Розвиток земельних орендних відносин

Размещено на http://www.allbest.ru/

Західноукраїнський національний університет

РОЗВИТОК ЗЕМЕЛЬНИХ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

Пришляк Катерина Мирославівна,

аспірант

Анотація

У статті висвітлено сучасні тенденції розвитку орендних земельних відносин у сільському господарстві. Визначено тенденції змін рівня орендної плати за землі сільськогосподарського призначення, динаміки форм орендної плати за земельні частки (паї) структури укладених договорів оренди земельних часток (паїв) в Україні за строком їх дії. Розраховано прогнозні значення орендної плати за земельні частки (паї).

Ключові слова: оренда землі, орендні відносини, орендна плата, земельні відносини.

Аннотация

Пришляк Екатерина Мирославовна, аспирант Западноукраинского национального университета

РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

В статье отражено современные тенденции развития арендных земельных отношений в сельском хозяйстве. Определены тенденции изменения уровня арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, динамики форм арендной платы за земельные доли (паи) структуры заключенных договоров аренды земельных долей (паев) в Украине по сроку их действия. Рассчитано прогнозные значения арендной платы за земельные доли (паи).

Ключевые слова: аренда земли, арендные отношения, арендная плата, земельные отношения

Annotation

Kateryna Pryshliak, Phd Student, West Ukrainian National University

THE LAND LEASE RELATIONS DEVELOPMENT

The modern trend of land lease relations in agriculture, singled out the existing problems and ways to solve them. Genesis of the land lease relations development in the agrarian sector of the economy of Ukraine is studied. Current trends in the agricultural sector are revealed. The general approaches to establishing leasing relations as an important component of land use are defined. The authors show that land lease is the main direction of land shares ' (pay) applied in Ukraine by owners, who have received certificates about the land transfer act. Tendencies of change in the rent value for agricultural lands, dynamics of forms of rent for land shares (pay) and subject structure of signed agreements on land shares (pay) lease, structure by contract duration of signed agreements on land shares (pay) lease in Ukraine are determined. The distribution of leases by subject composition and in terms of making. Revealed a gradual reduction in the number of contracts concludedfor a period of 1-3 years and the increasing number of medium- and long-term lease. The existing trends in forms of rent calculation for land shares, namely, money, natural, the labor were defined. It was established that the natural form of payment remains dominant. The projected values of rent for land shares are calculated.

Key words: land lease, lease relations, rent, land relations.

Постановка проблеми

Від початку земельної реформи в Україні її основною метою була передача землі тим, хто на ній працює, захист інтересів селян та їх становлення як класу сільських господарів. Для цього була здійснена приватизація землі шляхом виділення земельних часток (паїв) в натуральній формі, а також реалізовано такі ринкові механізми з оборотом землі: оренда, міна, спадкування, дарування та емфітевзис. Для запобігання тіньовим оборудкам з земельними ділянками операції купівлі-продажу та застави для економічних агентів є не доступними, а спадкування, дарування та міни є обмеженим, тому оренда земель сільськогосподарського призначення є фактично єдиним механізмом ринкового обігу. Отже, проблема розвитку земельних орендних відносин в аграрному секторі економіки є актуальною для здійснення наукових і прикладних пошуків.

Аналіз основних досліджєнь і публікацій

Дослідженню земельно-орендних відносин в аграрному секторі економіки України присвятили свої праці В. Андрійчук, П. Гайдуцький, А. Гуторов, А. Даниленко, А. Данкевич, В. Заяць, Н. Ільків, В. Месель-Веселяк, Л. Паламарчук, П. Саблук, А. Третяк, М. Федоров, О. Чаплигіна та ін.

Виклад основного матеріалу дослідження

Важливою складовою ринкової економіки є орендний механізм сільськогосподарського землекористування, якому належить основна роль у розвитку земельних відносин.

Під час вибору моделі обігу земель саме орендна форма землекористування може стати основною в процесі формування ринку землі.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, який укладається у письмовій формі та може бути посвідчений нотаріально, відповідно до якого орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення [1].

Отже, як справедливо зазначив М. Федоров, оренда є одним із дієвих регуляторів земельних відносин за відсутності ринку землі [2]. Позиція М. Щетини є ще більш однозначною: земельні орендні відносини мають бути основним напрямом формування ринку земель сільськогосподарського призначення, єдиним його складником [13].

