Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра правового регулирования градостроительной деятельности

Курсовая работа

по дисциплине: Правовая экспертиза объектов недвижимости

по теме «Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости»

Выполнила студентка 4 курса Гр 2-Ю

Дурдыкулиева Марал

Проверил: кюн доцент

Индык Константин Петрович

Санкт-Петербург

2021



Оглавление

• Введение
• Глава 1 Основные положение о едином государственном реестре недвижимости
• Понятие, состав и правила ведения единого государственного реестр
• 12 История единого государственного реестра недвижимости
• Глава 2 Функционирование единого государственного реестра недвижимости
• 21 Правовое регулирование ведение единого государственного реестра недвижимости
• 22 Актуальные проблемы ведения единого государственного реестра недвижимости и пути их решения
• Заключение
• Список используемой литературы


Введение

Актуальность темы настоящего исследования определяется через ее значимость и важность Недвижимое имущество как основной объект рыночных отношений выполняет несколько функций: это предмет потребления и средство производства для правообладателей и третьих лиц, соответственно, частый объект сделок Приоритетность темы на настоящий момент также заключается в недавних изменениях в данной отрасли, которые будут продолжаться Реформирование хоть и имеет процедурный характер, не отражают более глубокой теоретической проблемы регистрационной системы России, а поэтому требует более детального изучения и освещения Современная правоприменительная практика, а именно практика недоверия лиц сведениям об объектах недвижимого имущества дает основания полагать, что сомнение в достоверности сведений растет, а, соответственно, роль и надежность существующей регистрационной системы снижается

Цель исследования - комплексный анализ действующего законодательства и правоприменительной практики в отношении ЕГРН как основного механизма регистрационной системы России, системы учета объектов недвижимого имущества и прав на него

Задачи исследования:

разъяснить понятие ЕГРН, предпосылки создания такой системы, а также описать и правовое, и информационное обеспечение реестра недвижимости;

выявить и проанализировать особенности понятия недвижимого имущества;

описать проблемы регулирования земельного участка как основного объекта недвижимого имущества;

описать новые объекты государственной регистрации и постановки на кадастровый учет, выявить проблемы правового регулирования таких объектов;

проанализировать особенности реформирования регистрационной системы недвижимого имущества;

предложить варианты реформирования законодательства в области регистрации недвижимого имущества.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с учетом и регистрацией прав на объекты недвижимого имущества.



Глава 1 Основные положение о едином государственном реестре недвижимости

1.1 Понятие, состав и правила ведения единого государственного реестр

недвижимость государственный реестр

Понятие Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) введено в РФ с 1 января 2017 года указанным Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вместо используемого ранее Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП)

Сущность замены ЕГРП на ЕГРН:

· ЕГРН объединяет сразу 3 государственных реестра:

· кадастр недвижимости,

· реестр прав на объект недвижимости и

· реестр границ объекта недвижимости;

К настоящему времени уровень программного и технического обеспечения позволяет выполнить задачу по безопасному ведению объединенного реестра объектов недвижимости в единственном виде -- электронном Результате объединения 3-х ресурсов упростились и ускорились многие учетные и регистрационные процессы, связанные с объектами недвижимости, в том числе и земельными участками

Таким образом Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) явился преемником ранее существовавших информационных ресурсов об объектах недвижимости Сведения, которые ранее содержались в ЕГРП и в кадастре объектов недвижимости, не были утрачены, а перешли в состав новой системы учета - ЕГРН В этом можно легко удостовериться, получив соответствующую выписку из ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) представлен в двух формах:

· в текстовой форме - семантические сведения и

· в графической форме - графические сведения,

и состоит из:

· реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);

· реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);

· реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);

· реестровых дел;

· кадастровых карт;

· книг учета документов

Правила ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Частью ЕГРН, как уже отмечалось выше, являются ведущиеся в электронном виде:

· книги учета документов и

· реестровые дела

Порядок их ведения утвержден Приказом Росреестра от 23122015 года № П/666

Приказ Рос реестра от 23122015 № П/666 «Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость»

Книги учета документов ведутся только в электронном виде В состав этих книг входят:

· книги учета входящих документов;

· книги учета арестов, запрещений на совершение действий, ограничений и обременений

Ведение и хранение реестровых дел и книг осуществляют:

· Рос реестр,

· его территориальные органы,

· подведомственное Рос реестру федеральное государственное бюджетное учреждение и его территориальные подразделения (по решению Росреестра)

Реестровые книги и реестровые дела являются частью ЕГРН и ведутся в электронной форме с использованием федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН - ФГИС ЕГРН

Реестровые дела ведутся также на бумажном носителе:

· если заявления и необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости документы оформлены и представлены заявителем в простой письменной форме на бумажном носителе,

· при условии, что оригиналы таких документов отсутствуют в иных органах государственной власти, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных архивах

· Реестровые дела хранятся:

· в электронной форме и (или)

· на бумажном носителе

п 5 Приказа Рос реестра от 23122015 № П/666 «Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость»

Первичной структурной единицей Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) является раздел, открываемый по каждому объекту недвижимости кроме того, в состав ЕГРН входят кадастровые карты, доступные на сайте Рос реестра.

