Размещено на http://www.Allbest.Ru/

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

Тверской государственный технический университет

Кафедра геодезии и кадастра

Направление: Землеустройство и кадастры

Профиль: Кадастр недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Техническая инвентаризация объектов недвижимости»

Тема: «Техническая инвентаризация»

Исполнитель: Гаврилов В.В.

Студент 2 к., гр.: Б.ЗИК.КН.20.08

Руководитель: Карцева В.В.

Тверь 2022 г.



ЗАДАНИЕ

На курсовую работу студенту 2 курса группы Б.ЗиК.КН-20.08 Гаврилову В.В. по дисциплине «Техническая инвентаризация объектов недвижимости».

Тема: «Техническая инвентаризация объекта жилищного фонда»

Исходные данные:

1. Правоподтверждающие и правоустанавливающие документы

2. План квартиры

3. Технический паспорт

Содержание курсового проекта:

1. Методология и понятие технической инвентаризации

2. Ситуация на рынке недвижимости

3. Характеристики объекта исследования

4. Проект нового технического плана

5. Характеристики единого объекта недвижимости

Задание выдал руководитель: 2022 г. В.В. Карцева

Задание принял к исполнению: 2022 г. В.В. Гаврилов

Срок сдачи курсовой работы: 2022 г.



Содержание

• Введение
• Глава 1. Основные сведения о технической инвентаризации объектов недвижимости
• 1.1 Определение и история технической инвентаризации объектов недвижимости
• 1.2 Регистрация прав на недвижимость и учет недвижимости
• 1.3 Порядок организации технического учета и технической инвентаризации
• Глава 2. Анализ рынка недвижимости в Твери
• 2.1 Ситуация на рынке недвижимости в 2022 году
• 2.2 Ситуация на рынке недвижимости в Твери
• 2.3 Рыночная и кадастровая стоимость
• Глава 3. Технические характеристики объекта недвижимости
• 3.1 Характеристики земельного участка
• 3.2 Характеристика жилого дома
• 3.3 Характеристики квартиры
• Заключение

Список литературы

Приложения



Введение

Значение технической инвентаризации можно объяснять тем, что информация, полученная в ее результате, является необходимой для совершения дальнейших действий с недвижимостью.

В ходе технической инвентаризации выявляются и официально закрепляются характеристики объекта, позволяющие идентифицировать его среди прочих объектов недвижимости. В силу вышеперечисленного, техническая инвентаризация являются основной для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью.

Цели работы заключаются в изучении основных характеристик групп недвижимости, изучение методологии и теоретического базиса технической инвентаризации, рассмотрение основной законной базы при работе с недвижимостью.

Задачи работы:

a. Рассмотреть основные понятия проведения работ по технической инвентаризации;

b. Исследовать рынок недвижимости России и города Твери;

c. Провести инвентаризацию объекта исследование.

Предмет исследования: техническая инвентаризация объектов недвижимости.

Объект исследования: квартира по адресу город Тверь, Комсомольский проспект дом 16.



Глава 1. Основные сведения о технической инвентаризации объектов недвижимости

1.1 Определение и история технической инвентаризации объектов недвижимости

Техническая инвентаризация - это проверка и определение конкретного местоположения объектов недвижимости, их назначения, обмера, определения площади, фактического использования, состава и технического состояния. А также подготовка инвентарного дела.

Объекты тех инвентаризации: жилые и нежилые здания, помещения, сооружения и объекты незавершенного строительства. Технической инвентаризации подлежат строения административного, бытового, оздоровительного, спортивного, культурного и иного предназначения, попадающие под общепризнанные понятия «гражданские здания» или же «объекты соцкультбыта».

Инвентаризация жилищного фонда выполняется в согласовании с инструкциями, утверждаемыми Госкомстатом РФ.

Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, цены и приспособления объектов, на базе итогов повторяющихся обследований в натуре. Проведение технической инвентаризации домов по заключению органов муниципального управления несет неотъемлемый (принудительный) характер.

