Вещные права на жилые помещения

По общему правилу эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у него на ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т.п.

Согласно ч. 2 ст. 33 ЖК РФ дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Право пользования гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по требованию такого гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 28.07.1997. - № 30. - Ст. 3594.. Такая регистрация не является обязательной и производится на основании заявления отказополучателя. Однако эта регистрация осуществляется прежде всего в интересах последнего, поскольку в том случае, если на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью, то в силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (часть 1 ст. 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты другой, то есть натуральных выплат периодически вносимыми в течение жизни получателя ренты денежными платежами (статья 603 ГК РФ).

Установлен минимальный размер ежемесячных выплат, которые плательщик ренты осуществляет в пользу получателя ренты. Он должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (часть 2 статьи 602 ГК РФ). В статье 605 ГК РФ содержатся правовые основания, влекущие прекращение договора пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением:

а) пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения;

б) несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Проблемой, возникшей в процессе реализации правомочий субъектов договора пожизненного содержания с иждивением, стал вопрос о правопреемстве в случае смерти получателя рентных платежей.

Постановлением Президиума Верховного Суда РФ №237 пв-2000 пр от 10 января 2001 г. был отклонен протест заместителя генерального прокурора РФ по гражданскому делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. В протесте утверждается, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г. и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий. Верховный Суд РФ не согласился с доводами протеста. Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи 605 ГК РФ).

Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н., а затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению указанного договора, в протесте не оспариваются. При указанном положении нельзя согласиться с выводом в протесте о неправильном применении судом норм материального права. Руководствуясь п. 1 ст. 329 ГПК РСФСР, Президиум Верховного Суда Российской Федерации постановил оставить все предшествующие судебные решения без изменения, а протест заместителя генерального прокурора Российской Федерации без удовлетворенияПостановление Президиума Верховного Суда РФ от 10.01.2001 г. № 237пв-2000пр «Исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания удовлетворены правомерно, так как предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате квартиры ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств и в правоотношении по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2001. - № 7..

Итак, правоприменительная практика занимает однозначную позицию. Договор пожизненного содержания с иждивением не предусматривает правопреемства в случае смерти получателя рентных платежей в силу личного характера обязательств по предоставлению содержания получателю ренты. Смерть получателя ренты является основанием прекращения обязательств по договору пожизненного содержании с иждивением.

В правоприменительной практике возник вопрос: «может ли быть включена в наследственную массу квартира, в отношении которой был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передал ее в собственность плательщику ренты, но договор не прошел процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью получателя ренты?».

Указанный случай проанализирован в Определении Верховного Суда РФ №24-В08-2 от 23 сентября 2008 года. В июне 2007 г. между собственником квартиры (получателем ренты) и гражданкой (плательщик ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передала в собственность плательщику ренты квартиру, а последняя обязалась в обмен на квартиру полностью содержать получателя ренты, обеспечивая ее питанием, одеждой и т.д.

Договор прошел процедуру нотариального удостоверения, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, так как в июне 2007 года получатель ренты скоропостижно скончалась.

Наследник получателя ренты (племянник умершего получателя ренты) обратился в суд с иском к плательщику ренты об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершего получателя ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.

Плательщик ренты, не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, указав, что договор заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине - вследствие смерти получателя ренты.

Решением суда первой инстанции, оставленной без изменения вышестоящим судом, исковые требования плательщика ренты были удовлетворены.

Высшая судебная инстанция Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, удовлетворила жалобу наследника умершего получателя ренты.

Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя требования плательщика ренты, суд первой инстанции исходил из того, что договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, исполнялся его сторонами, документы для государственной регистрации договора были поданы в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, однако государственная регистрация договора произведена не была по независящим от воли плательщика и получателя ренты причине - в связи со смертью получателя ренты.

Верховный Суд РФ отметил, что с указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).

Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами настоящего параграфа.

