Долевое строительство в Российской Федерации: понятие и перспективы

Основная часть

Право на жилище относится к числу основных конституционных прав граждан в Российской Федерации. Обеспеченность жильём является важным и необходимым условием для их экономического и социального благополучия. Конституция Российской Федерации в статье 40 подтверждает данное утверждение, закрепляя положение о том, что: «Каждый имеет право на жилище Конституция Российской Федерации: (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020».

Она же в части 2 данной статьи возлагает обязанность по обеспечению осуществления данного права на государственные и местные власти, устанавливая следующее: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище Там же».

Таким образом, одним из главных вызовов, стоящим перед российским государством на современном этапе его развития является содействие гражданам и их стимулирование в реализации ими конституционного права на жильё. Именно с целью эффективного решения этой задачи в российском законодательстве возникла такая форма строительства недвижимости как «долевое строительство».

Отношения в области долевого строительства в Российской Федерации регулируются не Жилищным Кодексом Российской Федерации, а профильным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это ещё раз подчёркивает важность роли механизма долевого строительства в жилищных отношениях, так как законодатель не стал интегрировать столь сложный и многогранный правовой институт в уже существующий кодифицированный акт, а принял решение о необходимости создания специального узконаправленного закона.

Указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участников долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства Корнеева, И. Л. Жилищное право Российской Федерации: учебник и практикум для вузов / И. Л. Корнеева. -- 4-е изд., перераб. и доп. -- Москва: Издательство Юрайт, 2020. -- 450 с. -- (Высшее образование). -- ISBN 978-5-534-12005-9. -- Текст: электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. с. 284 -- URL: https://urait.ru/bcode/446653/pZ284 (дата обращения: 27.03.2021)..

Из этого положения, можно сделать вывод о том, что привлечение денежных средств граждан в целях обеспечения долевого строительства с последующим возникновением у них прав собственности на объект такого строительства возможно двумя способами. Первый способ - это заключение договора об участии в долевом строительстве, а второй - привлечение денежных средств жилищно-строительными кооперативами (ЖСК).

Согласно содержанию статьи 4 Федерального закона №214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40..

Что же касается жилищно-строительных кооперативов, то их правовое положение закреплено нормами Жилищного Кодекса, в соответствии с которыми жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14..

Несмотря на отсутствие законодательной дефиниции, содержащиеся в определении договора положения позволяют нам на их основе выработать определение долевого строительства. По нашему мнению долевое строительство представляет собой форму строительства жилой недвижимости (многоквартирных домов) в основе которой лежит обязанность застройщика за уплаченные дольщиком денежные средства предоставить ему жилое помещение (квартиру), соответствующую требованиям, оговоренным в заключённом между ними договоре.

Г оворя о перспективах отрасли долевого строительства недвижимости в Российской Федерации нельзя обойти стороной те фундаментальные изменения, которые произошли в её правовом регулировании в 2018 году. Внесение данных новшеств было объективно обусловлено тем положением дел, которое сложилось на рынке долевой недвижимости к тому моменту.

Многие недобросовестные застройщики в погоне за прибылью пренебрегали качеством строительных работ, искусственно «раздували» портфель своих заказов из-за чего были вынуждены достраивать объекты за счёт денег новых дольщиков. Совокупность этих факторов привела к тому, что термин «обманутые дольщики» стал известен даже тем гражданам, которые были далеки от жилищной сферы, а многие компании-застройщики стали фактическими аналогами пресловутой «МММ» т. е. финансовыми пирамидами в отдельно взятой отрасли.

С целью побороть опасные и деструктивные явления на рынке долевого строительства недвижимости законодатель установил несколько новых ограничительных механизмов для регулирования деятельности застройщиков. Среди подобных механизмов можно выделить в частности: введение эскроу- счетов; взимание с застройщиков дополнительных отчислений и формирование из них Фонда защиты прав дольщиков; ограничение доли использования собственных финансовых ресурсов застройщика в строительстве; ограничение максимального количества разрешений на строительство, которые может получить застройщик 1 разрешением.

Все эти нововведения в комплексе позволили существенно изменить положение на рынке строительства новой недвижимости в Российской Федерации. Говоря об общей цели воздействия данных изменений нельзя не согласить с мнением Е. Ю. Цукановой, которая считает, что основной целью нововведений в ФЗ № 214 является изменение схемы получения жилья. Она заключается в уходе от прямого использования денежных средств дольщиков, в переходе к схеме строительства через банковское кредитование и, соответственно, собственных средств граждан, хранящихся на эскроу - счетах Цуканова Е.Ю., Скопенко О.Р. Проблемные вопросы законодательного регулирования участия в долевом строительстве: реальность и перспективы // Вопросы российского и международного права. 2018. Том 8. № 10А. С. 33-39..

По нашему мнению дальнейшее плавное и поступательное продолжение существующей политики государства повлечёт для сферы долевого строительства следующие перспективы. Во первых, с данного рынка окончательно уйдут небольшие фирмы, не способные соответствовать новым, повышенным требованиям, предъявляемым законодателем к данному виду деятельности. Этот бизнес станет для них нерентабельным, так как они не смогут на равных конкурировать с крупными игроками в вопросах привлечения средств под строительство. Во вторых, в определённой мере продолжится повышение цен на недвижимость для дольщиков, так как компании-застройщики заложат в её цену свои увеличившиеся расходы и упавшую рентабельность бизнеса.

Однако на наш взгляд данная мера выглядит оправданной платой за повышение гарантий сохранности денежных средств дольщиков вложенных в строительство, а значит и гарантий реализации ими своего конституционного права на жильё.

Библиографический список