Особливості укладання іпотечного договору та поділу іпотечного майна

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОСОБЛИВОСТІ УКЛАДАННЯ ІПОТЕЧНОГО ДОГОВОРУ ТА ПОДІЛУ ІПОТЕЧНОГО МАЙНА

Ярмолюк О.Ю.

студентка 4 курсу спеціальності «Право» Навчально-наукового гуманітарного інституту Таврійського національного університету імені В. І. Вернадського, м. Київ, Україна

Для більшості новостворених сімей в Україні дуже гострим стає питання про місце подальшого проживання та ведення спільного побуту. Зазвичай, середньостатистичні молодята не мають достатніх коштів на придбання квартири або будинку і наважуються на купівлю нерухомості або через кредитний договір з банківською установою, що регламентується ст. 1054 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), або за договором іпотеки, що укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 1 ст. 577 ЦК України) [1].

У сьогоденних реаліях становлення та стабілізація ринку іпотечного кредитування є досить важливими для нашої прогресивної країни. Даний механізм має бути налагодженим задля ефективного розподілу фінансових ресурсів та вирішення проблем з приводу залучення різних верств населення (особливо молодих людей та сімей) до задоволення своїх соціальних потреб та зменшення рівня еміграції українців через те, що іпотечні кредити на житло є фактично недоступними для значної частини населення.

Для початку, розкриємо термін «іпотека», що визначається як вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» [2], ЦК України та іншими нормативно - правовими актами.

На думку науковців, іпотека являє собою взаємопоєднані між собою категорії: грошові зобов'язання, забезпечені заставою нерухомості, землі, окремих об'єктів рухомого майна, майнових прав, емісійних цінних паперів, а також інших іпотечних боргових зобов'язань; застава - передача позичальником кредитору заставної, при якій позичальник залишається власником заставленого майна, а також має право на користування ним та отримання доходів з цього майна - іпотечний кредит [3, с. 392]. А. Євтух розуміє під терміном «іпотека» механізм, що забезпечує переміщення власності з метою отримання прибутку і досягнення соціального ефекту на основі довгострокового кредитування під заставу нерухомості, яка залишається у користуванні заставодавця або третьої особи [4, с. 66].

Предметом іпотечного житлового кредитування молоді можуть бути різного роду об'єкти: від земельної ділянки до будь-якої будівлі господарського призначення.

Якщо розглядати предмет іпотечного житлового кредитування молоді на прикладі України, то згідно із Законом України «Про іпотеку» [2], до предмета іпотечного кредитування можна віднести один або декілька об'єктів нерухомого майна та об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього. Водночас нерухоме майно повинно належати іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; воно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення. Крім цього, нерухоме майно повинно бути зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності.[5, с. 93]

Об'єктом іпотечного житлового кредитування молоді є іпотечна нерухомість житлового сектора національної економіки, а державна підтримка іпотечного кредитування молодого населення в Україні офіційно здійснюється через Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. Основними напрямами діяльності Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву є: житлове кредитування за пільговими відсотковими ставками; компенсація частини вартості житла та відсотків за іпотечним кредитом; кредитування юридичних осіб, об'єднань співвласників багатоквартирного будинку; удосконалення існуючої нормативно-правової бази у сфері житлового кредитування; створення та підтримка фондів фінансування будівництва.

На превеликий жаль, починаючи з 2015 року і по теперішній час з державного бюджету України видатки на надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла не передбачалися. Фінансування пільгового кредитування молоді здійснюється на теперішній час лише місцевими бюджетами за місцевими житловими програмами.

Отже, створення лояльних умов зі сторони банків (кредиторів) та держави, в подальшому може цілком збільшити частку іпотеки в загальному обсязі ВВП України та забезпечити якісну конкуренцію на ринку житлового кредитування. Вбачається за доцільне запровадити короткострокові програми кредитування під нижчі відсоткові ставки порівняно з довгостроковими варіантами, введення програми реструктуризації заборгованості за вже існуючими кредитними зобов'язаннями, враховуючи несприятливу ситуацію, спричинену карантинними обмеженнями.

Говорячи про особливості укладення та розірвання іпотечного договору подружжям, слід згадати основоположні засади Сімейного кодексу України (далі - СК України), а саме ст. 63, в якій вказано, що дружина та чоловік мають рівні права на володіння, користування і розпоряджання майном, що належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними [6].

При укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її / його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового. Дрібним побутовим є такий правочин, який задовольняє побутові потреби особи, відповідає її фізичному, духовному чи соціальному розвитку та стосується предмета, який має невисоку вартість .

Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації (серед яких є іпотечний договір), а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути надана письмово. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена. Прикладом з судової практики може слугувати Постанова Великої палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17, в якій зазначено, що договір іпотеки укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_7 без нотаріально посвідченої згоди ОСОБА_3, яка є співвласником предмета іпотеки в силу вимог ст. 60 СК України і така обставина не спростована, то оскаржуваний договір відповідно до вимог статей 203, 205, 215 ЦК України підлягає визнанню судом недійсним [7].

Договір іпотеки, укладений одним із подружжя в інтересах сім'ї, створює обов'язки для другого з подружжя, якщо майно, одержане за договором, використане в інтересах сім'ї [6].

