Типовая ситуация судебной строительной экспертизы, складывающаяся при разрешении споров по разделу домовладения

Размещено на http://www.allbest.ru

Типовая ситуация судебной строительной экспертизы, складывающаяся при разрешении споров по разделу домовладения

Паршиков Антон Евгеньевич, магистрант 3 курса напр.

Аннотация

В данной статье установлено, что в последние годы возросла потребность в заключении эксперта для судебных доказательств. Приведено судебное экспертное заключение по строительно -технической экспертизе раздела домовладения, которая обусловлена конфликтами, связанными с правом на общую долевую собственность на земельный участок, жилой дом и расположенные на участке постройки хозяйственно - бытового назначения. Рассмотрена процедура подготовки и проведения обследования, которая включает в себя ознакомление с объектом, документацией по эксплуатации. Обосновано, что предлагаемые экспертом варианты раздела объекта недвижимости, должны сопровождаться расчетами, в которых он описывает стоимостной эквивалент доли собственника, а также выражение его доли в полагающейся ему площади в домовладении.

Ключевые слова: судебная экспертиза, специальные знания, вопросы раздела домовладения, земельный участок, судебно-экспертная ситуация, судебный эксперт.

Annotation

This article establishes that in recent years the need for an expert opinion for forensic evidence has increased. A judicial expert opinion on the construction and technical examination of the section of home ownership is presented, which is due to conflicts related to the right to common shared ownership of a land plot, a residential building and household buildings located on the site. The procedures for preparing and conducting surveys are described, which provide for familiarization with the object, project documentation for it, and operating documentation. It is substantiated that the options for the section of the real estate object proposed by the expert should be accompanied by calculations in which he describes the value equivalent of the owner's share, as well as the expression of his share in the area due to him in the household.

Key words: court examination, special knowledge, questions of the section of home ownership, land plot, forensic situation, forensic expert.

Актуальность темы обусловлена тем, что в гражданском процессе наиболее сложной формой исследования вещественных доказательств считается экспертиза, представляющая собой научный метод, с помощью которого судьи, не обладающие специальными знаниями, анализируют обстоятельства дела и связи между ними. При разрешении дела экспертиза считается особым видом консультации суда со специалистами, но сама по себе не является средством доказательства. Доказательную ценность имеют только выводы экспертного исследования.

Цель написания работы заключается в рассмотрении на основе реального заключения судебного эксперта типовой ситуации при разрешении гражданских споров по разделу домовладения в гражданском процессе.

Экспертизы производятся практически во всех сферах человеческой деятельности.

Согласно абз. 7 ст. 9 № 73-ФЗ [1] судебная экспертиза является процессуальным действием, предусмотренным законодательством РФ о судопроизводстве, которое включает проведение исследования и предоставление заключения эксперта по вопросам, требующим специальных знаний.

Суды общей юрисдикции традиционно рассматривают и разрешают очень важные и с устойчивой тенденцией к увеличению количества гражданских споров по поводу права собственности на домохозяйства; возможность варианта реального раздела недвижимости между собственниками. [4].

Подобная ситуация складывается при рассмотрении гражданских споров о возможности и вариантах реального раздела домовладений между их собственниками в соответствии с условиями, установленными судом.

Основными этапами проведения экспертизы являются подготовка к проведению обследований, которая предусматривает исследование проектной документации на здание, а именно технического паспорта БТИ и характеристик земельного участка.

Затем непосредственно происходит натурное ознакомление с объектом исследования - домовладением, в ходе которого, эксперт выезжает на объект и осуществляет визуальное и инструментальное обследование здания.

После обследования здания эксперт приступает к написанию заключения, в котором он описывает результаты проведенного исследования.

Проведем анализ судебно - экспертной ситуации о праве собственности на спорное домовладение, показав особенности экспертного заключения.

