Кондоминиум как особая форма общей собственности

На основании вышеизложенного следует, что объект кондоминиума -- это самостоятельный имущественный комплекс, соответствующий признакам имущественного комплекса. Объект кондоминиума в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и, кроме того, он представляет собой совершенно особый объект гражданских прав. Правовой режим объекта кондоминиума является довольно специфичным в силу того, что отдельные части объекта (жилые и/ или нежилые помещения) находятся у участников кондоминиума на праве раздельной собственности, а другие части объекта (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок и др.) находятся у участников кондоминиума на праве общей долевой собственности. В свою очередь право общей долевой собственности на общее имущество объекта кондоминиума обладает особыми отличными чертами: доля участника в общем имуществе, если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от площади объекта, находящегося в раздельной собственности; доля участников кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящееся в раздельной собственности, и не может быть предметом отчуждения.

Необходимо констатировать, что сегодня в действующем казахстанском законодательстве есть понятие «кондоминиум»; понятие «собственника квартиры -- участника кондоминиума»; понятие «права общей долевой собственности в объекте кондоминиума»; понятие «ответственности собственника за содержание своего недвижимого имущества». Однако отсутствует такое важное понятие как «объект кондоминиума» и его теоретическое обоснование как имущественного комплекса. Подобные «белые пятна» в действующем законодательстве -- главная беда казахстанского гражданского законодательства. Речь идет об объекте, который в настоящее время принят за базовый объект учета в жилищной сфере в городах Казахстана. Исходя из этого, в качестве важнейшего условия признания первичного объекта объектом кондоминиума К. М. Ильясова признает установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), а мест общего пользования -- в общей долевой собственности (ином вещном праве) всех участников кондоминиума.

К раздельной (индивидуальной) собственности (иному вещному праву) относятся жилые и нежилые помещения. Что касается объектов общей долевой собственности, то в это понятие входят земельный участок, подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, в том числе элементы благоустройства, и другое имущество общего пользования.

Гражданский кодекс содержит норму, в соответствии с которой на территории Республики Казахстан могут существовать различные виды кондоминиума (п. 6. ст. 209 ГК РК): «Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами». По законодательству Республики Казахстан кондоминиум -- это особая форма собственности (иного права) на недвижимость. Поэтому говорить о различных видах кондоминиума не совсем правильно. Скорее всего, законодатель данным определением хотел подчеркнуть, что кондоминиум может применяться не только в отношении многоквартирного жилого дома, но и в отношении иных объектов недвижимости. Таким образом, наиболее правильным будет рассматривать различные виды объекта кондоминиума, а не различные виды кондоминиума.

Объекты кондоминиума можно классифицировать по видовой характеристике объектов недвижимости, в отношении которых возникают кондоминиальные отношения. Так, в соответствии с тем, что объектом кондоминиума является имущественный комплекс, состоящий из нескольких недвижимых объектов, можно говорить о применении режима кондоминиума в отношении следующих объектов: жилые и нежилые помещения, дачи, гаражи, поскольку все они имеют в своем составе имущество, находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности и общее имущество, находящееся на праве общей долевой собственности, права на которое не отделимы от прав на имущество, находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности. кондоминиум правовой сделка собственность

В отношении такого объекта кондоминиума, как многоквартирный жилой дом, в состав которого входят жилые и/или нежилые помещения, законодатель принял соответствующий нормативно-правовой акт -- Закон РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г. В отношении других объектов законодатель еще не проявил должной инициативы. По нашему мнению, правовое положение групп дач, индивидуальных жилых или садовых домов, гаражей с земельными участками должно получить свое законодательное закрепление. Отношения, связанные с такими весьма специфическими объектами, постоянно развиваются, в них появляется все больше новых, ранее не наблюдавшихся аспектов. Кардинально изменился правовой режим гаражей, дач и их комплексов как объектов недвижимости, а также правовое положение гаражных, дачных и иных подобных кооперативов либо товариществ и их членов.

С введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» члены гаражных и дачных кооперативов, выплатившие паевые взносы, признавались собственниками гаражей и дач. Последующее законодательство полностью подтвердило данное право.1¹ Крашенинников П. В. Гаражи и гаражно-строительные кооперативы: Нормат.-справоч. пос-- М.: 1996. С. 5. В советской юридической литературе отмечалось, что вопрос о даче как объекте права частной собственности являлся одним из неясных и запутанных. 2² Чефранова Е. А. Приватизация жилищного фонда. Вопросы судебной практики: Уч.-практ. пос-- М.: 1994. С. 194. Термином «дача» обозначается строение, периодически используемое собственником или членами его семьи для отдыха или лечения, расположенное в дачной, курортной или сельской местности.3³ Батуров Г. П. Право личной собственности граждан на жилое строение: Дис. ... канд.юрид. наук.-- Ленинград, 1970. С, 58 Именно в этом смысле использует рассматриваемый термин и законодательство. Особенностью правового положения дачного имущественного комплекса в настоящее время является то, что гражданин, став собственником дачи, одновременно с этим приобрел право общей собственности на имущество, ранее находившееся в собственности дачного кооператива. К такому имуществу относятся дороги, хозяйственные постройки, детские площадки, гидро- и электрооборудование, ограждения, объекты инженерного обеспечения и т. п.

В последние годы число граждан, ставших собственниками транспортных средств, существенно увеличилось. Многие из них в целях создания условий для нормальной эксплуатации, а также охраны своей собственности строят или приобретают гаражи. Законодательного определения понятия «гараж» на сегодняшний день нет, однако с учетом определений других недвижимых объектов гаражи можно определить как строения, предназначенные для содержания автомототранспорта и отвечающие соответствующим строительным, техническим и противопожарным требованиям. В гаражном имущественном комплексе наряду с гаражами, принадлежащими гражданам на праве собственности, имеется иное имущество, предназначенное для удовлетворения общих нужд. Это могут быть административные и технические здания, земельные участки, сооружения, дороги, гидро- и электрооборудование и т.п1¹ Крашенинников П. В. Гаражи и гаражно-строительные кооперативы. С. 6..

Таким образом, в отношении таких объектов, как дачи и гаражи, применяется режим кондоминиума. Однако на практике данные объекты не регистрируются в качестве объектов кондоминиума. В соответствии с изложенным, в целях упорядочения правоотношений в гаражных и дачных имущественных комплексах, необходимо распространить нормы о жилищном кондоминиуме на данные объекты.

В соответствии со ст. 32 Закона РК «О жилищных отношениях» объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако многие вопросы проведения такой регистрации и ее правовые последствия в упомянутой статье не рассмотрены.

Особенности регистрации объекта кондоминиума обусловлены самим объектом и спецификой прав, возникающих в отношении этого объекта. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации в отношении кондоминиума как формы собственности является то, что регистрации подлежат не только права, возникающие в отношении помещений, принадлежащих собственникам на праве индивидуальной (раздельной) собственности, а также права на иное имущество в кондоминиуме, но и то, что регистрации подлежит сам объект кондоминиума как объект недвижимости. В Указе о государственной регистрации практически не уделяется этому вопросу никакого внимания, и процесс формирования кондоминиумов «тормозится» из-за отсутствия должным образом прописанных процедур. Это связано с тем, что, как отмечают казахстанские ученые, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан находится на начальном пути своего становления. В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях, когда в стране не было никакого опыта ее проведения.1¹ Ильясова К. М. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения.-- Алматы, 2000. С. 3

В настоящее время регистрация объекта кондоминиума как имущественного комплекса -- объекта недвижимости -- осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г.,2² Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. утвержденное постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. /У САПП РК.-- 1997,-- № 8.-- Ст. 56. а также Временными указаниями по регистрации объекта кондоминиума, утвержденными Директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 г. Согласно Временным указаниям регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении установленной законодательством системы записей по каждому объекту недвижимости в регистрационный лист Правового кадастра. В Казахстане предусмотрена необходимость учета или регистрации недвижимого имущества, например, в соответствии с Порядком ведения Государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. № 710, учет земель для целей регистрации осуществляется органами, ведущими Государственный земельный кадастр." В настоящее время указанная функция осуществляется Комитетом по управлению земельными ресурсами. Учет зданий и сооружений должен вестись в градостроительном кадастре, создание которого предусмотрено ст. 21 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» от 16 июля 2001 г. Правила ведения градостроительного кадастра определяются Порядком создания и ведения Государственного градостроительного кадастра, утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. №931.

2.2 Состав объекта кондоминиума

Рассматривая состав объекта кондоминиума, нельзя не согласиться с мнением К. М. Ильясовой о том, что необходимым условием признания первичного объекта является установление вторичных объектов, находящихся в его составе, в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), а мест общего пользования -- в общей долевой собственности (ином общем вещном праве) всех участников кондоминиума.1¹ Ильясова К. М. Кондоминиум как форма собственности. С. 63.

В состав вторичного объекта кондоминиума входят помещения, находящиеся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве). К таким помещениям относятся приобретенные на основании гражданско-правовых сделок и иных юридических фактов квартиры в многоквартирном жилом доме, гаражи в гаражном комплексе и дачи в дачном комплексе.

