О форме организации института поэтажной собственности в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

О ФОРМЕ ОРГАНИЗАЦИИ ИНСТИТУТА ПОЭТАЖНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В РОССИИ

Максим Андреевич Пермяков

Хабаровский краевой суд, г. Хабаровск, Российская Федерация;

Дальневосточный федеральный университет, г. Владивосток, Российская Федерация;

Российский государственный университет правосудия (Дальневосточный филиал), г. Хабаровск, Российская Федерация

Введение: несмотря на то что Россия - страна, в которой большая часть населения проживает в многоквартирных домах, институт поэтажной собственности является одним из наименее разработанных как в доктринальном, так и в практическом его выражении, в связи с чем в отечественном правопорядке возникают теоретические и практические сложности. Решение таких проблем невозможно без поиска первопричины, которая заключается в отсутствии выбора формы организации правового института, вследствие чего правовое регулирование не может быть гармоничным. Цель: опираясь на исследования становления, эволюции и унификации данного института права в зарубежных странах, обратиться к проблемам отечественного института поэтажной собственности. Методы: методологическую основу данного исследования составляет совокупность методов научного познания, среди которых основное место занимают конкретно-исторический, историко-сравнительный, социально-правовой, а также методы анализа и синтеза. Результаты: предпосылками возникновения поэтажной собственности в классической цивилистике стали: ограниченность земли как природного ресурса, а также капитала для индивидуального строительства. Институт поэтажной собственности утверждается в странах континентального права в двух формах: «подлинной» и «неподлинной». В России, вследствие отсутствия длительное время поступательного развития вещного права, данный институт сформировался без учета его классических предпосылок, в рамках процессов приватизации, что привело к возникновению проблем, нетипичных для европейских правопорядков. Выводы: отечественное законодательство тяготеет к организации института поэтажной собственности в «подлинной» форме, однако современная интерпретация этой формы влечет множество правовых проблем, что с очевидностью свидетельствует о необходимости его реформирования.

Ключевые слова: право собственности, общее имущество, многоквартирные дома, жилищная собственность.

ON THE FORM OF ORGANIZING THE INSTITUTION OF CONDOMINIUM OWNERSHIP IN RUSSIA

Maxim A. Permyakov

Khabarovsk Regional Court, Khabarovsk, Russian Federation;

Far Eastern Federal University, Vladivostok, Russian Federation;

Russian State University of Justice (Far Eastern Branch), Khabarovsk, Russian Federation

Introduction: despite the fact that Russia is a country in which the majority of the population lives in apartment buildings, the institution of condominium ownership is one of the least developed, both in doctrinal and practical terms, in connection with which the theoretical and practical difficulties arise in the do mestic legal order. The solution of such problems is impossible without the search for the root cause, which is the lack of choice of the form of organization of the legal institution, so that the legal regulation cannot be harmonious. Purpose: based on the study of the formation, evolution and unification of the institution of law in foreign countries, to address the problems of the domestic institution of condominium ownership. Methods: the methodological framework for this study is a set of methods of scientific knowledge, among which the main ones are the methods of specific historical, historical and comparative, social and legal, as well as the methods of analysis and synthesis. Results: the prerequisites for the emergence of condominium ownership in classical civil law were: the limitation of land as a natural resource, as well as capital for individual construction. The institution of condominium ownership is approved in the countries of continental law in two forms: “real” and “unreal”. In Russia, due to the lack of a long time of progressive development of property law, this institution was formed without taking into account its classical prerequisites, within the framework of privatization processes, which led to the emergence of the problems which are atypical for the European law and order. Conclusions: the domestic legislation tends to the organization of the institution of condominium ownership in the “real” form; however, the modern interpretation of this form entails many legal problems, which clearly indicates the need for its reform.

Key words: property right, common property, apartment buildings, housing property.

Введение

Жилье является одним из центральных объектов жизнедеятельности человека [2, с. 1], удовлетворение потребности в котором послужило толчком к возведению многоэтажных строений, что в свою очередь вынуждало правопорядки признавать право собственности на отдельные пространства в здании. Классическим таким пространством являлось помещение, но не так давно в активный гражданский оборот были включены и машиноместа, которые, правда, не во всех странах являются самостоятельными объектами недвижимости.

Указание на то, что данные объекты являются лишь пространством здания, подчеркивает специфическую черту института поэтажной собственности, предполагающую, что в общей долевой собственности находится буквально все, за исключением этих пространств (например, пол в квартире принадлежит собственнику в очевидно малом пределе, являясь одновременно потолком другого собственника и несущей конструкцией остальных сособственников).

