Юридические факты в механизме возникновения вещных прав на недвижимость

Размещено на http://www.allbest.ru/

Юридические факты в механизме возникновения вещных прав на недвижимость

Семенова Екатерина Геннадьевна

Изучаются вопросы правового регулирования оснований возникновения вещных прав на недвижимое имущество. Анализируются отдельные виды юридических фактов и их составы, которые опосредуют возникновение вещных правоотношений. Исследуется правовая сущность государственной регистрации прав как элемента фактического состава возникновения вещных прав.

Ключевые слова: юридический факт, фактический состав, договор, акты субъектов властных полномочий, вещные права, государственная регистрация прав.

Возникновение вещных прав традиционно связано с установлением оснований их возникновения. Из теории права общеизвестно, что субъективные права, в том числе вещные права, возникают и прекращаются на основании юридических фактов. Именно определенные законом юридические факты (их совокупность) обеспечивают переход от общей модели поведения, закрепленной в юридической норме, к конкретным вещным правам на недвижимость. В то же время, несмотря на значение правового регулирования юридических фактов в механизме возникновения вещных правоотношений в сфере недвижимости, в современной юридической науке вопросы оснований возникновения вещных прав на недвижимость отдельно не освещаются. Прежде всего, практически неисследованной остается природа договоров, которые опосредуют возникновение вещных прав на недвижимость. Обобщение соответствующих положений законодательства осуществляется либо на уровне общих положений гражданского права (ст. 8 ГК РФ), либо отдельных вещно-правовых институтов, например права собственности (ст. 218 ГК РФ).

Отсутствие в действующем гражданском законодательстве системного подхода к возникновению и прекращению вещных прав вызывает определенные трудности при формулировании оснований возникновения вещных прав на недвижимость.

ГК РФ прямо не указывает, какие юридические факты лежат в основе приобретения вещного права первоначальным и производным способом. В доктрине в качестве оснований производного приобретения вещных прав на недвижимость называют такие юридические действия, как сделки и акты субъектов властных полномочий [1, с. 22-50].

В практике осуществления вещных прав на недвижимость наиболее распространенным основанием возникновения является договор, что демонстрирует результат диспозитивного метода правового регулирования частноправовых отношений.

Сложность правового регулирования в части возникновения вещных прав на основании данного юридического факта заключается в том, что в действующем законодательстве договор рассматривается главным образом как основание производного приобретения вещного права, основанного на правопреемстве (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Одновременно законодатель к договорам, на основании которых возникают вещные права на недвижимость, относит и договор, на основании которого вещное право возникает впервые, - договор об установлении вещного права на чужой земельный участок (сервитут) (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Примечательно, что в Законопроекте № 47538-6 предусмотрено, что на основе договора должны устанавливаться не только сервитуты (ст. 301, 301.1), но и право постоянного землевладения (ст. 299.2), право застройки (ст. 300.2) и иные вещные права [2].

Несмотря на законодательное закрепление и дальнейшие перспективы приоритетности договора как основания установления вещных прав на чужое недвижимое имущество, ГК РФ не содержит норм, которыми бы регулировались порядок заключения такого договора и его содержание. В доктрине и судебной практике единый подход к природе и содержанию указанного договора отсутствует. В одних случаях содержание такого договора приравнивают, по сути, к содержанию обязательственного соглашения [3; 4], в других - определяют возникновением договора иного типа [5, с. 332; 6].

В основе подобной дискуссии лежит проблематика вещной (распорядительной) сделки, совершение которой приводит к переходу прав или изменению их полноты [7].

Концепция вещного договора имеет среди современных ученых как своих сторонников (Л.Ю. Василевская, И.А. Емелькина, А.В. Германов, Е.А. Крашенинников, Д.О. Тузов), так и противников (Е.А. Суханов, К.И. Скловский, К.С. Калиниченко). Г.Ф. Шершеневич, рассматривая связь договора и обязательства, отмечал, что «в громадном большинстве случаев договор направлен к установлению обязательственного отношения» [8, с. 150]. Однако следует согласиться с тем, что это не повод считать любой договор обязательством. По мнению Г.Ф. Шершеневича, «договор и обязательство чаще всего находятся в связи, как причина и следствие. Область договора выходит за пределы обязательственных отношений... Договор лежит в основании передачи вещи, которой создается вещное право, - такой договор обязательственного отношения не создает» [8, с. 150].

Рассматривая договор в структуре отношений возникновения вещных прав на недвижимость, следует отличать основания установления вещных прав на чужую недвижимость от оснований приобретения уже существующего вещного права новым субъектом.