В состав кондоминиума входят как жилые, так и нежилые помещения. Жилое помещение (квартира) как объект жилищного права был рассмотрен нами ранее.

Нежилое помещение -- это отдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастерская, контора и тому подобное), за исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом (ст. 1 Закона РК «О жилищных отношениях»). Хотелось бы отметить, что существуют как нежилые помещения, конструктивно предназначенные для использования по нежилому назначению, т.е. предусмотренные архитектурно-строительными нормами, так и нежилые помещения, переведенные из жилых в нежилые, т.е. выкупленные и, возможно, перепланированные квартиры, которые используются под офисы, магазины и т. д.

Исследуя вторичный объект кондоминиума, нельзя не остановиться на таком его составляющем, как общее имущество многоквартирного жилого дома. Данная категория представляет интерес для исследования, поскольку к такому имуществу применяется особый режим, установленный для кондоминиума. В частности, право на общее имущество неотделимо от прав на имущество, находящееся в раздельной собственности.

Общее имущество жилищного кондоминиума -- это части жилого дома, кроме помещений, находящихся в раздельной собственности. Общее имущество гаражного кондоминиума -- это имущество, предназначенное для удовлетворения общих нужд, в частности, административные и технические здания, земельные участки, сооружения, дороги, гидро- и электрооборудование и т. п.

Общим имуществом дачного кондоминиума являются дороги, хозяйственные постройки, детские площадки, инженерное оборудование, ограждения, объекты инженерного обеспечения и т. п.

Перечень имущества, относящегося к общей собственности многоквартирного жилого дома, представлен в ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях» и в п. 1.1 Временных указаний по регистрации объекта кондоминиума. Так, в соответствии с п. 2 ст. 31 названного Закона к общему имуществу относятся те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, вне-квартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования.). Все вышеперечисленное имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Данное положение закреплено в ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях». Причем режим общей долевой собственности по отношению к имуществу, находящемуся у собственников квартир, дач, гаражей на праве общей собственности, отличается от привычного режима общей долевой собственности, который закреплен в Гражданском кодексе Республики Казахстан. Согласно ст. 210 ГК РК, «если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества».

Таким образом, при общем режиме долевой собственности доли определяются соглашением сторон или законодательством. Рассматривая режим общей долевой собственности в кондоминиуме, мы сталкиваемся с чертами, которые имеют много схожего с правом общей долевой собственности, а также с его особыми, специфическими чертами. В соответствии с п. 2 ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях» «размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома». Следовательно, при определении размера доли общей собственности в кондоминиуме необходимо опираться на размер квартиры, дачи, гаража или иного помещения, находящегося у собственника, либо, если кто-то из собственников произвел пристройку помещения к объекту кондоминиума или отделения от него, необходимо оформить соглашение сторон о том, что размеры долей в общем имуществе должны быть пересчитаны (увеличены или уменьшены). В данном случае мы наблюдаем схожесть в определении долей при общем режиме долевой собственности, предусмотренном в Гражданском кодексе, и при определении долей в кондоминиуме. Единственным отличием является то, что при общем режиме общей долевой собственности доли определяются в зависимости от вклада в общее имущество, а при режиме общей долевой собственности в кондоминиуме доля в общем имуществе определяется в зависимости от размера помещения, принадлежащего собственнику. Конечно, можно не согласиться с данным различием, поскольку в его основе лежат все те же вклады в общее имущество, но в несколько трансформированном виде. Однако, на наш взгляд, это отличие все-таки играет существенную роль при классификации данного вида общей долевой собственности как одной из составляющих кондоминиума, поскольку, изначально приобретая в частную собственность помещение, собственник может даже не догадываться о том, что он одновременно становится обладателем общего имущества, которое будет принадлежать ему на праве общей долевой собственности и, соответственно, о том, что он вступает в кондоминиальные отношения. Тогда как при общей долевой собственности, предусмотренной ГК РК, сособственники вкладывают денежные средства в общее имущество, заранее зная о том, что они будут иметь часть доли в этом имуществе1¹ Ильясова К. М. Кондоминиум как форма собственности. С.55.