п 7 Приказа Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г № 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (с изм от 11082017).

Единый реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости):

· подтверждение совершения учетно-регистрационных действий с объектами недвижимости.

· Единственным подтверждением существования зарегистрированного права на объект недвижимости является запись в Едином реестре недвижимости.

Выписка из ЕГРН

Информация о наличии такой записи в Едином реестре недвижимости содержится в выписке из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН:

· является документом, подтверждающим выполнение любого учетного или регистрационного действия с объектом недвижимости,

· который может быть выдан как в бумажном, так и в электронном виде (по желанию заявителя).

Выписку из ЕГРН может получить:

· любое лицо, в том числе потенциальный покупатель объекта недвижимости, в любое время;

· в этом ее преимущество перед свидетельством на объект недвижимости, которое не изымалось при переходе права собственности.

Рос реестром выдаются различные выписки информационного характера из ЕГРН Кроме того, к ФГИС ЕГРН можно получить прямой доступ.

Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН.

Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регламентируется Статьей 62 Федерального закона № 218-ФЗ.

Это статьей устанавливаются 2 вида информации, содержащейся в ЕГРН:

· информация, доступная неограниченному кругу лиц:

· за плату -- общедоступные сведения, которые содержатся в выписке из ЕГРН (например, описание объекта недвижимости, сведения о правообладателе на объект недвижимости и т п) или открываются при получении доступа к ФГИС ЕГРН по запросу;

· бесплатно на сайте Рос реестра -- статистическая и аналитическая информация, кадастровые карты;

· информация, доступная ограниченному кругу лиц:

· копии документов из реестрового дела (их перечни с указанием уполномоченных на получение документов лиц содержатся в п 21 Приказа Минэкономразвития РФ от 23122015 № 968);

Приказ Минэкономразвития РФ от 23122015 № 968 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».

сведения о содержании правоустанавливающих документов и некоторые другие, перечисленные в п 13 ст 62 Федерального закона № 218-ФЗ.

Статья 62 «Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» Федерального закона от 13072015 № 218-ФЗ (ред от 28022018) "О государственной регистрации недвижимости".

Формы выписок из ЕГРН

Для различных вариантов предоставления информации приказом Минэкономразвития РФ от 20062016 года № 378 предусмотрены несколько форм выписок из ЕГРН:

· об объекте недвижимости (его характеристиках и правах на него);

· переходе прав на объект недвижимости;

· правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;

· дате получения заявления о выполнении учетно-регистрационных действий;

· территориальной зоне, проекте межевания территории;

· границах территориальных объектов (населенных пунктов и др).

1.2 История единого государственного реестра недвижимости

В соответствии с рассмотренными вариантами регистрационных систем, использующихся в мировой практике, была обнаружена основная проблема регистрационной системы России Она заключается не в процедурных моментах, на которые в большей мере ориентируется ФЗ № 218-ФЗ и сопутствующие ему акты Проблема кроется в неопределенности законодателя в общей траектории развития регистрационной системы России По всей видимости, законодатель не желает использовать проверенный десятилетиями механизм, работающий в Германии, и пытается идти своим собственным российским путем развития регистрационной системы, смешивая при этом отдельные практически обособленные модели Франции, Германии и Австралии.

Однако системы в мировой практике, сложившиеся скорее историческим путем, чем будучи введенными искусственно, вырабатывают потребность действовать в соответствии с каким-либо, но одним вариантом регистрационной модели, на какой территории бы такая система не применялась Как не раз отмечалось в данной работе, немецкий вариант в большей части понятен и правообладателям, которые непосредственно пользуются услугами постановки на кадастровый учет и услугами государственной регистрации, и самому законодателю, который постоянно реформируя данную область, своими действиями отражает немецкий подход регистрационной системы Поэтому предлагаем следовать общей концепции немецкой регистрационной системы, чтобы повысить уровень уверенности в сведениях, содержащихся в ЕГРН, для более благоприятного бизнес-климата в стране, а также климата инвестиционного.

