Правові аспекти функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні: переваги та недоліки

Размещено на http://www.allbest.ru/

ПРАВОВІ АСПЕКТИ ФУНКЦІОНУВАННЯ РИНКУ ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКО-ГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ В УКРАЇНІ: ПЕРЕВАГИ ТА НЕДОЛІКИ

Самсонова Я.О.,

кандидат юридичних наук, доцент, асистент кафедри земельного та аграрного права Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого

Волович Д.О., студент 4 курсу інституту прокуратури та кримінальної юстиції, Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого

Тищенко О.С., студент 4 курсу інституту прокуратури та кримінальної юстиції, Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого

Питання необхідності запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні є предметом дослідження багатьох вітчизняних науковців. Стаття присвячена актуальним питанням функціонування ринку землі в нашій державі, які виникли у зв'язку з прийняттям Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення” від 31 березня 2020 року. Окреслено історію запровадження мораторію (заборони) на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та його вплив на земельні відносини. Констатовано той факт, що існування мораторію порушує конституційні права власників земельних ділянок, а також суперечить Європейській конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, бо за відсутності правомірного суспільного інтересу і справедливої компенсації позбавляє власників сільськогосподарських угідь можливості отримувати економічний ефект від їх власності.

Зазначено, що прийняття цього Закону стало дійсно революційною подією в українському суспільстві, оскільки ним скасовується довготривалий мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення та запроваджуються нові механізми регулювання земельних ринкових відносин в контексті реалізації власниками земель своїх суб'єктивних прав щодо розпорядження належними їм ділянками. Проаналізовано основні положення закону про ринок землі. Встановлено наявність позитивних механізмів та гарантій на шляху створення цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення, що відповідатиме реаліям сучасних ринкових відносин, а також досліджено положення, які викликають сумніви щодо прийняття Закону серед широких верств населення та фахівців. Спираючись на вищевикладене, у статті проведено аналіз імплементації нового закону та розроблення шляхів подолання потенційних загроз. Встановлено, що запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення є важливим кроком на шляху реформування земельних відносин, оскільки саме ця категорія земель складає основне національне багатство країн.

Ключові слова: мораторій, ринок землі, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, закон про ринок землі, земельна реформа.

LEGAL ASPECTS OF THE FUNCTIONING OF AGRICULTURAL LANDMARKET IN UKRAINE: ADVANTAGES AND DISADVANTAGES

Issue of introduction agricultural land market in Ukraine is the subject of lots of scientists. The article is devoted to the current issues of the functioning of the land market in our country issues that arose of the Law of Ukraine «On the introduction of amendments to certain legislative acts of Ukraine for the minds of the land of the Silk state of the world» on 31 March 2020. There is a history of introduction moratorium (fence) on the alienation of agricultural lands and injected into land parcels. It is stated that the moratorium violates the constitutional rights of landowners and contradicts the European Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms, because in the absence of legitimate public interest and fair compensation deprives agricultural owners of the opportunity to obtain economic benefits from their property. Determined the adoption of this law was a truly revolutionary event in Ukrainian society, as it lifted the long-standing moratorium on the sale of agricultural land and introduced new mechanisms to regulate land market relations in the context of landowners exercising their subjective rights to dispose of their land. In the article has been analyzed the basic provisions of the law on land market. Established the manifestation of positive mechanisms and guarantees on the way to the beginning of the civilized agriculture lands, which will reflect the realities of the current marketplaces. Provisions that raise doubts about the adoption of the Law among the general population and professionals have also been examined. Based on the above, the article analyzes the implementation of the new law and develops ways to overcome potential threats. It is established that the introduction of the agricultural land market is an important step towards reforming land relations, as this category of land is the main national wealth of the country.

Key words: moratorium, land market, agricultural land plots, land market law, land reform.