Поэтажная собственность, как правовой институт, прошла тернистый путь от ее признания к запрету, а затем вновь к признанию, поскольку запрет института частного права не уничтожает социальное явление. Потребности в зданиях, в решении проблемы ограниченности земли как ресурса, никуда не делись, а потому перед законодателями разных стран встала задача признания объектом права собственности части вещи (здания), что не укладывалось в классические постулаты права собственности.

По сей день институт поэтажной собственности встречает сильное догматическое сопротивление, вплоть до призывов отказаться от этого эффективного способа создания права собственности на горизонтально расположенные пространства в принципе [14, с. 136].

Генезис института поэтажной собственности в странах континентального права

Эволюционно поэтажная собственность прошла несколько исторических этапов. Значимым периодом развития стали Средние Века, когда в странах Западной Европы, вследствие многочисленных войн, возводились крепости, окружавшие город и, соответственно, вызывавшие дефицит земли, на которой могло бы быть размещено жилье, что приводило к необходимости объединения людей для совместного строительства. В Германии с XII в. совместная собственность на земельный участок под зданием и общедомовое имущество связывались с собственностью отдельных лиц на используемые ими части здания, то есть создавалась возможность быть собственником помещения [1, с. 21]. В Италии многие городские статуты содержат предписания, касающиеся домов, разделенных в натуре [13, с. 3]. В Швейцарии в эксплуатации были строения, находящиеся в этажной собственности в соответствии с законодательством отдельных кантонов [12, с. 304].

Разрозненность правового регулирования, его несовершенность, отсутствие ясности в разграничении объектов индивидуальной и общей собственности и управлении ею привели к запрету данного института, что, однако, не повлекло за собой его полное исчезновение в силу сохранения уже возникших прав, а также социальной потребности.

Уже в середине XX в. «костер» поэтажной собственности разгорелся с новой силой, что было связано с кризисными явлениями, вызванными прошедшими мировыми войнами, обнищанием населения, которое лишило его большую часть возможности иметь в собственности отдельные дома. Кроме того, процессы индустриализации и урбанизации заставляли людей переезжать в города, территория которых ограничена.

Классические формы организации института поэтажной собственности

Несмотря на схожие предпосылки у стран континентального права к возникновению поэтажной собственности, концептуально правовые институты «оформились» в законодательстве по-разному [16; 17; 18; 19]. Объясняется это тем, что закрепление поэтажной собственности является как раз отступлением от общих правил и в каждой стране это делалось с учетом существовавших правовых, политических и социальных реалий.

В конечном итоге выделяются две классические формы организации института поэтажной собственности в странах континентального права: подлинная и неподлинная.

Суть подлинной формы состоит в том, что субъекту принадлежит право на индивидуальное, обособленное пространство в здании (право на помещение) и право на общее имущество в многоквартирном доме. Кроме того, собственник имеет также право на управление общим имуществом.

Название «подлинная» восходит к тому, что, несмотря на первичность права на долю в общем имуществе, оборотоспособным является конкретное помещение. Покупатель, выбирая квартиру, интересуется прежде всего ей самой, а уже затем составом общего имущества, правилами совместного общежития.

Классическую подлинную жилищную собственность представляют Германия, Италия, Испания.

Основным правовым источником института права собственности на общедомовое имущество в Германии является Закон о жилищной собственности и праве длительного пользования жилой площадью (далее - ЗЖС) [3].

При определении общедомового имущества в абзаце 5 § 1 ЗЖС указано, что общей собственностью являются, прежде всего, земельный участок, а также иное имущество, не находящееся в индивидуальной собственности. Именно право на земельный участок как основу права собственности на помещение называет и абзац 4 настоящего параграфа.

Право собственности на помещение соединено с правом на общую долевую собственность на общее имущество, частью которого это помещение является (абзацы 2, 3 § 1 ЗЖС). Однако право на общедомовое имущество скорее не возникает в силу закона, а ограничивается в силу закона индивидуальной собственностью по соглашению совладельцев (абзац 1 § 3 ЗЖС).

При этом оборотоспособность индивидуального права может быть ограничена необходимостью получения согласия других домовладельцев или третьих лиц (абзац 1 § 12 ЗЖС), в чем проявляется исходная точка индивидуального права как исходящего из долевого [7, с. 144].

Такое внимание к правам собственника помещения в многоквартирном доме предполагает корреспондирующую им ответственность, в связи с чем законодательство Германии исходит из того, что сообщество собственников жилья является неправосубъектным объединением, имеет ограниченную правоспособность и имущественную самостоятельность (§ 10 ЗЖС). Неправосубъектность объединения позволяет обеспечить обязательное членство в нем всех собственников, а соответственно ответственность каждого пропорционально размеру доли в общем имуществе.

В Германии, как и во многих других странах Европы, собственники многоквартирного дома заключают между собой соглашение по пользованию общим имуществом, обязательное для правопреемников собственников.