Одной из проблем, касающейся общей собственности в кондоминиуме, является то, что, приватизировав квартиру, собственники (как было сказано выше) долгое время не подозревали о том, что они являются еще и участниками общей долевой собственности. В этот период из-за неурегулированной законодательной базы, а также из-за недопонимания сущности вновь возникшего вещного права на многоквартирный жилой дом в отношении общего имущества кондоминиума местными органами управления были совершены действия, нарушающие право собственников на общее имущество. Наиболее распространенным нарушением являлась неправомерная передача общего имущества (например, подвальных помещений) в частную собственность. Данное положение подтверждается судебной практикой. Жильцы многоквартирного жилого дома обратились с иском в суд г. Павлодара о признании неправомерными действий должностного лица по поводу передачи подвального помещения в частную собственность предпринимателю. Суд вынес решение признать неправомерными действия должностного лица по передаче подвального помещения в частную собственность, поскольку в соответствии со ст. 31. Закона РК «О жилищных, отношениях» имущество, расположенное за пределами квартир в многоквартирном жилом доме, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности и не может быть отчуждено от помещений, принадлежащих собственникам помещений на праве частной собственности: Поэтому договор купли-продажи, заключенный местным исполнительным органом, признается недействительным.

Многие ученые, рассматривая общую долевую собственность в кондоминиуме и общую долевую собственность в ее классическом понимании (установленную Гражданским кодексом), отмечают их различие в части распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.1 В частности, согласно ст. 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных ст. 216 ГК РК. То есть, в соответствии с данной статьей, обладатель доли имеет право распоряжаться ею так, как это будет ему удобно, при условии, что такое распоряжение не будет нарушать закон. Исследуя правомочия распоряжения в отношении общей долевой собственности в кондоминиуме, мы опираемся на пп. 5, 6 ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях», которые гласят, что переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. В соответствии с положениями Закона РК «О жилищных отношениях» судьба доли в общем имуществе неразрывно связана с судьбой помещения, находящегося на праве частной собственности. Таким образом, право распоряжения долей в общем имуществе при различных режимах собственности различно. Так, при общем режиме долевой собственности право распоряжения своей долей лежит на собственнике этой доли, тогда как право распоряжения долей при режиме кондоминиума напрямую зависит от того, будет ли распоряжаться своей частной собственностью (помещением) собственник или нет, кроме этого, собственник доли в общем имуществе вообще не вправе распорядиться ею, поскольку, во-первых, она неразрывно связана с имуществом, находящимся на праве частной собственности, а во-вторых, доля в общем имуществе кондоминиума не может быть выделена в натуре. То есть существует только доля, которая распределена во всем общем имуществе (часть доли находится (сосредоточена) в трубопроводе, в крыше, в подъезде, в лифте, в подвале и т. д.).

Сособственники общего имущества практически лишены права свободно распоряжаться своей долей.1¹ Гонгало Б. М., Крашенинников П. В., Маслов Н. В. Указ. соч. С. 92. Б. В. Покровский и Г. А. Алиханова, говоря о специфике взаимосвязи раздельной и общей собственности отмечают неприменимость к отношениям общей собственности в кондоминиуме (в частности, неприменим п. 2 ст. 212 ГК РК, в соответствии с которым каждый из участников долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом).1¹ Покровский Б. В., Алиханова Г. А. Проблемы права общей собственности // Гражданское законодательство РК; Статьи. Комментарии. Практика.-- Алматы, 2000.-- Вып. 9.-- С. 45 Более того, выделение доли даже в раздельное пользование, по справедливому замечанию П. В. Крашенинникова, как правило, не представляется возможным, что может служить серьезным препятствием для свободного и самостоятельного осуществления незначительных по объему распорядительных правомочий домовладельца. Кроме того, режим общей долевой собственности кондоминиума исключает преимущественное право покупки отчуждаемой доли.2² Крашенинников П. В., Маслов Н В. Указ. соч. С. 26. Эту специфическую особенность общего кондоминиального имущества подчеркивает и В. Н. Симонов: «при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе помещения»3³ Симонов В. Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П. И. Седугина.-- М.: Статут, 2003. С. 177.. Распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения помещением, судьбе которого следует доля. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. Так, в соответствии с п. 6 ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях» собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Общее имущество не может служить предметом различного рода сделок в силу отсутствия оборотоспособности.

Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замену устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройку помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме. Данный вывод находит подтверждение в судебной практике. Так, в 1999 г. в суде г. Семипалатинска удовлетворены требования гражданина О. П. Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором гражданин О. П. Иванов имел квартиру на праве собственности. Мотивируя данное определение, суд указал следующее: «На основании п. 6 ст. 209 Гражданского кодекса РК на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома -- жильцами, приватизировавшими жилые помещения. Следовательно, местные исполнительные органы не вправе были давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений гражданина О. П. Иванова и других сособственников дома.... Как видно из материалов дела, в нарушение прав сособственников дома возведение жилой надстройки связано с частичным уничтожением, разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением объекта собственности...».