Задачи технической инвентаризации уточняет орган, принявший заключение об ее проведении. При планировании и проведении инвентарно-технических услуг, заказчики услуги исполнители (специализированные бюро технической инвентаризации, далее - БТИ), обязаны принимать во внимание многоцелевое применение инвентаризационно-технической документации, в том числе:

- в серьезном строительстве - для разработки схем местной планировки, сопоставления разновидностей застройки по аспекту цены сносимых строений, разработки планов вскрытия котлованов, планирования воспроизводства жилищного фонда, контроля свойства вводимых в использование домов, контроля свойств строительной исполнительной документации в экономической системе - для взимания земляной ренты, определения объема налогов на строения, муниципального неотъемлемого страхования, расчетов компенсации за сносимые строения, исчисления госпошлины при совершении сделок;

- в общественной сфере - для выдачи гражданам разрешений на строительство жилых объектов и казенных строений, определения значения благоустройства населенных пунктов и строений, учета и рассредотачивания жилых и нежилых домов и помещений, установления прецедентов самовольного строительства, определения пределов землевладений, расчетов рыночных припасов горючего для населения, выдачи разрешений на перепродажу дoмов и строений, исчисления объемов квартплаты и арендных платежей, определения пригодности домов для применения по тому или иному назначению;

- в жилищно-коммунальном хозяйстве - для планирования paбoт по капитальному ремонту, разработки планов и смет на реконструкцию и починку, определения цены ведущих фондов и их фактического износа.

Предметом технической инвентаризации ведущих фондов жилищно-коммунального хозяйства считается строительная продукция на стадии рассредотачивания или же эксплуатации (принимаемые, принятые или же эксплуатируемые строения, сооружения и передаточные устройства).

Незавершенное создание, а еще передвижные и кратковременные строения, предметом технической инвентаризации не считаются единицей учета и исследования считается инвентарный объект.

В ходе технической инвентаризации определенного инвентарного объекта, комплексно или же отчасти принимают решение надлежащие задачи:

1. выявляется и ориентируется ведущее строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение;

2. выявляются и ориентируются запасные казенные постройки и сооружения (принадлежности), включающиеся в состав инвентарного объекта;

3. выявляется дата начала эксплуатации объектов;

4. замеряется в натуре и графически укрепляется плановое состояние главного строения, казенных строений, сооружений и передаточных устройств;

5. замеряются в натуре и графически укрепляются конструктивные и активные части главного строения;

6. ориентируется техническое положение и материальный износ инвентарного объекта и его частей;

7. рассчитываются технические характеристики, нужные для учета и составления государственного статистической отчетности;

8. ориентируется восстановительная и реальная цена инвентарного объекта и его конструктивных частей;

9. устанавливается начальная и остаточная стоимость;

10. регистрируются бумаги, устанавливающие хозяев инвентарного объекта;

11. складывается инвентарное дело на любой инвентарный объект, организуется информационное сервис органов управления и хозяев.

1.2 Регистрация прав на недвижимость и учет недвижимости

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что крепко связано с территорией, т.е. объекты, движение которых без несоразмерного вреда их предназначению нельзя, в том количестве леса, многовековые насаждения, строения, сооружения.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним уточняется в ст.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимого имущества и сделок с ним».

Определяя государственную регистрацию прав как юридический акт признания и доказательства государством появления, ограничения (обременения), перехода или же остановки прав на недвижимое имущество в согласовании с ГК, в статье 2 Закона подчеркивается неразрывная связь Закона и ГК. Данная ассоциация базируется на предписаниях ст.131 ГК, которая учитывает надобность государственной регистрации прав на недвижимость и ограничений данных прав, их появления, перехода и остановки (п.1 ст.131 ГК), а еще установление около гос регистрации и причин отказа в регистрации Законодательством в согласовании с ГК (п.6 ст.131 ГК).Предписанная заметка уточняет принцип презумпции существования зарегистрированного права: действие государственной регистрации считается единым подтверждением существования сего права. Практически никакие другие подтверждения обратного не обязаны приниматься во внимание, и только заключение суда о признании акта государственной регистрации недействительным имеет возможность не подтвердить данную презумпцию. С точки зрения гражданского и арбитражного процесса презумпция существования зарегистрированного права значит, собственно, что безладица о праве на недвижимое имущество имеет возможность быть рассмотрен по существу только впоследствии или же в одно и тоже время с притязанием о признании недействительным акта государственной регистрации права на такое имущество.

Закон учитывает особый метод регистрации прав методом внесения записей о правах на любой объект недвижимого имущества в Единственный государственный реестр прав.

