Цифровизация вещных и иных отношений: проблемы и правовые решения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Цифровизация вещных и иных отношений: проблемы и правовые решения

Бегларян Маргарита Евгеньевна

Рассматриваются вопросы формирования нового вида информационно-правовых отношений, требующих правовых решений в цифровом мире, в частности в сфере купли-продажи недвижимости. Проводится анализ состояния актуального законодательства, регулирующего совершение сделок с применением цифровых технологий. Прогнозируется возможное развитие такого законодательства для обеспечения безопасности граждан, защиты от мошенников и иных угроз, которые возможны в информационном пространстве.

Ключевые слова: цифровизация, виртуальная реальность, нотариальные действия, новеллы законодательства, дистанционная сделка, информационно-правовые отношения.

Digitalization of real and other relations: problems and legal solutions

The article examines the formation of a new type of information and legal relations that acquire new properties and require legal solutions in the digital world, in particular in the field of real estate purchase and sale. The article analyzes the state of current legislation when making transactions with the use of digital technologies. It is predicted the possible development of such legislation to ensure the safety of citizens, protection against fraudsters and other threats that are possible in the information space.

Keywords: digitalization, virtual reality, notarial information and legal relations.

Цифровизация общественных отношений затронула те области, которые всегда предполагали участие человека как владельца прав, в частности в период пандемии резко ускорилось внедрение цифровых технологий в вещные отношения. Ограничения, введенные в связи с распространением коронавирусной инфекции, также повлияли на сферу гражданских правовых отношений. Дистанционная торговля и электронные торговые площадки стали нормой жизни человека и общества. В настоящее время удаленное взаимодействие приближается к уровню привычной традиционной формы общения между субъектами правоотношений: они могут находиться в разных географических координатах, но при этом в режиме онлайн проводить переговоры и достигать согласия по всем существенным условиям договора, удаленно заключать его.

В наибольшем количестве случаев при заключении сделок, особенно с недвижимостью, серьезная роль отводится нотариусу. Циф- ровизация затронула и эту специфическую, исключительно личностную сферу деятельности. Как известно, нотариат выполняет задачи превентивного правосудия, предупреждает возникновение судебных споров, поскольку считается, что нотариус, удостоверяя сделки, отслеживает законность их совершения, а наделение юридической силой различных документов и подтверждение различных об- actions, legislative novelties, distance transaction, стоятельств служит неоспоримым основанием для констатации правдивости, отсутствия мошенничества или подлога в гражданском (п. 5 ст. 61 ГПК РФ) [1] и арбитражном процессе (п. 5 ст. 69 АПК РФ) [2], т.е. совершение нотариальных действий позволяет априори считать гражданские правовые отношения подлинными и законными.

Интересно отметить, что «цифровые» нотариальные действия стали популярнее, например, отмечен рост на 47% переводов документов из бумажного вида в электронный [3].

Отдельно в науке гражданского права исследуется вопрос по гражданским правовым отношениям, объектом которых выступает недвижимость. Несмотря на действие временных ограничений, интерес граждан к приобретению недвижимости вырос, ценами на квартиру интересовались более 14% семей [4].

Цифровизация способствует развитию отношений по заключению удаленных сделок, в том числе и с недвижимостью. Так, Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5] внес существенные новеллы в российское законодательство. Теперь лица могут заключить договор, находясь в разных городах, без совместного реального присутствия в одной географической точке. Согласно ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки. Каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы. Экземпляр сделки в электронной форме с совершенной удостоверительной надписью подписывается квалифицированными электронными подписями удостоверивших ее нотариусов и хранится в единой информационной системе нотариата.

Удостоверенная сделка регистрируется в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата.