Согласно определения суда, перед экспертом были поставлены вопросы:

1. Возможен ли раздел жилого дома №10 по ул. Михалевской г Калуги и земельного участка с кадастровым номером площадью 2555 кв. м. по тому же адресу между сособственниками и каковы его варианты, с учетом раздела инженерных коммуникаций, необходимости оборудования отдельного входа каждому собственнику и подъезда к каждому выделенному земельному участку, с учетом находящихся на земельном участке строений, с учетом доли каждого сособственника и сложившегося порядка пользования?»;

2. Определить стоимость затрат по разделу дома, которая должна быть распределена на каждую из сторон?».

В целях ответа на первый вопрос суда, экспертом проводится исследование путем осмотра на месте объектов исследования (земельный участок и жилой дом - спорное домовладение), фиксации результатов осмотра, производства необходимых измерений, выполненных поверенными приборами и далее, сопоставлением исходных данных, указанных в определении суда о назначении экспертизы, материалах гражданского дела с результатами осмотра на месте.

Все измерения производятся в системе координат Калужской области МСК 40. В данной системе координат в настоящее время ведется кадастровый учет объектов недвижимости в Управлении федерального агентства кадастра недвижимости в Калужской области.

Графическая часть исследования выполнена с использованием лицензионного программного продукта «PlanTracer SL 3.0.978.561» (серийный номер PTSL 301288).

Экспертным обследованием, исследованием материалов гражданских дел и дополнительных материалов установлено следующее.

Спорными объектами, подлежащими разделу, являются принадлежащие истцу и ответчику жилой дом Лит. А с жилой пристройкой Лит. А1 и холодной пристройкой Лит.а, общей площадью 85,9 кв.м.и земельный участок площадью 2555 кв.м.

Характеристики жилого дома и земельного участка указаны в техническом паспорте, сведениях ЕГРН и дополнительных материалах: выписка из ЕГРН о характеристиках земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН право общей долевой собственности на спорный жилой дом и земельный участок в составе домовладения №10 по ул. Михалевской в г. Калуге зарегистрировано за истцом и ответчиком по % доли в праве.

В процессе производства судебной экспертизы построения фактической границы земельного участка, размещение строений и сооружений в составе спорного домовладения №10 по ул. Михалевской в г. Калуге были выполнены на подложке контура границы земельного участка с кадастровым номером ХХХ в соответствии с актуальными сведениями ЕГРН о земельном участке.

Характеристикой земельного участка спорного домовладения №10 является сложный рельеф местности, выраженным в уклоне 9 -10⁰ в юго-западном направлении, имеющий форму многоугольника.

Фактические границы по периметру земельного участка закреплены ограждением.

В границах земельного участка расположен жилой дом с пристройками (Лит. A, AI, а), служебные строения и сооружения (сарай, гараж, теплицы, вольер, летний домик с беседкой, душ, уборная и фундамент под постройку, посажены сезонные и многолетние насаждения.

Жилой дом в составе домовладения №10 по данным технического паспорта построен Лит. А - 1963 год, Лит. AI - 1987 год, Лит а - до 2009 года. Жилой дом с пристройками - одноэтажное строение, в составе которого одно жилое помещение с входом со стороны придомового участка через холодную пристройку Лит. А.

Экспертом, при проведении натурного осмотра выполнено:

- сопоставление имеющихся помещений жилого дома с помещениями, указанными в техническом паспорте;

- обследование технического состояния несущих конструкций жилого дома с уточнением;

- описание конструктивных элементов и отделочных материалов.

Визуальным обследованием, произведенными на месте измерениями и

сопоставлением с данными технической инвентаризации устанавливается

соответствие фактической планировки и площади спорного жилого дома данным технической инвентаризации и сведениям ЕГРН.

На период проведения экспертизы в составе спорного жилого дома две жилые комнаты №5,6 жилой площадью 37,0 кв.м и вспомогательные помещения: кухня №3 площадью 14,8 кв.м, коридор №2 площадью 18,5 кв.м; тамбур-крыльцо площадью 2,7 кв.м, подсобные помещения №4 и 7 площадью 5,7 кв.м и 7,2 кв.м соответственно. Фактическая общая площадь жилого дома (Лит. А, А1, а) составляет 85,9 кв.м.