Представителями неподлинной поэтажной собственности, предполагающей применение общих норм о долевой собственности к отношениям поэтажной собственности, считаются, например, Швейцария и Австрия.

В Швейцарии «этажная собственность» считается особой разновидностью общей собственности, поскольку земельный участок со всеми расположенными на нем постройками и всеми их составными частями находится в долевой собственности участников этих отношений, лишенных возможности стать единоличными собственниками каких-либо из этих частей [15, с. 542].

В соответствии с положениями ст. 712а, 712Ь Гражданского кодекса Швейцарии собственнику многоквартирного дома принадлежит доля в праве общей собственности, предоставляющая ему исключительное право использовать определенную часть здания (отдельный этаж или его часть), обособленную путем наличия отдельного входа.

В Гражданском кодексе Швейцарии также установлены части многоквартирного дома, которые не могут быть переданы в индивидуальное пользование - их перечень не вызывает удивления, он очевидный и схожий с право- порядками иных стран: это земельный участок, общие части здания, обслуживающие более одного помещения, общее оборудование.

При этом в праве Швейцарии предусмотрена возможность создания так называемого диспозитивного имущества общего пользования. То есть собственники соглашением между собой могут выделить отдельные помещения, способные находиться в индивидуальном пользовании, в имущество общего пользования.

Связь сособственников объясняется их особыми взаимоотношениями по взаимодействию в вопросах содержания и управления домом, оформляемая специальным соглашением, являющимся обязательным для всех правопреемников сособственников. Участник совместной собственности может быть исключен в случаях серьезного нарушения своих обязанностей.

Говоря о неподлинной жилищной собственности, Е.А. Суханов указывает на то, что такие страны доказали возможность использования классических институтов гражданского права как долевой собственности для урегулирования относительно нового явления - поэтажной собственности, что является преимуществом в силу как раз традиционной ясности и четкости. При этом исследователь ясно свидетельствует о том, что реальные жилищные потребности, для удовлетворения которых создавался особый институт поэтажной собственности, могут быть удовлетворены и с помощью классических цивилистических конструкций [12, с. 285].

С таким выводом нельзя полностью согласиться. Действительно, устоявшиеся, проверенные подходы всегда удобнее в правоприменении, однако едва ли есть возможность имплементировать право Швейцарии или Австрии в части института поэтажной собственности. И это будет отражено в дальнейшей работе. Вряд ли российские граждане согласятся «обменять» право собственности на свое личное помещение на долю в праве на все здание. Кроме того, российские многоквартирные дома, которые, как правило, в разы больше европейских, не позволят обеспечить европейское организационное единство собственников помещений в многоквартирном доме.

Едва ли можно однозначно отнести отечественную интерпретацию института поэтажной собственности к одной из названных форм.

Генезис института поэтажной собственности в России

Отечественную историю развития поэтажной собственности, как и историю возникновения и развития многих других социально-правовых институтов, можно разделить на три этапа: дореволюционный, советский и современный.

В дореволюционной России присутствовал плюрализм мнений в вопросе абсолютности применения принципа superficies solo cedit. Так, К.П. Победоносцев, К.Н. Анненков считали раздел здания невозможным, подкрепляя свою точку зрения ссылками на решение Правительствующего сената, в котором он отметил, что «дом не может быть поделен на части в горизонтальном направлении, так как право собственности каждого будет в этом случае неполное: собственник не вправе будет производить постройки и починки в стенах без согласия других собственников» [10, с. 531].

В целом вопрос был не самым актуальным, поскольку активно развивалось строительство так называемых доходных домов, целью возведения которых было получение дохода от передачи отдельных помещений во временное пользование [5, с. 210].

После революции 1917 г. изменились в целом отношения, связанные с вещным правом. Процессы национализации земли «решили» проблему примирения принципа superficies solo cedit с необходимостью многоэтажного строительства.

Современный этап характеризуется «всплеском» распространения права собственности на квартиры в многоквартирных домах и, соответственно, общедомовое имущество.

Такое явление обязано своему возникновению принятием Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N° 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», который закрепил бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. Уже к 1992 г. число приватизированных жилых помещений в России составило более двух с половиной миллионов, а к 2010 г. эта цифра увеличилась более чем в десять раз [11, с. 486]. При этом часть квартир до сих пор остается неприватизированной. Кроме того, это сравнительно небольшие доходы населения, которые не позволяли иметь отдельные дома и проживание большей части населения в городах.

Таким образом, именно для российского права вопросы поэтажной собственности имеют архисущественное значение, поскольку такого рода имущества, по обозначенным причинам, именно в России огромное количество.