Договор, удостоверенный с помощью дистанционных нотариальных действий, считается договором, заключенным в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами [6]. Важно отметить, что в случае удостоверения договора, связанного с отчуждением недвижимого имущества, необходимо, чтобы хотя бы один из нотариусов осуществлял свою деятельность в том субъекте РФ, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора (ст. 53.1, 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

При заключении сделки дистанционно также должен формироваться паспорт сделки, в содержание которого необходимо включать сведения о нотариусах, участвующих в удостоверении сделки, информацию о лицах, обратившихся за совершением нотариального действия, и лицах, принимавших участие в совершении нотариального действия, уникальный идентификатор сделки, вид и текст сделки с удостоверительной надписью, дату и время ее удостоверения, а также электронные документы, необходимые для удостоверения сделки (п. 3 приказа Минюста России от 30 сентября 2020 г. № 222 «Об утверждении Порядка взаимодействия нотариусов с единой информационной системой нотариата при удостоверении сделки двумя и более нотариусами» [7]).

На наш взгляд, такое нововведение действительно является актуальным: оно позволяет заключать сделку в условиях, когда личное присутствие невозможно или угрожает здоровью, когда это неоправданно дорого, учитывая размеры нашего государства. Экономия времени и средств, а также защита прав граждан и юридических лиц в условиях цифрового общества через современные технологии и современные законы дадут в будущем очень хороший эффект. Люди перестанут воспринимать цифровые сделки как покрытые тенью неясности и тайны. Они станут привычными и однозначно более безопасными, так как закон будет учитывать все больше нюансов цифрового взаимодействия с развитием технологий и пониманием этих технологий в юридической, законотворческой и правоприменительной сферах.

Интересно отметить, что подобная форма осуществления нотариальных действий распространена и в зарубежных странах. Например, в штате Вирджиния (США) с 1 июля 2012 г. законным считается электронный нотариат с использованием средств удаленной видеофиксации совершения нотариальных действий [8, с. 488]. В Бельгии с января 2020 г. нотариусы удостоверяют доверенности от граждан дистанционно, т.е. граждане подписывают доверенность своей электронной подписью, не выходя из дома. Во Франции также есть возможность подписать доверенность электронной подписью, но такой документ считается совершенным в простой письменной форме [9]. Таким образом, мы видим, что мир вещных сделок с участием нотариуса постепенно переходит на новый уровень развития цифровых отношений между клиентами и нотариальными услугами.

Возвращаясь к новеллам в российском законодательстве, также следует отметить, что устанавливается солидарная ответственность нотариусов за причиненный по их вине вред вследствие признания сделки недействительной. Если же один из нотариусов действовал в нарушение установленных в ст. 42-43 Основ законодательства о нотариате требований, вследствие чего по его вине сделка была признана недействительной, то он несет ответственность, предусмотренную ч. 1 ст. 17 Основ законодательства о нотариате.

Важным моментом является и проставление установленного законодательством вида подписи в сделке. Несоблюдение требований о виде подписи приравнивается к несоблюдению письменной формы договора и лишает стороны возможности ссылаться на документ, подписанный без соблюдения указанных в законе требований, как на документ, который судом при рассмотрении дела будет приниматься как вещественное доказательство.

При рассмотрении дистанционного удостоверения сделок возникает вопрос оформления передаточного акта, который необходим, например, при заключении договора купли-продажи в соответствии со ст. 556 ГК РФ [10]: каким образом должен быть подписан данный документ, учитывая, что лица, являющиеся сторонами по договору купли-продажи, находятся в разных субъектах РФ? Считаем, что в целях законного исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонам также следует его подписывать в присутствии нотариуса. Ведь как иначе удостовериться без личной явки к нотариусу что передаточный акт о передаче и получении недвижимости был подписан именно сторонами по договору? На наш взгляд, данный правовой пробел следует устранить путем внесения изменений в Основы законодательства о нотариате.

Еще один интересный аспект цифровизации отношений в сфере недвижимости заключается в действии виртуальной ипотеки (залога недвижимого имущества) и виртуальных туров по недвижимости.

Виртуальную ипотеку (далее - VR-ипотека) начал использовать банк ВТБ. Первый кредит через этот сервис был выдан в 2019 г.: житель Красноярска приобрел квартиру в Санкт-Петербурге. К марту 2020 г. были проведены уже семь сделок с использованием VR-ипотеки [11]. Условия действия такого сервиса заключаются в следующем: клиента сопровождает виртуальный консультант, который подробно рассказывает о квартире, а также озвучивает условия ипотечного кредитования. Покупатель в очках виртуальной реальности осматривает объект недвижимости, его планировку и дизайн, расположение и инфраструктуру рядом с домом [12].