Таким образом, указал Верховный Суд РФ, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела, нарушению прав наследника получателя ренты.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что договор, заключенный в июне 2007 г., является незаключенным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, поэтому права собственности на квартиру, о которой возник спор, у истицы на основании указанного договора не возникло, и иск плательщика ренты удовлетворению не подлежитОпределение Верховного Суда РФ от 23.09.2008 г. № 24-В08-2 «В удовлетворении требований об истребовании квартиры из чужого незаконного владения и встречному иску о признании права собственности на квартиру отказано, так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, в случае когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий» // Документ опубликован не был. СПС «Консультант Плюс»..

Таким образом, в правоприменительной деятельности следует учитывать, что жилое помещение, являющееся предметом договора пожизненного содержания с иждивением переходит в собственность плательщика ренты только после государственной регистрации договора. Следовательно, скоропостижная смерть получателя ренты до государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением влечет его признание незаключенным и не создает правовых последствий, связанных с возникновением права собственности на жилое помещение у плательщика ренты.

3.2 Вещные права граждан при заключении договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма заключается на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК). Он может быть заключен только на помещение, указанное в решении о его предоставлении и соответствующее названным ранее правилам жилищного законодательства. Поэтому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательством, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья. При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в решении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключение договора, связан административно-правовым решением в смысле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательному письменному оформлению (ст. 674 ГК РФ) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой не только его обязательную проформу, а в соответствии с ч. 2 ст. 63 ЖК РФ утверждается федеральным правительством в качестве нормативного актаСм.: Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 // СП РФ. - 1992. - № 6. - Ст. 31. В настоящее время утратил силу., который в нормативном порядке и предопределяет содержание существенных условий данного договора.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма конкретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со своим субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами)Ранее этот вопрос из-за наличия ордера и связанных с ним особых жилищных правоотношений вызывал разнообразные дискуссии в литературе. Изложенный подход к его решению впервые был предложен учеником С.М. Корнеева Ю.А. Мехтиевым (см.: Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. - 1986. - № 6).. Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с момента заключения договора.

Предоставляемое по договору социального найма из государственного или муниципального жилого фонда помещение переходит в целевое владение и пользование его нанимателя (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей гражданином-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. (ср. ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

По своей сущности это право представляет собой возникшее из договора право нанимателя (и членов его семьи) на вещь, принадлежащую другому лицу, т.е. право использовать чужое недвижимое имущество (жилое помещение) в пределах, предусмотренных законом и договором. Ранее из этого иногда делался достаточно поспешный вывод о природе данного права как ограниченного вещного права, несмотря на отсутствие у него некоторых необходимых признаков вещных прав (абсолютного характера и вещно-правовой защиты взаимоотношений наймодателя и нанимателя; государственной регистрации данного права, соответствующей характерному для вещных прав «принципу публичности», и др.).

Главное, однако, состоит в том, что императивно определенное законом право на жилую площадь по своему юридическому содержанию и социально-экономическому характеру в действительности представляет собой правовой способ бесплатного распределения среди малоимущих и других граждан дефицитного государственного и муниципального жилья, а не гражданско-правовое оформление объективно необходимых экономических отношений по использованию чужого (частного) недвижимого имущества. Поэтому с гражданско-правовых позиций его можно охарактеризовать как возникающее на основе административно-правовых предпосылок обязательственное право пользования публичным имуществом, содержание которого императивно определено законом.

Изложенным вполне объясняется и строго целевой характер права на жилую площадь, также отличающий его от традиционных вещных прав. Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (ч. 1 ст. 17 ЖКРФ, ч. 1 ст. 678 ГКРФ).

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально предусмотренных законом условий (ст. ст. 22-24 ЖКРФ).

Не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (ч. 1 ст. 91 ЖКРФ, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГКРФ).