При зверненні до суду з позовом про поділ іпотечного майна необхідно залучати третьою особою той банк, який є іпотекодержателем майна, оскільки при поділі квартири з'являються нові сторони зобов'язання, про яких банк повинен знати, а отже бути залученим третьою особою у судове провадження. Ухвалення рішення, яке стосується іпотечного майна, у будь-якому випадку стосується прав та обов'язків іпотекодержателя та, як наслідок, впливає на можливість виконання уже ухваленого на користь банку рішення про стягнення з боржника кредитної заборгованості, а також на можливість банку звернути стягнення на іпотечне майно. Суд визначає і статус обох з подружжя, і порядок виплати кредиту, і частку кожного в нерухомості. іпотека подружжя судовий поділ

Таким чином, при розлученні, договір іпотечного кредитування, укладений з додержанням законних вимог між іпотекодержателем та іпотекодавцем, який/яка перебував у шлюбі, є дійсним для набувача (іншого з подружжя) відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведено інформацію про обтяження майна іпотекою [2]. Про це свідчить Висновок Касаційного цивільного суду Верховного Суду (постанова від 26 травня 2021 року у справі № 381/979/15 -ц), в якому суд задовольнив заяву приватного виконавця про заміну сторони у виконавчому провадженні (боржника), оскільки магазин і земельну ділянку, на які в судовому порядку звернено стягнення через невиконання умов договорів кредиту й іпотеки, суд згодом поділив між боржником і його дружиною як майно подружжя, по 1/2 частині. Під час поділу нерухомого майна до дружини разом із правом власності на частину предмета іпотеки перейшли всі права та обов'язки іпотекодавця [8].

Проте Верховний Суд у постанові від 02 квітня 2020 року у справі № 638/17330/16-ц (провадження № 61-43636св18) зазначив, що право на спільну сумісну власність на квартиру кореспондується з борговим зобов'язанням - поверненням грошової суми, що позичалася на придбання будинку [9]. У даній справі придбаний за кредитні кошти будинок у судовому порядку був поділений між подружжям із визначенням рівних часток у праві спільної сумісної власності. Позивачка звернулась до суду з позовом про визнання боргу колишнього подружжя спільним зобов'язанням і стягнення в порядку зворотної вимоги частини грошових коштів з іншого з подружжя.

Судом було встановлено, що, оскільки після поділу майна подружжя і визначення частки у спільній сумісній власності, позивачка виконала зобов'язання обох співвласників набутого за позичені кошти майна, повністю повернула кредитору борг, виконавши у такий спосіб і зобов'язання відповідача, тому вона має право на отримання відшкодування частини сплачених нею грошових коштів.

Варто зазначити, що ст. 57 СК України свідчить про те, що в шлюбі у кожного з подружжя може бути і особисте майно. Зокрема, особистою приватною власністю дружини або чоловіка є майно, набуте нею, ним до шлюбу, майно, набуте нею, ним за час шлюбу, але на підставі договору дарування або в порядку спадкування, та майно, набуте нею, ним за час шлюбу, але за кошти, які належали їй / йому особисто [6].

Суд може не визнати нерухомість, взяту в іпотеку, спільною власністю, якщо, приміром, борг сплачував лише один із подружжя за рахунок особистих коштів. Також, суд не визнає нерухомість спільною власністю, якщо іпотека оформлювалася до укладення шлюбу. В цьому випадку, навіть якщо кредит сплачувався за рахунок спільних коштів подружжя, право на майно, набуте особою до шлюбу, не може бути змінене. Відповідний висновок міститься, зокрема, в постанові Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 554/14662/15-ц [10].

Виходячи з вищезазначених положень та судової практики, можна дійти висновку про те, що спільні борги, як і спільне майно подружжя, теж діляться навпіл. А це прямо означає, що кредитні зобов'язання подружжя по виплаті іпотечного боргу перед банком - рівні, якщо не будуть доведені інші обставини.

Література

1. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435-IV. URL: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 (дата звернення: 21.09.2021).

2. Про іпотеку: Закон України від 05 червня 2003 року № 898-4. URL: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/898-15 (дата звернення: 21.09.2021).

3. Денисенко М. П. Іпотечне кредитування: навч. посібник для студ. вищ. навч. закладів / За ред. М. П. Денисенка, О. С. Любуня, О. І. Кірєєва. К.: Центр навчальної літератури, 2005. С. 392-393.

4. Євтух А. Іпотека як складова ринкового механізму господарювання. Економіка України. 2000. № 1. С. 65-69.

5. Марачевська А. В. Організаційно -методичні засади активізації іпотечного житлового кредитування молоді в Україні. Економічний розвиток і спадщина Семена Кузнеця: матеріали Міжнародної наукової конференції (м. Харків, 31 травня - 1 червня 2018 року). Харків: ХНЕУ ім. С. Кузнеця, 2018. С. 93-94.

6. Сімейний кодекс України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/ laws/show/ 2947-14# Text (дата звернення: 21.09.2021).

7. Постанова Великої палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17. URL: https://supreme.court.gov.ua/supreme/pres-centr/news/633254/ (дата звернення: 21.09.2021).

8. Постанова Верховного Суду від 26 травня 2021 року у справі № 381/979/15-ц (провадження № 61-16117св20). URL: https: //supreme.court.gov.ua/ supreme/pres-centr/news/1130012/ 21.09.2021).

9. Постанова Верховного Суду від 02 квітня 2020 року у справі № 638/17330/16-ц (провадження № 61-43636св18). URL: https://reyestr.court.gov.ua/ (дата звернення: 21.09.2021).

10. Постанова Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 554/14662/15-ц. URL: https://reyestr.court.gov.ua/ (дата звернення: 21.09.2021).

Размещено на Allbest.ru