Правительством РФ принято Постановление от 1 ноября 1997 г. N1378 "О мерах по реализации Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п.2 сего Постановления. Критерии ведения Реестра обязаны быть разработаны вместе с Госкомземом, Минюстом, Госстроем и Мингосимуществом РФ и утверждены Правительством РФ. Потому что гражданское законодательство связывает с фактором регистрации важные правовые результаты (заключение контракта, переход права на имущество), в п.3 ст.2 Закона конкретизируется, собственно, что датой (моментом) государственной регистрации прав считается день внесения надлежащих записей о правах в Единственный государственный реестр прав.

Гражданская регистрация прав исполняется органами юстиции по месту нахождения не движимого имущества в границах регистрационного округа. Закон, воспроизводя содержание п.5 ст.131 ГК, учитывает вероятность судебного обжалования отказа в государственной регистрации прав или уклонения соответственного органа от государственной регистрации в согласовании с поставленной процессуальным законодательством подведомственностью.

В Федеральном Законе отнесены особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- регистрация прав на предприятие и сделок с ним;

- регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах;

- регистрация права общей собственности на недвижимое имущество;

- регистрация права на вновь формируемый объект;

- регистрация права аренды;

- регистрация сервитутов;

- регистрация прав на имущество, установленных судебным решением;

- регистрация прав на недвижимое имущество, связанных с распоряжением им на критериях доверительного управления или же опеки.

Законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает ГК, Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ.

1.3 Порядок организации технического учета и технической инвентаризации

Объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (далее именуются - объекты учета), являются:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты.

Уполномоченный орган государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности осуществляет:

1. Разработку основ федеральной политики в области государственного технического учета и технической инвентаризации;

2. Разработку и утверждение в установленном порядке правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (далее именуется - Единый государственный реестр), проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов учета, формирования и хранения архивных фондов технической инвентаризации, предоставления сведений (документов) об объектах учета, а также иных нормативных правовых, методических и инструктивных актов, форм учетной документации в указанной сфере;

3. Назначение организаций, уполномоченных на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации, а также определение номенклатуры объектов, учет и инвентаризацию которых осуществляют указанные организации;

4. Аккредитацию уполномоченных организаций технической инвентаризации;

5. Организационно-методическое руководство деятельностью по осуществлению государственного технического учета и технической инвентаризации.

Государственный технический учет и техническую инвентаризацию проводят специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро), уполномоченные на осуществление этой деятельности Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую. Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась. По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются уполномоченным органом государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра. Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера. Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.

Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.

Проведение первичной и внеплановой технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством Российской Федерации.

На основе сведений, полученных в результате технической инвентаризации, формируется и ведется в установленном порядке Единый государственный реестр. Реестр ведется на бумажных и магнитных носителях. При наличии расхождения в сведениях, записанных на бумажных и магнитных носителях, используются сведения на бумажных носителях, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Сведения об объектах учета, полученные от уполномоченных организаций технической инвентаризации, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.

Технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам учета, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда Российской Федерации и являются федеральной собственностью. Дела и документы архивных фондов не могут быть объектом сделок, в том числе сделок купли-продажи, за исключением случаев, указанных в федеральных законах.

Уполномоченные организации технической инвентаризации предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах учета, техническую инвентаризацию которых они осуществляют.

Должностные лица указанных организаций несут установленную законодательством Российской Федерации ответственность за обеспечение сохранности конфиденциальной информации.



Глава 2. Анализ рынка недвижимости в Твери

2.1 Ситуация на рынке недвижимости в 2022 году

За последние несколько лет цена на вторичные квартиры и новостройки выросла на треть (в зависимости от локации и сегмента).

Самые огромные опасения на рынке недвижимости связаны с нестабильной ситуацией в мире. По убеждению руководителя социологического центра «Индикаторы авторынка недвижимости IRN.RU» Игоря Репченко, сейчас все влияет не от экономики как каковой, а от геополитики. «На контрасте обострения ситуации с Украиной, усиления рубля, паденья на фондовом авторынке недвижимость в долгосрочной перспективе очутится бенефициаром как маскировочный актив. На месяц-два может случиться прилив спроса, сходный тому, что наблюдался в конце 2014 года», - считает эксперт.

Но в долгосрочной перспективе такое становление событий плохо отобразится на рынке ипотеки. «Эскалация конфликта с Востоком, введение санкций, отток капитализаций из России потребует дальнейшего понижения ключевой доходности. Это поспособствует дальнейшему удорожанию ипотеки, а также сворачиванию программ финансирования ставок застройщиками», - говорит Олег Репченко.