Вещное право может быть передано иному лицу на основании договора. При этом необходимо подчеркнуть, что в установленных законом случаях отчуждаемым может быть и вещное право, которое возникло на основании договора с собственником на чужую вещь.

В контексте вещных прав на чужое недвижимое имущество передачу права следует рассматривать исключительно в контексте перехода и самой вещи в пользование к новому правообладателю. Таким образом, отчуждение вещных прав на чужое недвижимое имущество означает переход прав пользования чужой недвижимой вещью к новому правообладателю на основании договора с одновременным прекращением такого права у предыдущего правообладателя.

Договорами, опосредующими передачу вещных прав, являются договоры купли-продажи, дарения. По своей природе такие договоры являются обязательственно-правовыми, поскольку в их основе лежит, прежде всего, обязанность правообладателя передать соответствующее право правоприобретателю. Вследствие заключения таких договоров имеет место приобретение права.

Договоры об установлении вещных прав на чужое недвижимое имущество не опосредуют переход прав от одного лица к другому. В силу принципа объективной обусловленности установления прав на чужое недвижимое имущество участники таких отношений не могут быть изменены. Исходя из цели договора и правовой природы прав, им устанавливаемых, справедливо говорить о договоре об установлении вещных прав как о договоре особого вида. По аналогии с немецким законодательством данный договор следует квалифицировать как вещный договор, на основе которого устанавливается вещное право.

Подводя итог сказанному, следует сделать вывод, что среди договоров, на основании которых возникают вещные права на недвижимое имущество, следует выделять два вида договоров: 1) договоры установления прав на чужое недвижимое имущество, которые по своему содержанию следует относить к типу вещных договоров; 2) договоры приобретения прав на недвижимое имущество, в том числе на чужое недвижимое имущество в случаях, установленных в законе, которые по своему содержанию следует относить к типу обязательственных договоров.

В качестве оснований возникновения гражданских, а значит, и вещных прав в законодательстве упоминаются акты субъектов властных полномочий. В частности, в пп. 2, 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ отмечается, что гражданские права возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, из судебного решения.

Такая позиция законодателя не является бесспорной. Она была предметом научной полемики в трудах многих ученых как дореволюционного, так и советского периодов (Ю. Гамбаров, Ю. Толстой, С. Кечекьян и т.д.), нельзя считать ее разрешенной и в настоящее время.

Так, в современной юридической литературе встречаются точки зрения, согласно которым основаниями возникновения вещных прав на недвижимость являются решения суда, решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления [9; 10, с. 65, 80; 11].

Причиной, по которой подобные точки зрения получили распространение, является упоминание в законодательстве актов субъектов властных полномочий при регулировании отношений, связанных с возникновением вещных прав на недвижимость. В частности, решения суда - при установлении сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), признании права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), на бесхозяйную недвижимую вещь; решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления - в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ), ограниченное пользование на условиях сервитута (ст. 17 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 4 Закона Республики Крым от 15 сентября 2014 г. № 74-ЗРК «О размещении инженерных сооружений») и т.д.

В то же время некоторые ученые отмечают, что основанием возникновения вещных правоотношений в данном случае опять же является договор, заключаемый в порядке и на условиях, определяемых решением суда, административным актом [12, с. 281; 13].

Например, установление сервитута в так называемом административном порядке по решению уполномоченных органов предусматривает достижение определенного соглашения между сторонами, в частности об оплате после установления сервитута (ст. 18 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 8 Закона Республики Крым от 15 сентября 2014 г. № 74-ЗРК «О размещении инженерных сооружений»).

При установлении сервитута в судебном порядке, в частности при определении его условий, отмечается, что задача суда состоит в утверждении соглашения о сервитуте, а не установлении этого права. По мнению А.Б. Бабаева, моменты возникновения сервитутного права и принятия решения судом совпадают, однако основанием возникновения права и здесь является соглашение о сервитуте [12, с. 281].

По этому поводу следует отметить, что решение субъектов властных полномочий не может принуждать стороны к заключению договора в случае недостижения согласия о нем. В противном случае нарушался бы принцип добровольности заключения договора, что является недопустимым. Сказанное подтверждается и в правоприменительной практике, устанавливающей, что суд не обязывает стороны заключить соглашение о сервитуте, а устанавливает его своим решением [14]. При этом уточняется, что суд самостоятельно определяет условия сервитута [15]. Если стороны не возражают против установления сервитута, но не смогли прийти к согласию об условиях договора, суд определяет такие условия.

В то же время, учитывая правоприменительный характер актов субъектов властных полномочий, следует согласиться, что их наличие в основе гражданских правоотношений не означает, что такие правоотношения возникают на их основе [16]. Принятие соответствующих актов обусловливается наличием иных обстоятельств (юридических фактов), определенных законом. Даже в тех случаях, когда наряду с актом другой юридический факт в законе прописан нечетко, обобщенно, это еще не означает, что в основании возникновения вещного права он отсутствует [16].

