Проблемні питання правового регулювання найму (оренди) житла державної і комунальної форм власності

Размещено на http://www.allbest.ru/

Національна академія внутрішніх справ

ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА ДЕРЖАВНОЇ І КОМУНАЛЬНОЇ ФОРМ ВЛАСНОСТІ

Комнатний Сергій Олександрович

кандидат педагогічних наук

Анотація

Очевидно, що проблема забезпечення житлом через механізм найму (оренди) в час, коли у зв'язку з війною без житла залишилися мільйони громадян, набула найбільш значних масштабів із часів відновлення Незалежності нашою державою. Більшість громадян, які постраждали від війни, мають право і життєву необхідність у забезпеченні тимчасовим житлом за сприяння держави чи органів місцевого самоврядування. Формування спеціальних фондів житла державної і комунальної форм власності для надання його в найм (оренду) має стати основою сьогоднішньої житлової політики.

Та чи всі питання правового регулювання зазначених правовідносин дають змогу оперативно вирішувати завдання із забезпечення орендним житлом державної чи комунальної форм власності громадян, які потребують такої підтримки? Це і є основним питанням, яке буде досліджене в даній статті. найм житловий законодавство нормативний

Житлове законодавство України, як і житлова політика загалом, виявилися неготовими до реалій сьогодення, коли необхідно забезпечити житлом велику кількість громадян. Брак житлових фондів тимчасового проживання і колізійність нормативно-правової бази, що регулює питання створення і використання житла державної і комунальної форм власності, не дають змоги швидко реагувати на виклики, з якими зіштовхнулася наша держава і громадяни.

У цій статті проаналізовані основні нормативні акти (Закони України і Постанови Кабінету Міністрів України), які регулюють питання використання зазначених житлових фондів шляхом надання їх в найм (оренду) громадянам, визначені суперечності у практичному застосуванні і недостатньо врегульовані напрями їх реалізації.

За результатами проведеного дослідження запропоновані зміни до деяких законодавчих актів, які дадуть змогу вирішити проблемні питання правового регулювання найму (оренди) житла державної і комунальної форм власності.

Ключові слова. Житлові об'єкти державної і комунальної форм власності, найм (оренда) житла, громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, житлове законодавство.

Abstarct

Komnatnyi Serhii Oleksandrovych PhD in Pedagogical Sciences, National Academy of Internal Affairs, Kyiv

PROBLEMATIC MATTERS OF LEGAL REGULATION OF HIRING (LEASING) STATE AND COMMUNAL FORMS OF HOUSING

It is evident that the problem of providing housing through the mechanism of hiring (leasing) at a time when millions of citizens were left without housing due to the war, has acquired the most significant scale since the restoration of Independence by our state. The majority of citizens affected by the war have the right and vital need to be provided with temporary housing with the assistance of the state or local self-government bodies. The formation of special housing funds of state and communal forms of ownership for providing it for hire (rent) should become the basis of today's housing policy.

But do all the issues of regulation of the mentioned legal relations make it possible to quickly solve the task of providing rental housing to citizens of state or communal forms of ownership who need such support? This is the central question that will be investigated in this article.

The housing legislation of Ukraine, as well as the housing policy in general, turned out to be unprepared for today's realities when it is necessary to provide housing for a large number of citizens. The lack of housing funds for temporary residence and the conflicting legal framework governing the creation and use of state and communal forms of housing do not allow us to respond quickly to the challenges faced by our state and citizens.

This article analyzes the main regulatory acts (The Laws of Ukraine and Resolutions of the Cabinet of Ministers of Ukraine) that regulate the use of the specified housing funds by providing them for hire (rent) to citizens, identifies contradictions in practical application and insufficiently regulated areas of their implementation.

According to the research results, amendments to some regulatory acts are proposed, which will make it possible to solve problematic regulation of hiring (renting) housing of state and communal forms of ownership.

