Правовий режим земельних часток (паїв): сучасний стан та перспективи розвитку

Резюме

Бусуек Д.В. Правовой режим земельных долей (паев) современное состояние и перспективы развития

Анализ предписаний нормативно-правовых актов, которые характеризуют долю (пай), определяет, что: на земельную долю (пай) возникает право частной собственности, которое является бессрочным правом; право на земельную долю (пай) было признано объектом купли-продажи, дарения, мены, наследования, залога.

Исходя из этих обстоятельств установленный в Законе Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)» от 5 июня 2003 г. срочный характер права собственности на земельную долю (пай) вызывает вопросы о его законности. Это может стать основанием для рассмотрения таких споров в Европейском суде по правам человека.

Земельному праву известно достаточно случаев, когда были установлены соответствующие права на землю предыдущим законодательством и которые перестали согласовываться с новыми социально-экономическими условиями, они стали неудобными для правового регулирования и их законодатель не предусмотрел в действующем Земельном кодексе Украины (право пожизненного наследуемого владения), или установил срок для обязательного переоформления (право постоянного пользования).

Законодатель лишь в общих чертах в Законе Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» от 29 апреля 2021 г. предусмотрел, что права постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности сохраняются за субъектами соответствующего права, которые не осуществили выкуп таких участков. С момента введения в действие 1 января 2002 г. действующего Земельного кодекса Украины до этого момента прошло более 18 лет. Надеемся, что провозглашение аналогичного права за владельцами земельных долей (паев) тоже не за горами.

Ключевые слова: земельная доля (пай), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право собственности, земельный участок.

Summary

Diana Busuiok. Legal regime of land plots (shares): current situation and prospects of development

Land share (share) is one of the objects of land law. It appeared as a way to reorganize collective and state farms, the emergence of private economic entities in the countryside, the transfer of state-owned agricultural land to the private ownership of citizens.

At the present stage of legal regulation of land relations, objectively, there is a problem with unallocated and unclaimed land plots and land shares (units). To do this, the legislator adopted the Law of Ukraine «On Amendments to Certain Legislative Acts of Ukraine to Address Collective Land Ownership, Improving Land Use Rules in Agricultural Land, Preventing Raids and Stimulating Irrigation in Ukraine» of July 10, 2018. In connection with the adoption of this Law, the question arises about possible ways to resolve disputes that may arise between the owners of land shares (units) and local governments on the basis of this Law.

This is how an object of land law, such as a land share, appeared. The right of private ownership of the land share (share) had to be certified by a certificate. The size of the land share (share) was calculated in conditional cadastral hectares, its location and boundaries were unknown. It was established that the right to a land share (share) could be the object of sale, gift, exchange, inheritance, pledge.

If the definition in the current legislation of the concept of unallocated land, unclaimed land share (share), the list of entities that can dispose of them, the order of harvest, the termination of the lease is perceived positively, as it contributes to clear legal regulation of unallocated land plots, unclaimed land shares (units), the establishment of the period by which the owner of the unclaimed land share (unit) or his heir must issue ownership of the land and the consequences of such non-registration cause discussion and great doubts about the legality of such a decision, its constitutionality.

Analysis of the prescriptions of normative legal acts that characterize the land share (share) determines that:

1) The land share (share) has the right of private property, which is an indefinite right.

2) The right to land share (share) was recognized as the object of sale, gift, exchange, inheritance, pledge.

Based on these circumstances, established by the Law of Ukraine «On the procedure for allocation in kind (on the ground) of land plots to the owners of land shares (units)» of June 5, 2003, the term nature of the ownership right to the land share (share) raises questions about its legality. This may give rise to such disputes before the European Court of Human Rights.

Land law is aware of enough cases when the relevant land rights were established by previous legislation and which ceased to comply with the new socio-economic conditions, they became inconvenient for legal regulation and their legislator or did not provide in the current Land Code of Ukraine lifelong inherited possession), or set a deadline for mandatory re-registration (right of permanent use).

The legislator only in general terms in the Law of Ukraine «On Amendments to Certain Legislative Acts of Ukraine to Improve the System of Management and Deregulation in the Sphere of Land Relations» of April 29, 2021 provided that the rights of permanent use and lifelong inheritable ownership of land state and communal property are retained by the subjects of the relevant law who have not purchased such plots. More than 18 years have passed since the entry into force of the current Land Code of Ukraine on January 1, 2002. I hope that the proclamation of a similar right for the owners of land shares (shares) will not be delayed either.