Так, анализ норм законодательства и правоприменительной практики [15] показывает, что для установления сервитута решением суда обязательными являются следующие условия: 1) наличие между собственниками земельных участков спора об установлении или условиях сервитута; 2) объективная необходимость обеспечения нужд собственника недвижимого имущества для целей, указанных в законодательстве; 3) исключительность установления сервитута как единственного способа обеспечения нужд собственника недвижимого имущества.

Без судебного решения данные обстоятельства, имеющие существенное значение для возникновения вещного права, не приобретают качества юридического факта, т.е. не способны сами по себе порождать правовые последствия. В то же время судебное решение без таких обстоятельств не является юридическим фактом.

Одним из актов субъектов властных полномочий, влекущих возникновение вещных прав на недвижимость, в литературе предлагается рассматривать государственную регистрацию вещного права на недвижимость. По этому поводу Е.А. Суханов отмечает, что «чрезвычайно важную роль в процессе возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений играют также административные акты в форме государственной регистрации юридических действий, событий и прав» [17, с. 434]. Подобной точки зрения придерживается и П.В. Крашенинников, отмечая юридическое (правообразующее) значение государственной регистрации вещного права [18].

В то же время распространенной является позиция, согласно которой государственная регистрация вещных прав не имеет правоустанавливающего характера, поскольку не влияет на установление самого права [19, с. 198-212]. В доктрине отмечается, что в момент регистрации вещного права преодолевается препятствие в его осуществлении, но само право возникает прежде того [11; 20].

Так, согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит регистрации. При этом законодатель подчеркнул, что исполнение договора сторонами до регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Приведенную норму ст. 551 ГК РФ можно понимать так, что регистрируемое за покупателем право появляется у него в отношениях с продавцом до регистрации, т.е. сразу после исполнения продавцом договора купли-продажи. Подобный подход относительно возникновения прав использования имущества на основании договора применяется и в правоприменительной практике (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13, пп. 3, 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165).

Применение по аналогии указанной позиции к отношениям установления вещных прав на недвижимость позволяет прийти к выводу о возникновении вещного права на недвижимость в случае заключения договора об установлении вещного права, но отсутствия его регистрации. В то же время отмечается, что такое право не будет обладать всеми свойствами вещного права, например правом следования [11].

Государственная регистрация вещных прав на недвижимость в силу ст. 8.1 ГК РФ и Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является обязательным юридическим актом, который порождает наступление определенных юридических последствий. В то же время этот юридический акт является зависимым от других юридических актов, устанавливающих вещные права, поскольку по своему определению, закрепленному в п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Если оценивать природу государственной регистрации как юридического факта, то она однозначно является правообразующим юридическим фактом, с наступлением которого возникают, изменяются или прекращаются определенные правоотношения. В то же время государственная регистрация не может существовать в форме самостоятельного юридического факта.

Не отрицая правообразующие свойства иных юридических фактов, следует учитывать, что они на конкретном этапе вызывают юридические последствия, однако только для участников данных отношений. Например, при заключении договора необходимо признать факт возникновения соответствующих вещных отношений для сторон договора. Аналогичным образом осуществляется механизм приобретения вещного права по решению суда. Для участников судебного процесса вещные права на недвижимое имущество возникают в момент вступления решения в законную силу.

Каждый из этих юридических фактов вызывает определенные правовые последствия (приобретение или установление вещного права), в то же время именно юридический факт государственной регистрации вещных прав на недвижимость знаменует возникновение таких вещных отношений для всех участников имущественного оборота. В рамках механизма возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, который предусматривает их обязательную регистрацию, такая регистрация играет роль заключительного юридического факта, поскольку она не может быть совершена до момента возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Таким образом, в случае государственной регистрации вещных прав на недвижимость следует говорить о фактическом составе возникновения вещных правоотношений, в котором государственная регистрация, наряду с другими правовыми средствами, обеспечивает оборот недвижимости. Что касается возникновения вещного права на недвижимость, то государственная регистрация придает соответствующему праву публичность и абсолютность и обозначает его возникновение для всех иных участников гражданского оборота.

