Правовое регулирование оборота недвижимого имущества в условиях цифровизации российской экономики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовое регулирование оборота недвижимого имущества в условиях цифровизации российской экономики

Иоланта Видмантовна Балтутите, Волгоградский государственный университет,

The legal regulation of real estate turnover in the context of digitalization of the Russian economy

Iolanta V. Baltutite, Volgograd State University

Introduction: the formation and development of the real estate market as a specific sphere of market relations is one of the basic vectors of the creation in the Russian Federation of an economic system based on the prevalence of private property and market mechanisms of self-regulation, functioning and formation of the economy. The rapid development of digital technologies leads to the transformation of the entire system of public relations, including the sphere of real estate transactions. Purpose: to study the peculiarities of concluding transactions, whose object is real estate, in the context of informatization of civil turnover, as well as to develop and justify the theoretical and practical conclusions and proposals for improving the relevant legal regulation. Methods: the methodological framework for the study is based on the methods of scientific cognition, among which the main ones are the methods of consistency, analysis and comparative law.

Results: the author analyzes the results of the reform of the current civil legislation and innovations in the field of the legal regulation of real estate transactions in the context of digitalization and informatization of the state and society, considers the main theoretical and practical problems of the legal regulation of the implementation and organization of such transactions using digital technologies, and also formulated specific proposals for improving the current legislation in this area.

Conclusions: the innovations in the legal regulation of real estate in the context of the fourth industrial revolution contain a number of positive aspects, but it is advisable to constantly identify and develop the ways to eliminate the gaps, both in the legal regulation and in the theoretical and legal understanding of the transformation of public relations in the field of real estate transactions in the context of Industry 4.0. It is revealed that when making a transaction completely in electronic form, neither the registration authority nor the notary will be able to determine the real, desired intentions of the transaction participant, who may be under duress, or does not understand the meaning of his actions, or is misled, which may later become the basis for invalidating the transaction. In this regard, the additional mechanisms for authenticating applicants when receiving electronic public services are needed.

Key words: real estate, the fourth industrial revolution, digital technologies, electronic document management, electronic services, real estate transactions.

Введение

Государственная регистрация недвижимости и сделок с ним играет важную роль в системе рыночных отношений и обладает особенными юридическими свойствами. Актуальность темы исследования обусловливается также постоянным развитием гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает в том числе и недвижимое имущество. Учитывая постоянное возникновение в современном гражданско-правовом поле новых факторов социального, экономического и правового характера, в настоящее время есть необходимость совершенствования нормативно-правовой базы, касающейся недвижимости, в сфере регулирования сделок и существующей практики использования действующего законодательства [3, с. 133].

Вопрос об определении признаков недвижимых вещей по-прежнему весьма широко обсуждается в научной литературе. Проведя анализ имеющихся подходов, можно сделать заключение о том, что большая часть авторов выделяет критерии недвижимого имущества, регламентированные ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [1].

В настоящее время юридическая практика в России устанавливает ряд признаков, по которым физический объект можно отнести к недвижимому имуществу:

- прочная конструктивная связь с земельным участком (невозможно перемещать объект без причинения ущерба его целевому назначению);

- возможность объекта недвижимости существовать физически обособленно (наличие у объекта недвижимости четко установленных границ);

- осуществление государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (далее - Росреестр);

- создание объекта недвижимого имущества в порядке, установленном действующим законодательством, соблюдая градостроительные и иные нормы и правила;

- объект недвижимости можно отнести к одной из следующих категорий: земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства [5; 19].

Как отмечается в Письме Минэкономразвития России от 29 июля 2019 г. № Д23и- 25714 [6], действующее российское законодательство не наделяет какие-либо органы власти или организации полномочиями по разграничению движимых и недвижимых вещей. В связи с этим мы можем прийти к выводу о том, что только суд может установить, какой из объектов является недвижимым имуществом. Более того, если обратиться к судебной практике, то можно найти примеры, когда суд причислял к движимому имуществу объект, имеющий связь с землей и стоящий на техническом учете в БТИ. В Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 22.04.2019 № Ф10-1152/2019 по делу № А09-4478/2018 [7] указывается, что поскольку земельный участок, на котором расположен построенный торговый киоск, не был предоставлен предпринимателю в установленном законом порядке для строительства капитального сооружения, то основания для признания торгового киоска объектом недвижимости отсутствуют, несмотря на имеющуюся проектную документацию, утвержденную уполномоченным органом.