Теперь рынок держится во многом именно благодаря этим программам. Но застройщики могут субсидировать рассрочку до приемлемого для продавцов уровня (ближайшего к ставке по беспроцентной ипотеке), пока разность между субсидируемой и реальной капиталистической ставкой достаточно невелика. К тому же застройщики планировали эти программы как временную степень, в надежде на то, что в 2022 году ключевую доходность вновь опустят до 6-7%. Но, учитывая низкую инфляцию, которую ЦБ РФ все никак не ухитряется взять под контроль, и тормозит дальнейшее смягчение санкций, низкие ставки, вероятно, сохранятся на долго. А значит, диаграмма субсидированной ипотеки может стать рисковой и невыгодной девелоперам и банкам. Если капиталистические ставки по рассрочке превысят оценку в 12% и застройщики согласятся на субсидирования, это приведёт к существенному уменьшению спроса, как и случилось в 2015 году после сопровождающегося ажиотажа.

Эксперты предсказывают снижение цен на недвижимость из-за низкого спроса. Ситуация с ценами на недвижимость, в том числе на вторичном рынке, в России остаётся весьма сложной. Сейчас наблюдается рост стоимости, но эксперты предсказывают, что в скором времени тенденция может смениться на обратную.

Как сообщает «КоммерсантЪ», покупать жильё - и это заметно уже сегодня - люди стали реже, виной тому - скачок стоимости ипотеки и общая геополитическая напряжённость. Логично предположить, что и дальше - какое-то время - эта ситуация сохранится. Потенциальные покупатели будут отказываться от сделок, а значит, собственники, которым действительно будет необходимо продать жилье, начнут снижать цены. Пока они выжидают, отмечают эксперты «Ъ», но в целом в перспективе цены могут снизиться на 25-30 процентов.

Статистика такова: если говорить о 16 крупнейших городах России, то цена квадратного метра в марте составила 114,64 тысячи рублей, увеличившись по сравнению с февралем на 2,3 процента.

Сейчас же - как считают эксперты крупных сайтов недвижимости - она готова упасть на 15-35 процентов. И в первую очередь потому, что покупательная способность населения перестала расти. И собственникам придётся снижать цены на «вторичку». И даже ажиотажный спрос на жильё, который отмечался в последнюю неделю, ситуацию не спасёт.

Спад ожидается и на рынке ипотечного кредитования. Аналитики считают, что текущая ключевая ставка Центробанка (20%) станет заградительной для заёмщиков. Эксперты подчёркивают: многие сделки находятся сегодня в режиме паузы - они дожидаются одобрения. Так что покупать квартиры смогут покупатели с живыми деньгами или получившие одобрение на кредит в первой декаде февраля.

Специалисты считают, что схожая ситуация на рынке жилья была в 2014-2015 годах, когда резкий рост ключевой ставки привел к шоковому состоянию рынка, и не исключают, что если высокие ставки по ипотечным кредитам сохранятся, к концу года часть вторичного жилья подешевеет на 25-30%.

Многие девелоперы на московском начали заморозку новых проектов, но те, что уже стартовали реализуются по плану. Мнение эксперта: «Все проекты, которые получили фондирование, и которые сейчас строятся, не приостановлены. С очень высокой вероятностью, они будут реализованы в срок. Это относится ко всем проектам со сроками в 2022-2025 годах. Новые Проекты, которые не получили фондирование, просто не стартовали. На фоне больших государственных субсидий и поддержки экономики массового недостроя не случится. Уровень недостроя, конечно, будет чуть выше в текущей ситуации, но предпосылок к повальному недосторю сегодня нет», - поясняет Николай Шуклин, основатель PropTech компании SOLDapp.

Кроме того, международное рейтинговое агентство Fitch понизило рейтинги девелоперов ПИК и ЛСР, поместив их в список Rating Watch с негативным прогнозом. Что это означает?

«Понижение рейтинга ведёт к тому, что после возвращения к привычной стабильной ситуации, часть застройщиков, у которых понизился рейтинг, не получат фондирование. Есть предположение, что из-за этого часть мелких и средних застройщиков может уйти с рынка. У них и снижается рейтинг. Крупные застройщики вроде ПИК или Самолет останутся и будут вводить свои объекты. То есть, попасть в долгострой потребитель может только если выбрал маленького застройщика», - отмечает Николай Шуклин.

Сейчас, как объясняют специалисты, не причин для тотального сворачивания рынка жилья.