Key words: land share, right of lifelong inherited possession, right of permanent use, right of ownership, land plot.

правовий виділення користування володіння земельний ділянка

Земельна частка (пай) - один із об'єктів земельного права. Він з'явився як спосіб реорганізації колгоспів та радгоспів, появи на їх основі приватних господарюючих суб'єктів на селі, передачі сільськогосподарських земель державної власності у приватну власність громадян.

На сучасному етапі правового регулювання земельних відносин об'єктивно існує проблема з нерозподіленими та невитребуваними земельними ділянками і земельними частками (паями). Законодавець прийняв для цього Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10 липня 2018 р. У зв'язку з прийняттям цього Закону постає питання про можливі шляхи вирішення спірних питань, які можуть виникнути між власниками земельних часток (паїв) та органами місцевого самоврядування на його підставі.

Відповідно до Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 р. було проголошено, що приватизація земель, які перебувають у користуванні сільськогосподарських підприємств і організацій, є невідкладним першочерговим заходом у здійсненні земельної реформи в Україні.

Передачу земель у колективну та приватну власність для виробництва сільськогосподарської продукції потрібно проводити на добровільних засадах, виходячи з того, що земля повинна належати тим, хто її обробляє.

Було рекомендовано місцевим Радам народних депутатів за участю Державного комітету України по земельних ресурсах ужити заходів щодо прискорення передачі відповідно до земельного законодавства безплатно у колективну власність земель колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, трудові колективи яких виявили бажання одержати землю у власність.

Організаціям землеустрою здійснювати у якомога коротші строки поділ земель, які передано у колективну власність, на земельні частки (паї) без виділення їх у натурі (на місцевості).

Кожному члену підприємства, кооперативу, товариства мав видаватися сертифікат на право приватної власності на земельну частку (пай) із зазначенням у ньому розміру частки (паю) в умовних кадастрових гектарах, а також у вартісному виразі.

Було установлено, що право на земельну частку (пай) могло бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави.

Було також установлено, що кожний член колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства має право безперешкодно вийти з нього та одержати безкоштовно у приватну власність свою частку землі (пай) у натурі (на місцевості), що засвідчується державним актом на право приватної власності на землю.

Власники земельних ділянок могли добровільно створювати на базі належних їм земельних ділянок спільні сільськогосподарські підприємства, асоціації, спілки, акціонерні товариства, інші кооперативні підприємства і організації, передавати ці ділянки у спадщину, дарувати, обмінювати, здавати під заставу, надавати в оренду і продавати громадянам України без зміни цільового призначення земельних ділянок.

Указ Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 р. деталізував положення попереднього Указу в частині розуміння правової природи земельної частки (паю).

У цьому нормативно-правовому акті було установлено, що паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя, передані у колективну власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств.

Паювання земель радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств здійснювалось після перетворення їх на колективні сільськогосподарські підприємства.

Паювання земель передбачало визначення розміру земельної частки (паю) у колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Право на земельну частку (пай) мали члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишались членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства, відповідно до списку, що додавався до державного акта на право колективної власності на землю.

При паюванні вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) всіх членів підприємства, кооперативу, товариства були рівними.

Вартість земельної частки (паю) для кожного підприємства, кооперативу, товариства визначалась, виходячи з грошової оцінки переданих у колективну власність сільськогосподарських угідь, що обчислювалась за методикою грошової оцінки земель, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та кількості осіб, які мали право на земельну частку (пай).

Розміри земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах визначались, виходячи з вартості земельної частки (паю) та середньої грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для даного підприємства, кооперативу, товариства.

Видача громадянам сертифікатів на право на земельну частку (пай) єдиного в Україні зразка та їх реєстрація провадилося відповідною районною державною адміністрацією.

У разі виходу власника земельної частки (паю) з колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства за його заявою здійснювалось відведення земельної ділянки в натурі в установленому порядку і видавався державний акт на право приватної власності на цю земельну ділянку.

Після видачі громадянинові державного акта на право приватної власності на земельну ділянку сертифікат на право на земельну частку (пай) повертався до районної державної адміністрації.