В первую очередь, как и в немецком праве, сама по себе сделка и подписание договора еще не влечет перехода права, в случае также российской практики права должны быть зарегистрированы в порядке, установленном законом Соответственно уже сейчас государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а ни какие-либо договоры, ни свидетельства такими доказательствами не являются.

Законодатель, убрав свидетельства о государственной регистрации из оборота, с одной стороны, устранил риск подделки таких документов, однако с другой стороны обеспечил казну очередным сбором, так как за получение выписки из реестра заинтересованным лицом уплачивается государственная пошлина с физических лиц от 300 руб, с юридических лиц - от 950 руб (сумма варьируется не только в зависимости от его типа (копия межевого плана, копия договора и иного документа и проч), а также в зависимости от формы - в виде бумажного документа или в виде электронного документа).

В качестве компромисса, предлагаем снизить сумму пошлины для получения сведений об объекте непосредственными правообладателями такой недвижимости, размер пошлины для получения сведений третьими лицами оставить действующими в настоящий момент Это ни в коем случае не ущемит права третьих лиц на получение сведений, при этом даст возможность практически беспрепятственно получать сведения о своем же имуществе правообладателям на более выгодных условиях.

Также остается спорным качество и полнота предусмотренной ФЗ № 218-ФЗ правовой экспертизы предоставленных документов для регистрации права, а также проверки законности сделки, на основании которой планируется совершение регистрационных действий (кроме сделки удостоверенной нотариально) На настоящий момент такая экспертиза проводится регистрирующим органом на предмет обнаружения отсутствия оснований для отказа в регистрации прав. То есть Росреестр проверяет только отсутствие оснований для отказа, при чем только в тех сделках, которые были совершены в простой письменной форме, за нотариально удостоверенные сделки ответственность несет нотариус. Это говорит в первую очередь о том, что полной правовой экспертизы не проводится, а регистратор при проведении такой экспертизы всё же ограничен законодателем Сейчас невозможно ни проверить волю сторон сделки, ни в полной мере проверить соответствие содержания сделки законодательству Ввиду указанного проблема защиты добросовестного приобретателя, который без отчуждения собственности может ее лишиться, остается.

В таком случае позиция Верховного Суда РФ стоит на том, что само по себе обращение к реестру прав на недвижимость не свидетельствует о добросовестности приобретателя Добросовестным приобретателем будет считаться только тот, который при выяснении правомочий продавца на отчуждение недвижимости обратился либо к риелтору, либо к работникам банка (в случае ипотеки), либо должен был произвести осмотр недвижимости до приобретения, а также совершить иные действия, которые обусловлены конкретными обстоятельствами предстоящей сделки.

Соответственно, при возникновении спора Верховный Суд РФ всё еще рекомендует учитывать не только обращение к записи в реестре, но и разумную осмотрительность гражданина при совершении сделки. В то время как это противоречит ст81 ГК РФ, согласно которой не гражданин должен выяснять достоверность правоустанавливающих документов на недвижимость, и предполагается, что он добросовестный, если не доказано, что «он знал о недостоверности записи реестра». При этом отчуждатель может и не знать о недостоверности сведений, если пороки появились еще до приобретения им имущества. Соответственно, в настоящее время судебная практика все еще перекладывает ответственность на участников гражданского оборота за невозможность обеспечения достоверности данных реестра, что по своей сути противоречит гармоничному развитию немецкой регистрационной системы на российской территории.

Несмотря на процедурные изменения в регистрационной системе, риск недостоверности сведений в реестре остается, а добросовестный приобретатель остается незащищенным.

В связи с этим необходимо, чтобы Верховный Суд РФ, как основной (в том числе) координатор общей судебной практики, также способствовал развитию новой судебной практики, согласно которой добросовестный приобретатель будет освобожден от доказывания своей добросовестности.

В такой ситуации возможны следующие варианты развития событий:

1. продолжать траекторию развития немецкой регистрационной системы и обеспечивать законодательно достоверность данных в ЕГРН и при этом не защищать недобросовестное лицо, а иметь в приоритете действия добросовестного лица, положившегося на данные в ЕГРН;

2. расширить положения ст68 ФЗ № 218-ФЗ в отношении компенсации физ лицам, предусмотреть не единовременную, а выплату «по случаю», который будет обнаружен судом.

3. предусмотреть государственное страхование ответственности органов регистрации. В ином случае государственная регистрация прав на недвижимое имущество теряет свою суть.



Глава 2. Функционирование единого государственного реестра недвижимости

2.1 Правовое регулирование ведение единого государственного реестра недвижимости

Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав ФЗ №218 от 13172015 ст1.

1. Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

2. В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган нормативно-правового регулирования).