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является одним из составляющих элементов новой особой формы собственности -- кондоминиума. Ее характерными признаками являются:

отсутствие возможности выдела доли в натуре;

невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения.

Из названных признаков вытекает, что доля не может существовать самостоятельно, она -- составная часть квартиры как объекта права собственности, поэтому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Третьим элементом состава объекта кондоминиума является земельный участок. Земельный участок -- это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном Земельным кодексом порядке за субъектами земельных отношений. В рассматриваемой нами особой форме собственности -- кондоминиуме -- земельный участок является одним из составляющих объекта этой формы собственности. Одной из предпосылок возникновения у участников кондоминиума вещного права на земельный участок в кондоминиуме признается формирование объекта.

Рассматривая правовую природу вещного права на земельный участок у участников кондоминиума, в первую очередь необходимо отметить особенность его возникновения. Традиционными способами возникновения прав на земельный участок в соответствии с п. 1 ст. 22 Земельного кодекса РК являются: предоставление права собственности; передача права собственности; переход права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Возникновение же прав на земельный участок при такой форме собственности, как кондоминиум, происходит не по традиционным основаниям, а в результате того, что участники кондоминиума стали собственниками жилых или нежилых помещений и, соответственно (хотели они того или нет), стали сособственниками земельного участка при доме. Е. В. Басин и П. В. Крашенинников отмечают, что лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение возникает право общей собственности на коридоры, крыши, земельный участок и т.д.' Таким образом, приобретение квартиры в многоквартирном жилом доме или дачного, садового домика либо гаража в гаражном комплексе приводит к возникновению права общей долевой собственности на земельный участок всего комплекса.

В соответствии с Порядком, земельный участок -- это неотъемлемая часть объекта кондоминиума, являющаяся единой и неделимой, которая предоставляется в общую долевую собственность (общее землепользование) всем участникам кондоминиума.

Целевым назначением данного земельного участка является размещение, содержание и эксплуатация здания, строения и сооружения.

Интересным является вопрос возникновения различных видов вещного права у участников кондоминиума в зависимости от вида вещного права на жилое и (или) нежилое помещение, входящее в состав объекта кондоминиума. В соответствии с п. 1 ст. 62 Земельного кодекса РК земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума. Участники кондоминиума -- государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом. Таким образом, возникновение прав на земельный участок зависит от того, на каком праве принадлежит участнику кондоминиума помещение в объекте кондоминиума. Когда в кондоминиуме все помещения являются приватизированными, то все собственники помещений обладают одним вещным правом на земельный участок -- правом общей долевой собственности. И наоборот, когда сам объект кондоминиума принадлежит предприятию, обладающему имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то все участники кондоминиума, поскольку они являются не собственниками помещений, а лишь нанимателями, приобретают на земельные участки право общего долевого временного землепользования на срок действия договора найма (в случае сдачи государственным землепользователем в установленном порядке в аренду принадлежащих ему зданий (строений, сооружений). Вместе с ним, по правилам п. 3 ст. 52 Земельного кодекса РК, передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами. Соответственно, государственное предприятие, обладающее таким объектом кондоминиума, обладает земельным участком на праве постоянного землепользования. На практике известны случаи, когда в составе объекта кондоминиума находятся помещения, часть из которых принадлежит участникам на праве собственности, а другая часть находится еще в государственном жилищном фонде или принадлежит предприятиям, обладающим имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, которым земельные участки принадлежат на праве общего постоянного землепользования (согласно п. 1 ст. 62 Земельного кодекса РК, «участники кондоминиума -- государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом»). В данном случае происходит смешение вещных прав на земельный участок, то есть в одном объекте кондоминиума одновременно присутствуют такое вещное право, как общая долевая собственность и общее долевое землепользование.

Путем сравнительного анализа ст. ст. 53, 56, 57 Земельного кодекса РК, регламентирующих правовой режим земельного участка при обычном режиме общей долевой собственности, и ст. 62 Земельного кодекса РК, регламентирующей правовой режим земельного участка, находящегося на праве общей долевой собственности в кондоминиуме, мы обнаружили определенные различия в их правовом режиме.

При обычном режиме обшей долевой собственности общая собственность на земельный участок появляется в случаях, предусмотренных законодательными актами при неделимости участка, а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок (например, фермерское хозяйство); в кондоминиуме право общей долевой собственности на земельный участок возникает вследствие того, что участники кондоминиума приобрели право частной собственности на отдельные жилые и (или) нежилые помещения, то есть, хотят они того или нет, собственники помещений становятся обладателями доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

При обычном режиме общей долевой собственности земельные доли являются самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей; в кондоминиуме доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение.