Жилой дом оборудован системами электро - и газоснабжения от городских сетей. Ввод газопровода через пристройку Лит. а в кухню №3.

Разводка системы отопления выполнена в помещениях №3 -7 единым контуром от отопительного котла, установленного в помещении кухни №3. Подключение жилого дома к электрическим сетям выполнено на фасаде дома, ориентированном на ул. Михалевскую. Жилой дом находится в эксплуатируемом состоянии и используется по прямому функциональному назначению - круглогодичное постоянное проживание.

Ответом на вопрос суда послужило следующее заключение эксперта.

Действующими нормативными документами и законодательными актами для всех вещей установлены следующие критерии делимости:

- отсутствие законодательных запретов раздела;

- сохранение частями целевого назначения вещи;

- сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.

Таким образам, раздел спорного жилого дома должен предусматривать образование функциональных частей (жилых помещений) с возможностью использования их в дальнейшем в соответствии с установленным назначением - постоянное круглогодичное проживание.

По состоянию на период производства экспертизы в жилом доме проживает семья истца/ответчика и жилой дом используется по прямому функциональному назначению - постоянное круглогодичное проживание.

С целью поддержания жилого дома в надлежащем техническом состоянии сособственннками и пользователями периодически выполняются ремонтные и отделочные работы.

В соответствии с указаниями Методических рекомендаций РФЦСЭ [2] для экспертов критерием натурального выражения идеальных долей сособственников, характеризующим выделяемую долю, является общая (полезная) площадь помещений жилого дома - сумма отапливаемых площадей жилых комнат и подсобных помещений (в пределах капитальных стен) за вычетом площадей внутренних капитальных стен, постоянных перегородок, печных очагов, вентиляционных и других каналов, занимающих площадь на полу.

Площадь жилого дома по фактическим данным составляет 85,9 кв.м, в том числе 21,2 кв.м. неотапливаемая, 64,7 кв.м. - общая (полезная) площадь помещений жилого дома.

На 1/2 идеальную долю, причитающуюся первому истцу/ответчику от отапливаемой площади жилого дома, приходится площадь, равная 64,7/2*1 = 32,3 кв.м.

На 1/2 идеальную долю, причитающуюся второму ответчику/истцу от отапливаемой площади жилого дома, приходится площадь, равная 64,7/2*1 = 32,3 кв.м.

Возможность раздела, как в соответствии с идеальными долями, так и с отступлением от идеальных долей, спорного жилого дома №10 рассматривалась экспертами, исходя из минимума работ по его переоборудованию без разборки капитальных стен строения и возведения отапливаемых пристроек.

В результате исследования эксперт обосновал свою позицию о возможности раздела спорного жилого дома с образованием двух изолированных помещений.

Для обеспечения изолированности вновь образованных жилых помещений необходимо произвести заделку дверного и оконного проемов в шлакоблочной стене Лит А с последующей пробивкой двух дверных проемов в шлакоблочной стене Лит А для обеспечения входов из Лит А1 в жилые комнаты, организованные в Лит. А.

Вход в жилое помещение №1 осуществляется по существующему порядку: через тамбур-крыльцо №5, далее через коридор №4 в Лит. а в помещение №3 в Лит. А1.

Для обеспечения входа в жилое помещение №2 необходимо выполнить пробивку двух дверных проемов в тесовой стене Лит а в габаритах существующего окна в Лит А1.

Начатое строительством крыльцо со стороны бокового фасада дома подлежит демонтажу как несогласованный элемент спорного объекта долевой собственности.

Общая площадь жилого дома по предложенному варианту не меняется и составляет 85,9 кв. м.

В каждом из выделяемых сособственникам изолированных жилых помещений имеется возможность организовать набор помещений, соответствующий таким параметрам, при которых возможно постоянное проживание (биологическое существование человека без вреда для его здоровья) - габариты, в том числе площадь, уровень освещения, температурно - влажностный режим и т.д

Вариант раздела предусматривает проведение реконструкции (изменение параметров объекта), перепланировки, возможно и переустройства (оборудование системы газового отопления, электроснабжение, установка дополнительных приборов учета).