Keywords. Residential objects of state and communal forms of ownership, rental (lease) of housing, citizens who need improvement of housing conditions, housing legislation.

Постановка проблеми

Неузгодженість окремих норм житлового законодавства України створює певні правові проблеми найму (оренди) житлових приміщень, віднесених до державної та/або комунальної форм власності, і суттєво звужує практичні можливості повноцінної реалізації закріпленого Конституцією України права на житло громадянами, які потребують державної підтримки. Масштабні руйнування житла, пов'язані з діями країни-агресорки, поглиблюють проблему, що існувала і до війни. Для розв'язання проблем правового регулювання взаємовідносин, пов'язаних із наймом (орендою) житла державної та/або комунальної форм власності, необхідно на науковому рівні опрацювати зазначене питання і запропонувати швидкі, дієві механізми вирішення проблем через внесення змін до визначених законодавчих актів.

Аналіз останніх досліджень і публікацій

Науковими дослідженнями цієї чи тотожної теми останнім часом займалися українські науковці, а саме: нормативне врегулювання і методологічні засади розрахунку вартості найму (оренди) житла досліджувала В. Матвєєва; механізми забезпечення комунальним житлом в Україні досліджувала О. Сердюкова; М. Галянтич розглядав ці питання через призму загального поняття житлових прав українців.

Метою статті є дослідження системи правового регулювання питань, пов'язаних із наймом (орендою) державного чи комунального житла, визначення проблемних питань практичної реалізації положень нормативних актів і надання пропозицій щодо вирішення виявлених проблем правового регулювання згаданих правовідносин.

Виклад основного матеріалу

В умовах збройної агресії російської федерації проти України гостро постало питання мобілізації державних ресурсів та державного і громадського житлового фонду з метою оперативного забезпечення житлом для тимчасового проживання громадян, які вимушено залишили свої домівки внаслідок бойових дій чи тимчасової окупації окремих територій України, або житло яких пошкоджене чи зруйноване.

Відповідно до частин першої і другої статті 47 Конституції України, кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону [1].

Відносини найму (оренди) житла врегульовані главою 59 (статті 810 - 826) Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) [2].

Згідно із частиною першою статті 810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

В ЦК України, ухваленому за часів Незалежності України з урахуванням сучасного стану соціально-економічного розвитку нашого суспільства, врегульовані питання договору найму житла (його істотних умов, форми, предмету, сторін, розірвання тощо), оренди з викупом, обов'язків наймача, ремонту переданого у найм житла, плати за найм житла, строку договору найму та інші.

Разом із тим, частинами другою і третьою статті 810 ЦК України встановлено, що:

1) підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом;

2) до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній і комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також питання передачі права на експлуатацію такого майна регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна» [3].

Відповідно до норм зазначеного Закону, об'єкти державної і комунальної власності (до яких, зокрема, належить нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини) передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в електронній торговій системі (крім передачі майна в оренду суб'єктам, визначеним у статті 15 Закону: органам державної влади і місцевого самоврядування та деяким іншим), а договори оренди державного нерухомого майна укладаються з переможцем аукціону «Prozorro продажі», який визначається шляхом автоматичної оцінки електронною торговою системою цінових пропозицій учасників.

Отже, згідно із цим Законом, єдиною підставою визначення переможця аукціону є цінова пропозиція останнього.

Такий підхід виключає врахування соціальної складової.

Між тим, соціальна складова, безумовно, має бути тут врахована, а ще більш точно - взагалі є визначальною у процесі визначення кола наймачів житла державної і комунальної форм власності з огляду на положення статті 47

Основного Закону України й необхідності забезпечення тимчасовим житлом згаданих вище категорій постраждалих осіб.

Абзац перший частини шостої статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що галузеві особливості оренди державного і комунального майна можуть встановлюватися виключно законами.

При цьому у згаданому Законі відсутні положення щодо поширення або непоширення його норм на відносини найму (оренду) житла для проживання громадян.