3.3 Вещные права граждан при заключении договора найма специализированных жилых помещений

С целью удовлетворения достаточно длительных, но не постоянных потребностей граждан в жилье им могут предоставляться во временное пользование по договору специализированные жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов. Такие помещения составляют специализированный жилищный фонд, находящийся только в публичной (государственной и муниципальной) собственности. К их числу в соответствии с ч. 1 ст. 92 ЖК РФ относятся:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (например, для престарелых, больных и тому подобных категорий граждан);

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Для включения жилого помещения в состав специализированного жилищного фонда с одновременным отнесением его к одному из указанных видов специализированных жилых помещений необходимо административно-правовое решение органа публичной власти, осуществляющего управление соответствующим государственным или муниципальным жилищным фондом, принятое в порядке, установленном федеральным правительством.

Специализированные жилые помещения приобретают особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан по специальным договорам найма, представляющим собой самостоятельную разновидность договоров жилищного найма наряду с договорами социального и коммерческого найма жилья. Так, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений (например, требующих постоянного присутствия на рабочем месте), прохождением службы (в частности, воинской), назначением на государственную должность или избранием на выборную должность (в том числе в отрыве от постоянного места жительства) (ст. 93 ЖК РФ). Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ). Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома, в помещениях которого они проживали по договорам социального найма, либо граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т.п.), а также утративших единственные жилые помещения в результате обращения на них взыскания по обеспеченным их ипотекой кредитным и заемным сделкам таких граждан (ст. 95 ЖК РФ).

Основанием предоставления специализированных жилых помещений по договорам их найма гражданам являются административно-правовые решения собственников таких помещений (либо уполномоченных ими органов публичной власти). Лишь при наличии решения собственника о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения может быть заключен договор найма такого помещения (ч. 2 ст. 100 ЖК РФ). При этом жилые помещения по данному договору предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте, что также составляет предпосылку этого договора (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ). Не требуется, однако, чтобы такие граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договорам социального найма, ибо для постоянного, а не временного проживания они обеспечиваются жильем по месту своего постоянного жительства.

В ряде случаев в интересах граждан-нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условий будущего договора, прежде всего касающихся его предмета. Так, служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры; жилые помещения в общежитиях и в домах маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 квадратных метров жилой (а не общей, как в социальном найме) площади на одного человека; жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами, а при предоставлении гражданам жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения проживающим одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину-нанимателю - специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

По своей юридической природе данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утверждаемым федеральным правительством типовым договором найма специализированных жилых помещений. Типовой договор является подзаконным нормативным актом, а не стандартным формуляром, разработанным одной из сторон договора (характерным для договоров присоединения, к которым рассматриваемый договор не относится).

Договор найма специализированного жилого помещения хотя и напоминает договор социального найма (прежде всего наличием административно-правовых предпосылок и условий, а также предопределенностью значительной части его содержания императивными правилами закона), тем не менее не является его разновидностью. От социального найма он отличается временным характером (что вызывает и соответствующие особенности его прекращения и расторжения) и обязательной возмездностью пользования (согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ малоимущие граждане могут быть освобождены от внесения платы за наем по договору социального наймаСпециализированные жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан в соответствии с ч. 1 ст. 99 и ст. 109 ЖК РФ предоставляются им по договорам безвозмездного пользования (нередко имеющим к тому же бессрочный характер), а не по договорам найма специализированных жилых помещений.), а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем (в виде поднайма, обмена и т.п.).

Существенно различается и содержание административно-правовых предпосылок заключения договоров социального найма и найма специализированного жилья: в последнем случае не требуется состояние на учете в качестве нуждающегося в получении жилья, не применяются также нормы и правила предоставления жилья по договору социального найма, однако жилье предоставляется лишь специально определенным законом категориям граждан.

