Вирішення спорів про розірвання договору оренди землі: законодавчі підходи та судова практика

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вирішення спорів про розірвання договору оренди землі: законодавчі підходи та судова практика

Тетяна Анатоліївна Шараєвська, кандидат юридичних наук, доцент, доцент Навчально-наукового інституту права Київського національного університету імені Тараса Шевченка

Резюме

У статті досліджено питання щодо вирішення спорів про розірвання договору оренди землі. Проаналізовано законодавче регулювання окреслених питань та особливості розгляду судами окремих спорів у даній сфері. Розглянуто можливі підстави розірвання договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями законодавства України та практикою, яка склалася щодо розгляду відповідних судових спорів. Розмежовано поняття, істотні умови та підстави припинення таких договорів, як договору оренди земельної ділянки та договору суперфіцію, їх співвідношення. Досліджено питання щодо законності розірвання договору оренди землі з такої підстави, як нездійснення забудови земельної ділянки протягом трьох років поспіль.

Ключові слова: земельне законодавство, договір оренди землі, договір суперфіцію, земельні спори, судова практика, підстави припинення договору оренди землі.

Резюме

Шараевская Т.А.

В статье исследованы вопросы разрешения споров о расторжении договора аренды земли. Проанализировано законодательное регулирование обозначенных вопросов и особенности рассмотрения судами отдельных споров в данной сфере. Рассмотрены возможные основания расторжения договора аренды земельного участка согласно положениям законодательства Украины и практике, которая сложилась по рассмотрению соответствующих судебных споров. Разграничены понятия, существенные условия и основания расторжения таких договоров, как договор аренды земельного участка и договор суперфиция, их соотношение. Исследованы вопросы законности относительно расторжения договора аренды земли по такому основанию, как неосуществление застройки земельного участка в течение трех лет подряд.

Ключевые слова: земельное законодательство, договор аренды земли, договор суперфиция, земельные споры, судебная практика, основания прекращения договора аренды земли.

Summary

Dispute resolution over termination of the land lease agreement: legislative approaches and judicial opinion

Tetiana Sharaievska

The article examines the issue of resolving disputes over termination of the land lease agreement. The legislative regulation of the outlined issues along with the peculiarities of hearing specific disputes within the given area in court are analyzed. Potential grounds for termination of the land lease agreement in accordance with the current legislative provisions of Ukraine as well as judicial practice referred to corresponding legal disputes are considered. The concepts, essential conditions and grounds for termination of the land lease agreement and the superficies agreement along with their ratio are distinguished.

Based on judicial opinion, it is specified that applying the regulations of the use of a land plot for site development (superficies) in relation to land lease legal relations is unreasonable, as far as land lease agreements do not correspond to the requirements for superficies agreements. It is established that superficies and leases are separate legal doctrines regulated by separate chapters of the Land Code of Ukraine, and the current legislation of Ukraine does not specify the disuse of the land plot for site development for three consecutive years as the ground for termination the land lease agreement. Since the superficies agreement has a specific legal nature that differs from the land lease agreement, the provisions on superficies can not be applied to the regulation of legal relations in terms of land lease.

The conclusion is made that termination of the land lease agreement, in particular, at the initiative of the landlord, based on the grounds of failure to realize the site development for three consecutive years, is not allowed, as it does not comply with the current legislation of Ukraine and judicial opinion in the area. It is substantiated that termination of the land lease agreement is based on its own legal regulations, is a separate legal doctrine, so, termination of the land lease agreement on the grounds that are not provided by applicable law for such agreements is the violation of statutory rights of the tenant.

Key words: lend legislation, land lease agreement, superficies agreement, land disputes, judicial opinion, grounds for termination of the land lease agreement.

договір оренда земля суперфіція

Постановка проблеми

Виходячи з положень доктрини земельного права щодо правової природи договору оренди землі, земельного законодавства про підстави розірвання договору оренди землі та практики його застосування (у тому числі судової практики), постає необхідність у розгляді та вирішенні окремих проблем у даній сфері. Зокрема, залишаються актуальними питання щодо законності розірвання договору оренди земельної ділянки з ініціативи орендодавця із такої підстави, як нездійснення забудови земельної ділянки протягом трьох років підряд. У зв'язку з цим, на нашу думку, доцільно здійснити дослідження проблем розмежування понять договору оренди земельної ділянки та договору суперфіцію, визначення їх співвідношення та можливих підстав їх розірвання.