В связи с вовлечением в гражданский оборот объектов недвижимого имущества потребовалось формирование систем учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Между тем в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существуют различные проблемы.

Нуждаются в осмыслении и разработке вопросы законодательного определения правового статуса органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, взаимодействия различных органов на рынке недвижимости, упрощения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и создания комфортных условий для участников рынка недвижимости.

Недостаточно исследованы материально-правовые и процессуально-правовые признаки института регистрации. Для системного осмысления состояния и проблем процессуально-правового регулирования института регистрации требуется провести комплексный анализ практики реализации исследуемого института.

Следует отметить, что среди исследователей вопроса при выделении целей государственной регистрации нет единого мнения, а цели создания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не рассматриваются в науке.

Институт государственной регистрации регулируется широким кругом нормативных актов Российской Федерации. В юридической литературе его характеризуют как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество, сделок с ним, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и информационно-правового регулирования.

Обеспечение прав и законных интересов граждан и юридических лиц, создание гарантированных возможностей их реализации в сфере государственной регистрации прав на недвижимость - задача специально уполномоченных органов исполнительной власти, осуществляющих управленческие функции (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Определение компетенции, полномочий органов и должностных лиц, регламентация процедуры совершения регистрационных действий, административного регламента служащих осуществляются нормами административного права. Анализ административно-правового законодательства в данной сфере, материалов судебной практики, деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, позволяет сделать вывод о необходимости изучения и дальнейшего совершенствования института государственной регистрации прав на недвижимость в целях установления эффективного механизма административно-правового обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимым имуществом.

Правовой режим Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется комплексом конституционных, административных норм и норм информационного права.

Единый государственный реестр прав является инструментом реализации уполномоченным органом специальной процедуры регистрации прав и актом управленческого решения уполномоченного органа исполнительной власти в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав как федеральный информационный ресурс ведется на основании принципов единства и сопоставимости сведений, обязательности регистрации прав, преемственности в порядке, установленном законом, регистрирующим органом в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти.

В целях уяснения специфики правовой характеристики Единого государственного реестра прав как информационного ресурса и средства обеспечения безопасности сделок с недвижимостью необходимо раскрыть содержание указанных принципов Принцип единства и сопоставимости указанных сведений обеспечивается за счет соблюдения единства принципов, методов и форм ведения государственного реестра.

Государственный реестр является федеральным информационным ресурсом.

Информационный ресурс - это представленный в виде отдельных документов и/или их массивов системообразующий элемент человеческой деятельности, являющийся источником информации или средством для получения отдельными физическими лицами и организациями знаний, формируемых в результате деятельности различных структур общества.

На основании изложенного следует, что Единый государственный реестр прав представляет собой единую систему сведений, которые содержат значимую информацию об объектах недвижимого имущества, правообладателях, их правах, ограничениях (обременениях) этих прав и предназначается для различных целей:

признания и подтверждения возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество;

ведения в пределах России унифицированной системы записей о правах, обременениях (ограничениях) прав на недвижимое имущество и записей о сделках с недвижимостью;

информация заинтересованных лиц и государственных органов о количественных и качественных характеристиках недвижимого имущества, правах на объекты недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав;

· создания гарантий надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствуя упорядочению и стабильности гражданского общества;

· обеспечения государственной, в судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных и иных отношений, объектом которых является недвижимое имущество;

· обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимым имуществом.

Механизм административно-правового обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимостью представляет собой единство, взаимосвязь и функционирование средств обеспечения безопасности, их методов и способов, базирующихся на следующих принципах:

· законности;

· соблюдения и защиты прав и свобод человека и гражданина;

· системного и комплексного применения политических, социально-экономических, организационных, информационных, правовых и иных мер обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимостью;

· правового равенства субъектов;

· открытости в реализации функций органов государственной власти;

· приоритета предупредительных мер в целях обеспечения безопасности;

· взаимодействия федеральных органов государственной власти с общественными объединениями, юридическими лицами и гражданами в целях обеспечения безопасности;

· сбалансированности интересов субъектов.

Способы административно-правового обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимостью представляют собой действие или систему действий государственных органов и должностных лиц, применяемых для обеспечения безопасности. К таковым можно отнести совершение регистрационной записи в Едином государственном реестре прав об аресте, ипотеке, регистрации права, а также запрос и выдача сведений, копий документов из Единого государственного реестра прав.



2.2 Актуальные проблемы ведения единого государственного реестра недвижимости и пути их решения

В настоящее время одной из главных проблем в сфере осуществления кадастровых отношений остается отсутствие необходимых сведений об объектах недвижимости, содержащихся в единой федеральной информационной системе недвижимости, или ненадлежащее качество этих сведений.

