Права на землю і володіння землею у земельному праві України: стан та перспективи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Сектор проблем аграрного і земельного права

Інституту держави і права імені В.М. Корецького

Національної академії наук України

Права на землю і володіння землею у земельному праві України: стан та перспективи

Кулинич П.Ф., доктор юридичних наук,

професор, член-кореспондент Національної

академії правових наук України

Одним із результатів земельної реформи в Україні, яка здійснюється з початку 90-х років ХХ століття, є формування у земельному праві як галузі правової системи прав на землю. Безперечно основне місце у цій системі належить праву власності. Воно стало домінуючим правом у сфері використання приватними особами земель комерційного (підприємницького) призначення, які включають 75 відсотків земель сільськогосподарського призначення та значну частину земель - них ділянок несільськогосподарських категорій земель. В цілому більше половини земельного фонду нашої держави вже перебуває у приватній власності. На наш погляд, Україна наближається до переходу від прискореної реформаційної приватизації земель, яка стимулюється законодавчими та адміністративними заходами, до переходу до ринкового набуття прав приватної власності на земельні ділянки, який є компромісом двох сторін - попереднього власника та нового власника землі - і регулюється переважно договірним правом з включенням у правовий механізм такого переходу притаманних земельному право публічно-правових засобів впливу на учасників земельних відносин.

Право власності на землю, будучи основним речовим правом на земельні ресурси, визначає систему та зміст похідних від нього земельних прав. До недавнього часу провідне місце серед похідних прав на землю належало праву постійного користування землею, яке регулює безстрокове використання земель державної та комунальної власності головним чином державними та комунальними юридичними особами. Інститут права постійного користування землею успадкований від радянського земельного права, яке базувалося на виключній власності держави на землю. Однак з проведенням приватизації як ключового напряму земельної реформи в Україні кількість та загальна площа земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні юридичних та фізичних осіб, неухильно зменшується. Більше того, у програмі Кабінету Міністрів України на 2020 рік передбачена розробка та подача на розгляд Верховної Ради України законопроекту про скасування інституту права постійного користування землею з заміною набутих приватними особами прав постійного користування земельними ділянками правом власності та правом оренди, а для державних і комунальних юридичних осіб - правом оперативного управління та правом господарського відання.

«Звільнене» інститутом права постійного користування землею місце у системі земельних прав найчастіше заповнюється правом оренди, яке пройшло тривалий шлях становлення у процесі земельної реформи і, на нашу думку, наближається до стану позбавлення нормативно-правової зарегульованості. Загалом за кількістю та площею земельних ділянок, які перебувають в оренді, право оренди землі посідає у системі прав на землю в Україні друге місце після права власності. У земельному праві України право оренди землі є найбільш доступним за видами земель, які можуть перебувати в оренді, та колом суб'єктів земельним правом. Суб'єктно-об'єктний склад права оренди землі є найліберальнішим у порівнянні з суб'єктно-об'єктним складом інших прав на землю, включно з правом власності. Практично кожна особа, яка наділена дієздатністю та правоздатністю, має право набути в оренду земельну ділянку з числа тих, що можуть набуватися особами приватного права.

Останніми роками спостерігається набуття земельних ділянок на праві емфітевзису та суперфіцію. Проте ці права є, скоріше, «законодавчою екзотикою», оскільки, по-перше, вони введені у систему земельних прав досить недавно (у 2007 р.), по-друге, поступаються у «конкуренції» з правом оренди землі, яке їх істотно тіснить, та, по- третє, будучи врегульованими головним чином нормами Цивільного кодексу України, емфітевзис та суперфіцій не набули належної право - вої визначеності з точки зору засад регламентації земельних прав Земельним кодексом України (далі - ЗКУ).

З 2002 р. з введенням у дію чинного ЗКУ застосовується право земельного сервітуту, яке спочатку діяло як право власника (користувача) земельної ділянки з певними недоліками усувати їх за рахунок суміжної (сусідньої) земельної ділянки (право сусідського сервітуту). Після внесення до Кодексу змін правом земельного сервітуту, тобто, правом обмеженого використання чужої земельної ділянки були наділені і інші особи (право особистого земельного сервітуту).