В рамках исследования актов субъектов властных полномочий как оснований возникновения вещных прав в научных кругах обсуждается вопрос рассмотрения в качестве таковых нормативных актов субъектов властных полномочий. Особенностью закона как юридического факта является его самодостаточность, которая становится возможной благодаря нормативному характеру такого акта. В связи с этим некоторые ученые, как например Ю. Толстой, утверждают, что «ни одно субъективное право не может возникнуть непосредственно из нормы права, без наступления предусмотренного нормой юридического факта» [21, с. 71]. Другие ученые, например С. Кечекьян, наоборот, такую возможность допускают. По его мнению, такая ситуация возникает в тех случаях, когда нормы закона или иного нормативного акта устанавливают права, которые предоставляются всем гражданам, «всем и каждому» [22, с. 170].

В качестве рассматриваемого основания возникновения вещного права на недвижимость в литературе зачастую называют возникновение предусмотренного земельным законодательством публичного сервитута [9; 23]. Однако в данном случае необходимо учитывать, что подобное ограничение права собственности, устанавливаемое для неопределенного круга лиц, сервитутом в собственном смысле слова не является, поскольку не содержит в себе признаков субъективного вещного права.

Говоря об установлении вещных прав в силу закона, следует признать обоснованным мнение Р.О. Халфиной, согласно которому «даже в тех случаях, когда закон возлагает определенные обязанности или предоставляет права, не предусматривая для возникновения этих прав и обязанностей каких-либо юридических оснований, всегда существует определенный факт, с которым закон связывает наличие прав или обязанностей» [24, с. 296].

Юридический факт, который лежит в основе возникновения вещного права, представляет собой конкретное жизненное обстоятельство, которое произошло или существует и попадает под действие соответствующей нормы права. До тех пор, пока отсутствует фактическое обстоятельство, можно говорить о существовании нормативной конструкции обстоятельства, однако не о конструкции юридического факта как основания возникновения вещного права.

Таким образом, в зависимости от способа приобретения вещного права, а также от вида вещного права предусмотренный законом юридический факт может быть квалифицирован как основание приобретения вещного права. Однако в большинстве случаев возникновение вещного права требует не одного юридического факта, а их совокупности, которая получила в теории название юридического (фактического) состава.

Правоприменительные акты субъектов властных полномочий не могут являться самодостаточными юридическими фактами, т.е. основанием возникновения вещного права. Они являются элементом необходимого юридического состава, завершают его формирование для приобретения или прекращения права. Поскольку они являются завершающими юридическими фактами, создается ошибочное представление о них как об основаниях возникновения или прекращения вещных прав. В то же время акты субъектов властных полномочий не могут исключать существование иных юридических фактов, необходимых для возникновения или прекращения вещного права. юридический вещный правоотношение собственность

Из сказанного следует, что основанием приобретения вещного права на недвижимость являются юридические факты, предусмотренные законом, которые самостоятельно или в своей совокупности создают способ приобретения (установления) вещного права на недвижимость. Наступление определенных правовых последствий возникновения вещного права на недвижимость возможно лишь при наступлении совокупности юридических фактов: юридического акта приобретения (установления) вещного права и его государственной регистрации.

Литература

1. Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: дис.... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005.

2. Законопроект № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестн. гражданского права. 2008. № 4.

4. Ананьев А. Г. Недействительность и незаключенность соглашения о сервитуте // Юрист. 2014. № 11.

5. Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2006.

6. Крашенинников Е.А., Байгушева Ю.В. Односторонние и многосторонние сделки // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. №7.

7. Туктаров Ю.Е. Абстрактная модель передачи права собственности на движимые вещи // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 8.

8. Шершеневич ГФ. Учебник русского гражданского права. М., 2002.

9. Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000.

10. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000.

11. Рыбалов А.О. Легальный сервитут в российском праве // Вестн. гражданского права. 2010. № 5.

12. Бабаев А. Б. Система вещных прав. М., 2006.

13. Цуканов В. И. Сервитут как вещное право // Закон и право. 2004. № 8.

14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 июля 2010 г. № 2509/10 по делу № А53-5239/2009 // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 11.

15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февр. 2012 г. №11248/11 по делу № А45-12892/2010//Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. № 6.

16. Харченко Г. Г. Вещные права. Киев, 2015.

17. Гражданское право: в 4 т. Т 1: Общая часть / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., пере- раб. и доп. М., 2007.

18. Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный комментарий / под ред. П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2010.

19. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.

20. Пятков Д.В. Момент возникновения права собственности на недвижимость: новеллы законодательства и судебной практики // Вестн. Барнаул. юрид. ин-та МВД России. 2017. № 1(32).

21. Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л., 1959.

22. Кечекьян С. Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. М., 1958.

23. Малеина М.Н. Правовые аспекты установления и прекращения публичного земельного сервитута // Журн. рос.права 2004. № 12(96).

24. Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974.

Сведения об авторе

Семенова Екатерина Геннадьевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин Крымского филиала Краснодарского университета МВД России

Размещено на Allbest.ru