При обычном режиме общей долевой собственности размер доли определяется соглашением участников, а при отсутствии соглашения -- доли считаются равными; в кондоминиуме размер доли, если иное не предусмотрено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого помещения либо площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.

При обычном режиме общей долевой собственности соглашением всех участников может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка; в кондоминиуме изменение размера земельного участка не ставится в зависимость от вклада участника кондоминиума в приобретение и освоение общего земельного участка. Специфичность изменения размера земельного участка заключается в том, что размер доли подлежит перерасчету в случаях изменения основных параметров (показателей), относительно которых были исчислены эти доли, по тем же правилам, по которым эти доли были исчислены ранее.

При обычном режиме общей долевой собственности переход права собственности на земельную долю происходит на основании гражданско-правовых сделок непосредственно с самой долей в земельном участке; в кондоминиуме переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок.

При обычном режиме общей долевой собственности при не достижении участниками общей долевой собственности (общего долевого землепользования) соглашения о способе и условиях раздела общего земельного, участка каждый участник вправе потребовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности); в кондоминиуме выдел земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности) невозможен, поскольку данная доля является идеальной долей.

При обычном режиме общей долевой собственности, если выдел земельной доли невозможен без несоразмерного ущерба земельному участку и всему, что с ним прочно связано, выделяющийся собственник (землепользователь) имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей долевой собственности (общего землепользования); в кондоминиуме выделяющийся собственник не имеет права требовать вы платы стоимости его земельной доли, поскольку специфичность земельной доли в кондоминиуме предполагает невозможность вы деления земельной доли в натуре (на местности), кроме этого, данная доля является неотделимой от раздельной (индивидуальной) собственности на помещение.

Учитывая рассмотренные отличия, можно говорить о новой форме собственности -- кондоминиуме, в составе которой имеется вещное долевое право на земельный участок.

Таким образом, анализируя имущество, входящее в состав объекта кондоминиума, мы видим, что в него входят три компонента: а) жилое помещение (квартира) или нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности (или ином вещном праве) участнику кондоминиума; б) общее имущество, расположенное за пределами квартир, принадлежащее участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности (или ином общем вещном праве); в) земельный участок, принадлежащий участникам кондоминиума на праве общей долевой собственности. Все выше перечисленное имущество, объединяемое понятием «объект кондоминиума», обладает специфичным режимом.

По своей сути объект кондоминиума относится к сложным вещам, т. е. он образуется из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей-. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права.

Глава 3. Управление объектом кондоминиума

3.1 Формы управления объектом кондоминиума

Собственники помещений поставлены перед необходимостью совместно владеть и пользоваться имуществом, предназначенным для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Кроме того, собственники совместно несут затраты на ремонт и содержание как своих помещений, так и всего здания в целом. Это обстоятельство предполагает наличие совместного управления делами многоквартирного жилого дома, зарегистрированного как объект кондоминиума. Это, например, принятие решения о необходимости произвести капитальный ремонт кровли здания; выбор организации, которой следует поручить проведение ремонта, решение вопроса о необходимости найма дворника, сантехника и другие подобные решения. В связи с тем, что объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, он должен управляться как единый комплекс. Поэтому законодательно закреплено, что не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. Государственная регистрация объекта кондоминиума сама по себе лишь фиксирует границы комплекса недвижимого имущества, индивидуализируя тем самым как сам объект управления, так и его составные части. Никаких дополнительных благ для собственников жилых и нежилых помещений она не несет, открывая лишь установленную законом возможность избрания способа управления зарегистрированной недвижимостью. В соответствии с п. 2 ст. 42 Закона РК «О жилищных отношениях» основными формами управления объектом кондоминиума являются:

1)непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

2)кооператив собственников помещений (квартир);

3)управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

4)иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Таким образом, избрание способа управления объектом кондоминиума является и правом, и обязанностью собственников помещений. Нельзя не согласиться с мнением О. А. Городова, что правом собственников является самостоятельность выбора способа управления, проявляющая себя в недопустимости каких-либо властных предписаний и административных указаний относительно конкретного способа управления.1¹ Городов О. А. Жилищное право: Учеб. пос-- М., 2001. С. 77 Неисполнение обязанности избрания способа управления объектом кондоминиума в срок ведет к тому, что собственникам будет отказано в регистрации той формы, которую они избрали в органах юстиции. Вследствие чего участникам кондоминиума необходимо будет обратиться в органы, осуществляющие регистрацию объекта кондоминиума для продления срока на регистрацию формы управления объектом кондоминиума, уплатив при этом определенную денежную сумму. Таким образом, законодатель стимулирует участников кондоминиума к тому, чтобы соблюдались сроки, установленные для регистрации объекта кондоминиума.