Конечно, наличие такого сервиса имеет явные преимущества: упрощает выбор объекта недвижимости, позволяет экономить время, так как лицо не выезжает в другой город для осмотра и выбора объекта.

Но тогда возникают проблемные вопросы в правовом поле. Во-первых, положения ГК РФ предусматривают особый порядок заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, это обусловлено особыми свойствами недвижимости: в отличие от движимых вещей, недвижимое имущество невозможно передать обычными способами, предусмотренными для договоров купли-продажи (ст. 458 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Передаваемая покупателю недвижимость должна соответствовать всем условиям, определенным в договоре, поскольку исходя из ст. 557 ГК РФ за ненадлежащее качество переданного имущества наступает ответственность с применением ст. 475 ГК РФ. При этом, как следует из разъяснений, содержащихся в Апелляционном определении СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 февраля 2017 г. по делу № 33-2125/2017, основанием для применения положений ст. 475 ГК РФ являются не любые недостатки недвижимости, а только те, которые не соответствуют условиям договора о ее качестве [13].

При использовании технологии виртуальной реальности есть риск несоответствия качества виртуального обзора недвижимости ее реальному состоянию. Ведь с помощью виртуального осмотра лицо, заинтересованное в продаже, например застройщик - продавец - посредник, может повлиять на эмоциональное впечатление клиента; в частности, недостаток освещенности реальной квартиры можно возместить светлыми тонами дизайна, маленькую площадь визуально увеличить грамотно подобранной мебелью, а иные недостатки скрыть различными техническими способами.

Возникает сложность в доказывании при рассмотрении дела в суде факта сокрытия от покупателя спецэффектами, т.е. обманным путем, существенных недостатков, ведь в соответствии с разъяснениями Апелляционного определения СК по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия от 18 августа 2016 г. по делу № 33-2744/2016 обязанность доказать то обстоятельство, что недвижимость была передана с существенными недостатками, которые не могли быть обнаружены при ее осмотре в момент передачи и которые проявились при ее использовании, лежит на покупателе [14].

Таким образом, деятельность по использованию технологий виртуальной реальности при продаже недвижимости законодательно не урегулирована, поэтому мы считаем необходимым внести ряд изменений в гражданское законодательство.

Прежде всего определить значение терминов, которые означают новые для законодательства действия:

«сделки с использованием технологий виртуальной реальности»;

«виртуальный осмотр объекта недвижимости».

Это решается путем введения норм-дефиниций, содержащих также описание технических средств (технологий виртуальной реальности), с помощью которых проводятся действия осмотра объекта недвижимости.

Также считаем необходимым определить, что в заключаемом подобным образом договоре купли-продажи недвижимости должно быть указано, что осмотр недвижимости при ее выборе и передаче производился с использованием технологий виртуальной реальности, при условии, что покупатель и продавец или посредник одновременно имеют возможность погружения в виртуальный осмотр, видят одинаковое изображение и эта информация обязательно остается на руках покупателя и продавца после заключения сделки. Это означает, что покупателю необходимо на материальном носителе передавать достоверную версию состояния представленной к осмотру недвижимости, которую впоследствии можно было бы использовать в качестве вещественного доказательства.

В целях обеспечения достоверности версии состояния представленного к осмотру объекта недвижимости считаем также необходимым отнести к полномочиям нотариуса действия по удостоверению такой версии, содержащейся на материальном носителе, чтобы исключить возможность ее технического изменения со стороны как продавца, так и покупателя. Этот видеоролик с особенностями его просмотра как виртуальной реальности можно использовать в случае судебного спора как достоверное и неоспоримое вещественное доказательство.