«Спрос на рынке Москвы есть, его много, как и предложения. Скачет ценообразование, сейчас оно не стабильно. Цены могут меняться прямо во время сделки. Кроме того, на рынок выходят арендодатели, которые не могут обеспечить должный уровень дохода благодаря аренде. Они пытаются компенсировать его продажей недвижимости. Также растет число региональных сделок. Поэтому нельзя сказать, что рынок провалился. Спрос и предложение есть, несмотря на кризис», - добавляет Николай Шуклин.

Кроме того, на фоне политической ситуации можно выделить несколько тенденций дальнейшего развития рынка недвижимости.

Первая - рост интереса инвесторов к рынку коммерческой недвижимости в России. На это повлияли риски при покупке недвижимости в Турции, на Кипре и в ОАЭ, возврат российского капитала, изменение курса рубля относительно других валют. Стабильный рост турпотока внутри России (по данным АТОР по итогам прошлого года он вырос на треть по сравнению с 2020 годом) усилит спрос на туристическую недвижимость внутри страны, что приведёт к увеличению цены на такие объекты и их ликвидности», - уверен Айрат Ямаев, генеральный директор ГК One Company.

Вторая - резкое удорожание квадратного метра жилья.

Проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, которое привлекают большинство застройщиков, сегодня становится невыгодно из-за повышения ЦБ ключевой ставки. В этой ситуации девелоперам тяжело реализовывать проекты, поэтому многие строительные компании замораживают свои объекты не неопределенные срок. Усугубляет ситуацию и рост цен на строительные материалы из-за стремительного скачка доллара», - комментирует Айрат Ямаев.

Третья - малоэтажное жилье, таунхаусы, земельные участки под застройку становятся интереснее, чем многоквартирные дома: с точки зрения инвестирования, реализации проекта.



2.2 Ситуация на рынке недвижимости в Твери

технический кадастровый инвентаризация недвижимость

На рынке Тверской области представлены:

1. Квартиры -3277 предложений

2. Комнаты -230 предложений

3. Дома -1136 предложений

4. Таунхаус-116 предложений

В ближайшее время на рынке недвижимости в Твери планируется застой и возможно небольшой спад на 5-7% за счет скидок, уступок и бонусов. Однако в 2022 году этот спад будет не долгим, вскоре цена на квадратные метры вновь начнет расти.

За последний месяц цена на квадратный метр в однокомнатной квартире упала на -0,29%, цена на квадратный метр в двухкомнатной квартире возросла на 0,37%, а в трехкомнатной квартире цена на квадратный метр выросла на 0,71%.

Рисунок 1- динамика средней стоимости продажи кв. метра в Твери

В Твери первое место по числу предложений продажи квартиры занимает Московский район, далее идет заволжский район, Пролетарский, Центральный. Так же в Тверской области предложение домов, дач, коттеджей, составляет 6113.



Рисунок 2 - Количество предложений квартир в Твери по районам

Часто агентство недвижимости предлагает множество разнообразных предложений. По данным за прошлый год средняя стоимость квадратного метра немногим более 50 тысяч рублей. В настоящий момент продажи идут не слишком активно с учетом кризиса. Особенно страдает от экономических изменений роскошное элитное жилье, шикарные дома и квартиры практически не уходят с рынка, хотя и продаются со значительными скидками. Напротив, экономичные варианты активно пользуются спросом. Многие хотят приобрести однушку или даже квартиру студию, потому что это единственное жилье, которое соответствует в кризис материальным возможностям. Комнаты же практически полностью выходят из спроса, сейчас каждый хочет автономии и предпочитает кредит, ипотеку или же ожидание для того, чтобы купить свою квартиру. Обязательно нужно отметить спрос на новостройки. Сейчас купить однокомнатную квартиру намного лучше в тех домах, которые еще только строятся или же были недавно сданы в эксплуатацию. Вторичка не пользуется спросом, особенно старые дома, ведь в них регулярно проблемы с коммуникациями, да и капитальный ремонт требуется уже очень давно.

Влияние ипотеки невозможно отмахнуться от влияния доступности ипотечных кредитов. Сейчас получить займ может практически каждый человек, это дает простор при выборе конкретной недвижимости. Еще несколько лет назад на пике продаж были комнаты. Самостоятельно проще всего накопить именно на небольшую площадь, чем ждать, пока хватит средств на квартиру. Теперь же выбирают однокомнатные и двухкомнатные, ведь цену можно раскидать на много лет и она уже не кажется такой внушительной. Ипотеку оформляют даже на строящееся жилье, тем более это намного рациональнее с учетом скидок в период, когда дом еще не сдан. В результате каждый получает новостройку по цене вторичного жилья.