В настоящее время Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации предлагает поправки к закону «О связи», закрепляющие статус кабельной инфраструктуры операторов как движимого имущества «вне зависимости от места размещения и способа прокладки» [4]. Такие поправки позволят исключить возможное отнесение кабелей к недвижимому имуществу и избавят компании связи от налоговых претензий, которые «могут повлиять на финансовое состояние операторов связи, а также на выполнение их обязательств перед клиентами. В законодательстве РФ нет прямого указания об отнесении кабеля к движимому имуществу, что позволяет по-разному толковать его статус. Позиция ведомства основана на том, что отнесение кабеля к движимому имуществу следует из возможности его демонтажа, замены или перемещения без потери функционала, а к недвижимости закон относит объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

сделка недвижимое имущество информатизация

Применение цифровых технологий в сфере сделок с недвижимостью

Проблема правового регулирования сделок при купле-продаже недвижимого имущества имеет большую значимость. Это связано с повышенной материальной ценностью объектов недвижимости, а также с их высокой социальной значимостью. Поэтому государство предусматривает специальные мероприятия для сохранения интересов владельцев недвижимого имущества. От имени государства охрану интересов собственников выполняют специальные институты.

В современных условиях развития экономики наблюдается расширение применения цифровых технологий во всех видах экономической деятельности. В настоящее время цифровые технологии в сфере оформления сделок с недвижимостью опираются на требования Национальной программы «Цифровая экономика Российской Федерации», направленной на достижение цели, определенной Указом Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» [10]. Необходимо формирование концепции благоприятной, адаптивной правовой среды, необходимой для реализации данной национальной программы.

Рынок недвижимости является чувствительным индикатором изменений, происходящих в рыночной экономике, и подвергается очень существенному изменению под влиянием процессов цифровизации.

Опережающими темпами растет «цифровое» развитие в сфере сделок с недвижимостью как на мировом уровне, так и в России [13, с. 601]. Росреестр приступил к масштабному оказанию услуг в электронном виде. Интернет-портал Росреестра позволил упростить процедуру предоставления государственных услуг, сделать обслуживание более качественным и доступным, сократить его сроки. За последние годы этот формат обслуживания приобрел в России особую актуальность. Кроме того, с 1 января 2018 г. нотариат перешел на регистрацию всех совершаемых нотариальных действий в электронном виде, в Единой информационной системе нотариата, в том числе оформление сделок с недвижимостью. Это качественно новая ступень в защите важных юридических сведений, гарантия их сохранности и достоверности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). В настоящее время документы могут быть представлены на регистрацию как на бумажном носителе, так и в электронной форме (ч. 4 ст. 1, ч. 1, 11 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [11]). Для осуществления сделки в цифровом виде заинтересованным лицам необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

С 13 августа 2019 г. вступила в силу ст. 36.2 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости», которая установила новое правило: физические лица должны дать предварительное согласие на передачу документов на регистрацию в электронном виде. При отсутствии такого согласия документы, поданные электронно, будут возвращены. Такое законодательное изменение позволит предотвратить случаи мошенничества с электронной подписью при регистрации прав на недвижимость. Указанное правило не распространяется на случаи, когда документы на регистрацию направляет нотариус либо документы подаются с помощью сервисов кредитных организаций.

В настоящее время увеличивается спрос на подачу документов в регистрационные органы в электронном виде, в том числе через нотариусов. Ключевое отличие такого способа подачи документов - оперативность и удобный формат «одного окна», когда нотариус сам собирает необходимый пакет гарантированно верно составленных документов и достоверных сведений [12].

