Проблемы долевой собственности на жилье и пути их решения

Размещено на http://www.allbest.ru

Проблемы долевой собственности на жилье и пути их решения

Арутюнова М.Г.

Фурманова И.А.

Аннотация

По общему правилу владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению собственников. Однако на практике случаи мирного владения общим имуществом довольно редки. В большинстве случаев собственникам имущества трудно договориться о порядке пользования жильем, а также о несении бремени расходов по его содержанию.

Ключевые слова: жилые помещения, долевая собственность на жилье.

долевая собственность жилье

Arutyunova M.

Furmanova I.

PROBLEMS OF SHARED OWNERSHIP OF HOUSING

AND WAYS TO SOLVE THEM

Abstract

As a general rule, the ownership and use of shared-ownership property is carried out by agreement of the owners. However, in practice, cases of peaceful ownership of common property are quite rare. In most cases, it is difficult for property owners to agree on the procedure for using housing, as well as on bearing the burden of its maintenance costs.

Keywords: residential premises, shared ownership of housing.

Гражданский кодекс РФ в ст. 244 определяет, что имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Жилые помещения и жилые дома по общему правилу считаются неделимыми вещами в силу ст. 133 Гражданского кодекса РФ, поскольку их раздел в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения их назначения [1,2].

Долевая собственность на жилую недвижимость возникает в случаях, когда жилье приобретается несколькими собственниками. Общая долевая собственность на жилье может возникнуть в следующих случаях:

приватизация (на момент приватизации в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, которые в силу закона обязательно участвовали в приватизации);

наследование (собственник жилья умер, не оставив завещания, либо указал в завещании нескольких наследников, либо имеются наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве);

приобретение имущества супругами в период брака либо выдел супружеской доли из совместно нажитого имущества;

приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала;

решение суда.

По общему правилу владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению собственников. Однако на практике случаи мирного владения общим имуществом довольно редки. В большинстве случаев собственникам имущества трудно договориться о порядке пользования жильем, а также о несении бремени расходов по его содержанию. Ситуация зачастую осложняется, если не все собственники проживают в общей квартире или доме, а также если проживающие отказываются нести бремя текущих расходов.

В случае с разделением коммунальных расходов выходом из ситуации будет разделение лицевых счетов и установка отдельных приборов учета (но это возможно в индивидуальных жилых домах, где есть возможность раздела коммуникаций, тогда как для квартир подобное будет невозможно).

В других случаях собственник, оплачивающий коммунальные платежи за всю квартиру или за весь дом, имеет право взыскать в судебном порядке понесенные расходы пропорционально долям других собственников.

Также нередки случаи невозможности регистрации по месту жительства членов семьи одного из собственников жилого дома без согласия других совладельцев. Выходом из такой ситуации служит дарение доли от принадлежащей собственнику доли в праве на жилой дом, т. к. собственник имеет право прописаться без согласия других совладельцев. Однако это приводит к дроблению долей и ко всем сопутствующим проблемам.

Однако на практике коммунальные платежи и невозможность прописки являются наименьшим злом по сравнению с другими проблемами совместного владения и пользования жильем.

Так, один из собственников жилого дома в г. Кисловодске с целью улучшения жилищных условий произвел реконструкцию своей части жилого дома, в результате чего общая площадь и этажность здания были увеличены. Для внесения изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) он обратился к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на реконструированный объект недвижимости (в соответствии с ФЗ № 404 от 08.12.2020 г.) [3]. В ходе подготовки технического плана обнаружились некоторые проблемы.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [4] сведения об этажности и площади здания указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Дом принадлежал на праве общей долевой собственности пятерым совладельцам. Трое из них проживали в указанном жилом доме, один находился за границей, а один умер, но наследники не оформили свои права.

Решить вопрос с подписанием декларации об объекте недвижимого имущества было очень проблематично. И если собственник, находящийся в заключении, мог выдать доверенность, заверенную начальником ИТУ, то с наследниками умершего совладельца договориться было сложнее. Они не хотели оформлять наследство, поскольку имея множество кредитов опасались, что в случае оформления прав на жилой дом, данное имущество может быть арестовано за долги. Таким образом, собственник, произведший реконструкцию, оказался заложником ситуации, выход из которой был только в выделе своей доли жилого дома.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом жилой дом считается неделимым имуществом, поскольку имеет общие стены и несущие конструкции. Кроме того, в данном случае мы сталкиваемся с такой коллизией в праве как несоответствие норм Жилищного кодекса и Федерального закона о государственной регистрации.

