Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения

Актуальность исследования договора коммерческого найма жилого помещения в российском гражданском праве связана с высокой ролью общественных отношений, возникающих в жилищной сфере. В современных экономических условиях приобретение жилых помещений в собственность является одним из основных способов обеспечения жильем граждан. Однако разрыв между средним уровнем заработной платы в отдельных регионах и ценами на жилые помещения далеко не всегда позволяет реализовать указанную потребность.

Научно-практический интерес исследования актуальных вопросов правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения связан с тем, что как отсутствует необходимое законодательство, регулирующее порядок предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Кроме того, отсутствуют гражданско-правовые механизмы, которые могли бы привлечь коммерческие организации, которые занимаются сдачей жилых помещений, к формированию жилищного фонда коммерческого использования.

В рамках главы 35 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируются общественные отношения, возникающие в связи с наймом жилого помещения. Обновление российского жилищного законодательства вызвало научно-практический интерес к договору коммерческого найма жилого помещения, при этом среди правоведов нет единой точки зрения на юридическую природу указанного договора.

Одним из наиболее распространенных взглядов на правовую природу договора коммерческого найма жилого помещения является мнение, что договор коммерческого найма имеет природу имущественного найма (аренды). Например, у. Мусаева пишет: «Изучив ГК РФ, мы можем признать близость договоров аренды и коммерческого найма жилого помещения. В частности, сравнив предметы указанных договоров, можно сказать, что оба договора являются консенсуальными, возмездными, двусторонними и направленными на передачу имущества во владение и пользование. Кроме того, оба договора являются срочными. Однако, несмотря на эту близость, более обоснованным будет признание самостоятельности указанных договоров. Лучшим аргументом, доказывающим это мнение, будет являться установление принципиальной разницы между договорами коммерческого жилищного найма и аренды жилого помещения. Конструкция предмета у договора коммерческого найма и договора аренды, по которому жилое помещение передается не только во владение, но и в пользование, полностью совпадает. Объект (жилое помещение) у рассматриваемых договоров также является идентичным. Однако мы сравним функциональное назначение жилого помещения. Например, юридическое лицо может использовать арендованное им жилое помещение для проживания своих работников. Таким образом, если целью нанимателя по договору коммерческого найма является удовлетворение личной жилищной потребности, то по договору аренды - удовлетворение жилищной потребности других гражданМусаева У. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Научные записки молодых исследователей. - 2018. - №5. - С. 15.».

На наш взгляд, видится, что договор коммерческого найма жилого помещения заключается только в отношении жилых помещений. Вероятно, что необходимость выделения договора коммерческого найма жилого помещения как самостоятельной разновидности договора связано с тем, что данный договор удовлетворяет потребности как наймодателя, и потребительский потребности. С одной стороны удовлетворяются потребности наймодателя в извлечении прибыли при сдаче жилого помещения в наем, с другой стороны удовлетворяются потребительские требовании нанимателя в обеспечении жильем.

В юридической литературе обращается внимание, что законом регламентируется именно заключение договора найма жилого помещения, а использование понятие «коммерческого», присоединяемое к данному договору, осуществляется в связи с введением такого понятия в научном обиходе. Такое разграничение, сделанное цивилистами, вполне оправданно, поскольку совершенно точно позволяет разграничивать два важнейших вида найма жилого помещения - социальный и коммерческий.

Ю.П. Шустовой это также отмечается: «Представляется, что данный термин, предложенный в научной литературе, отвечает природе данного договора. Кроме того, законодательное закрепление наименования «коммерческий найм» позволило бы отграничить два основных договора найма - социальный и коммерческий путем указания на конкретную цель, которую преследует собственник в процессе пользования своим имуществомШустова Ю.П. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения // Проблемы экономики и юридической практики. - 2017. - №6. - С. 170.».