Наймодатель по договору найма специализированного жилья несет те же права и обязанности, что и наймодатель в договоре социального найма (ч. 5 ст. 100, ст. 65 ЖК РФ), в частности, вправе требовать своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но, со своей стороны, обязан предоставить нанимателю соответствующее жилое помещение, осуществлять его капитальный ремонт и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель по данному договору обязан использовать специализированное жилое помещение строго по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать его надлежащее состояние, включая проведение текущего ремонта, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и нести иные обязанности, предусмотренные законом и договором (ч. ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя специализированного жилья, состав которых совпадает с составом членов семьи нанимателя по договору социального найма, по общему правилу имеют и аналогичный правовой статус сонанимателей (ст. 69 ЖК РФ). В связи с этим они также указываются в договоре найма специализированного жилого помещения.

Однако в такой разновидности данного договора, как наем служебных жилых помещений, члены семьи нанимателя хотя и приобретают равное с ним право пользования предоставленным помещением и несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (если иное не установлено соглашением между ними), но по общему правилу теряют это свое право в случае прекращения семейных отношений с нанимателем (ч. 4 ст. 31 и ч. 5 ст. 100 ЖК РФ), что существенно отличает их статус от положения бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма.

3.4 Вещные права граждан из договоров коммерческого найма жилых помещений

В отличие от рассмотренных ранее разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а непосредственно гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п.При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма обычно выступает собственник жилого помещения, которое может относиться к любому жилищному фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фондСюда же следует отнести и случаи сдачи членами жилищных кооперативов, не выплатившими полностью паевой взнос за предоставленное им кооперативом жилье, указанных жилых помещений или их части «внаем за плату» (ч. 1 ст. 128 ЖК).. Наймодателем по договору коммерческого найма часто является не непосредственно собственник, а управомоченное им лицо (например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом). При этом наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (ср. п. 1 ст. 308 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам его семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений»См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. - С. 93-94.. Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоянно проживающих вместе с ним гражданах».

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Дело в том, что постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Поэтому при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.

В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК РФ). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК РФ). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объектом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК РФ понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. "такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья»Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 1996. - С. 82 (автор комментария - К.Б. Ярошенко)..

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составляют общий объект. Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК РФ; ср. ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не превышающий 5 лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на 5 лет (ч. 1 ст. 683 ГК РФ). Коммерческий наем может быть и краткосрочным, заключенным на срок до одного года. В этом случае на него не распространяется действие ряда правил об обычном, длительном договоре коммерческого найма (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

Наймодатель по данному договору обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома (ст. 676 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК РФ). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором), а также своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги. При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граждан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им.

Данные правомочия ни в совокупности, ни тем более порознь не могут быть квалифицированы в качестве вещных прав. Хотя они и составляют 2право на чужое жилое помещение» (недвижимость), но имеют чисто обязательственную природу и не отвечают необходимым признакам ограниченных вещных прав (непосредственное господство над вещью; определение содержания права законом, а не соглашением сторон; государственная регистрация прав и др.).

Так, с согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма) Статья 685 ГК РФ.. Допускается также вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя. Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК РФ). Теоретически не исключен, однако, обмен жилыми помещениями только между нанимателями жилья по договорам коммерческого найма либо их обмен с собственниками другого жилья или с членами жилищных кооперативов, не полностью уплатившими паевые взносы за жилье, но, конечно, при условии согласия наймодателей (а в последнем случае - и при условии принятия обменивающихся нанимателей в члены жилищных кооперативов).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В любом случае для замены нанимателя необходимо и согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК РФ сохраняются, поскольку на место нанимателя становится либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они становятся сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК РФ). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), «права следования» этих «обременений» за отношениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые его условия, если только при этом не произойдет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Заключение

Жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах.

Помещение для своего признания жилым должно отвечать одновременно трем признакам: во-первых, оно должно быть предназначено для постоянного проживания, во-вторых, оно должно быть пригодно для постоянного проживания и, в-третьих, оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости.