До сих пор неизвестно общее количество неучтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков Попытки Федеральной службы земельного кадастра России провести в 2001 году инвентаризацию сведений о ранее учтенных земельных участках для отражения их в государственном реестре кадастрового района и на дежурной кадастровой карте в виде чертежа земельных участков в квартале и каталога координат точек границ земельных участков оказались безуспешными.

Принятый в настоящее время способ формирования сведений ГКН на основе заявительного принципа приводит к созданию фрагментарного кадастра Мировая практика подтверждает, что создание кадастра на основе заявок заинтересованных лиц даже в течение длительного времени приводит лишь к 20-30 процентной наполняемости кадастра сведениями о земельных участках.

Решением этой проблемы могут стать создание актуальной картографической основы для идентификации границ земельных участков и иной недвижимости и систематическое проведение контрольной.

кадастровой съемки для актуализации данных о границах земельных участков Качественно решить задачу формирования информационной базы пространственных данных кадастра объектов недвижимости можно только с использованием современных технологий сбора, обработки, хранения и представления геодезических данных Цифровая картографическая основа позволит однозначно определить местоположение всех учетных единиц и пределы действия вещных прав на них, что, в свою очередь, позволит создать основу для решения всех возможных конфликтных ситуаций и правовых коллизий в части режимов использования земельных участков и иных объектов недвижимости. Также этот шаг со стороны государства будет способствовать снижению стоимости и сроков выполнения кадастровых работ и, соответственно, расширению круга физических и юридических лиц, заинтересованных в формировании и постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

Не менее значимой проблемой остаются многочисленные пересечения границ земельных участков не только между собой, но и с административными границами. Из-за отсутствия в органах кадастрового учета единообразной практики при осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ Министерством экономического развития Российской Федерации подготавливаются многочисленные разъяснительные письма.

Ранее предусматривалось дать право органам кадастрового учета уточнять местоположение границ ранее учтенных земельных участков, а также местоположение зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства на земельном участке с использованием картографической основы кадастра и, если в соответствии с кадастровыми сведениями одна из границ ранее учтенного земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка, обеспечивать устранение такого пересечения. В последней редакции Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) этим правом органы кадастрового учета не наделены.

Использование недостаточной и неточной кадастровой информации отрицательно сказывается на управлении недвижимостью в целом. Ошибки в кадастровой информации влекут за собой ошибки при расчете земельного налога, налога на имущество физических лиц, арендных платежей, прогнозировании налогооблагаемой базы и т.д.

Таким образом, особенно важно решить вопросы, связанные с процессом формирования актуальных баз данных государственного кадастра недвижимости. Для этого необходимо принять федеральные законы, в которых закрепить следующие положения:

· периодичность обновления картографической основы государственного кадастра недвижимости за счет средств федерального бюджета;

· требования об утверждении границ охранных и защитных зон одновременно с принятием решения о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, если функционирование такого объекта требует установления охранных и защитных зон, а также введение порядка установления охранных и защитных зон для объектов, в отношении которых ввод в эксплуатацию не требуется;

· определение источников финансирования работ по определению границ охранных и защитных зон ранее введенных объектов, функционирование которых требует установления таких зон и в отношении которых отсутствуют сведения в государственном кадастре недвижимости;

· возможность корректировки органом кадастрового учета в установленных пределах и случаях границ земельных участков без согласия правообладателей;

· порядок проведения за счет средств федерального и (или) региональных, местных бюджетов кадастровых работ по уточнению границ земельных участков в массовом порядке, включая земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной и частной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена;

· порядок проведения за счет средств федерального и региональных бюджетов работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществлявших технический учет и техническую инвентаризацию этих объектов; требования к порядку определения границ водных объектов, обеспечение внесения сведений о таких границах в государственный водный реестр, их последующее включение в государственный кадастр недвижимости в рамках межведомственного информационного взаимодействия;

· требования о включении в государственный кадастр недвижимости сведений о границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

· исключение из законодательства положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - также ЕГРП) в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков. Кроме того, в дальнейшем необходимо законодательное закрепление возможности внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости с описанием в трехмерном пространстве и перехода к единой геоцентрической открытой системе координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости.

Многообразие существующих инструментов анализа данных свидетельствует о нерешенности вопроса единого подхода к выявлению и исправлению ошибочных данных. Следовательно, приведение показателя качества данных к единому знаменателю затрудняется количеством программных решений и алгоритмов действий При этом все существующие инструменты анализируют лишь конкретный компонент данных объекта вне зависимости от других характеристик и сведений Механические исправления:

· в эксплуатируемой базе данных ГКН могут существенно повредить информацию как из-за технического несовершенства применяемых инструментов, так и в результате ошибочных действий оператора.