Как уже было сказано выше, закон называет 4 основные формы управления объектом кондоминиума. Одна из них -- это непосредственное совместное управление всеми сособственниками -- предусмотрено законодателем в ограниченных случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений.

Количество собственников при данном способе управления не может быть менее двух и более четырех. Например, четырехквартирный коттедж, в котором хотя бы одна из квартир находится в собственности гражданина или юридического лица, а три другие арендуются у органа местного самоуправления тем же гражданином или юридическим лицом, может управляться непосредственно, ибо подпадает под установленные Законом РК «О жилищных отношениях» для подобного вида управления.

Ограничение использования данной формы управления делами в кондоминиуме его размерами обусловлено тем, что законодатель включает сюда и полномочия ведения дел. Под ведением дел понимается заключение различных сделок: договоров на выполнение ремонтных работ, найма обслуживающего персонала и так далее. Собственники по соглашению между собой должны обеспечить надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества в кондоминиуме, а также соблюдать все требования, относящиеся к содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Отношения собственников при таком способе управления с ресурсоснаб-жающими организациями могут оформляться индивидуально с каждым из них или с уполномоченным этими собственниками лицом. Таким образом, ведение дел представляет собой внешние отношения с третьими лицами1¹ Ильясова К. М. Кондоминиум как форма собственности. С. 63. Действительно, ведение дел в кондоминиуме непосредственно всеми его собственниками, которых могут быть десятки и сотни, на практике трудноосуществимо. В этом случае для заключения любой сделки требовались бы подписи всех собственников.

Неудобством такой формы управления объектом кондоминиума является проблема распределения исполнения обязанностей перед кредиторами в лице ресурсоснабжающих организаций. Так, Ю. Г. Басин говорит о том, что при такой форме управления «следует также учитывать, что большинство обязанностей участников, связанных с жизнеобеспечением всего дома, неделимы и поэтому в соответствии со ст. 287 Гражданского кодекса такие обязанности и ответственность за их неисполнение носят солидарный характер. Это означает, например, что, если собственники не договорятся между собой, как они будут оплачивать ремонт теплопровода, подающего горячую воду непосредственно в дом, то ремонтная фирма вправе взыскать всю сумму оплаты с любого из собственников, не вникая в их внутренние расчеты и перерасчеты».1¹ Басин Ю. Г. Вещные права на жилище // Вещные права в Республике Казахстан.-- Алма-ты, 1999. С. 26

Таким образом, данная форма является наиболее простой и не требует образования каких-либо организационных структур, ведения сложной документации и накладных расходов, однако применение ее возможно только в ограниченных случаях, когда число собственников помещений не превышает четырех.

Другой формой управления объектом кондоминиума является управление третьими (сторонними) физическими лицами (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг). Данная форма является не самой популярной и причин этого несколько. Первая из них -- отсутствие в Законе РК «О жилищных отношениях» норм, регулирующих правовое положение управляющего объектом кондоминиума, а также отсутствие каких-либо норм, отсылающих к нормам иного законодательства, применение которого позволяет раскрыть суть и правовое положение такой рассматриваемой формы управления объектом кондоминиума. Вторая -- отсутствие на практике сложившегося механизма управления таким объектом недвижимости, как многоквартирный жилой дом. Третья -- отсутствие подготовленных грамотных специалистов, обладающих соответствующими профессиональными навыками по управлению объектом кондоминиума.

Указанные обстоятельства, сдерживают применение и развитие такой формы управления объектом кондоминиума как управляющий жилым домом.

Управляющий жилым домом -- это не однозначное понятие. Оно имеет две формы проявления. С одной стороны, управляющий жилым домом может быть нанят кооперативом собственников квартир по трудовому договору. По которому управляющий жилым домом выполняет функции агента правления кооператива собственников квартир по реализации поставленных задач по защите собственности кооператива собственников квартир и его членов. Управляющий нанимается правлением кооператива собственников квартир. Он должен быть способен:

претворять в жизнь общие цели и задачи правления;

устанавливать эффективные связи с жильцами и другими сторонами;

вызывать к себе доверие жильцов и пользоваться их уважением;

уметь устанавливать ровные отношения с персоналом, подрядчиками и населением в целом;

обладать навыками обучения персонала и оценки качества его работы;

уметь планировать и организовывать деятельность своих сотрудников, обслуживающего персонала и подрядчиков, добиваясь высокого качества их работы;

уметь составлять короткие и четкие отчеты о проделанной работе, письма, уведомления, а также вести другую переписку;

обладать достаточно крепким здоровьем для проведения частых проверок на местах всех территорий общей собственности кооператива собственников квартир, пешком и в любых погодных условиях;

иметь опыт работы по обслуживанию зданий.