Таким образом, цифровизация отношений, в том числе и нотариальных, развивается с огромной скоростью, что требует своевременного грамотного реагирования законодателя. На наш взгляд, необходимо абз. 3 ст. 53.1 Основ законодательства о нотариате изложить следующим образом: «Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества и необходимого в силу закона передаточного акта к такому договору должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ».

Также, на наш взгляд, необходимо внести изменения в ГК РФ, связанные со сделками, совершенными с использованием технологий виртуальной реальности. Поскольку данная категория сделок является новшеством в сфере гражданско-правовых отношений, здесь важно не точечно вносить изменения, а разработать целый комплекс норм, регулирующих данные отношения. Прежде всего, в параграфе 1 гл. 9 ГК РФ «Понятие, виды и формы сделок» определить новый цифровой вид сделки, а именно «сделки, совершенные с использованием технологий виртуальной реальности», путем введения новой статьи, в которой будут содержаться норма-дефиниция, а также особенности заключения данной сделки и оформления версии изображения осмотра объекта недвижимости. Важно понимать, что технологии цифровизации постоянно развиваются: в настоящее время начали действовать сделки с виртуальной ипотекой, с виртуальным осмотром объекта недвижимости по договору купли-продажи, но впоследствии виртуальная реальность распространится и на иные виды договоров (мена, аренда и т.д.), поэтому необходимо определение общих положений об особенностях данной категории сделок.

Считаем, что предложенные в данной статье пути решения проблем и пробелов законодательства позволят обеспечить начало более эффективного законодательного регулирования в сфере гражданских правовых, в частности нотариальных, правоотношений при сделках с недвижимостью, в которых применяются новые цифровые технологии продажи, покупки и сопровождения сделки.

сделка недвижимость цифровой

Литература

1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 нояб. 2002 г. № 138- ФЗ (в ред. от 8 дек. 2020 г., с изм. от 2 марта 2021 г.) // Собр. законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (в ред. от 8 дек. 2020 г.)//Собр. законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.

3. Синченкова А. Удаленные сделки и «телепортация» бумаг: как меняется нотариат [Электронный ресурс]. URL: https://pravo.ru/ story/231175/?desc_autoload= (дата обращения: 24.04.2021).

4. Спрос на покупку квартир рекордно вырос [Электронный ресурс]. URL: https://news. ru/economics/spros-na-pokupku-kvartir-v-rossii- rekordno-vyros/(дата обращения: 15.04.2021).

5. О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 27 дек. 2019 г. № 480-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2019. № 52, ч. I. Ст. 7798.

6. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: утв. ВС РФ 11 февр. 1993 г. № 4462-1 (в ред. от 30 дек. 2020 г.) // Рос. газ. 1993. № 49.

7. Об утверждении Порядка взаимодействия нотариусов с единой информационной системой нотариата при удостоверении сделки двумя и более нотариусами: приказ Минюста России от 30 сент. 2020 г. № 222. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc&base=LAW&n=364054&d st=100012#008787767947584157 (дата обращения: 17.04.2021).

8. Лимаренко М.А. Электронный нотариат: зарубежный опыт и перспективы развития в России //Вестник современных исследований. 2018. № 5.2(20).

9. Нотариусы европейских метрополий провели совещание в онлайн. URL: https://77. notariat.ru/ru-ru/news/notariusy-evropejskih- metropolij-proveli-soveshanie-v-onlajn (дата обращения: 17.04.2021).

10. Гоажданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 янв. 1996 г. № 14- ФЗ (в ред. от 9 марта 2021 г.) // Собр. законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

11. Сделка через нотариуса: как дистанционно купить жилье в другом городе [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/ news/5e58c8b79a7947233afe5725 (дата обращения: 18.04.2021).

12. Лунькова В. В России заключена первая сделка по VR-ипотеке [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/ news/5de4d0259a7947e66e97769e (дата обращения: 24.04.2021).

Сведения об авторе

Бегларян Маргарита Евгеньевна, кандидат физико-математических наук, доцент, заведующая кафедрой социально-гуманитарных и естественнонаучных дисциплин Северо-Кавказского филиала Российского государственного университета правосудия

Размещено на Allbest.ru