Исходя из положений Закона о кадастре кадастровые ошибки подразделяются на кадастровые и технические. Однако в нем определены лишь общие принципы исправления ошибок, но ряд писем и разъяснений более подробно раскрывают процедуру их исправления.

Согласно части 2 статьи 26 Закона о кадастре, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости) или имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем для осуществления такого кадастрового учета документах, и кадастровыми сведениями об этом объекте недвижимости орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета.

При выявлении пересечения или иного несоответствия границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, с границами другого земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, орган кадастрового учета должен:

1) выявить наличие технической ошибки в государственном кадастре недвижимости относительно местоположения границ земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, путем проверки соответствия сведений о местоположении границ земельных участков, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, сведениям в документах, на основании которых они внесены. При выявлении технической ошибки в государственном кадастре недвижимости исправления выполняются в соответствии с письмом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 25 марта 2008 года № ВК/1376 «О направлении разъяснений»;

2) при отсутствии технической ошибки в государственном кадастре недвижимости орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета земельного участка с указанием информации о возможном наличии кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка, кадастровый учет которого осуществлен ранее (до 1 марта 2008 года), а также о месте и времени проведения государственной экспертизы землеустроительной документации такого земельного участка.

Работы по проверке информации на предмет наличия кадастровой ошибки и ее исправлению должны быть проведены до истечения срока приостановления осуществления кадастрового учета.

Кроме того, для повышения эффективности решаемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии внутренних и межведомственных задач органы кадастрового учета в плановом режиме проводят верификацию и нормализацию кадастровых сведений.

Верификация кадастровых данных имела особое значение в условиях перехода органов кадастрового учета к централизованным технологиям учета, в настоящее время эта процедура необходима для получения объективной и актуальной информации органами власти всех уровней Помимо этого, верифицированные кадастровые данные являются достоверной основой для консолидации баз данных упраздненных Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Федеральной регистрационной службы и Федерального агентства геодезии и картографии.

В настоящее время в рамках решения изложенных задач возникает вопрос о повышении эффективности процесса верификации данных посредством ввода в разработанную систему алгоритмов автоматизированного и автоматического исправления ошибочных данных; создания протоколов сравнения обработанных данных в системе, с обновлениями кадастровых данных, поступающих из регионов.

Представляется тем не менее целесообразным изменить действующую в настоящее время плановую процедуру верификации и нормализации кадастровых данных и перейти к ежемесячному контролю корректности баз данных единого государственного реестра земель и АИС ГКН В целях улучшения качества информации, содержащейся в ГКН, предлагается осуществить следующие действия:

1) анализ кадастровых данных;

2) исправление ошибочных данных;

3) контроль производимых операций

Анализ кадастровых данных

Такой анализ необходим для выявления противоречий и несоответствий в данных, а именно:

1) несоответствие показателей и сведений об объекте недвижимости друг другу:

* несоответствие данных о категории земель сведениям об их разрешенном использовании;

* несоответствие семантических данных объекта его пространственным данным;

* несоответствие суммарной площади земельных участков площади кадастрового квартала, кадастрового района, кадастрового округа;

* несоответствие экономических показателей (удельный показатель кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка) площади земельного участка;

2) несоответствие данных об объекте недвижимости нормативным документам;

3) несоответствие наименования земельного участка кадастровым данным (например, участок имел наименование «единое землепользование», но при этом отсутствовали сведения о входящих в состав единого землепользования земельных участках);

4) нарушение процедуры учета земельных участков, «резервирование» номеров под несформированными в натуре и неучтенными объектами.

На первом этапе анализа кадастровых данных потребуется следующее:

* форматирование данных, полученных из разных систем учета (приведение к единому формату семантических и графических данных - хт1, mid/mif);

* проверка соответствия структуры данных обменным форматам;

* систематизация данных в программном комплексе;

* проверка целостности структуры данных.

На втором этапе будет необходимо следующее:

* группировка данных для анализа;

* разработка системы последовательного анализа и алгоритма действий;

* непосредственный анализ данных по группам сведений взаимосвязано с другими характеристиками объектов недвижимости;

* выявление ошибок и их классификация;

* определение причин возникновения ошибочных данных;

* разработка вариантов возможного исправления данных.

Числовые характеристики объекта недвижимости связаны между собой определенной математической зависимостью, что позволяет выработать алгоритм проверки внутри группы. Однако площадные характеристики объекта тесно связаны с группой пространственных данных (координаты объекта недвижимости и его представление на карте).

