Элементы договора аренды недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Волго-Вятский институт (филиал) ФГБОУ ВО «Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)»

Элементы договора аренды недвижимого имущества

Бармина О.Н., кандидат юридических наук

Аннотация

В статье анализируются элементы договора аренды недвижимого имущества. С позиции практики и теории автор делает выводы в этой части и предлагает меры по совершенствованию практики правового регулирования.

Ключевые слова: договор, аренда, недвижимость, договор аренды недвижимости, предмет договора аренды недвижимости.

Annotation

Как и любой другой договор, договор аренды недвижимого имущества включает в себя набор определённых элементов, под которыми, как правило, подразумеваются стороны договора, его предмет, форма и содержание.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Как правило, сторонами данного договора являются любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, к юридическим лицам, в свою очередь, относятся коммерческие и некоммерческие организации, в том числе и государство, а также национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду Авеков В.В. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. - М., 2016. - С. 11..

Арендодателем может выступать и Российская Федерация, её субъекты, и органы местного самоуправления согласно ст. 124-127 ГК РФ.

Арендодателем имущества может выступать любое юридическое или физическое лицо. Если арендодателем является некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности в соответствии со ст. 48, 49, 606 ГК РФ.

Одним из способов осуществления арендодателем права собственности является сдача своего имущества в аренду. Если же другое лицо собирается сдавать имущество в аренду, при этом, не является его собственником, то данное лицо должно иметь соответствующие распорядительные полномочия на сдачу такого имущества в аренду.

Что касается непосредственно самого арендатора, то им может быть любой дееспособный гражданин или же организация, то есть юридическое лицо, права которого на получение имущества в аренду согласно действующему ГК РФ не ограничиваются какими-либо специальными правилами.

Предметом данного договора являются объекты аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Но закон может устанавливать и ограничения относительно видов имущества, сдача которого в аренду не может быть допущена и устанавливать особенности сдачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов Пронина Ю.О., Пилипенко А.Ю. Проблемы правового режима сделок с недвижимостью // В сборнике: Перспективы развития институтов права и государства сборник научных трудов 2-й Международной научной конференции. Юго-Западный государственный университет. - 2019. - С. 160..

Важно отметить, что в договоре аренды необходимо указывать данные, которые позволят чётко и конкретно определить имущество, которое подлежит передачи арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте будут отсутствовать в договоре, то такой договор будет считаться не согласованным сторонами, а значит, подобный договор будет считаться незаключенным, и в итоги будет считаться недействительным. Так как согласно ГК РФ договор считается сделкой, и поэтому если договор будет считаться недействительным, то согласно ст. 168 ГК РФ сделка будет считаться ничтожной.

В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГКРФ принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

Ограничения касаются и имущества, которое является изъятым из оборота, или оборотоспособность которого ограничена, также существуют определённые ограничения и для сдачи в аренду различных природных объектов. Данные ограничения относительно природных объектов связаны, прежде всего, с получением соответствующей лицензии, так как участки недр и водные объекты могут предоставляться в пользование только на основании лицензий, которые выдаются уполномоченными на то государственными органами. Эти же ограничения и требования касаются и участков лесного фонда Семенова Е.Г. Правовая природа права аренды недвижимости // Ученые записки Крымского федерального университета имени В.И. Вернадского. Юридические науки. - 2020. - № 1. - С. 164..

Договор аренды недвижимости в соответствии с нормами ГК РФ имеет определённую форму и содержание, при несоблюдении которых данный договор также будет считаться недействительным, и, разумеется, не будет порождать никаких правовых последствий.

Основной принцип состоит в том, что регистрировать нужно долгосрочные договоры аренды недвижимости со сроком не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Разберем подробнее варианты, которые часто используют на практике:

* одиннадцать месяцев или менее. В этом случае договор регистрировать не нужно, так как его срок менее года. Не рекомендуем указывать срок по формуле «один год минус один-два дня». На практике сроки могут считать по-разному. Лучше указать одиннадцать месяцев, чтобы точно не ошибиться в расчетах;

Пример формулировки условия:

«Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его заключения».

«Срок аренды нежилого помещения - 11 месяцев со дня передачи помещения по акту приема-передачи».

* один год или более (не менее года). Такой договор надо регистрировать. Обратите внимание, что срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года считают равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Равным году могут посчитать и срок, начало которого приходится на определенную дату, например, 27 марта 2019 г., а окончание - на предшествующую дату следующего года - 26 марта 2020 г.

Пример формулировки условия:

«Договор аренды здания действует с 1 апреля 2019 г. до 31 марта 2020 г.».

«Срок аренды здания - один год с момента передачи здания по акту приема-передачи».

Если срок действия вашего договора будет не менее года, а срок аренды меньше года, договор все равно придется регистрировать по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ;

* условие договора аренды о неопределенном сроке. Чтобы его правильно сформулировать, рекомендуем так и написать, что договор заключен на неопределенный срок, в этом случае договор не нужно регистрировать.

Таким образом, данный договор не являться достаточно объёмным, и в принципе прост по своему содержанию. Содержание данного договора включает в себя ряд обязательных элементов, в частности таких как:

- субъекты договора (арендатор и арендодатель, о которых было сказано ранее);

- объект договора;

- цена, является, несомненно, важным элементом;

- и наконец, срок аренды Высоцкая Е.В. Признаки договора аренды! недвижимости // Достижения науки и образования. - 2019. - № 5 (46). - С. 70..

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что соблюдение формы и содержания договора аренды недвижимости является очень важным и значительным моментом, особенно если речь идёт о каких-то крупных объектах недвижимости. Так как не соблюдение установленных правил, а также несоответствие договора действующему законодательству относительно формы и содержания договора аренды недвижимости, может повлечь неприятные, в том числе, и правовые последствия. Поэтому для заключения подобных договоров необходимо консультироваться либо прибегать к услугам профессиональных юристов или специалистов в данной области, дабы избежать ошибок и неприятных последствий, которые могут возникнуть после заключения неправильно оформленных и составленных договоров.

договор аренда недвижимое имущество

Список литературы

1. Авеков В.В. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. - М., 2016. - 357 с.

2. Высоцкая Е.В. Признаки договора аренды недвижимости // Достижения науки и образования. - 2019. - № 5 (46). - С. 70-77.

3. Пронина Ю.О., Пилипенко А.Ю. Проблемы правового режима сделок с недвижимостью // В сборнике: Перспективы развития институтов права и государства сборник научных трудов 2-й Международной научной конференции. Юго-Западный государственный университет. - 2019. - С. 160166.

4. Семенова Е.Г. Правовая природа права аренды недвижимости // Ученые записки Крымского федерального университета имени В.И. Вернадского. Юридические науки. - 2020. - № 1. - С. 164-167.

Размещено на Allbest.ru