Так, ст. 16 Жилищного кодекса предусматривает такой вид жилого помещения как часть жилого дома [5]. Однако постановка такого объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрация права на него невозможна в соответствии с ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», поскольку в законе не предусматривается такого объекта кадастрового учета как часть жилого дома.

Выход из сложившейся ситуации был найден в признании жилого дома домом блокированной застройки. Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса [6] Российской Федерации под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять...

Для признания жилого дома домом блокированной застройки необходимо обращение в суд.

В другом случае трое жителей г. Кисловодска приобрели в долевую собственность домовладение, состоящее из двух жилых домов, расположенных на одном земельном участке. Кроме того, на указанном земельном участке находились хозяйственные постройки (кухня-баня и сарай). При определении порядка пользования домовладением у нотариуса выяснилось, что недобросовестные риэлторы, пользуясь правовой неграмотностью одной из женщин, продали ей под видом доли жилого дома нежилую хозпостройку (кухню-баню). Нотариус отказалась удостоверять такой договор порядка пользования, в котором у собственника доли в жилом доме фактически отсутствуют в пользовании жилые помещения. Женщина обратилась в Администрацию города с заявлением о переводе нежилого здания в жилое, однако получила отказ на том основании, что согласно заключению эксперта данное строение не может использоваться как жилое. Ей пришлось проводить реконструкцию, укреплять стены, поднимать крышу для того, чтобы иметь возможность оформить право собственности.

Раздел квартир с целью прекращения права общей долевой собственности на них представляется еще боле проблематичным, чем раздел жилых домов. Так, в соответствии с Жилищным кодексом РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом в типовых многоквартирных домах в одной квартире предполагается только одна кухня и один санузел (либо одна ванная и один туалет). Раздел же квартиры предполагает образование двух изолированных квартир, оборудованных необходимыми удобствами. И если вопрос с кухней возможно решить путем установки электроплиты, то оборудование дополнительного санузла в многоквартирном доме невозможно в соответствии с требованиями СНИП.

Так, в соответствии с п. 5.7 СНиП 31-012003 «Здания жилые многоквартирные» площадь помещений в квартирах должна быть не менее: жилого помещения (комнаты) в однокомнатной квартире - 14 м2, общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более - 16 м2, спальни - 8 м2 (10 м2 - на двух человек); кухни - 8 м2; кухонной зоны в кухнестоловой - 6 м2. В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м2. Площадь спальни и кухни в мансардном этаже (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) допускается не менее 7 м2 при условии, что общее жилое помещение имеет площадь не менее 16 м2. Кроме того, в многоквартирном доме допускается только размещение кухни над и под кухнями, санузлов над и под санузлами.

Сравнительно проще разделить квартиру в многоквартирных домах так называемого «старого фонда», поскольку такие квартиры изначально образовывались путем присоединения освободившихся (расселенных) помещений к оставшимся квартирам. В указанных квартирах часто имеются несколько кухонь и санузлов, что позволяет разделить их без дополнительной перепланировки и реконструкции.

Однако на практике бывают случаи проблематичного раздела подобных квартир. Так, квартира, расположенная в двух этажах многоквартирного жилого дома «старого фонда», была приобретена в долевую собственность двумя гражданами. В договоре купли-продажи был дополнительно определен порядок пользования квартирой, по которому каждому собственнику в пользование поступала изолированная группа помещений квартиры. Желая разделить указанную квартиру на два самостоятельных объекта недвижимости, собственники обратились в Администрацию г. Кисловодска. При подготовке проекта раздела выяснилось, что часть помещений квартиры расположена в цокольном этаже и вход в них возможен только с улицы, т.е. отсутствует соединение данных помещений с помещениями первого этажа, что предполагает постановку их на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Поскольку устройство лестницы с первого этажа в цокольный внутри квартиры не представлялось возможным без нанесения ущерба межэтажным перекрытиям, Управление Архитектуры и градостроительства отказало в согласовании проекта. Таким образом, совладельцам пришлось обращаться в суд с заявлением о разделе квартиры и признании права собственности на две изолированные квартиры и группу нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома.