Проведение реконструкции, перепланировки и переустройства требует разработки проектной документации и согласования ее в установленном порядке, что входит в компетенцию собственника. Соответственно и вопрос определения стоимости данного вида работ выходит за пределы компетенции экспертов.

Выделяемые сособственникам жилые помещения (части жилого дома) имеют ряд общих конструктивных элементов (разделительные стены и перегородки, конструкции крыши и т.п.) Работы по демонтажу, ремонту общих конструктивных элементов должны производиться сторонами совместно. Несогласованные действия сторон при проведении демонтажных и ремонтных работ могут привести к нарушению жесткости и целостности ограждающих, несущих конструкций и строения в целом.

Вариант раздела земельного участка домовладения №10 по ул. Михалевской г. Калуги разработан экспертами исходя из характеристик (площадь, конфигурации границы), и внесенных в ЕГРН, с учетом следующих условий и фактических обстоятельств.

1. Минимальная площадь земельного участка, в соответствии с регламентом зоны Ж-5, для индивидуальной жилищной застройки составляет 500 кв.м.

2. Доступ на спорный земельный участок оборудован и возможен со стороны улицы Михалевской.

3 Входы в части жилого дома, выделяемые сторонам по варианту раздела, располагаются со стороны земельного участка домовладения.

4. В связи с тем, что пользование домовладением осуществляет единолично одним сособственником, раздел служебных построек экспертами не производится, стоимость переноса/демонтажа служебных строений с части участка, выделяемого второму сособственнику, не определяется.

5. Рациональности конфигурации, позволяющей функциональное использование образованных участков по целевому назначению.

На 1/2 идеальную долю, причитающуюся каждому из сособственников от общей документальной площади земельного участка домовладения, приходится площадь, равная 2 555 кв.м, % доля - 1277,5 кв.м. С учетом конструктивных особенностей спорного жилого дома и варианта его раздела земельный участок под «пятном застройки» может бьпъ разделен по оси внутренней стены, разделяющей жилые помещения

По второму вопросу определения стоимости затрат по разделу дома, которая должна быть возложена на каждую из сторон.

В соответствии с методическими рекомендациями для экспертов, все изменения, связанные с реализацией в натуре предложенного варианта раздела, предполагают проведение лишь основных строительных работ, связанных с переоборудованием и перепланировкой с целью создания изолированных частей жилого дома, без расчета стоимости работ по переоборудованию инженерных коммуникаций.

По предложенному экспертами варианту раздела спорного жилого дома в составе домовладения №10 по ул. Михалевской г. Калуги на два обособленных жилых помещения необходимо проведение следующих работ.

В жилом помещении, выделяемом второму сособственнику:

• Демонтаж оконного деревянного блока (площадью 1,2 м²) и заделка оконного проема (площадью 1,2 м², объемом 0,58 м²) в шлаконаливной стене Лит.А;

• Пробивка дверного проема (площадью 1,7 кв.м, объемом 0,84 м²) в шлаконаливной стене ЛитА с установкой межкомнатного дверного блока в проеме (площадью 1.7 м²).

В жилом помещении, выделяемом первому сособственнику:

• Демонтаж разделительных перегородок (деревянных) между помещениями №5,6,7 (площадью 24,7 м²);

• Пробивка дверного проема (площадью 1,7 м², объемом 0,84 м²) в шлаконаливной стене Лит.А с установкой межкомнатного дверного блока в проеме (площадью 1.7 м²);

• Устройство дверного проема из оконного (демонтаж кирпичной кладки площадью 0,75 м², объемом 0,3 м²) с установкой входного уличного блока в проеме (площадью 1,7 м²);

• Устройство дверного проема с установкой дверного блока в тесовой стене (площадью 1,9 м²).

В общие работы входит демонтаж дверного блока (площадью 1,7 кв.м) и заделка дверного проема (площадью 1,7 м², объемом 0,84 м²) в шлаконаливной стене Лит.А, а также устройство разделительной каркасной деревянной перегородки с утеплителем толщиной не менее 0,18 м (площадью 30,5 м²) между образованными жилыми помещениями №1 и 2.

