Понятие земельно-правовой сделки

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет»

Интернет-институт

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

Земельное право

на тему:

«Понятие земельно-правовой сделки»

Выполнил студент гр. ИБ761001

А. В. Филонов

Научный руководитель: канд.юр.наук доцент

Зубцова М. Н.

Тула 2021

Введение

С древнейших времен, когда наша цивилизация только зарождалась, когда общество открыло для себя растениеводство и животноводство, возник такой предмет для отношений, как участок земли. Человек достаточно быстро поняло, что источник всех благ, которые ему были доступны в то время - земля. На ней выращивался урожай, на ней паслись прирученные животные, на ней стояло жилище, по ней текла вода. Чем больший участок занимала конкретная община, тем больше возможностей для развития приобретало. Когда две общины между собой приобретали общую границу, тогда развитие обоих, в конкретном географическом направлении, приостанавливалось. Решение этой проблемы породило первые земельные отношения, которые представляли собой переход права на участки земли от одной общины к другой. Вряд ли этот переход был всегда мирным, но сам факт правоотношений считаю нужным отметить.

С развитием цивилизации, после возникновения частной собственности на средства производства и землю, внутри общины появился такой объект права как земельный участок, который стал вещью, доступной в обороте.

Поскольку недвижимое имущество, включая земельные участки, является важной, и достаточно дорогой вещью, как для отдельной личности, так и для общества в целом, сделки с таким имуществом находятся под особым вниманием государства, которое, через законодательство, регулирует оборот недвижимости. Однако, в настоящее время на практике, при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю, или осуществлении их защиты, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права, что подчеркивает актуальность изучения темы земельно-правовых сделок.

Земельный участок как объект права

Совершение сделок с землей в Российской Федерации регулируется земельным законодательством сравнительно недавно. В течение многих лет земля не признавалась имуществом и была исключена из гражданского оборота. Она рассматривалась как объект природы, нейтральный к экономике и не имеющий денежной оценки. Поэтому совершение сделок с землей было прямо запрещено, и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением и признанием права частной собственности на землю. В настоящее время каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок и может распорядиться , имеющимся в его собственности, участком по собственному усмотрению.

Прежде чем раскрыть понятие «земельный участок» необходимо соотнести его с понятием «земля», поскольку в законодательстве, используются оба термина, но ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.-№ 44.- Ст. 4147. (далее - ЗК РФ) разграничивает указанные понятия, признавая их разными объектами земельных отношений, из-за этого могут возникнуть сложности при совершении с указанными объектами сделок.

Земля в земельном законодательстве рассматривается в двух качествах - как природный объект и как недвижимое имущество.

Как природный объект, земля это природный ресурс составляющий основу осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации. Конституцией Российской Федерации Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства Российской Федерации.-26.01.2009.- Ст.445. в ч. 1 ст. 9 определено, что земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому, земля как природный объект, прежде всего объект регулирования норм по охране.

Земля как недвижимое имущество, это объект права собственности и иных прав на землю. В этом качестве земля выступает в виде конкретных земельных участков и их частей. При этом, земля приобретет статус недвижимого имущества лишь с определенного момента. О.Ю. Скворцов указывает, что «таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, для этого необходимо, что бы земельный участок был индивидуализирован путем его кадастровой оценки». Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.- М.: Волтерс Клувер, 2006.- С.58

Согласно ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно ФЗ №171 от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», п.3 статьи 6 определяет, что: «3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки».

Согласно ст.3 ФЗ №246 от 19.07.2011 г. «Об искусственных земельных участках,…», искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также - искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.

До принятия нового ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица могли приватизировать (и становиться их собственниками) только те земельные участки, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости Анисимов А.П., Мелихов А.И. О некоторых теоретических проблемах земельной правосубъектности иностранных граждан и юридических лиц // Право и политика. 2005. № 6. С. 4-7..

Новый Земельный кодекс РФ разрешил иностранцам приобретать в собственность земельные участки, хотя такая возможность носит (по сравнению с россиянами) ограниченный характер.

Во-первых, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не могут быть переданы (п. 3 ст. 15 ЗК РФ) земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом "О государственной границе РФ". Пункт 5 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. на 01.12.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4148 (далее - Вводный закон) до установления такого перечня не допускает предоставление иностранцам земель приграничных территорий.

Во-вторых, им не предоставляются земли в собственность на иных (кроме пограничных) территориях, установленных особо федеральными законами.

В-третьих, земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются им в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).

В-четвертых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. на 5.02.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018

Конституционность норм ЗК РФ в части возможностей иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность земельные участки вызывает ряд сомнений.