ГК РФ лишь определяет содержание права собственности через правомочия собственника, не раскрывая их значения. Это отрицательно сказывается как на понимании содержания права собственности, его толковании, так и на практике применения законодательства о собственности.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения имеет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Основными обязанностями собственника являются:

1) бремя содержания жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома;

2) поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, не допуская его разрушение;

3) соблюдение прав и законных интересов соседей.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат (обязательной) государственной регистрации;

К вещным правам граждан на жилое помещение относятся права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но имеющие иные (ограниченные) права на жилое помещение, принадлежащее собственнику. К ограниченным вещным правам на жилое помещение лиц, не являющихся собственниками, относятся:

1) право членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ);

2) право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ и ст. 1134 ГК РФ);

3) право гражданина (рентополучателя) на пользование жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ и ст. 601-605 ГК РФ).

В ст. 216 ГК РФ, содержащую неполный перечень иных вещных прав лиц, не являющихся собственниками, эти права не включены. Однако включение этих прав в раздел II «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения» ЖК РФ является легальным признанием их вещными правами. Иные вещные права, как и право собственности, возникают на основании закона и прекращаются по основаниям, указанным в законе.

Целесообразным представляется законодательное закрепление основных признаков всякого вещного права:

а) вещные права возникают по основаниям, установленным ГК РФ и изданными в соответствии с ним законами;

б) перечень вещных определяется исключительно ГК РФ;

в) содержание вещных прав определяется ГК РФ; порядок их осуществления определяется ГК РФ и изданными в соответствии с ним законами;

г) вещные права обременяют вещи (имущество), обеспечивают их обладателям господство над соответствующими вещами (имуществом) и следуют за вещью;

д) вещные права имеют преимущество перед иными имущественными правами на соответствующие вещи (имущество);

е) в отличие от иных субъективных гражданских прав, в случае нарушения вещных прав они подлежат вещно-правовой защите;

ж) соотношение правомочий собственника и обладателя ограниченного вещного права определяется правилами о соответствующем вещном праве;

з) вещные права на чужие вещи подлежат государственной регистрации (учету) и возникают с момента такой регистрации.

ЖК РФ защищает права собственника в отношении изымаемого жилого помещения. Но право собственника на получение в случае изъятия имеющегося жилого помещения иного жилья законом не закреплено.

Нормы ст. 32 ЖК РФ следовало бы изложить несколько иным образом, а именно предоставить собственнику изымаемого помещения самостоятельно определить вид подлежащего ему возмещения. Следует установить три варианта возмещения:

1) выплата рыночной стоимости изымаемого помещения и причиненных убытков;

2) выплата рыночной стоимости изымаемого помещения и причиненных убытков с предоставлением благоустроенного жилого помещения по договору социального найма по нормам предоставления;

3) предоставление на праве собственности равнозначного по площади и количеству комнат благоустроенного жилого помещения в том же районе населенного пункта с выплатой причиненных убытков.

Основная масса судебных споров по вопросу прав зарегистрированных до приватизации жилья касается отношений между собственником приватизированного жилья и бывшими членами его семьи в части пользования этим жильем.

Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, однако нормы данной статьи не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом его приватизировавшим.

Литература

1. Всеобщая декларация прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948 г.) // Российская газета. - № 67. - 05.04.1995.

2. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Заключена в г. Риме 04.11.1950 г.) (с изм. от 13.05.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. - 08.01.2001. - № 2. - Ст. 163.

3. Международный пакт от 16.12.1966 г. «Об экономических, социальных и культурных правах» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - № 12. - 1994.

4. Международный Пакт от 16.12.1966 г. «О гражданских и политических правах» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - № 12. - 1994.

5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 г. № 2-ФКЗ) // Российская газета. - № 237. - 25.12.1993.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 05.05.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - № 32. - Ст. 3301; Российская газета. - № 101. - 07.05.2014.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995 г.) (ред. от 28.12.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410; 30.12.2013. - № 52 (часть I). - Ст. 6981.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001 г.) (ред. от 28.12.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 03.12.2001. - № 49. - Ст. 4552; 30.12.2013. - № 52 (часть I). - Ст. 7011.

9. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 05.05.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. - 01.01.1996. - № 1. - Ст. 16; Российская газета. - № 101. - 07.05.2014.