В настоящее время основу правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации. У Мусаева отмечает: «Отношения, которые возникают при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми отношениями. При этом стоит отметить, что нормы, регламентирующие рассматриваемые правоотношения, являются и нормами жилищного права, поскольку наем жилья - это способ удовлетворения потребностей граждан в жильеМусаева У. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Научные записки молодых исследователей. - 2018. - №5. - С. 16.». По нашему мнению, законодатель совершенно четко обозначил свою позицию относительно природы договора коммерческого найма жилого помещения, закрепив его в Гражданском кодексе Российской Федерации, а не в Жилищном кодексе Российской Федерации. Нормы жилищного права в части регулирования отношений, связанных с коммерческим наймом жилого помещения, применяются в той части, которые не регламентированы гражданским законодательством, например в части правового режима жилых помещений. Таким образом, нормы гражданского законодательства в части регулирования заключения договора коммерческого найма жилого помещения имеет приоритетное отношению по отношению к нормам жилищного права.

Согласно п.1 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации: «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в немГражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.». Таким образом, договор коммерческого найма - это соглашение, заключенное между наймодателем и нанимателем, согласно которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю заплату жилое помещение во владение и пользование для проживания.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель.

Согласно действующему гражданскому законодательству на стороне наймодателя могут выступать собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Справедливо сделать вывод, что наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения могут выступать любые собственники жилого помещения или управомоченные им лица, которые соответствуют общим требованиям о гражданской правоспособности и дееспособности, установленных действующим законодательством.

В труде Н.В. Корниловой справедливо обращается внимание на следующий вопрос: «Не секрет, что многие граждане покупают жилые помещения с целью последующей их сдачи в наём, то есть для систематического получения прибыли. В связи с этим возникает обоснованный вопрос: можно ли такого наймодателя считать предпринимателем?».

Полагаем для того, чтобы определить, имеет ли деятельность, связанная со сдачей жилого помещения их собственниками или управомоченными ими лицами в наем, характер предпринимательской, необходимо обратиться к понятию предпринимательской деятельности. Согласно п.1 ст.2 ГК РФ «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом». Так, наем жилого помещения нанимателем осуществляется за плату. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет возмездный характер. Таким образом, наймодатель имеет материальную выгоду за сдачу жилого помещения в наем. Наем жилого помещения как правило имеет систематический характер, наниматель может на длительное время снимать в нем жилое помещение. Справедливо сделать вывод, что деятельность, связанная со сдачей в наем жилого помещения по договору коммерческого найма, имеет признаки предпринимательской деятельности.

Н.В. Корнилова также отмечает иные характерные признаки сдачи в наем жилого помещения: «Предпринимательская деятельность носит как рисковый, так и, в-четвёртых, самостоятельный характер. Наймодатель самостоятелен в своей деятельности по сдаче жилого помещения внаём, он сам определяет порядок пользования жилым, но в тоже время несёт и все издержки, связанные с принимаемыми им решениями. В свою очередь, риск понятие многогранное. Мы понимаем под риском возможность наступления неблагоприятных последствий, которые могут иметь место при осуществлении любой деятельности. Таким образом, можно констатировать, что деятельность наймодателя носит самостоятельный и рисковый характерКорнилова Н.В. Субъектный состав договора коммерческого найма // Наука и современность. - 2016. - №1. - С. 157.».

Однако для того, не представляется возможным признать каждого наймодателя жилого помещения индивидуальным предпринимателем, поскольку индивидуальный предприниматель должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке в качестве такового (п.1 ст.2 ГК РФ). Но как показывается практика, собственники жилых помещений, получающих прибыль от сдачи жилого помещения по договору коммерческого найма, не всегда регистрируется в качестве предпринимателя. Закономерен вопрос: обязательна ли регистрация наймодателя, осуществляющего сдачу жилого помещения по договору коммерческого найма в качестве индивидуального предпринимателя. С одной стороны, деятельность по сдаче жилого помещения на основании договора коммерческого найма по внешним признакам соответствует предпринимательской деятельности, однако формально закон к этому не обязывает. С другой стороны, отступление от таких правил связано с низким уровнем правовой культуры российских граждан, однако стоит следовать закону во избежание подрыва уважения к нему.

Одним из актуальных вопросов в части субъективного состава договора коммерческого найма жилого помещения, на наш взгляд, и прямо не урегулированного действующим гражданским законодательством, является вопрос о том, могут ли публичные правовые образования выступать на стороне наймодателя по договору коммерческого найма?