Формулювання мети статті

Метою даної статті є дослідження та аналіз нормативно-правового регулювання і матеріалів судової практики з окреслених проблем, що надасть можливість зробити певні висновки і визначити загальні підходи до вирішення спорів про розірвання договору оренди землі.

Виклад основного матеріалу

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р.¹ оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно з ч. 1 ст. 6 даного Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

При цьому, договір оренди землі визначається як договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавств (ст. 13 Закону).

Істотними умовами такого договору

Закон встановлює наступні: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15).

Водночас, Законом України «Про оренду землі», як спеціальним законом, що регулює відносини в даній сфері, чітко визначені підстави припинення договору оренди землі, які є вичерпними. Зокрема, згідно зі ст. 31 вказаного Закону договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи-орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проєктів із значними інвестиціями» тощо.

Відповідно до ст. 32 зазначеного Закону на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Так, у ст. 24 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (ч. 1).

При цьому орендодавець зобов'язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, що проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди (ч. 2).

Відповідно до ст. 25 цього Закону орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Відповідно до положень вказаної статті Закону також орендар земельної ділянки зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду; у п'ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору оренди до відповідного податкового органу; у разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом використовувати водний об'єкт відповідно до вимог водного законодавства України; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт тощо.

Таким чином, із наведеного вище вбачається, що на рівні закону чітко визначено правову природу такого договору, як договір оренди земельної ділянки, його істотні умови, права і обов'язки сторін. Крім того, законодавець закріпив перелік підстав розірвання такого договору. При цьому, варто звернути увагу на те, що дострокове розірвання договору оренди землі передбачається лише у разі невиконання сторонами обов'язків, що передбачені ст.ст. 24 і 25 Закону «Про оренду землі», а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Так, відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р.² підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини; ж) передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об'єктом державно-приватного партнерства або об'єктом концесії.

Згідно зі ст. 143 Земельного кодексу України підставами для примусового припинення прав на земельну ділянку є: а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в строки, встановлені приписами органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель; в) конфіскації земельної ділянки; г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності; ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки; ґ^-1) примусового звернення стягнень на право емфітевзису, суперфіцію за зобов'язаннями особи, яка використовує земельну ділянку на такому праві.

Отже, підсумовуючи аналіз положень земельного законодавства України, можемо вести мову про те, що, як і Закон України «Про оренду землі», так і Земельний кодекс України, не передбачають такої підстави розірвання договору оренди землі, як нездійснення забудови земельної ділянки протягом трьох років підряд. Однак на практиці така підстава часто застосовується до такого виду договорів. Наприклад, поширеною є ситуація, коли орендодавці конкретної земельної ділянки приймають рішення в односторонньому порядку про розірвання договорів оренди земельної ділянки з відповідним орендарем. Однією із підстав розірвання таких договорів є не здійснення будівництва орендарем об'єкта протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки Шараєвська Т.А. Судова практика розгляду спорів щодо визнання недійсними та скасування рішень органів місцевого самоврядування про розірвання договорів оренди земельної ділянки. Матеріали Всеукр. наук.-практ. конф. Київ: Інститут держави і права імені В.М. Корецького НАН України, 2021. С. 206-211..

Зазначене підтверджується і судовою практикою, яка на сьогодні склалася у сфері відносин, пов'язаних із орендою землі. Так, суди визнають незаконними рішення, відповідно до яких припиняється право землекористування способом, який не передбачений ст. 141 Земельного кодексу України, чим порушуються права землекористувача (орендаря) (наприклад, див. Рішення Господарського суду м. Києва від 19 травня 2015 р. Рішення Господарського суду м. Києва від 19 травня 2015 р. у справі № 910/6874/15-г. , постанову Київського Апеляційного господарського суду від 15 липня 2015 р. Постанова Київського Апеляційного господарського суду від 15 липня 2015 р. у справі № 910/6874/15-г. , постанову Вищого господарського суду України від 21 жовтня 2015 р. у справі № 910/6874/15-г Постанова Вищого господарського суду України від 21 жовтня 2015 р. у справі № 910/6874/15-г. ).

Водночас як у доктрині земельного права, так і на практиці (в т.ч. у судовій) застосування правових норм, чітко розмежовуються поняття, істотні умови та правові наслідки укладення таких договорів, як договору оренди земельної ділянки та договору суперфіцію.