Характерные черты отечественного института поэтажной собственности

Так же, как и в «подлинной» поэтажной собственности, в России утвердившейся экономической ценностью обладает именно помещение, однако в то время как европейские правопорядки шли от долевой собственности, с большим или меньшим ее отрицанием, российское право изначально пришло к собственности на помещение как первооснову.

Поэтажная собственность сложилась не естественным путем вынужденного объединения капиталов для удовлетворения потребностей в жилье, построенном совместно на несколько семей, а через приватизацию жилья, предоставленного государством. При таких обстоятельствах отношение к многоквартирному дому как к совокупности отдельно взятых жилых объектов закрепилось в сознании людей и присутствует в том числе при долевом строительстве многоквартирного дома.

В силу такой неестественности сложилось и нетипичное расселение людей: за рубежом состав жильцов одного объекта обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления [4, с. 35].

Фундаментальным отличием отечественной поэтажной собственности от данного института в классических цивилистических правопорядках является отношение к земельному участку под многоквартирным домом, как к чему-то второстепенному, не имеющему существенного значения. Это связано с тем, что гражданский оборот земельных участков был разрешен позднее оборота искусственной недвижимости, что привело к порождению проблем, сегодня не разрешенных.

Статья 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определяет условия включения земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома и приобретения права долевой собственности на него. Эта статья дифференцирует земельные участки на три категории: сформированные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации; не сформированные до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации; участки под многоквартирными домами, возведенными после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несмотря на довольно длительное действие законоположений о земельных участках под многоквартирными домами, упрощение законодательного регулирования (например, предоставление Федеральным законом от 3 июля 2018 г. № 191-ФЗ каждому собственнику права на обращение за формирование земельного участка под многоквартирным домом), сегодня остается большое число многоквартирных домов, имеющих земельные участки лишь номинально, без государственной регистрации права и их кадастрового оформления, что неминуемо создает множество сложностей, таких как, например, предоставление земельного участка третьим лицам вблизи многоквартирного дома.

Кроме того, правовое регулирование не может похвастаться совершенностью в вопросе оформления прав на земельные участки под многоквартирными домами, что также негативно влияет на приобретение их собственниками помещений [8, с. 124].

Отсутствие четко обозначенного правового статуса собственника многоквартирного дома или общего имущества многоквартирного дома и земельного участка под ним является исторически обусловленным признаком поэтажной собственности России.

В силу ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников многоквартирного дома является субъектом непосредственного управления многоквартирным домом.

В.К. Михайлов указывает на то, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме фактически обладает признаками субъекта гражданских прав, участвуя в правоотношениях и реализуя свои решения непосредственно либо через институт представительства, в связи с чем, по сути, наделяется всеми признаками юридического лица [6, с. 41].

При этом юридическим лицом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может быть признано, поскольку Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. № 10-П положения Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции в той мере, в какой они допускали обязательность членства в ТСЖ без добровольного волеизъявления.

Представляется, что товарищества собственников жилья, а сегодня и иные некоммерческие организации, формируемые для удовлетворения потребностей жильцов многоквартирного дома в управлении им и содержании общедомового имущества, создавались с целью придания статуса юридического лица объединению собственников в том случае, если их количество выше законодательно установленного лимита для непосредственного управления [9, с. 172].

Нераспространение правового режима юридического лица на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, как то было представлено в странах подлинной поэтажной собственности, не достигло должного позитивного эффекта вследствие размытости правоспособности между общим собранием и организациями, управляющими многоквартирным домом.

Еще одной специфической чертой является публичность регулирования поэтажной собственности, исходящая из пассивного отношения собственников помещений в многоквартирном доме к разрешению вопросов совместного сосуществования. Если в Германии, Австрии, Швейцарии и других странах собственники помещений в многоквартирном доме «пишут конституцию дома», то в России, например, правом на иск о понуждении использовать жилое помещение по назначению, прекратить деятельность, нарушающую права и законные интересы соседей, обладает орган местного самоуправления, а не сами соседи, права которых нарушаются (ст. 293 Гражданского кодекса Российской Федерации); или на органе местного самоуправления лежит обязанность выбрать для собственников управляющую организацию, если ими это не было сделано самостоятельно (ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах невозможно себе представить активное действие института соглашения между сособственника- ми по поводу совместного сосуществования и управления многоквартирным домом.

Выводы

Таким образом, можно говорить о том, что отечественное законодательство тяготеет к организации института поэтажной собственности в «подлинной» форме, однако современная интерпретация этой формы, вызванная конкретными социально-историческими механизмами ее утверждения, не позволяет ее назвать таковой, более того, такая интерпретация влечет множество правовых проблем при практической реализации правовых положений, что с очевидностью свидетельствует о необходимости реформирования правового института.

собственность имущество право гражданский

Список литера туры