Постановка проблеми

На сьогодні питання запровадження ринку землі не втрачає своєї актуальності у зв'язку з наявністю в суспільстві диференційованих поглядів, які є предметом палких дискусій у політичних, економічних та наукових колах. Протягом багатьох років на політичній арені триває боротьба двох протилежних таборів: одні наполягають на необхідності запровадження вільного ринку землі, а інші, навпаки, підтримують продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Важко недооцінити проблему врегулювання земельних відносин, особливо в сільському господарстві, ураховуючи їх значний вплив на всі сфери життєдіяльності суспільства. Належним чином збалансований та функціональний ринок сільськогосподарських земель, які складають майже 70 відсотків усього земельного фонду України, є невід'ємною частиною системи ринкових відносин усередині держави, що у свою чергу є важливою складовою національної економіки. Водночас, формування дієвого та ефективного ринку землі потребує належної та виваженої підготовки через розробку та прийняття необхідної нормативної бази.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. У науковій літературі питання необхідності запровадження ринку землі були об'єктом дослідження багатьох учених, таких як: А.С. Даниленко, Т.В. Сокольська, О.А. Шуст, І.О. Беззуб, О.В. Алейнікова, Д.А. Міщенко та інші.

Метою статті є визначення переваг та недоліків ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні, а також аналіз правових аспектів його функціонування.

Виклад основного матеріалу

Питання формування економічного механізму земельних відносин у частині володіння, користування й розпорядження земельними ресурсами складає основу аграрної політики України, починаючи з 1990 року. Зокрема, Постановою Верховної Ради УРСР «Про земельну реформу» від 18 грудня 1990 року було оголошено всі землі Української РСР об'єктом земельної реформи з 15 березня 1991 року. Постанова Верховної Ради України «Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі» від 13 березня 1992 року стала наступним кроком до роздержавлення земель та безоплатної передачі їх у колективну та приватну власність, завдяки чому Україна отримала значне зростання частки приватного сектора в сільському господарстві [1, с. 11]

Із введенням приватної власності на землю законодавцем паралельно приймається й заборона на відчуження земельних часток (паїв). Законом України «Про внесення змін і доповнень до Земельного кодексу Української РСР» від 13 березня 1992 року було встановлено, що власники земельних ділянок, переданих їм Радою народних депутатів, не вправі протягом шести років з часу набуття права власності продавати або іншими способами відчужувати належну їм земельну ділянку, крім передачі її у спадщину або Раді народних депутатів на тих же умовах, на яких вона була їм передана [2]. Зі спливом шестирічного терміну, передбаченого кодексом, земля вільно продавалася та куплялася до 2001 року.

Мораторій (заборона) на відчуження земельних часток (паїв) було запроваджено Законом України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» від 18 січня 2001 р. (нині втратив чинність). Закон тимчасово забороняв укладати угоди щодо купівлі-продажу, дарування земельної частки (паю), або іншим способом відчужувати зазначені частки (паї), крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб. Мораторій мав діяти до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України [3, с. 106-107].

З прийняттям Земельного кодексу від 25 жовтня 2001 року мораторій було закріплено в наступній редакції Пункту 15 розділу Х «Перехідні положення»: встановити, що громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського)^господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України - власники земельних часток (паїв) не вправі до 1 січня 2005 року продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб [4]. Обмеження пояснювали прагненням зупинити хаос на ринку землі. Утім, за п'ять років обіцяних механізмів для функціонування ринку землі так і не було прийнято, у зв'язку з чим Верховна Рада України щороку продовжувала мораторій, пояснюючи це бажанням захистити власників землі від недобросовісних покупців [5, с. 3]. Зі спливом часу проблема набула хронічного вигляду, оскільки мораторій триває вже 19 років, але за цей період, внаслідок довготривалої еволюції суспільної думки, з'явилося спільне бачення подальшого розвитку ринку землі в Україні, що викликало нові дискусії щодо окремих аспектів регулювання відносин у сфері землекористування.

На сьогодні в Україні продовжує діяти мораторій, який обмежує можливість повною мірою реалізовувати правомочності власника щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення, які знаходяться в приватній власності. Встановлене обмеження суперечить пункту «а» частини 1 статті 90 Земельного кодексу України, відповідно до якого власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність [6].

У статті 14 Конституції України закріплено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Стаття 22 Основного Закону встановлює, що при прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод. Відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності [7].

Мораторій на землю порушує не тільки норми Конституції України та чинного законодавства, але й суперечить Європейській конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, бо за відсутності правомірного суспільного інтересу і справедливої компенсації позбавляє власників сільськогосподарських угідь можливості отримувати економічний ефект від їх власності.