Такие взаимосвязи, в свою очередь, позволяют сформировать более сложные межгрупповые алгоритмы анализа. Например, площадь земельного участка должна быть равна отношению кадастровой стоимости земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости к площади, вычисленной по координатам объекта, и соотноситься с ограничивающими факторами по виду разрешенного использования.

Таким образом, в результате анализа выявляются ошибочные кадастровые данные об объекте недвижимости.

На третьем этапе целесообразно формировать протокол выявленных ошибок и разрабатывать рекомендации по возможным вариантам исправления ошибочных данных, заверять документы и передавать их ответственному лицу для исправления.

Исправление ошибочных данных.

Этот процесс включает следующее:

* анализ реестров ошибочных сведений (протоколов);

* определение типа ошибочных сведений (техническая ошибка органа учета или кадастровая ошибка);

* запрос дополнительной информации (при необходимости) у собственника (правообладателя) объекта недвижимости, либо сопоставление данных с информацией других ведомств;

* принятие решения о корректировке соответствующих данных;

* определение оптимальных инструментов корректировки данных в зависимости от уровня консолидации учетной информации (районный или региональный) и типа корректируемых данных;

* формирование реестра исправленных данных;

* информирование заинтересованных лиц о внесенных изменениях.

Контроль производимых операций

Осуществляются следующие виды контроля:

* контроль достоверности результатов анализа;

* контроль корректировки ошибочных данных;

* организационно-технологический контроль;

* правовой контроль

Достоверность результатов анализа

Должна обеспечиваться выработкой логически объективного математически обоснованного технологического аппарата Бесконтрольная корректировка данных противоречит условию легитимности (законности) подобных исправлений Контроль заключается в обеспечении достоверного исправления в соответствии с выявленными ошибками в данных.

Организационно-технологический контроль - это система наблюдений и определение мер воздействия для соблюдения установленного системного порядка.

Система правовой оценки и контроля предусматривает проведение процедуры исправления в соответствии с законодательством и соблюдение интересов и прав заинтересованных лиц.

Таким образом, предлагается создать совокупность фильтров по основным показателям объектов недвижимости, накладывающих допущения (ограничения) на конкретный тип информации об объекте в зависимости от связанных между собой характеристик.

Кроме рассмотренных проблем, существует не менее значимая проблема - отсутствие необходимой нормативной правовой базы для реализации Закона о кадастре или ее несовершенство.

К одной из проблем можно отнести и отсутствие материальной заинтересованности работников органов кадастрового учета в результатах своего труда. Решить эту проблему можно, повысив уровень заработной платы работников органов кадастрового учета до конкурентоспособного, а также посредством привлечение молодых специалистов в эту сферу. Кроме того, возможен, на наш взгляд, перевод органов кадастрового учета на самофинансирование за счет расширения оказания ими услуг по предоставлению за плату сведений государственного кадастра недвижимости.

В области реализации кадастровых отношений существует еще одна не менее важная и насущная проблема - высокая коррупционная уязвимость. Для ее решения необходимо следующее:

1) усилить работу по профилактике коррупционных и иных правонарушений;

2) принять меры по кадровому укреплению специальных кадровых подразделений;

3) организовать систематическое проведение оценок коррупционных рисков, возникающих при оказании государственных услуг органами кадастрового учета;

4) организовать правовое просвещение работников органов кадастрового учета по антикоррупционной тематике (проведение лекций, бесед, тестирования, издание брошюр и памяток, оформление тематических стендов, размещение информации на официальном сайте в Интернете)

5) оказывать консультативную помощь работникам органов кадастрового учета по вопросам противодействия коррупции;

6) включать в тестовые испытания при приеме на работу работников органов кадастрового учета вопросы на проверку знания антикоррупционного законодательства;

7) обеспечить регулярное прохождение повышения квалификации государственных гражданских служащих Росреестра, в должностные обязанности которых входит участие в мероприятиях по противодействию коррупции;

8) осуществлять на постоянной основе антикоррупционную экспертизу соответствующих действующих нормативных правовых актов и их проектов, а также мониторинг правоприменительной практики в целях выявления коррупциогенных факторов и их последующего устранения;

9) обеспечить эффективное взаимодействие органов кадастрового учета с правоохранительными органами и иными государственными органами по вопросам организации противодействия коррупции;

10) обеспечить возможность оперативного представления гражданами и организациями информации о фактах коррупции в системе Росреестра или нарушениях требований к служебному поведению работников органов кадастрового учета:

* посредством функционирования «горячей линии» и (или) «телефонов доверия» по вопросам противодействия коррупции;