Конституция РФ закрепляет большинство субъективных прав как за гражданами РФ, так и лицами без гражданства (апатридами) и иностранными гражданами, используя при этом термин "каждый". В России каждый, находящийся в пределах ее границ, имеет право на жизнь (ст. 20 Конституции), на благоприятную окружающую среду (ст. 42), право иметь имущество в собственности (ст. 35) и т.д. Субъектами этих прав являются все лица, находящиеся в границах России, независимо от их пола, гражданства, национальности и т.д. В этом проявляется "национальный режим", т.е. уравнение в правах граждан РФ, иностранных граждан и апатридов.

Земельные участки, на которых коренные малочисленные народы занимаются традиционным природопользованием, принадлежат к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и предоставляются лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов (являются разновидностью некоммерческих юридических лиц) в безвозмездное пользование. В случае изъятия таких участков для государственных или муниципальных нужд, взамен них предоставляются равноценные, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием (ст. 11 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации") Федеральный закон от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (с изм. на 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 мая 2001 г. № 20 ст. 1972.

Объектами земельных правоотношений являются земля, земельные участки и части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ). Понятие земли как объекта правоотношений выделяется, главным образом, в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления. Граждане, юридические лица и публично-правовые образования не могут быть собственниками земли, но могут быть собственниками земельных участков. Земля как природный объект и природный ресурс не может быть объектом земельных отношений, поскольку объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, т.е. конкретный земельный участок Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. № 2. С. 12..

Собственность в юридическом смысле предполагает персонификацию, следовательно, для того, чтобы выступать субъектом права собственности, народ должен иметь юридически оформленное организационное единство в виде государства, юридического лица и т.д. Прохорова НА. Понятие "управление" в земельном праве // Государство и право. 2003. № 6. С. 93..

Согласно п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью принадлежащего ему земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными законами. Возникает интересная параллель с воззрениями римских юристов, согласно которым право собственности на землю простирается вглубь под поверхностью и вверх над нею до бесконечности. Однако логично предположить, что "собственник земельного участка может воспрепятствовать проведению тоннеля, прокладке газо- или водопроводных труб и других подобных сооружений под его участком на какой угодно глубине, проведению телеграфных или телефонных проволок на какой угодно высоте. Но такое положение, очевидно, несовместимо с самыми разнообразными интересами современного благоустройства..." Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2001. С. 203..

Купля-продажа земельных участков

Исходя из легального определение договора продажи недвижимого имущества закрепленного в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно сделать вывод что под договором купли-продажи земельного участка понимается соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.

Договор продажи земельного участка с точки зрения классических гражданско-правовых характеристик является консенсуальным, возмездным, взаимным и двухсторонне обязывающим. Хотя из положений ст. 549 ГК РФ следует, что договор продажи создает обязанности только у продавца, анализ норм ГК РФ позволят сделать вывод, что договор купли-продажи земельного участка является двухсторонне обязывающим. По мнению О.Ю. Скворцова, «это легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 550 ГК РФ такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами. Изменения в договор могут быть внесены путем составления соглашения по тем же правилам, что и основной договор.

Дополнительно к форме договора купли-продажи земельного участка предъявляется требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Общие требования к земельному участку как к предмету договора продажи недвижимости, содержащиеся в ст. 554 ГК РФ, дополнены п. 1 ст. 37 ЗК РФ требованием о необходимости, прохождения государственного кадастрового учета, для индивидуализации земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, так же необходимо обратить внимание, на недопустимость указания в договоре условий перечисленных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. К таким условиям относятся: установление права продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, условие ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, совершение иных сделок с землей, и условие ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Если перечисленные условия вопреки запрету будут указанны в договоре, то они будут считаться недействительными.

В договорах, предметом которых являются земельные участки, согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ следует учитывать их категорию. При заключении договора продажи земельного участка, обязательным является указание категории земельного участка, так как ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, договор будет считаться не заключенным.

Вторым существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ -цена, при ее отсутствии в договоре правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применимы, следовательно, не может быть уплачена цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

В договоре купли-продажи земельного участка стороны могут указать условие его исполнения к определенному сроку, если при нарушении срока исполнения покупатель утратит интерес к договору. В этом случае продавец может исполнить договор до наступления или после истечения определенного договором срока только с согласия покупателя. А при нарушении сроков установленных договором для передачи документов, покупатель вправе назначить разумный срок для их передачи, в случае же, не предоставления документов в указанный срок, покупатель может отказаться от сделки.

На продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка возлагается обязанность не только передать документы, но и предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка.

Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, проявляется и в порядке их продажи. В ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что субъект РФ и муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продажи с указанием цены и других существенных условий. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки, или не уведомит о намерении приобрести земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не меньше указанной в извещении.

Таким образом, проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства.

Проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства.

Аренда земельных участков

Аренда земельных участков одна из самых распространенных и эффективных форм использования земель во всем мире. В.В. Васильева объясняет такую распространенность аренды универсальностью поскольку право аренды может принадлежать как гражданам, в том числе и иностранным так и юридическим лицам, а так же в аренду могут предоставляться ограниченные в обороте земельные участки, которые не могут находиться в частной собственности.Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. - М.: ГроссМедиа: Росбух, 2007.- С.24.