Це зумовлює правову невизначеність у питанні необхідності й соціальної доцільності застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у процесі передачі в найм (оренду) житла, що перебуває на балансі державних і комунальних підприємств, установ і організацій, зокрема, для тимчасового проживання громадян, які потребують додаткового захисту, в тому числі згаданих категорій постраждалих громадян.

Завданнями житлового законодавства України є регулювання житлових відносин з метою забезпечення гарантованого Конституцією України права громадян на житло, належного використання і схоронності житлового фонду, а також зміцнення законності в галузі житлових відносин.

Спеціальним законодавчим актом, що регулює житлові правовідносини, є Житловий кодекс України (далі - ЖК України) [4].

Зокрема, питання надання і користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду врегульовані в главах 1 і 2 розділу ІІІ «Забезпечення громадян жилими приміщеннями, користування жилими приміщеннями» ЖК України.

Відповідно до статті 42 ЖК України, жилі приміщення надаються тільки громадянам, які перебувають на обліку таких, що потребують поліпшення житлових умов, і внесені до єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов, крім випадків, передбачених статтями 42-1, 46, частинами першою і другою статті 54, частиною першої статті 90, частиною шостою статті 101, статтями 102, 110, частиною першою статті 114 цього Кодексу, а також інших випадків, передбачених законодавством України.

На підставі рішення про надання жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення (стаття 58 ЖК України).

Стаття 61 ЖК України встановлює, що користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення у будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (у разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер. Типовий договір найму жилого приміщення, правила користування жилими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території затверджуються Кабінетом Міністрів України.

З наведеного вбачається, що вказані норми ЖК України, попри численні зміни до цього Кодексу, не відповідають сучасним реаліям.

Фактично вони врегульовують питання надання жилих приміщень громадянам, які перебувають на обліку таких, що потребують поліпшення житлових умов і внесені до єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов, у безстрокове користування.

Схожого висновку у своєму науковому дослідженні механізмів забезпечення комунальним житлом в Україні доходить і О. Сердюкова: «в Житловому кодексі України або в окремому підзаконному акті необхідно визначити порядок та критерії надання державного та комунального житла в оренду окремим категоріям громадян, у тому числі тимчасово переміщеним особам, або надати право органам місцевого самоврядування самостійно їх визначати, враховуючи місцеві особливості та проблемні питання на певній території» [5].

Зауважимо, що ухваленим 2022 року Законом України «Про дерадянізацію законодавства України» викладено у новій редакції, зокрема, статтю 62 ЖК України, розміщену у главі 2 розділу ІІІ ЖК України (отже, яка безпосередньо стосується користування житлом державного і громадського фонду). Установлено, що до відносин, які випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також норми ЦК України [6].

Однак, враховуючи, як зазначено вище, що частинами другою і третьою статті 810 ЦК України встановлено, що підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, яке є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом, і до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом, на мою думку, ці зміни до статті 62 ЖК України не вирішують однозначно і чітко проблему можливості застосування норм ЦК України щодо найму (оренди) житла до відносин найму (оренду) житла, що перебуває на балансі державних і комунальних підприємств, установ і організацій, громадянами, які потребують додаткового захисту.

2012 року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з питань біженців та осіб, які потребують додаткового або тимчасового захисту» розділ ІІІ ЖК України було доповнено, зокрема, главою 4-1 «Користування жилими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання» [7].

Статтями 132-1 - 132-2 цієї глави ЖК України врегульовані засади надання і користування жилими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання громадянам, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, у порядку, встановленому цим Кодексом, а також громадянам, яких визнано біженцями чи особами, які потребують додаткового захисту, та громадянам, які вимушені залишити жиле приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, які загрожують стану та безпеці відповідного жилого приміщення, у порядку, встановленому законом.