Ситуация с экономическим кризисом стабилизировалась. Сейчас ожидается небольшое улучшение на рынке недвижимости. В частности, растет спрос на двухкомнатные квартиры улучшенной планировки, правда большинство людей приобретают из с помощью ипотечного кредита. Касательно стоимости квартир, теперь уже она остановилась как в период до кризиса, равна ценам в 2010 году и ближайшее время не будет никак меняться. Невозможно игнорировать сферу недвижимости. Если не покупать квартиру для себя, чтобы жить автономно от родственников и с большим комфортом, то можно сделать это приобретение в качестве вложения денег. Стабильная ситуация позволяет смело покупать и продавать, а выход из кризиса может означать, что в дальнейшем цена будет постепенно повышаться, да и спрос на шикарное элитное жилье вернется.

Итак, подводя итог по ценам на жильё в Твери в феврале 2022 года, получим следующее:

1. Квартиры-студии, малометражки, площадью до 20 квадратов нынче стоят 2 000 000 рублей, то есть цена - 100 тысяч за 1 кв. м. Пару лет назад такую "келью с окном" можно было купить за 1.2 миллиона, а кто-то вспомнит и цены по 850 тысяч.

2. Квартира в строящемся доме "на уровне котлована" обойдётся где-то в 65-80 тысяч за квадратный метр, но это без отделки. К тому же ждать надо будет года полтора или два. Так что такое жильё минимум обойдётся в 2.4 миллиона рублей за однушку. Двушка самая скромная, около 50 квадратов площадью, уже потянет на 3.6 миллиона. Если планировка предполагает больший метраж, то двушка уйдёт и за 4.3 миллиона рублей. Заметьте, мы говорим о "голых" квартирах без отделки. Новую средненькую двушку "под ключ" в Твери реально купить за 5 миллионов рублей.

3. В готовом сданном доме цена за квадратный метр будет уже 80-100 тысяч рублей. Умножайте на метраж, получите стоимость квартиры в новостройке.

Интересное дополнение - если ещё года четыре назад в сданном доме долевого строительства у застройщика оставалось около трети или чуть меньше непроданных квартир, то сейчас ситуация изменилась - жилья практически нет.

2.3 Рыночная и кадастровая стоимость

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

1. Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. Платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

1. При изъятии имущества для государственных нужд;

2. При определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

3. При определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

4. При определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

5. При определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

6. При определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

В законодательстве, регламентирующем оценочную деятельность (Федеральный закон от 29.07.1998 N135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки) определены следующие виды стоимости:

1. Рыночная стоимость;

2. Инвестиционная стоимость;

3. Ликвидационная стоимость;

4. Кадастровая стоимость.

5. Восстановительная стоимость

Кадастровая стоимость - стоимость, которая определяется путем массовой оценки.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с №237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т.д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

6. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.

7. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.

8. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.

9. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.

10. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

11. Регион и район расположения;

12. Технические параметры объекта;

13. Общее состояния имущества;

14. Средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет.

За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.



Глава 3. Технические характеристики юбъекта недвижимости

3.1 Характеристики земельного участка

С физической точки зрения объектом недвижимости считается земельный участок с неразрывно связанным с ним многоквартирным домом, а с юридической жилое помещение - квартира.

Таблица 1

Характеристика земельного участка

Наименование	Земельный участок
Адрес	г. Тверь пр. Комсомольский, д.16
Площадь	2897 кв. м
Категория земель	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Разрешенное использование	Под обслуживание 5-ти этажного жилого дома.
Форма собственности	Коллективная форма собственности
Кадастровая стоимость	18 712 273.43 руб.
Кадастровый номер	69:40:0100268:28
Транспортная доступность	В 2 минутах ходьбы находится остановка, ходят автобусы; 14, 205, 228, 30, 36, 15, 208
Инфраструктура	Школа №46 0,6 км; школа №53 0.65 км Школа №35 0.5 км; Дет. сад №115 1 км Перекресток 0.13км Красное-белое 0.1 км Почта России 0.12км Гребной клуб 0.3 км