Вопрос о профессиональном управляющем вызвал большой интерес у практических работников, осуществляющих управление объектом кондоминиума. Для исследования представляет интерес разработанная С. Худяковым должностная инструкция для управляющего объектом кондоминиума. Инструкция содержит несколько разделов: общее управление; контроль за работой персонала; проверка коммунального хозяйства; работа с подрядчиками и поставщиками; связь с жильцами; административная работа (ведение дел и деловой переписки); услуги индивидуальным владельцам. Необходимо отметить, что данная инструкция была разработана для управляющего как структурной единицы КСК, поэтому практически всегда управляющий подотчетен правлению КСК, и в его обязанности входят в основном функции по реализации тех планов, которые приняты правлением КСК. В этом случае отношения по найму управляющего регулируются трудовым законодательством.

С другой стороны, управляющий жилым домом может быть избран в том случае, если собственники квартир решили отказаться от создания любой другой организационно-правовой формы управления объектом кондоминиума. В этом случае собственники помещений могут нанять профессионального управляющего (управляющую организацию), который будет заниматься текущим управлением и отвечать за вопросы эксплуатации и обслуживания здания. При внедрении на практике данной формы управления объектом кондоминиума возникают проблемы с определением правового статуса управляющего жилым домом, поскольку ни в Законе РК «О жилищных отношениях», ни в каком-либо другом нормативном правовом акте не дается подробной регламентации этой формы управления.

При применении такой формы управления объектом кондоминиума как управляющий жилым домом возникает необходимость определить, каким из существующих видов договоров должны регулироваться данные отношения. В юридической литературе существует мнение, что в данном случае должен применяться договор возмездного оказания услуг.

Управляющий объектом кондоминиума управляет им не от своего имени, и не в своих интересах, а от имени и в интересах собственников помещений. Следовательно, для регулирования подобных отношений, более подходящим является договор о возмездном оказании услуг. В рамках системы гражданско-правовых обязательств обязательства по оказанию услуг граничат с обязательствами по выполнению работ. Основным признаком, отличающим договор по оказанию услуг, выступает не овеществленный результат деятельности исполнителя. Так, О. С. Иоффе подчеркивал, что в договоре услуг идет речь «о деятельности таких видов, которые не получают или не обязательно должны получить воплощение в материализованном, а тем более в овеществленном результате».

Данного мнения придерживается и Е. Д. Шешенин, который отличительным признаком обязательства по оказанию услуг также называет содержание обязательства. В обязательстве по оказанию услуг деятельность услугодателя не связана с использованием материалов, которые предназначены для переработки в вещественный результат.

Необходимо отметить, что обязательство по оказанию услуг по управлению объектом кондоминиума является одним из звеньев системы гражданско-правовых обязательств. Следовательно, общие принципы построения системы должны найти отражение и при выделении такого вида обязательств. Общим для всех видов обязательств по оказанию услуг является объект -- услуга как гражданско-правовая категория, а также те элементы содержания обязательства, которые обусловлены особенностями услуги как гражданско-правовой категории. В договоре оказания услуг по управлению объектом кондоминиума объектом договора является осуществление действий по управлению объектом кондоминиума в целом, содержанию объектов общей собственности, использованию их по прямому назначению; обеспечению сохранности, рациональному использованию, своевременной реконструкции и ремонту имущества, входящего в состав объекта кондоминиума; осуществлению сбора доходов от сдачи помещений в наем и аренду, платежей за ремонт и техническое обслуживание общего имущества объекта кондоминиума, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные услуги, оформление соответствующих договоров, а также по обеспечению ведения технической документации на строения, инженерные коммуникации, объекты внешнего благоустройства и т. д. Кроме того, в договоре можно оговорить и иные полномочия лица, осуществляющего управление объектом по усмотрению участников кондоминиума, в частности, управляющий может выступать в роли заказчика по капитальному ремонту объекта кондоминиума.

Побудительным мотивом для заключения данного вида договора является потребность в управлении объектом кондоминиума. Потребность можно определить как объективно существующую необходимость в потреблении определенных благ. В данном случае она представляет собой внутренний побудительный мотив участников кондоминиума, который выражается в заинтересованности заключения договора по управлению объектом. Содержанием данного договора выступают услуги по управлению, которые можно определить как отношения, в результате которых потребности участников кондоминиума удовлетворяются посредством оказания услуг по управлению, которые не имеют овеществленного результата.