Проблема обмеження правомочностей власників сільськогосподарських земель стала також предметом розгляду Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), який здійснив порівняльний аналіз земельного законодавства держав-членів Європейського Союзу та зробив висновок, що в жодній із проаналізованих країн обмеження права власності на землю не були такими жорсткими, неясними та безперспективними у порівнянні з обмеженнями, які діють в Україні. У рішенні ЄСПЛ «Зеленчук і Цицюра проти України» Суд зазначає наступне: держава не забезпечила справедливий баланс між загальними інтересами суспільства та майновими правами заявників. Крім того, ЄСПЛ констатує, що Україна має вжити законодавчих та інших заходів для забезпечення належного балансу між інтересами власників земельних ділянок та інтересами суспільства [8].

Прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31 березня 2020 року стало дійсно революційною подією в українському суспільстві, оскільки цим Законом скасовується довготривалий мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення та запроваджуються нові механізми регулювання земельних ринкових відносин в контексті реалізації власниками земель своїх суб'єктивних прав щодо розпорядження належними їм ділянками.

Законом передбачається поступове запровадження ринку землі, а саме: з 1 липня 2021 року скасовується дія мораторію на продаж землі та дозволяється громадянам України набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів.

Початок другого етапу відтермінований до 1 січня 2024 року, що вважається компромісним рішенням, оскільки трирічний строк дії обмеженого ринку землі дозволить зробити певні висновки щодо дієвості цього Закону та його подальшого вдосконалення в разі необхідності. Планується, що за цей строк суспільство має пристосуватися до нових правил регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення та підготуватися до запровадження повного ринку землі. Другий етап передбачає наділення правом на придбання земель сільськогосподарського призначення юридичними особами поряд з фізичними. Крім того, встановлюється новий граничний розмір площі ділянок, які можуть перебувати у власності однієї особи - 10 тисяч гектарів. Проте, угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення) [9].

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності [9]. Але недоліком даної норми є те, що не встановлено чіткого механізму відчуження банками відповідних земельних ділянок.

Вбачаємо позитивним той факт, що Закон встановлює заборону продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, що слугує додатковою гарантією забезпечення національних інтересів [9].

Відкриття ринку землі в Україні активно підтримується західними партнерами: державами-членами ЄС та міжнародними організаціями, такими як Міжнародний валютний фонд, Світова організація торгівлі та Світовий Банк. До переваг запровадження ринку землі в редакції прийнятого закону експерти відносять наступні аспекти:

1. Ринок землі фактично відкриває доступ до банківського кредитування як для операцій з купівлі-продажу земельних ділянок, так і аграрному сектору в цілому. Особливо важливою ця зміна є для малих та середніх виробників, для яких земельні ділянки є чи не єдиним активом для використання у вигляді застави [10]. Вважаємо, що кредитування має дуже велике значення для сільськогосподарських товаровиробників, тому дане положення значно поліпшує їх становище та відкриває нові можливості.

2. Законом передбачено обмеження максимальної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, що є важливим елементом на початковому етапі реформування ринку та дозволить запобігти монополізації земельних ресурсів у власності одного суб'єкта [10]. Крім того, це забезпечить рівні умови на ринку земель, не допустить недобросовісного обмеження конкуренції та зловживання привілейованим становищем на ринку.

3. Важливою гарантією для власників земель є закріплення в 22 пункті Перехідних положень мінімальної ціни продажу земельних ділянок на рівні нормативно-грошової оцінки [10]. На нашу думку, ця норма безпосередньо захищає інтереси власників від штучного заниження вартості їх майна.

З огляду на вищевикладені положення прийнятого закону, можна стверджувати про наявність позитивних механізмів та гарантій на шляху створення цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення, що відповідатиме реаліям сучасних ринкових відносин.

Крім того, скасування мораторію створить сприятливий інвестиційний клімат для притоку фінансових ресурсів в українську економіку. Так за підрахунками експертів Easy Business, економічний ефект від створення вільного ринку землі становитиме в Україні щонайменше 30 млрд. дол. на наступні десять років [11].

Неможливо заперечувати й той факт, що деякі положення даного закону викликають певні побоювання серед широких верств населення. Це зумовлює необхідність проведення роз'яснювальної роботи щодо імплементації нового закону та розроблення шляхів подолання потенційних загроз.

Насамперед до таких суперечливих аспектів земельної реформи належать:

1. Можливість концентрації у власності банків необмеженої площі земельних ділянок, на які може бути звернено стягнення як на предмет застави у разі невиконання заставодавцем своїх кредитних зобов'язань. Законодавець передбачає порядок продажу цих земель на аукціоні, проте не забороняється придбання цих ділянок іншими банками, що робить їх великими гравцями на ринку сільськогосподарських земель або монопольними суб'єктами з іноземними інвестиціями.

2. Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб'єктом іншій особі. Закон України “Про оренду землі” надає переважне право орендарям.. Можливий неодноразовий продаж переважного права недобросовісними орендарями, обман та конфлікти через порушення переважних прав, оскільки відомості про вартість ділянок за угодами залишаться прихованими й орендар не матиме доказів щодо ціни продажу та порушення його переважного права [12]. Таким чином, фактично запроваджується обіг переважних прав, який ніяк не врегульований, що несе в собі багато ризиків.

3. Суперечливим питанням залишається регулювання земельних відносин за участю іноземних суб'єктів: закон не дозволяє набувати їм у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Пропонується вирішувати це питання на Всеукраїнському референдумі. Варто наголосити на тому, що на сьогодні не прийнятий закон про референдум, тому механізм реалізації даної норми залишається невизначеним. Важливим питанням постає те, що буде з землею, яка знаходиться під контролем компаній, кінцевим бенефіціаром яких є іноземець? [13] На жаль, дана ситуація не врегульована законом, тому остаточне рішення буде прийматися органами судової юрисдикції, що не задовольняє будь-яку сторону через різноманітність судової практики.

Висновок

Отже, запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні є важливим та, водночас, складним кроком на шляху реформування системи земельних відносин, оскільки саме ця категорія земель є основним національним багатством та надбанням. Можна погодитися з думками як прихильників, так і опонентів функціонування ринку землі, але робити остаточні висновки щодо цього закону поки ще зарано. Проте, основне його значення полягає не стільки в конкретних регулятивних нормах, а в цілому як революційного акту, який закладає фундамент для розвитку справжніх ринкових відносин. Цей закон фактично знаменує скасування довготривалого порушення конституційних прав громадян на розпорядження власним майном та дозволяє повною мірою реалізовувати правомочності власника, що узгоджується з міжнародно-правовою практикою. Однак, для ефективної імплементації цього закону пріоритетним, все ж таки, залишається створення дієвої інституційно-суб'єктної вертикалі, покликаної регулювати відносини у цій сфері, сприяти подальшому їх розвитку та досягненню кінцевої мети земельної та аграрної реформи - ефективному використанню земель сільськогосподарського призначення.

земля правовий законодавчий сільськогосподарський

Список використаних джерел

1. Даниленко А.С., Сокольська Т.В., Шуст О.А. Формування ринку землі в Україні - реалії і перспективи розвитку. Схід. 2017. № 6 (152). С. 10-15.

2. Про внесення змін і доповнень до Земельного кодексу Української РСР: Закон України від 13.03.1992 № 2196-XII. Відомості Верховної Ради України (ВВР). 1992. № 25. Ст 354.

3. Кресь О.В. Правове регулювання мораторію на продаж земель в Україні. Право. Людина. Довкілля. Земельне право. 2019. № 10 (2). С. 105-112.

4. Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-Ш (перша редакція). (дата звернення 07.11.2020).

5. Беззуб І.О. Ринок землі: українські реалії та європейський досвід. Громадська думка про правотворення. 2019. № 7 (172). С. 3-11.

6. Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-Ш (поточна редакція від 16.10.2020) (дата звернення 07.11.2020).

7. Конституція України від 28.06.1996 р. № 254к/96-ВР (дата звернення 07.11.2020).

8. Рішення ЄСПЛ у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» від 22.08.2018, заяви № 846/16 та № 1075/16 (дата звернення 07.11.2020).

9. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення: Закон України від 31 березня 2020 року № 552-IX (дата звернення 08.11.2020).

10. Нізалов Д. Земельна реформа: крок вперед та два назад. 2020. (дата звернення 08.11.2020).

11. Гайдай М. Мораторій на продаж землі. Топ-10 міфів пропаганди ринкофобії. 2016. 08.11.2020) .

12. Полішко У Старт є, механізму немає. Закон і Бізнес. 2020. № 13 (1467). (дата звернення 08.11.2020).

13. Матвійчук Я. Земельна реформа необхідна, але законопроект містить небезпечні моменти - американські експерти. 2020. URL: https://ukrainian.voanews.com/a/rynok- zemli/5276776.html (дата звернення 08.11.2020).

Размещено на Allbest.ru