На рисунке 3 представлен скриншот из публичной кадастровой карты

Таблица 2

Характеристики и фото многоквартирного дома

Наименование	Многоквартирный жилой дом
Кадастровый номер	69:40:0100268:28
Площадь: общая	2897 км.м
Количество этажей	5
Количество квартир	109
Год постройки	2002
Конструктивные элементы: Несущие стены Самонесущие Перекрытия Покрытия Фундамент	Монолитный Ж/Б Крупнопанельный Ж/Б Монолитный Ж/Б Плоская крыша с рубероидом Сплошной Ж/Б
Коммуникации: Вентиляция Водоотведение Система водостоков Газоснабжение Горячие водоснабжение Теплоснабжение Электроснабжение Холодное водоснабжение	Вытяжная Центральное Внутренние Центральное Центральное (закрытая система) Центральное Центральное Центральное
Технологическое состояние	Удовлетворительное
Фасад
Фасад
Внутренний двор
Детская площадка
Подъезд



Рисунок 3 - Характеристики и местоположение земельного участка

3.2 Характеристика жилого дома

Местоположение жилого дома представлено на рисунке 4.

Рисунок 4 - местоположение дома

Дом расположен в зоне многоэтажными жилой застройки, расположенной вне территории исторически сложившихся районов центральной части города.

Зона застройки среднеэтажными жилыми домами этажностью не выше восьми этажей, расположенными вне территории исторически сложившихся районов центральной части города Твери, в сочетании с объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанными с проживанием, а также объектами инженерной инфраструктуры.

3.3 Характеристики квартиры

Таблица 3

Характеристики квартиры

Наименование	Жилое помещение-квартира
Адрес	Тверская область г. Тверь пр-кт. Комсомольский, д.16
Площадь: Жилая Нежилая	38.8 16.4
Вспомогательный помещения	Балкон застекленный и кладовая
Характеристики помещений: 1. Коридор 2. Кухня 3. Ванная комната 4. Кладовка 5. Балкон	Площадь 4.9 кв.м. Пол- плитка, стены- обои, потолок- побелка. Площадь 8.6 кв.м. Пол- плитка, стены- обои, потолок- побелка. Площадь 4.4 кв.м. Пол- плитка, стены- плитка, потолок- побелка. Площадь 2.0 кв.м. Пол- плитка, стены- обои, потолок- побелка. Площадь 2.75 кв.м. Застеклен
Общее техническое состояние	Удовлетворительно

Таблица 4

Фотографии помещений

1. коридор
2. Кухня
3. Ванная комната
4. Кладовка
5.Балкон

Характеристики жилого дома представлены на рисунке 5.

Рисунок 5 - Характеристики жилого дома



Заключение

В ходе работы все поставленные задачи были выполнены. Результатом работы служит таблица, представляющая характеристики единого объекта недвижимости. Основой этой таблицы выступает земельный участок, с улучшениями или без.

Таблица 5

Характеристики единого объекта недвижимости

Земельный участок
Кадастровый номер	69:40:0100268:28
Адрес	Тверская область г. Тверь пр-кт. Комсомольский, д.16
Площадь	2897 км.м
Категория земель	Земли поселений (земли населенных пунктов)
Разрешенное использование	Под обслуживание 5-ти этажного жилого дома
Улучшение земельного участка
Монолитный 5-ти этажный жилой многоквартирный дом с плоской крышей
Кадастровый номер	69:40:0100268:28
Общая площадь	2897 км.м
Год постройки	2002
Количество квартир	109
Конструктивные элементы: Несущие стены Самонесущие Перекрытия Покрытие Фундамент	Монолитный Ж/Б Крупнопанельный Ж/Б Монолитный Ж/Б Плоская крыша, с рубероидом Сплошной Ж/Б
Коммуникации: Вентиляция Водоотведение Система водостоков Газоснабжение Горячее водоснабжение Теплоснабжение Электроснабжение Холодное водоснабжение	Вытяжная Центральная Внутренние Центральное Центральное (закрытая система) Центральное Центральное Центральное
Техническое состояние	Удовлетворительное
Жилое помещение - квартира
Номер квартиры	27
Этаж	4
Количество комнат	1
Площадь: Общая Жилая Нежилая Кухни	38.8 16.4 22.4 8.6
Техническое состояние	Удовлетворительное



Приложение 1

Рисунок 6 - План квартиры



Приложение 2

Рисунок 7 - Эксплуатация и площадь квартиры



Приложение 3

Рисунок 8 - Свидетельство

Размещено на allbest.ru

...