Кроме вышеуказанных проблем долевого владения жильем, на практике встречаются и довольно абсурдные ситуации. Так, трое собственников жилого дома решили продать принадлежащие им доли. При обращении к нотариусу выяснилось, что необходимо получить отказ других совладельцев от первоочередного права покупки. Однако по данным БТИ и Росреестра других участников долевой собственности не имеется. При этом имеются сведения о регистрации по данному адресу квартир. Разбирая указанную ситуацию, выяснили, что помещения, принадлежащие продавцам, ранее были квартирой в многоквартирном жилом доме «старого фонда». В 1991 году гражданам разрешили приобретать занимаемые ими квартиры в собственность, однако в отсутствии необходимого правового регулирования договор был оформлен на покупку доли в праве общей долевой собственности на домовладение. При этом другим совладельцем выступал муниципалитет. После принятия закона о приватизации оставшиеся квартиры были приватизированы нанимателями, право собственности было зарегистрировано в БТИ и Росреестре.

Продавцам пришлось обращаться в суд с требованиями признать занимаемые ими помещения изолированной квартирой, после чего обращаться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана с целью постановки указанной квартиры на кадастровый учет и только после регистрации права собственности на квартиру собственники смогли оформить договор купли-продажи. Все это оформление заняло около года, цены на недвижимость возросли, однако продавцам пришлось продать имущество по заранее оговоренной цене, что можно рассматривать как убытки, которые, к сожалению, никто не возместит.

На практике встречаются случаи, когда один из совладельцев выделил свою долю в общем имуществе, выделил земельный участок, снес свою часть жилого дома и выстроил новый, который зарегистрировал за собой. При этом бывшие совладельцы, в суде не возражавшие против выдела, своевременно не оформившие перераспределение долей на оставшуюся часть жилого дома, спустя годы могут попасть в ситуацию аналогичную предыдущей. То есть в случае продажи своей доли в праве собственности они не смогут получить отказ от преимущественного права покупки от всех совладельцев. Решением проблемы может быть соглашение о перераспределении долей, либо обращение в суд.

Самый легкий способ прекращения права общей долевой собственности возможен, если домовладение состоит из нескольких жилых домов и участники долевой собственности соглашением устанавливают право собственности каждого на отдельный жилой дом. Однако встречаются случаи, когда фактически

на участке расположено два изолированных жилых дома, стены которых примыкают друг к другу, но здание поставлено на кадастровый учет как одно строение. В данном случае раздел домовладения возможен только в судебном порядке и только в случае положительного заключения строительно-технической экспертизы.

Но и здесь необходимо учитывать нюансы. Так, совладельцам принадлежал на праве собственности в равных долях жилой дом. Один из совладельцев с целью улучшения жилищных условий получил разрешение на реконструкцию своей части жилого дома с увеличением этажности. Поскольку технические характеристики старого дома не позволяли возведение второго этажа, собственник возвел дополнительную стену.

Фактически вновь возведенное строение представляет собой отдельный жилой дом. Но поскольку разрешение было дано на реконструкцию старого дома, вновь построенный объект посчитали пристройкой к существующему жилому дому. В настоящее время собственник решил выделить свою долю в праве общей долевой собственности, но признать выполненную им пристройку отдельно стоящим зданием возможно только по решению суда. В данном случае также необходимо проведение строительно-технической экспертизы.

Подводя итог вышесказанному, приходится сделать вывод о том, что долевая собственность на жилье в большинстве случаев создает определенные проблемы собственникам, решение которых зачастую бывает довольно затратным, трудоемким и растянутым во времени. Даже при условии добрососедских отношений с другими участниками долевой собственности возможны различные неприятные ситуации, требующие решения в судебном порядке. И конечно, в случаях конфликтов между совладельцами, они обречены на многолетние судебные тяжбы и значительные финансовые затраты.