Сметная стоимость ремонтно-строительных работ определена в локальных сметах и рассчитана базисно-индексным методом по состоянию на май 2020 года. Применены коффициенты (индексы) пересчета стоимости согласно Письма Министерства строительства жилищно-коммунального хозяйства РФ от 21.05.2020 №19271-ИФ/09.

Для определения сметной стоимости использованы:

• Федеральные единичные расценки на строительные работы ФЕР - 2001 года (в редакции 2020 года);

• Федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы ФЕРр-2001 года (в редакции 2020 года).

Стоимость строительной продукции, накладные расходы и сметная прибыль приняты по видам строительно-монтажных работ на основании Методических указаний Госстроя России МДС 81-35.2004, МДС 81-33.2004 и МДС 81-25.2001, применяемых для подрядных строительных организаций.

Стоимость работ и материалов по состоянию на май 2020 года по данному варианту раздела спорного жилого дома:

В жилом помещении, выделяемом второму сособственнику:

Демонтаж оконного деревянного блока (площадью 1,2 м²) и заделка оконного проема (площадью 1,2 м², объемом 0,58 м²) в шлаконаливной стене Лит.А, пробивка дверного проема (площадью 1,7 м², объемом 0,84 м²) в шлаконаливной стене ЛитА с установкой межкомнатного дверного блока в проеме (площадью 1,7 м²) - 38 222 руб. (локальный сметный расчет №1).

В жилом помещении, выделяемом первому сособственнику:

Демонтаж разделительных перегородок (деревянных) между помещениями №5,6,7 (площадью 24,7 м²); пробивка дверного проема (площадью 1,7 м², объемом 0,84 м²) в шлаконаливной стене Лит.А с установкой межкомнатного дверного блока в проеме (площадью 1,7 м²); устройство дверного проема нз оконного (демонтаж кирпичной кладки площадью 0,75 м², объемом 0,3 м²) с установкой входного уличного блока в проеме (площадью 1,7 м²); устройство дверного проема с установкой дверного блока в тесовой стене (площадью 1,9 м²) - 96 108 руб. (локальный сметный расчет №2).

По общим работам произведен локальный сметный расчет №3 и стоимость работ составляет - 86 273 руб.

Исходя из формулировки вопроса, размер компенсации должен быть определен экспертами в случае отступления от долей при разделе дома и земельного участка.

В связи с тем, что разработанные экспертами варианты раздела жилого дома и земельного участка соответствуют долям сособственииков, в рамках данного вопроса размер компенсации не определяется.

Учитывая объемно-планировочные, конструктивные и технические особенности исследуемого спорного жилого дома в составе домовладения №10 по ул. Михалевской в г Калуге, установлена возможность его раздела с образованием двух шлаконаливных жилых помещений в соответствии с долями сособственников.

В заключение отметим, что рассмотренная судебно - экспертная ситуация по разделу домовладения требует наличие у специалиста знаний в определенных областях строительства и землеустройства, а также технических знаний и навыков. Справедливый алгоритм их использования обеспечивает эффективное разрешение гражданских дел по судебным спорам в области раздела домовладений.

Использованные источники

1. О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон [от 31.05.2001 № 73 -ФЗ] // РГ № 106, 05.06.2001 (с изменениями и дополнениями).

2. Приказ Минюста РФ от 20.12.2002 N 346 «Об утверждении Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации» // СПС «Консультант плюс»

3. Россинская Е.Р. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе: монография. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, ИНФРА-М, 2018 - 576 с.

4. Бутырин А.Ю., Трифонова З.В. Обеспечение достоверности выводов в заключении эксперта при производстве судебной строительно¬технической экспертизы. Теория и практика судебной экспертизы. 2017;12(3):78-84. [Электронный ресурс]: Режим доступа: URL: https://doi.org/10.30764/1819-2785-2017-12-3-78-84 Режим свободный. - Загл. С экрана. - Яз. рус. (дата обращения: 10.10.2020).

Размещено на Allbest