Так, згідно із ч. 1 ст. 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

Аналогічне визначення міститься і в ч. 1 ст. 413 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 р. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р., відповідно до якої власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом на земельну ділянку, врегульованим главою 34 Цивільного кодексу України та ст. 102-1 Земельного кодексу України. Крім того, у зазначених статтях наведено перелік підстав встановлення суперфіцію. При цьому як у ч. 9 ст. 102-1 Земельного кодексу України, так і в ч. 1 ст. 416 Цивільного кодексу України однією із підстав припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Таким чином, можна зробити висновок про те, що законодавством України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль. Однак така підстава може застосовуватись виключно до договору суперфіцію, який має особливу правову природу, відмінну від договору оренди землі, тому положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до регулювання правовідносин оренди.

Таке положення закріплене в п. 2.39 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17 травня 2011 р. № 6 Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин: постанова Пленуму Вищо-го господарського суду України від 17 травня 2011 р. № 6. . Відповідно до нього помилковим є застосування господарськими судами приписів ст. 416 Цивільного кодексу України у вирішенні спорів про припинення оренди земельної ділянки.

Водночас Вищий господарський суд України в Узагальненні судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами від 1 січня 2010 р. Вищий господарський суд України. Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами від 1 січня 2010 р. (п. 2.4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)), також акцентує увагу на тому, що необхідно вірно визначати правову природу договору суперфіцію, який жодним чином не ототожнюється з договором оренди земельної ділянки. При цьому Вищий господарський суд України визначає безпідставним застосування до договору оренди землі норм про суперфіцій, зокрема розірвання договору оренди наданої для забудови земельної ділянки з такої підстави, як невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, а саме нездійсненням забудови протягом певного періоду. Звертається в даному документі також увага на те, що Вищий господарський суд України у постанові від 23 жовтня 2007 р. вказав на помилковість застосування апеляційним господарським судом норм про суперфіцій до відносин оренди землі і зазначив, що договір оренди і договір суперфіцію підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості.

У зазначеному Узагальнені судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами, наголошується також на тому, як вже зазначалося вище, що до спірних правовідносин, пов'язаних із розірванням договору оренди земельної ділянки, необхідно застосовувати саме норми Закону України «Про оренду землі» та Земельного кодексу України, а не посилатись на п. 4 ч. 1 ст. 416 Цивільного кодексу України. Суд також вказує і на безпідставність застосування у спорах про розірвання договору оренди земельної ділянки для забудови положень глави 34 Цивільного кодексу України та ст. 102-1 Земельного кодексу України, а також на недоцільність тверджень про наявність між сторонами у таких випадках правовідносин суперфіцію.

Таким чином, Вищий господарський суд України чітко визначає, що правильною є та правова позиція господарських судів, відповідно до якої суди вказують на помилковість посилання на ст. 416 Цивільного кодексу України як на підставу припинення права користування земельною ділянкою. Оскільки суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними главами Земельного кодексу України і для договору оренди земельної ділянки чинним законодавством України не визначена така підстава його розірвання, як невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. У зв'язку із цим доцільно вказати і на постанову Верховного Суду України «Про нюанси розірвання договору оренди земельної ділянки» від 12 лютого 2008 р., згідно з якою застосовувати до правовідносин оренди землі норми, які регулюють право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є безпідставним, оскільки договір оренди земельної ділянки не відповідає вимогам угоди про суперфіцій.

Висновки

Отже, розірвання договору оренди земельної ділянки, зокрема, з ініціативи орендодавця із такої підстави, як нездійснення забудови земельної ділянки протягом трьох років підряд, не допускається, оскільки це не відповідає положенням чинного законодавства України та судової практики, яка склалася у даній сфері.

Крім того, розірвання договору оренди земельної ділянки має своє окреме правове регулювання, є самостійним правовим інститутом, а припинення договору оренди землі з підстав, не передбачених законодавством для такого виду договорів, є порушенням гарантованих законом прав землекористувача. Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р.

Література

1. Шараєвська Т.А. Судова практика розгляду спорів щодо визнання недійсними та скасування рішень органів місцевого самоврядування про розірвання договорів оренди земельної ділянки. Матеріали Всеукр. наук.-практ. конф. Київ: Інститут держави і права імені В.М. Корецького НАН України, 2021. С. 206-211.

2. Рішення Господарського суду м. Києва від 19 травня 2015 р. у справі № 910/6874/15-г.

3. Постанова Київського Апеляційного господарського суду від 15 липня 2015 р. у справі № 910/6874/15-г.

4. Постанова Вищого господарського суду України від 21 жовтня 2015 р. у справі № 910/6874/15-г.

5. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р.

6. Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин: постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 р. № 6.

7. Вищий господарський суд України. Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами від 1 січня 2010 р.

8. Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р.

9. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р.

Размещено на Allbest.r