Відповідно до частини другої статті 132-2 ЖК України, формування фондів житла для тимчасового проживання здійснюється у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

У свою чергу, пункт 4 Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 № 422, встановлює, що фонди житла для тимчасового проживання формуються виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською і Севастопольською міськдержадміністраціями [8].

Можна дійти висновку, що Порядок надання і користування житловими приміщеннями із фондів житла для тимчасового проживання, затверджений зазначеною постановою Уряду, визначає процедуру надання і користування житла саме з фондів житла, сформованих зазначеними органами.

29 квітня 2022 року Кабінет Міністрів України ухвалив постанову №495 «Деякі заходи з формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб» [9]. Цим документом затверджено:

- Порядок формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання, обліку і надання такого житла для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;

- Порядок викупу, будівництва житла з метою передачі для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;

- Порядок і умови надання субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам на викуп, будівництво житла з метою передачі для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб.

Пунктом 2 Порядку формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання, обліку та надання такого житла для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб Фонд житла, призначеного для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб, затвердженого даною постановою, встановлено, що відповідний фонд житла формується сільськими, селищними, міськими радами або уповноваженими ними органами.

Згідно з абзацом першим пункту 7 зазначеного Порядку, внутрішньо переміщеній особі й членам її сім'ї безоплатно надається житлове приміщення з фонду за місцем фактичного проживання/перебування в межах території уповноважених органів.

Отже, і цією постановою врегульовано лише процедуру надання і користування житлом внутрішньо переміщеними особами саме з відповідних фондів житла.

Висновки

Із наведеного вбачається, що чинне законодавство чітко не врегульовує питання надання житла державної або комунальної власності, що перебуває на балансі державних і комунальних підприємств, установ, організацій, для тимчасового проживання постраждалим громадянам, які, зокрема, були змушені залишити свої домівки внаслідок бойових дій чи тимчасової окупації окремих територій України або житло яких пошкоджене чи зруйноване.

Це значно ускладнює забезпечення таким житлом зазначених категорій громадян для тимчасового проживання і потребує комплексного розгляду й вирішення.

Передусім доцільно внести зміни до Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якими встановити, що його дія не поширюється на найм (оренду) житла державної і комунальної власності для тимчасового проживання соціально незахищених категорій громадян.

ЖК України необхідно доповнити нормами стосовно порядку надання для тимчасового проживання громадян не лише житла, що увійшло до відповідних фондів, сформованих виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською і Севастопольською міськдержадміністраціями або уповноваженими ними органами, а іншого житла державного фонду, яке перебуває на балансі державних підприємств, установ, організацій.

Також слід ухвалити низку актів Уряду, необхідних для деталізації процедури надання житла державного фонду, яке перебуває на балансі державних підприємств, установ, організацій, у найм для тимчасового проживання постраждалих громадян, зокрема, внутрішньо переміщених осіб, осіб, чиї житлові будинки (квартири) зруйновано, пошкоджено внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненої збройною агресією російської федерації проти України.

Такі зміни дадуть змогу мобілізувати державні ресурси і державний житловий фонд для вирішення надзвичайно актуального в сьогоднішніх умовах для України питання забезпечення житлом згаданих вище категорій громадян.

Література

1. Конституція України від 28 червня 1996 року Вилучено з: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80#Text

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року Вилучено з: № 435-IV https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/435-15#Text

3. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 3 жовтня 2019 року № 157-IX Вилучено з: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/157-20#Text

4. Житловий кодекс України від 30 червня 1983 р. № 5464-X Вилучено з: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/5464-10#Text

5. О. Сердюкова/Механізми забезпечення комунальним житлом в Україні/Вчені записки таврійського національного університету ім. В.І. Вернадського Том 33(72)№2 2022 С.99 DOI https://doi.org/10.32838/TNU-2663-6468/2022.2/16

6. Закон України «Про дерадянізацію законодавства України» від 21 квітня 2022 року № 2215-IX Вилучено з: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/2215-20#Text

7. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з питань біженців та осіб, які потребують додаткового або тимчасового захисту» від 18 вересня 2012 року № 5290-VI https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/5290-17#Text

8. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання» від 31 березня 2004 № 422 Вилучено з: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/422-2004-%D0%BF#Text

9. Постанова Кабінету Міністрів України «Деякі заходи з формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб» від 29 квітня 2022 року № 495 Вилучено з: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/495-2022-%D0%BF#Text

References

1. Konstitudja Ukrami vM 28 chervnja 1996 roku [ConstitUtion of Ukraine of JUne 28, 1996]. (n.d). zakon.rada.gov.ua Retrieved from https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/254%D0%BA/ 96-%D0%B2%D1%80#Text [in Ukrainian].

2. САіГпу kodeks Ukrat'ni dd 16 srnhnja 2003 roku [Civil Code of Ukraine dated JanUary 16, 2003]. (n.d). zakon.rada.gov.ua Retrieved from https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/435-15#Text [in Ukrainian].

3. Zakon Ukrat'ni «Pro orendu derzhavnogo ta komunal'nogo majna» [The Law of Ukraine "On Leasing of State and CommUnal Property"]. (n.d). zakon.rada.gov.ua Retrieved from https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/157-20#Text [in Ukrainian].

4. Zhitlovij kodeks Ukrafni dd 30 chervnja 1983 r. [HoUsing Code of Ukraine dated JUne 30, 1983]. (n.d). zakon.rada.gov.ua Retrieved from https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/5464-10#Text [in Ukrainian].

5. SerdjUkova, O. (2022). Mehamzmi zabezpechennja komunal'nim zhitlom v Ukra/m [Mechanisms of providing commUnal hoUsing in Ukraine]. Vcheni zapiski tavrijs'kogo nacional'nogo umversitetu m. V.L Vernads'kogo - Scientific notes of the Tavriyya National University named after V.I. Vernadskyi, 33(72), 2 2022, 99 [in Ukrainian].

6. Zakon Ukrami «Pro deradjamzadju zakonodavstva Ukrami» [The Law of Ukraine "On De-Soradization of Ukrainian Legislation"]. (n.d). zakon.rada.gov.ua Retrieved from https://zakon.rada.gov.Ua/l aws/ show/2215-20#Text [in Ukrainian].

7. Zakon Ukrami «Pro vnesennja zmm do dejakih zakonodavchih aktiv Ukrami z pitan' frzhendv ta osft, jak potrebujut' dodatkovogo abo timchasovogo zahistU» [The Law of Ukraine "On Amendments to Certain Legislative Acts of Ukraine on RefUgees and Persons in Need of Additional or Temporary Protection"]. (n.d). zakon.rada.gov.ua Retrieved from https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/5290-17#Text [in Ukrainian].

8. Postanova Kabinetu Ministriv Ukrarni «Pro zatverdzhennja Porjadku formuvannja fondiv zhitla dlja timchasovogo prozhivannja ta Porjadku nadannja і koristuvannja zhitlovimi primishhennjami z fondiv zhitla dlja timchasovogo prozhivannja» [Resolution of the Cabinet of Ministers of Ukraine "On approval of the Procedure for the formation of housing funds for temporary residence and the Procedure for providing and using residential premises from housing funds for temporary residence"]. (n.d). zakon.rada.gov.ua Retrieved from https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/422-2004-%D0%BF#Text [in Ukrainian].

9. Postanova Kabmetu Ministriv Ukrarni «Dejak zahodi z formuvannja fondw zhitla, priznachenogo dlja timchasovogo prozhivannja vnutrishn'o peremishhenih os^» [Resolution of the Cabinet of Ministers of Ukraine "Some measures on the formation of housing funds intended for temporary residence of internally displaced persons"]. (n.d). zakon.rada.gov.ua Retrieved from https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/495-2022-%D0%BF#Text [in Ukrainian].

Размещено на Allbest.ru