Ответить на данный вопрос, если бы на стороне наймодателя выступали физические или юридические лица, несложно. Совершенно определенно, наймодателями по договору коммерческого найма могут быть и физические, и юридические лица. Вопрос, связанный с участием публичных правовых образований на стороне наймодателя, обусловлен проблемой толкования положения ст.672 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая закрепляет договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Договор социального найма жилого помещения может быть заключен только в отношении жилого помещения из жилищного фонда социального использования. Предмет договора социального найма жилого помещения в этой части резко отграничивает данный договор от иных гражданских-правовых договоров, связанных с наймом жилого помещения. Кроме того, для договора социального найма жилого помещения характерно, что одной из сторон договора выступает публично -правовое образование.

Так, отвечая на вопрос, могут ли быть публичные -правовые образования наймодателями по договору коммерческого найма жилого помещения, публичные образования?

Мы считаем, что могут. В обоснование приведем следующие нормы действующего законодательство. Жилищным законодательством, в частности, в ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации несколько видов жилищного фонда, среди которых жилищный фонд социального использования, жилищный фонд коммерческого использования. Полагаем, если в случае предметом договора выступают жилые помещения из жилищного фонда социального использования, и предоставляются публичным-правовым образование малоимущим и другим определенным в законе гражданам, такие отношения регулируются на основании договора социального найма жилого помещения. В правоотношениях коммерческого найма, в отличие от социального найма, законодатель не описывает имущественное положение нанимателя. Как мы уже говорили, нанимателем по договору социального найма может выступать нуждающийся в улучшении жилищных условий или малоимущий гражданин. Федеральное законодательство в отношении договора коммерческого найма никакой конкретизации по поводу имущественного положения нанимателя не содержит. правовой договор коммерческий найм жилой

Таким образом, публичные-правовые образования, являясь собственниками жилых помещений, заключают договор коммерческого найма жилого помещения. Кроме того, как пишет Н.В. Корнилова: «сам законодатель указывает на такую возможность в соответствующих статьях ЖК РФ. Так, согласно п.2 ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в частности, возникает как у нанимателя жилого помещения по договору социального найма (выделено мною - Н.К.) с момента заключения такого договора, так и у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (выделено мною - Н.К.) с момента заключения такого договора. Далее и в других статьях ЖК РФ законодатель последовательно разграничивает нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (п.1 ст.154, п.3 ст.155, п.2 ст.156 ЖК РФ)».

Таким образом, в качестве наймодателя жилого помещения по договору коммерческого найма могут выступать собственники жилых помещений (физические лица, юридические лица, публично-правовые образования) и уполномоченные ими лица.

Закон не указывает прямо, кто может выступать на стороне нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения. По договору коммерческого найма жилого помещения нанимателем может быть только физическое лицо, являющиеся полностью дееспособным.

В ст.686 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируется вопрос о замене нанимателя в договоре коммерческого найма жилого помещения: «По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем». Так, полная гражданская дееспособность наступает с момента достижения лицом восемнадцатилетнего возраста. Однако исходя из указанной нормы, справедливо сделать вывод, что замена нанимателя возможно только на лицо, достигшее восемнадцатилетнего возраста. Получается, что эмансипированное лицо, приобретшее полную гражданскую дееспособность, или вступившее в брак в 16 лет, приобретшее таких образом полную гражданскую дееспособность, не может быть нанимателем по договору, если не достиг совершеннолетия. И наоборот, лицо может достичь совершеннолетия, но ограничен в гражданской дееспособности. Таким образом, правильнее было бы связывать возможность участия лица на стороне нанимателя при замене по договору коммерческого найма жилого помещения не с достижением совершеннолетия, а гражданской дееспособностью.

Ст.675 ГК РФ содержит в себе важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен. Если, например, гражданин владеет и пользуется жилым помещением на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения, и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

Согласно ст.673 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)». Единственным существенным условием договора коммерческого найма является его предмет - действия наймодателя по предоставлению нанимателю жилого помещения. Исходя из того, что наймодателями жилых помещений могут быть и публично-правовые образования, то объектом этого договора выступают жилые помещения государственного, муниципального или частного жилищного фонда коммерческого использования, включая помещения в наемных домах. Кроме того, следует признать, что договор коммерческого найма может заключаться и в индивидуальном жилищном фонде при определенных условиях. Например, гражданин проживает в принадлежащей ему на праве собственности квартире и передает ее часть - изолированную комнату внаем третьему лицу. В качестве еще одного примера можно назвать передачу жилого помещения пайщиком жилищного кооператива внаем третьему лицу.