В Росреестре разрабатывается концепция цифровой трансформации на 2021-2023 гг., которая позволит выявить вопросы в автоматизации процессов ведомства, задать целевые модели и определить план действий по совершенствованию системы.

В период пандемии коронавируса возросла необходимость цифровых сервисов, особенно в области электронной регистрации прав на объекты недвижимости. Отмечена высокая востребованность электронных сервисов - порядка 40 % документов по ипотеке и регистрации договоров долевого участия подаются в электронном виде. Эта цифра превышает в 1,5-2 раза показатели прошлого года [8].

В 2021 г. планируется работа по объединению информационных систем федеральных органов исполнительной власти, которые содержат сведения о земле, для проведения эксперимента по созданию Единого информационного ресурса (ЕИР) о земле и недвижимости. «Новые сервисы помогут широкому кругу лиц получать полную и достоверную информацию для граждан по принципу “одного окна”», - заявила заместитель руководителя Росреестра.

Таким образом, Росреестр и Федеральная кадастровая палата уже приступили к созданию платформы для осуществления сделок с недвижимостью в цифровом формате.

Кроме того, в 2021 г. планируется утвердить единую форму договоров с использованием кредитных средств в электронном виде, что позволит быстрее и проще оформлять ипотечные сделки [9].

Об интересной разработке в 2019 г. заявила компания «Дом.рф». являющаяся государственной компанией, принадлежащей Правительству России в лице Агентства по управлению государственным имуществом. Компания «Дом.рф» сообщила о запуске сервиса для электронной регистрации сделок, проводимых с недвижимостью [2]. Сервис обеспечивает покупателю и продавцу юридическую гарантию при подписании документов. В дальнейшем данный портал будет развиваться в качестве единой цифровой платформы для всего рынка недвижимости России.

27 июня 2019 г. был принят Федеральный закон № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предоставляет возможность застройщикам заключать договор участия в долевом строительстве в электронном виде. Кроме того, федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по нормативноправовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливает требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор долевого участия, соглашения об уступке прав требований по такому договору.

Кроме того, существует вероятность, что будет создана «виртуальная комната сделок», которая объединит всех участников рынка недвижимости на доверенной цифровой платформе. Весь цикл сделки будет реализован в едином сервисе Росреестра. Использование искусственного интеллекта позволит повысить скорость и качество регистрации сделок с опережением лучших мировых показателей.

Выводы

Таким образом, переход к цифровизации в сфере недвижимости - это уже неизбежность, в связи с чем многие компании приступают к активной разработке собственных продуктов и платформ. При этом они не ограничивают свой рынок одной страной или территорией, поскольку для современных технологий нет физических границ. Пандемия и последующая за ней самоизоляция заставила всех участников сделок с недвижимостью пересмотреть свое отношение к электронным услугам и сервисам.

Однако никто из пользователей Интернета не может быть полностью застрахован от мошенничества в цифровом мире. К сожалению, право в цифровом пространстве еще не до конца развито и не может гарантировать наказание за неправомерные действия в сети Интернет.

Вопрос об использовании электронного документооборота в сфере сделок с недвижимостью вызывает в науке немало вопросов и различных мнений не только по терминологии, но и по практическому применению законодательных норм. Можно выделить основные пробелы правового регулирования и теоретическо-правового осмысления процессов трансформации общественных отношений в сфере сделок с недвижимым имуществом в условиях Индустрии 4.0:

- возникает угроза потери информации или негативного вмешательства на электронный документ. Субъекты общественных отношений не готовы к тому, что какая-либо информация с электронного документа не будет сохранена на бумажном носителе и не подшита в дело;

- при совершении сделки полностью в электронном виде ни регистрирующий орган, ни нотариус не смогут определить реальные, желаемые намерения участника сделки, который, возможно, находится под влиянием других лиц;

- доступность электронного документооборота, особенности информационного и коммуникационного развития нашей страны в малочисленных и труднодоступных местностях. Проведение сделок с недвижимостью в онлайн-режиме может не состояться в связи с отсутствием возможности подключения к сети Интернет;

- неспособность ряда удостоверяющих центров обеспечить законность и информационную безопасность для владельцев электронных подписей. Удостоверяющие центры по выдаче электронных подписей играют важную роль в обеспечении безопасности сделок с недвижимостью, в связи с чем важно усовершенствовать правовое регулирование их деятельности;

- несовершенства системы защиты баз данных от негативного воздействия и ее искажения;

- в действительности граждане и юридические лица не готовы до конца отказаться от использования бумажного носителя, особенно это касается граждан пожилого возраста.