Головним завданням у розвитку орендних земельних відносин є формування конкурентного орендного середовища, дотримання сторонами договірних зобов'язань, гармонізація взаємовідносин між власниками й орендарями у питаннях розміру, форми та повноти виплати орендної плати, збереження та раціональне використання орендованих земель, розробка механізмів залучення середньо- та довгострокових інвестицій для технічного переоснащення і модернізації виробництва.

Розвиток орендних земельних відносин стримують ряд причин:

- недосконалість нормативно-правової бази щодо оренди земель, особливо реєстрації договорів оренди та їх перереєстрації при переукладенні на новий термін;

- дефіцит необхідної інформації щодо попиту і пропозиції на ринку оренди земельних ділянок;

- запровадження продажу прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності на аукціонах та ін. [4].

Оренда землі є однією з форм реалізації права власності на цей вид ресурсу. Як зазначає А. Гуторов, її основними перевагами є те, що земля залишається всенародним надбанням і перерозподіляється через механізм оренди між землекористувачами, не ставлячи під загрозу державну безпеку; істотні умови договорів оренди де-юре повністю регулюють режим використання земельних часток (паїв); є можливості для економічного стимулювання землевласників і землекористувачів для забезпечення сталого розвитку землекористувань і відтворення родючості ґрунтів; ринок прав оренди є конкурентним, що дає змогу укладати договори оренди на ліпших умовах [5].

Інший вчений - П. Гайдуцький - зазначає, що «оренда - це справжній економічний феномен, що дає змогу поєднати пріоритети власності й господарювання» [6].

Згідно Земельного кодексу України строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років. Також важливим є те, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років [1, с. 7].

Оренда земельної ділянки передбачає її надання орендарю на принципах тимчасового користування, користування за плату, повернення, цільового використання (рис.1).

На сьогодні в Україні відсутні будь-які обмеження щодо набуття права оренди. Орендна плата встановлюється у грошовій, натуральній (сільськогосподарською продукцією) та відробітковій формах, яка узгоджується сторонами і зазначається у договорі оренди.

На перших етапах запровадження механізму оренди земель серед інших мали місце проблеми, пов'язані із завищенням цін на продукцію, що видавалась в рахунок орендної плати. Другим, не менш важливим чинником поліпшення форм і умов розрахунків з орендної плати є конкуренція на ринку оренди та формування взаємовигідних відносин між орендарем та орендодавцем. У результаті, протягом останніх років ціни на основні види сільськогосподарської продукції, що видається в рахунок орендної плати, не перевищують цін продукції, реалізованої переробним підприємствам [4].

Водночас, як зазначив В. Заяць, зростання частки грошових виплат за оренду землі спричинено й демографічними процесами, тому що супроводжується істотним збільшенням кількості землевласників-спад- коємців земельних часток (паїв), які проживають у містах [8]. До того ж, на думку вченого, позитивна динаміка грошової форми орендної плати тісно пов'язана зі збільшенням частки великих експорто-орієн- тованих сільгосптоваровиробників - орендарів, для яких «сплата орендної плати девальвованою гривнею значно привабливіша» [8], ніж сплата продукцією чи послугами.

Сьогодні сільськогосподарські підприємства ведуть господарську діяльність переважно на орендованих землях. В Тернопільській обл. налічується понад 269 тис. договорів оренди, що охоплюють понад 483 тис. га землі.

Рис. 1 Кількість укладених договорів оренди в районах Тернопільської о6л. станом на 01.10.2019

Джерело: складено автором за даними Держгеокадастру в Тернопільській обл

Як видно з рис. 1, найбільша кількість договорів укладена в Борщівському, Чортківському, Гусятинському та Теребовлянському районах, найменше - Підгаєцькому, Тернопільському, Кременецькому, Бережанському районах. 53 % договорів оренди укладено з іншими суб'єктами господарювання, 36 % - з господарствами, де отримано пай або їх правонаступниками, та 11 % - з фермерськими господарствами (рис. 2).