* посредством приема электронных сообщений на официальный интернет-сайт Росреестра и территориальных органов (на выделенный адрес электронной почты) с обеспечением возможности взаимодействия заявителя и представителей служб в режиме онлайн;

11) обобщать практику рассмотрения полученных в разных формах обращений граждан и организаций по фактам проявления коррупции, а также факты повышения результативности и эффективности этой работы;

12) обеспечить эффективное взаимодействие со средствами массовой информации в сфере противодействия коррупции, в том числе оказывать содействие средствам массовой информации в широком освещении принимаемых мер по противодействию коррупции и приданию гласности фактов коррупции в системе Росреестра;

13) осуществлять мониторинг публикаций в средствах массовой информации о фактах проявления коррупции в системе Росреестра и организовывать проверку таких фактов;

14) совершенствовать контрольно-надзорные функции Росреестра;

15) оснастить все рабочие места оказания государственных услуг в органах кадастрового учета специальными техническими средствами (видеонаблюдение, аудиозапись);

16) создать систему информационной поддержки, обеспечивающую полное информирование граждан и организаций по вопросам предоставления государственных услуг посредством официального сайта Росреестра, ведомственного центра телефонного обслуживания Росреестра, средств массовой информации в помещениях приема и выдачи документов (информационные стенды и консультанты);

17) осуществлять анализ должностных регламентов работников органов кадастрового учета на предмет оптимизации и конкретизации их прав и обязанностей, внесения необходимых изменений в должностные регламенты, в том числе связанные с закреплением обязанностей по соблюдению антикоррупционных норм.



Заключение

В ходе работы выявлены три основные регистрационные системы недвижимого имущества, каждая из которых обособленно развивается и представляет собой определенные принципы действия Российская система регистрации и учета недвижимости имеет смешанный характер, это мешает ей функционировать должным образом, удовлетворяя потребности рынка в целом и потребителей в частности.

До 1 января 2017г российская система регистрации недвижимого имущества состояла из двух самостоятельных частей: ЕГРП и ГКН, что значительно усложняло гражданско-правовой оборот, в настоящее время системы объединены в ЕГРН, который как единая система учета и объектов, и прав на них, имеет большую техническую и правовую предысторию создания Реформирование решило многие процедурные проблемы, однако законодателем не учтен источник возникающих вопросов - отсутствие единой концепции, единой модели развития регистрационно-учетной системы, ввиду этого поставленная законодателем цель - достичь мировых стандартов в области регистрации собственности и войти в пятерку лучших рейтинга Doing Business если вероятна законодательно, но пока призрачна практически.

Одним из ключевых вопросов также стала проблема понятия недвижимости, толкование которого ввиду неоднозначного законодательного определения становится поводом для разрозненной судебной практики, что становится причиной проблем при верной регистрации и учета недвижимости и прав на нее. Поэтому было предложено при выполнении своих функций по учету и регистрации прав регистрационному органу оценивать недвижимость в качестве таковой в каждом конкретном случае заново, руководствуясь не только буквальным значением определения законодателя, но, в первую очередь, экспертизой, судебной практикой, и доктриной, в которой неоднократно описана проблема определения вещи в качестве недвижимой.

Также выявлены некоторые проблемные моменты, связанные с учетом и регистрацией прав на основной объект недвижимого имущества - земельные участки Предложен вариант следовать немецкой концепции, согласно которой здание, построенное на земельном участке, следует за его судьбой вовсе не наверняка, а в тех или иных случаях, что отражало бы экономические и правовые потребности рынка. То есть следование здания (сооружения) за судьбой земельного участка, на котором оно расположено, должно иметь место только в тех случаях, когда здание (или другой объект) не имеет своего обособленного экономического и целевого значения, соответственно является частью составного объекта согласно концепции Grundstuck.

Охарактеризованы новые объекты недвижимости, которые появились с 1 января 2017г машиноместо, единый недвижимый комплекс, предприятие.

Так как действия законодателя в связи с последним реформированием рассматриваемой сферы направлены на изменение процедурных моментов, то и там требуется предпринять более эффективные меры, например, ввести полную правовую экспертизу документов, которые являются основанием государственной регистрации, что возможно через обязательную форму нотариальных сделок. Однако стоит заметить, что такое нововведение будет оправдано только в случае разумных тарифов на нотариальные действия, полной ответственности нотариуса в случае причинения вреда, обеспечения ведения единого нотариального архива. Таким образом, процедурные нововведения, частично действующие с 1 января 2017 года недостаточны для качественного и эффективного действия системы регистрации прав и учета недвижимости, причина необходимости постоянного введения поправок заключается в отсутствии общего вектора развития данной отрасли, единой модели регистрации прав и учета недвижимости.

...