В Гражданском законодательстве не закреплено понятие жилого помещения, однако этот пробел восполним путем обращения к жилищному законодательству. Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - №1 (часть I). - Ст. 14.».

Под изолированным понимается такое жилое помещение, которое отделено от иных жилых помещений, помещений общего пользования и имеет свой вход. Жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно (п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или ре конструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом. Таким образом, объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое изолированное помещение, являющиеся недвижимым имуществом, отвечающее требованиям, предъявляемых для жилых помещений, в виде жилого дома, жилой квартиры части жилого дома или квартиры.

О.В. Кириченко справедливо отмечает: «В законодательстве должно быть не только сформировано понятие договора коммерческого найма (его дефиниция в законодательстве по-прежнему отсутствует), но и установлены требования к предмету договора - жилому помещению, предоставляемому на возмездной основе, условиям, форме договора и т.д. Кроме того, исходя из коммерческой направленности жилищного фонда, необходимо установить требования к предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли от сдачи внаем жилья на условиях договора коммерческого наймаКириченко О.В. Жилищный фонд коммерческого использования / О.В. Кириченко // Современное право. - 2007. - №10.». Согласимся с автором, что законодателю следует более конкретно подойти к закреплению договора коммерческого найма жилого помещения, прямо указав на коммерческий характер данного договора, а также закрепить требования, предъявляемые к наймодателям по договору коммерческого найма жилого помещения, обязав проходить в обязательном порядке регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет письменную форму (п.1 ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации), и в случае, если договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не менее 1 года, то это является основанием для государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение (п.2 ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Срок договора коммерческого найма жилого помещения не является существенным условием договора, поскольку несогласованность условия о сроке договора не влечет признание его незаключенным. В случае, если срок заключения договора коммерческого найма жилого помещения не определен в договоре, договор считается заключенным сроком на 5 лет (п.1 ст.683 Гражданского кодекса Российской Федерации). Закон не допускает заключение данного договора сроком, превышающий 5 лет. При этом, к краткосрочным договорам коммерческого найма жилого помещения, заключенным на срок до одного года, не применяются правила о необходимости указания в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении с нанимателем (п.2 ст.677 Гражданского кодекса Российской Федерации) и др.

Таким образом, можно констатировать, что законодателем предусмотрены два вида договоров коммерческого найма жилого помещения: краткосрочный (заключенный на срок до одного года), долгосрочный (заключенный на срок от 1 года до 5 лет). Мы считаем необходимым обратить внимание на такую законодательную дифференциацию, поскольку для этих разновидностей договора коммерческого найма используется различное правовое регулирование в части объема прям нанимателей и членов его семьи.

Что касается цены договора коммерческого найма жилого помещения то условие о цене данного договора также не является существенным. Несмотря на то, что в юридической литературе высказываются мнения, согласно которым цена договора найма является его существенным условием. В опровержение данного довода следует руководствоваться п.2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Норму, регулирующую основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, следует признать частично не соответствующей современной юридической технике жилищного законодательства.

Так, договоры найма, предусмотренные ЖК РФ, прекращаются смертью одиноко проживавшего нанимателя или смертью нанимателя и всех граждан, проживавших совместно с ним. Кроме того, договор найма прекращается с прекращением существования самого жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав (ч.5 ст.83, ч.4 ст.9110, ч.1 ст.102 ЖК РФ).

В отношении коммерческого найма такие правила не установлены, что является следствием принятия соответствующих норм до появления ЖК РФ. При этом очевидно, что этот договор также прекратится вследствие указанных обстоятельств.