Джерело: складено автором за даними Держгеокадастру в Тернопільській обл

Земельним кодексом України передбачено можливість укладення договорів оренди земель на строк від 1 до 50 років. Це забезпечує конкуренцію на ринку оренди сільськогосподарських земель, наслідком якої є збільшення розмірів орендної плати, удосконалення форм і умов її виплати. Терміни договорів різні, у більшості вони укладаються на 5-10 років, тобто переважає середньострокова оренда (56 %) (рис. 3).

Рис. 3 Укладання договорів оренди за терміном їх дії

Джерело: складено автором за даними Держгеокадастру в Тернопільській обл

Через нестабільну економічну ситуацію при визначенні орендної плати за землю власники земельних ділянок не прагнуть передавати їх в оренду на тривалий термін, тому на сьогодні укладаються переважно середньострокові договори оренди. У міру становлення і розвитку земельних відносин відбувається подовження термінів оренди земельних ділянок, що можна констатувати як позитивні зрушення, зумовлені стабілізацією економічних відносин в аграрній сфері. Однак залишається частина договорів оренди земель, укладених на короткий строк, що позбавляє орендарів стимулів до раціонального використання та збереження якісного стану земель.

Щодо розміру орендної плати, що встановлюється у договорі оренди, така плата повинна становити 3-12 % нормативної грошової оцінки, при цьому перевищення граничного розміру орендної плати допускається у разі визначення орендаря на конкурентних засадах [9]. З відсотком орендної плати до 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки укладено 32,3 тис. договорів, або 12 % від загальної їх кількості.

Зокрема, в 2019 р. згідно з даними Держгеокадастру України на рівні 12 % укладених договорів оренди земельних часток (паїв) передбачали орендну плату нижчу за 3,0 % та в межах 4-5 % нормативної грошової оцінки; 75 % договорів укладено на рівні 3,0 % нормативної грошової оцінки; 1 % - на рівні 6-7 %; та кількість договорів, які укладені на рівні 7 % нормативної грошової оцінки, прирівнюються до 0% (рис. 4).

Рис. 4 Частка орендної плати за земельні частки від їх нормативної грошової оцінки в 2019 р.

Джерело: складено автором за даними Держгеокадастру в Тернопільській обл

Для земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у приватній власності, розмір орендної плати встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Орендна плата встановлюється у грошовій, натуральній (сільськогосподарською продукцією) та відробітковій формах, яка узгоджується сторонами і зазначається у договорі оренди. Серед форм орендної плати переважає натуральна (70,5 %), тобто виплата здійснюється сільськогосподарською продукцією. У грошовій формі виплачується 29,5 %, у відробітковій формі виплати по Тернопільській обл. не здійснювалися.

До того ж, надана в рахунок оплати сільськогосподарська продукція часто низької якості, відпускається селянам за завищеними розцінками (середні ціни реалізації продукції на ринку або переробним підприємствам вищі за відпускні по договорах оренди, однак і продукція є різної якості, що й зумовлює різницю цін) [10].

В системі орендних відносин центральною ланкою є розмір орендної плати, адже саме орендна плата - традиційно той економічний стимул, який спонукає власника передавати в оренду свою землю.

Розмір орендної плати на підставі ринкової вартості розраховується за формулою:

де R - розмір орендної плати за земельну ділянку, грн;

P - ринкова вартість земельної ділянки, грн;

і - ставка орендної плати, %;

к - коефіцієнт інфляції.

При укладанні договору оренди земельної ділянки обов'язковим додатком є умови виплати орендної плати: форми і періоди її виплати. Зазвичай встановлена оренда плата виплачується орендарем один раз на рік, проте можлива й інша періодичність виплати - щомісячно або щокварталу.

Для розрахунку помісячної оплати розмір орендної плати слід розраховувати з урахуванням індексу інфляції, якщо інше не передбачено договором, за формулою:

де R_m - орендна плата за місяць, грн;

R - розмір орендної плати за рік, грн;

і_п - індекс інфляції з початку поточного року до дати укладення договору; і_к - індекс інфляції за перший місяць оренди.

За оперативними даними Держгеокадастру [11] середня вартість оренди землі в Тернопільській обл. у 2019 р. складала 1465 грн/га на рік, а в цілому по Україні 1613 грн/га на рік. Основні показники річної орендної плати за земельні паї наведені в табл. 1.

Таблиця 1

Основні показники річної орендної плати за паї, 2015-2020 рр.