Так з'явився такий об'єкт земельного права, як земельна частка пай. Право приватної власності на земельну частку (пай) мало посвідчуватися сертифікатом. Розмір земельної частки (паю) обчислювався в умовних кадастрових гектарах, місцезнаходження та межі її були невідомі. При цьому було установлено, що право на земельну частку (пай) могло бути об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10 липня 2018 р. були внесені зміни у ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 р. У цій статті знайшли своє закріплення поняття нерозподіленої земельної ділянки та невитребуваної земельної частки (паю).

Законодавець під нерозподіленою земельною ділянкою пропонує розуміти земельну ділянку, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).

Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв'язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов'язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Якщо визначення поняття нерозподіленої земельної ділянки, невитребуваної земельної частки (паю), переліку суб'єктів, хто може ними розпоряджатися, порядку збору урожаю, моменту припинення договору оренди сприймається позитивно, оскільки сприяє чіткому правовому регулюванню обороту нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних земельних часток (паїв), то встановлення строку, до якого власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець має оформити право власності на земельну ділянку та наслідки такого не оформлення викликають дискусію та великі сумніви щодо правомірності прийняття такого рішення, його конституційності.

Зокрема у ст.13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 р. проголошено, що у разі якщо до 1 січня 2025 р. власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

За позовом власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю у разі пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд може визначити додатковий строк, достатній для такого оформлення. У разі відсутності земель сільськогосподарських угідь колективної власності така земельна частка (пай) може бути виділена в натурі (на місцевості) за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади (за наявності таких земель).

Протягом семи років з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).

Аналіз приписів нормативно-правових актів, які характеризують земельну частку (пай), визначає, що:

1) на земельну частку (пай) виникає право приватної власності, яке є безстроковим правом;

2) право на земельну частку (пай) було визнано об'єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування, застави.

Виходячи з цих обставин, встановлений у Законі України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 р. строковий характер права власності на земельну частку (пай) викликає запитання про його законність. Це може стати підставою для розгляду таких спорів у Європейському Суді з прав людини.

Земельному праві відомо достатньо випадків, коли були встановлені відповідні права на землю попереднім законодавством та які перестали узгоджуватися з новими соціально-економічними умовами, вони стали незручними для правого регулювання і їх законодавець або не передбачив у чинному Земельному кодексі України, або встановив строк для обов'язкового переоформлення. У першому випадку ми маємо справу з правом довічного успадковуваного володіння, яке було передбачено ст.6 Земельного кодексу Української РСР від 18 грудня 1990 р. Це право у чинному законодавстві не закріплено і не регулюється. Втім, воно все ще чинне для осіб, яке його набули і не переоформили. У зв'язку з цим постає питання про можливий механізм урегулювання цього питання у чинному законодавстві. Досі такі питання вирішуються у судах.

Щодо другого випадку та права постійного користування у Земельному кодексі України від 25 жовтня 2001 р., то Конституційний Суд визнав вимогу в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди такою, що не відповідає Конституції України.

Законодавець лише в загальних рисах у Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 29 квітня 2021 р. передбачив, що права постійного користування та довічного успадковуваного володіння земельними ділянками державної та комунальної власності зберігаються за суб'єктами відповідного права, які не здійснили викуп таких ділянок. З моменту введення в дію 1 січня 2002 р. чинного Земельного кодексу України до цього моменту пройшло більше 18 років. Сподіваюсь, що проголошення аналогічного права за власниками земельних часток (паїв) також не забариться.

Література

1. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні: Закон України від 10 липня 2018 р. №2498-УШ. Офіційний сайт Верховної Ради України.

2. Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва: Указ Президента України від 10 листопада 1994 р. №666/94. Офіційний сайт Верховної Ради України.

3. Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям: Указ Президента України від 8 серпня 1995 р. №720/95. Офіційний сайт Верховної Ради України.

4. Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв): Закон України від 5 червня 2003 р. №899-ГЛ/ Офіційний сайт Верховної Ради України.

5. Земельний кодекс Української РСР від 18 грудня 1990 р. №561-ХГГ.

6. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. №2768-ГГГ. Офіційний сайт Верховної Ради України.

7. Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин: Закон України від 29 квітня 2021 р. №1423-ГХ. Офіційний сайт Верховної Ради України.

Размещено на allbest.ru