В отличие от норм, регулирующих расторжение договоров найма, предусмотренных ЖК РФ, ст.687 ГК РФ не содержит указания на возможность расторжения договора коммерческого найма по соглашению его сторон. Однако такое расторжение возможно и в этом договоре на основании ч.1 ст.450 ГК РФ, являющейся универсальной для всех гражданско-правовых договоров.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа11;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Здесь необходимо обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора - направление нанимателю соответствующего предупреждения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма. При этом суд может назначить нанимателю срок в пределах одного года для устранения нарушений.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

А.В. Максименко, Р.В. Шевцов пишут: «Характерной особенностью договора коммерческого найма является то, что для его заключения нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и другое) Необходимо лишь достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ)Максименко А.В., Шевцов Р.М. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Белгородского юридического института МВД России. - 2013. - №2 - С. 16.».

Д.А. Формакидов обращает внимание на следующую проблему правового регулирования договора коммерческого найма: «Недостатком определения найма, содержащегося в ст.671 ГК РФ, является отсутствие указания на возможность передачи жилого помещения внаем иными лицами, помимо собственника и уполномоченных им лиц. Ведь, например, в соответствии со ст.128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. К этим отношениям применяются правила Жилищного кодекса РФ о поднайме жилья, находящегося на праве социального найма, но это следует считать приемом юридической техники, не влияющей на характер складывающихся правоотношений».

По нашему мнению, дефиницию договора коммерческого найма жилого помещения с учетом субъектов состава необходимо изложить в существующий редакции, но дополнительно указав, что жилое помещение передается «гражданину-нанимателю жилого помещения», таким образом исключив любые недопонимания относительно того, кто может выступать на стороне нанимателя, ограничив круг субъектов гражданского права. При этом п.1 ст.677 Гражданского кодекса Российской Федерации можно исключить.

В заключение рассмотрения актуальных вопросов правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, подведем итог.

В настоящее время заключение договора коммерческого найма жилого помещения регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации. Однако, являясь институтом гражданского права, при заключении договора коммерческого найма жилого помещения нормы гражданского права имеют приоритетное значение перед нормами жилищного права

Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет небольшое, но достаточно емкое понятие договора коммерческого найма жилого помещения. Однако в работе мы обратили внимание, что представленная законодателем дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения требует корректировки в части указания на коммерческий характер и сторону нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения в современном российском гражданском праве характеризуется как консенсуальный возмездный, двусторонний. Существенным условиям данного договора является объект, которым является только жилое помещение.

Были проанализированы основные проблемы гражданского законодательства в части правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения. Например, нанимателем по договору коммерческого найма может быть полностью дееспособное совершеннолетнее физическое лицо, но нормы, регулирующие данный договор, не содержат требования о совершеннолетии нанимателя. Это связано с тем, что, когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, его обязанности могут передаваться лицу, не достигшему 18 лет, но имеющему постоянный заработок. Возможность такой замены предусмотрена в ст.686 ГК РФ.

Однако данная статья содержит прямое указание на совершеннолетие нанимателя, к которому переходит жилое помещение посредством замены.

При этом гражданский оборот выделяет в качестве значимого юридического события не только достижение совершеннолетия, но и приобретение полной дееспособности. Признание гражданина дееспособным возможно вследствие эмансипации или заключения брака.

На наш взгляд, целесообразно внести изменения в п.1 ст.686 ГК РФ, заменив слово «совершеннолетний» на «дееспособный».

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 01.07.2020 №11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2020. - №31. - Ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // Собрание законодательства РФ. - 2005.- №1 (часть I). - Ст. 14.

4. Корнилова Н.В. Субъектный состав договора коммерческого найма // Наука и современность.- 2016. - №1. - С. 156-162.

5. Кириченко О.В. Жилищный фонд коммерческого использования / О.В. Кириченко // Современное право. - 2007. - №10. - С. 17-20.

6. Максименко А.В., Шевцов Р.М. Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Белгородского юридического института МВД России. - 2013. - №2.- С. 15-20.

7. Мусаева У. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Научные записки молодых исследователей. - 2018. - №5. - С. 14-21.

8. Формакидов Д.А. Актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения // Журнал российского права. - 2017. - №5. - С. 55-63.

9. Шустова Ю.П. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения // Проблемы экономики и юридической практики. - 2017. - №6. С. 170-171.

Размещено на allbest.ru