В первую очередь для эффективного использования информационных технологий должна быть создана комплексная законодательная база, которая будет отвечать всем требованиям реальности, будет удобна для правоприменительных органов. Также в Российской Федерации необходимо закрепить в правовых актах единые стандарты и требования к электронным документам, обеспечить единство и функционирование электронных систем, улучшить взаимодействие между различными государственными и не государственными органами. Так, например, в настоящий момент в нотариальной деятельности в Российской Федерации идет переход не к чисто электронному документообороту, а к смешанному, то есть бумажно-электронному. Но, несмотря на многие недостатки правового регулирования, нотариальная деятельность с использованием информационных технологий, в том числе при оформлении сделок с недвижимостью, в нашей стране развивается и улучшается.

В целях защиты прав добросовестных участников гражданских правоотношений существует необходимость ужесточить требования к удостоверяющим центрам, осуществляющим выпуск электронных подписей, что обезопасит собственников недвижимости, поскольку неоднократно случались ситуации, в результате которых мошенники при помощи электронной подписи завладевали чужими квартирами и домами. Чем более жесткими будут требования к удостоверяющим центрам и их сотрудникам, тем сложнее третьим лицам использовать современные технологии для незаконного обогащения.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права. Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости. Однако выявлено, что при совершении сделки полностью в электронном виде ни регистрирующий орган, ни нотариус не смогут определить реальные, желаемые намерения участника сделки, который, возможно, находится под принуждением, либо не понимает значения своих действий, либо введен в заблуждение, что в дальнейшем может стать основанием для признания сделки недействительной. В связи с этим необходимы дополнительные механизмы аутентификации заявителей при получении электронных государственных услуг, в частности, идентификации граждан по лицу и голосу.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрании законодательства РФ. - 1994 (5 дек.). - № 32. - Ст. 3301.

2. Запущен сервис для электронной регистрации сделок с недвижимостью - дом.рф.

3. Матыцин Д.Е. Обеспечение исполнения государственных и муниципальных контрактов: банковские гарантии и цифровые технологии / Д.Е. Матыцин, И.В. Балтутите // Евразийский юридический журнал. - 2020. - № 11 (150). - С. 133-136.

4. Минцифры предложило не считать кабели связи недвижимостью.

5. Наумова, Л. Критерии квалификации недвижимого имущества / Л. Наумова // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 4. - С. 19-24.

6. Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 июля 2019 г № Д23И-25714 О критериях разграничения движимого и недвижимого имущества.

7. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.04.2019 № Ф10-1152/2019 по делу № А09-4478/2018.

8. Росреестр планирует развивать цифровые платформы с учетом лучших международных практик.

9. Росреестр зарегистрировал более 86 тыс. сделок по льготной ипотеке.

10. Указ Президента РФ от 7 мая 2018 г. N° 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» // Собрание законодательства РФ. - 2018 (14 мая). - № 20. - Ст. 2817.

11. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 25.12.2019) // Собрание законодательства РФ. - 2015 (20 июля). - № 29 (ч. I). - Ст. 4344.

12. «Электронный нотариат» в цифрах и фактах: актуальная статистика от первых лиц нотариата на встрече с ведущими российскими СМИ.

13. The model of distribution of human and machine labor at intellectual production in industry 4.0 / A.O. Inshakova, E.E. Frolova, E.P. Rusakova, S.I. Kovalev // Journal of Intellectual Capital. - Publisher: Emerald Publishing Limited. - 2020. - №21 (4). - Р. 601-622.

Размещено на Allbest.ru