К отношениям аренды земельных участков, согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ помимо норм ЗК РФ применяются общие положения ГК РФ об аренде.

Определение договора аренды земельного участка можно вывести из легального определения аренды, содержащиеся в ст. 606 ГК РФ. Согласно данному определению, по такому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и (или) пользование.

Договор аренды земельного участка характеризуется как консенсуальный, взаимный, возмездный и срочный. Срочность договора аренды, обусловлена тем, что обязательственные права, вытекающие из договора действуют, период времени указанный в договоре. Если же срок аренды в договоре не указан, то такой договор считается заключенный на неопределенный срок, в этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив об этом за три месяца.

Законами могут устанавливаться предельные сроки аренды. Например, п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок аренды - 49 лет, если такой срок в договоре не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения такого срока, договор прекращается по истечении указанного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды заключается в письменной форме с последующие его государственной регистрацией, но, если срок договора не превышает одного года, он может быть заключен в простой письменной форме.

Если же арендодателем выступают государственные и муниципальные органы, то договор аренды заключается в порядке установленным постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» .Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 // Российская газета.- 21.11.2002.-№ 221.

Согласно указанному постановлению договор аренды предметом, которого выступает, земельный участок из государственной или муниципальной собственности заключаются по результатам торгов, на основании протокола с победителем в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

По желанию собственника земельного участка находящегося в частной собственности договор аренды, так же может быть также заключен по результатам торгов. А.И. Дихтяр указывает, что «в таком случаи необходимо руководствоваться нормами ст. 447 - 449 ГК РФ, а при проведении торгов на заключение договора аренды земельного участка в ходе процедур банкротства, или исполнительного производства, необходимо учитывать положения федеральных законов, регулирующих соответствующие отношения. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики [Электронный ресурс]. -2009. Доступ из справочной информации. правовой системы «Гарант»

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора и размер арендной платы. В основу определения размера арендной платы согласно ст. 65 ЗК РФ могут быть положены различные принципы, в зависимости от того кто выступает собственником земельного участка. Если собственником выступает физическое или юридическое лицо то порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются непосредственно договором. Если же земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то порядок определения условий и сроков внесения платежей устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.

С установлением арендной платы как существенным условием договора аренды земельного участка связанна обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы. В случае нарушения арендатором указанной обязанности арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что наличие дополнительных требований к земельному участку как к предмету договор аренды, закрепление различных механизмов определения размера арендной платы, позволяет выделить аренду земельного участка как особый вид аренды, что влечет необходимость специального правового регулирования, выраженного, прежде всего в нормах земельного законодательства.

Дарение земельных участков

Учитывая положения ст. 572 ГК РФ закрепляющей легальное определение договора дарения можно сделать вывод, что по договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу.

Договор дарения земельного участка это двухсторонняя сделка - даритель, подписывая договор, дает согласие на передачу права, а одаряемый на принятие вещи. При этом, если по общему правилу договор дарения может характеризоваться как реальный, так и как консенсуальный, то в отношении дарения земельного участка В.А. Горемыкин отмечает, что «договор будет характеризоваться только как консенсуальный, поскольку момент заключения договора не совпадает с переходом права собственности, который связан с государственной регистрацией». Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник.- М.: Издательство: Юрайт, 2011.-С.243.

По своей сущности договор дарения является безвозмездным, поэтому если при дарении земельного участка, со стороны одаряемого предполагается встречное предоставление такой договор признается притворной сделкой, что влечет применения правил о недействительности сделок (п.1 ст.572 ГК РФ).

К форме договора дарения земельного участка предъявляются общие требования, необходимо, что бы договор был составлен в письменной форме, и согласно требованиям п.3 ст.574 ГК РФ был зарегистрирован.

В качестве сторон договора дарения земельного участка могут выступать физические и юридические лица, а так же государство в лице государственных органов, и органы местного самоуправления, с учетом ограничений установленных законодательством. Так в ст. 575 ГК РФ установлен запрет на осуществление дарения: от имени малолетних и признанных недееспособными граждан, их законными представителями работникам образовательных, медицинских организаций, а так же, организациям, оказывающим социальные услуги, лицам, замещающим государственные должности РФ, субъектов РФ, муниципальные должности, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей, а так же запрещено дарение между коммерческими организациями.

Указанные лица могут выступать на стороне одаряемого, только в случае если передача дара будет обусловлена его использованием в общеполезных целях (пожертвование). Именно по цели договора различается пожертвование от обычного дарения, где земельный участок может быть передан без дополнительных условий. Учитывая нормы ст. 582 ГК РФ, на принятие земельного участка переданного в порядке пожертвования не требуется чье - либо согласие, но поскольку права одаряемого ограничены целью пожертвования, то в случае невозможности использования дара в указанных целях, потребуется согласие дарителя или решение суда на использование земельного участка по иному назначению, в противном случаи дарение может быть отменено.