Библиографическим список

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_5142/1 a8f5 e2e4c4b499cef76afd0af3ddc 121b00ea70/?

Комментарии к ГК РФ 2022 [Электронный ресурс]. URL: https://grazhkod.ru/kommentaritfy sclid=l9wuyhb7u0472725001

Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_370072/b004fed0b70d0f223e4a81f8ad6cd 92af90a7e3b/

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. URL:http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_182661/b6cb723 e03231 cd3029bbe4a271 c3554c68ab85f/

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022) [Электронный ресурс]. URL: http://www. consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_51057/ace a5c086639bea3d5b43d3c6dca2d6dc7806005/

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от

[Электронный ресурс]. URL: http:// www. Consul tant.ru/document/cons_doc_ LAW_51040/9066705b3210c244f4b2caba0da8ec7186f0d1 ab/?

«СП54.13330.2016.Сводправил.Зданияжилыемногоквартирные. Актуализированнаяредак- ция СНиП 31-01-2003» (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр [Электронный ресурс]. URL: https://docs.cntd.ru/document/1200035248?ysclid=l4be4nkqr7158221968.

Асламурзаева Ф.А. Проблемы общей долевой собственности // Проблемы современной науки и образования. 2014. № 1 (19). С. 62-64.

Крюкова Ю.О. Нюансы и подводные камни общей долевой собственности / Ю.О. Крюкова // Молодой ученый. 2019. № 22 (260). С. 321-323. - URL: https://moluch.ru/ archive/260/59707/

Пешкова Т.В. Понятие и признаки жилого помещения // Отечественная юриспруденция.

№ 2 (27). С. 15-19.

Bibliographic list

“The Civil Code of the Russian Federation (part one)” dated 30.11.1994 №. 51-FZ (ed. dated

[Electronic resource]. URL: http:// www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_ 5142/1 a8f5 e2e4c4b499cef76afd0af3ddc 121b00ea70/?

Comments on the Civil Code of the Russian Federation 2022 [Electronic resource].URL: https:// grazhkod.ru /kommentarii?ysclid=l9wuyhb7u0472725001

Federal Law No. 404-FZ dated 08.12.2020 “On Amendments to Article 70 of the Federal Law “On State Registration of Real Estate” and Article 16 of the Federal Law “On Amendments to the Urban Planning Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation”” [Electronic resource]. URL: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 370072/b004fed0b 70d0f223e4 a81f8ad6cd92af90a7e3b/

Federal Law No. 218-FZ of 13.07.2015 (as amended on 01.05.2022) “On State registration of real estate” [Electronic resource]. URL:http://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_ 182661/b6cb723e03231cd3029bbe4a271c 3554c68 ab85f/

“Housing Code of the Russian Federation” dated 29.12.2004 №. 188-FZ (ed. from 01.05.2022) [Electronic resource].URL: http://www. consultant.ru/ document/ cons_ doc_LAW_51057/acea5 c086639bea3d5b43d3c6dca2d6dc7806005/

“Town-planning Code of the Russian Federation” dated 29.12.2004 №. 190-FZ (ed. from

[Electronic resource]. URL: http:// www. Consul tant.ru/ document/cons_doc_LAW_ 51040/9066705b3210c244f4b2caba0da8ec71 86f0d1 ab/?

“SP 54.13330.2016. A set of rules. Residential multi-apartment buildings. Updated edition of SNiP 31-01-2003” (approved by the Order of the Ministry of Construction of Russia dated 03.12.2016 N 883/pr [Electronic resource]. URL: https://docs.cntd.ru /document/ 1200035 248?ysclid=l4be4 nkqr7158221968.

Aslamurzayeva F. A. Problems of shared ownership // Problems of modern science and education. 2014. № 1 (19). P. 62-64.

Kryukova, Y.O. Nuances and pitfalls of shared ownership / Y.O. Kryukova. // Young scientist.

No. 22 (260). Pp. 321-323. - URL: https:// moluch.ru/archive/260/59707/

PeshkovaT.V. The concept and signs of residential premises // Domestic jurisprudence. 2018. No. 2 (27). Pp. 15-19.

Размещено на Allbest.ru