Нарешті, у 2019 р. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяль - ності в Україні» [2] у ЗКУ введене право довірчої власності на землю. Воно є нетиповим видом права приватної власності на землю. З дня його набуття до довірчого власника переходять усі права та обов'язки власника земельної ділянки в обсязі, необхідному для використання земельної ділянки для забезпечення виконання кредитного (позикового) договору за участю довірчого власника, а також усі права та обов'язки власника земельної ділянки за раніше укладеними довірчим засновником договорами оренди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту щодо земельної ділянки, яка є об'єктом права довірчої власності. Це право на землю запроваджене у якості інструменту забезпечення виконання кредитних зобов'язань, спрямованого на зменшення до обґрунтованого мінімуму ризиків кредиторів, пов'язаних з поверненням проблемної заборгованості, та створення передумови для зростання обсягів кредитування бізнесу. Отже, право довірчої власності на землю є скоріше способом забезпечення виконання зобов'язання за кредитним договором, який передбачає припинення права власності на земельну ділянку боржника або іншої особи та переходу цього права у обмеженому обсязі до кредитора, що має служити засобом забезпечення прав кредитора на виконання боржником його кредитних (позикових) зобов'язань.

Слід зазначити, що до 2016 р. Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» [1] була передбачена можливість виникнення і ще одного права на землю - права володіння. Однак, у зв'язку з тим, що ні ЗКУ, ні інші законодавчі акти не передбачали таке право, воно було виключене з переліку прав на нерухоме майно.

Проте у науковій літературі висловлена пропозиція щодо доцільності повернення фактичного володіння у законодавство України [3, с. 259]. Так, І.В. Мироненко, досліджуючи випадки фактичного володіння земельними ділянками як об'єктами сусідських земельних правовідносин, пропонує надавати захист і фактичним володільцям ділянок за умови реєстрації такого права у Державному реєстрі прав [4, с. 151]. З такою пропозицією важко погодитись, оскільки в результаті реєстрації фактичне володіння буде трансформоване у титульне.

Водночас ми вважаємо, що феномен володіння землею потребує поглибленого наукового аналізу. На нашу думку, висхідною точкою такого аналізу є дослідження правомочності володіння землею як складової класичної цивілістичної тріади правомочностей власника - володіння, користування та розпорядження. Що стосується землі як особливого виду нерухомого майна, під правомочністю власника щодо володіння нею ми пропонуємо розуміти юридично забезпечену для власника можливість утримувати земельну ділянку як свою власну, позначати її межі не тільки межовими знаками встановленого зразка, а й природніми (дерева, кущі) чи рукотворними (тин, рів тощо) об'єктами з метою регулювання доступу на земельну ділянку інших осіб. Правомочність володіння з таким же змістом надається законом і суб'єктам похідних від права власності земельних прав, крім права земельного сервітуту. Отже, правомочність володіння землею є складовою частиною титульних земельних прав.

Водночас на практиці виникають і відносини фактичного володіння землею, які, на наш погляд, слід розглядати як фактичну можливість утримувати земельну ділянку як свою власну, позначати її межі межовими знаками встановленого зразка, природніми чи рукотворними об'єктами з метою регулювання доступу на земельну ділянку інших осіб. Фактичне володіння землею супроводжується і її фактичним використанням.

На наш погляд, фактичне володіння землею доцільно поділяти на два види: законне і незаконне. Можливість законного фактичного володіння землею передбачена ст. 119 ЗКУ (набувальна давність), яка надає громадянину, що добросовісно, відкрито і безперервно користується земельною ділянкою протягом 15 років, але не має документів, які б свідчили про наявність у нього прав на цю земельну ділянку, право звернутися до відповідного органу влади з клопотанням про передачу йому такої ділянки у власність або у користування з наступним оформленням прав на землю.

Крім набувальної давності, законне фактичне володіння землею має місце у випадку набуття особою права власності на жилий буди - нок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, якщо оформлення прав на землю відбувається неодночасно з оформленням права власності на розташовані на ній споруди (ст. 120 ЗКУ).

На практиці досить часто мають місце випадки фактичного володіння землею, яке кваліфікується як незаконне. В першу чергу мова йде про незаконне зайняття земельних ділянок особами, які не набули на них ніяких прав на них, у тому числі прав набувальної давності. Такі особи притягуються до юридичної відповідальності, а зайняті ними ділянки підлягають поверненню законним власникам і користувачам.

правовий приватна власність земля

Література

1. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відомості Верховної Ради України. 2004. № 51. Ст. 553.

2. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» від 20 вересня 2019 року № 132-IX. Відомості Верховної Ради. 2019. № 46. Ст. 299.

3. Заєць О. І. Законодавчо-правові засади володіння землею в Україні.

Часопис Київського університету права. - 2018. - № 2. - С. 257-260.

4. Мироненко І. В. Інститут права сусідства: теоретичні та практичні засади правового регулювання земельних сусідських відносин. Дис. на здобуття наук. ступ. докт. юр. наук. Спеціальність 12.00.06 - земельне право; аграрне право; екологічне право; природо-ресурсне право. Харків: Національний юридичний університет імені Ярослава Мудрого, 2020. 398 с.

Размещено на Allbest.ru