Не запрещено дарение земельного участка и юридическому лицу, если дарителем является физическое лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, часто подобным образом оформляются взносы в уставной капитал фирмы. Если же дарителем выступает само юридическое лицо то, необходимо учитывать, что дарение может быть отменено по требованию заинтересованных лиц, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению юридического лица несостоятельным (банкротом).

По общему правилу, в договоре дарения земельного участка на дарителя возлагается обязанность проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споров и ограничений в отношении земельного участка.

Гражданским законодательством предоставлено право дарителю отказаться от исполнения или отменить договор дарения, если после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни. Так же основаниям, для отмены дарения согласно ст. 578 ГК РФ может послужить совершение уголовно - наказуемых деяний одаряемым в отношении дарителя или членов его семьи, а в случае умышленного лишения жизни право отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Отмена дарения возможна и в случае если в договоре дарения земельного участка будет предусмотрено право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого.

Одаряемый также вправе отказаться от дарения, но только до передачи ему дара, в письменной форме, а если договор дарения был зарегистрирован, то и отказ подлежит государственной регистрации.

Во всех случаях отказа от дарения предмет договора, должен быть возвращен в натуре, а в случае гибели или утраты вещи, по общему правилу должна быть возмещена ее стоимость, но указанное правило из-за особенностей земли к договору дарения земельного участка не применяется, поскольку, земельный участок возможно лишь повредить. При этом отказ дарителя от исполнения договора не дает одаряемому права на возмещения убытков, тогда как даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Таким образом, проанализировав основные характеристики договора дарения, можно сделать вывод, что в земельном законодательстве отсутствуют специальные нормы, устанавливающие правила для совершения договора дарения земельного участка, в связи с этим необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства о сделках, и нормами Гл. 32 ГК РФ регулирующих договор дарения. Нормами же земельного законодательства установлены лишь общие положения о формировании земельного участка, как предмета договора дарения.

Заключение

земельный участок аренда

Законодательство Российской Федерации допускает обширный перечень сделок с таким объектом недвижимости, как земельный участок. В нашей работе мы рассмотрели только часть из них, а именно, куплю-продажу, дарение, и аренда. Кроме рассмотренных, существуют еще такие формы сделок, как рента, поднайм, залог (ипотека), безвозмездное пользование, доверительное управление.

Поскольку Гражданским Кодексом предусмотрена такая форма сделки, как купля-продажа земельных участков на основании договоров, заключенных в простой письменной форме, у граждан, как собственников земельных участков, так и их приобретателей, может сложиться ошибочное впечатление об излишней простоте перехода и осуществления прав собственности. Однако, необходимо знать, что права на земельный участок, распоряжение им, владение и пользование регулируются большим количеством законов и подзаконных актов, что может оказаться неприятным сюрпризом, особенно у нового владельца участка. Отраслевое законодательство (конституционное, гражданское, уголовное, административное, финансовое, природоресурсное и др.) корреспондируется и содержит нормы земельного права, регулирует общественные отношения с учетом специфики, свойственной каждой правовой отрасли. Необходимо крайне осторожно подходить к такому вопросу, как приобретение земельного участка, заранее, со специалистом по земельному праву, обсудить возможные ограничения своих прав, как собственника.

Кроме того, Земельным Кодексом закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому объекты недвижимости на земельном участке тоже должны участвовать в сделке, относительно земельного участка. Это так же нередко приводит к сложностям в процессе регистрации прав, и их переходов.

В Российской Федерации правила регистрации перехода прав собственности, подразумевают временной лаг между заключением договора купли-продажи, и его государственной регистрацией. Это так же доставляет немало хлопот участникам сделки, приводит к необходимости пользоваться услугами третьих лиц и организаций (чаще всего - нотариусов и банков) для обеспечения справедливого и своевременного расчета между сторонами сделки. Это не идеальная форма организации осуществления гражданами своих прав. Например, в Украине все сделки с недвижимостью осуществляют нотариусы, которые же являются государственными регистраторами прав собственности. Таким образом, сделка осуществляется прямо в кабинете нотариуса. Одна сторона заходит с объектом прав, выходит с денежными средствами, вторая после выхода от нотариуса уже является собственником недвижимости, с зарегистрированным в законном порядке правом собственности.

Библиография

Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993)

Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020 г.)

Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ "О землеустройстве" (ред. от 03.08.2018 г.)

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 06.06.2019 г.)

Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики // Государство и право. 2002. № 10.

Дегтев А. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. № 8.

Земельное право: Учеб./Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев.- М.: Проспект, 2006.

Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000

Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г.

Размещено на Allbest.ru