Право власності на житло. Оренда капітальної споруди

Размещено на http://allbest.ru

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ БУДІВНИЦТВА І АРХІТЕКУРИ

Кафедра охорони праці та навколишнього середовища

РЕФЕРАТ

На тему: «Право власності на житло. Оренда будівлі та капітальної споруди»

Виконала:

Ст.гр.ЗІК-41

Литвиненко Тамара

Перевірила:

Петренко Д.В.

КИЇВ 2022

ЗМІСТ

ВСТУП

1. ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

1.1. Визначення поняття «житло»

1.2. Житловий будинок як об'єкт права власності

1.3. Садиба як об'єкт права власності

1.4. Квартира як об'єкт права власності

1.5. Права власника житлового будинку, квартири

2. ОРЕНДА БУДІВЛІ АБО ІНШОЇ КАПІТАЛЬНОЇ СПОРУДИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

ВСТУП

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Порядок надання житла для постійного проживання з державого або комунального фонду, які інші питання житлового права, на теперішній час регламентуються Житловим кодексом Української РСР, який є чинним на території України.

Відповідно да статті 32 Житлового кодексу Української РСР, громадяни самостійно здійснюють право на одержання жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду з настанням повноліття, тобто після досягнення вісімнадцятирічного віку, а такі, що одружилися або влаштувалися на роботу у передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку, - відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні (віком від п'ятнадцяти до вісімнадцяти років) здійснюють право на одержання жилого приміщення за згодою батьків або піклувальників.

1. ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

1.1 Визначення поняття «житло»

Визначення поняття «житло» міститься у ст. 379 ЦК. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Найважливішою ознакою житла є придатність його для постійного проживання фізичних осіб у ньому. Придатне для проживання житло утворює житловий фонд України (ст. 4 ЖК УРСР). Не вважаються житлом окремі виробничі приміщення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, пересувні контейнери тощо.

Житло є місцем постійного проживання особи. Під місцем проживання розуміється житловий будинок, квартира, інше приміщення, придатне для проживання в ньому (гуртожиток, готель тощо), у відповідному населеному пункті, в якому фізична особа проживає постійно, переважно або тимчасово (ч. 1 ст. 29 ЦК). Отже, поняття «місце проживання» є більш широким порівняно з поняттям «житло», оскільки житлом є лише місце постійного проживання фізичної особи. Тому гуртожиток, готель тощо визнаються житлом, якщо фізична особа постійно в них проживає.

Придатність житла для проживання передбачає відповідність його будівельним, архітектурним, санітарним тощо нормам.

Відповідно до Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого Постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189 (далі -- Положення), обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду провадиться не менше одного разу на п'ять років. На підставі матеріалів обстеження стану жилих будинків житлово-експлуатаційна організація визначає будинки, що відповідають санітарним і технічним вимогам, і складає про це відповідний акт, який затверджується керівником вказаної організації.

Якщо під час обстеження стану жилих будинків буде виявлено невідповідність санітарним і технічним вимогам цих будинків (жилих приміщень), яку можливо і доцільно усунути шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація вирішує в установленому порядку питання про проведення такого ремонту.

В разі неможливості або недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до виконкому відповідної місцевої ради пропозицію про визнання жилого будинку (жилого приміщення) таким, що не відповідає вказаним вимогам і є непридатним для проживання. Якщо жилий будинок (жиле приміщення) визнано виконавчим комітетом місцевої ради невідповідним санітарним і технічним вимогам та непридатним для проживання, цей виконком вносить до виконавчого комітету обласної, міської ради пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку. Виконавчий комітет обласної, міської ради розглядає подані матеріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання жилого будинку (жилого приміщення) в інших цілях або про знесення цього будинку (п.п. 3-5 зазначеного Положення). Різновидами житла відповідно до ЦК є: житловий будинок, садиба, квартира.

1.2 Житловий будинок як об'єкт права власності

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Житловий будинок -- це будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК). Житловим будинком капітального типу є будівля зі строком служби від 30 до 150 років (згідно з Єдиним класифікатором житлових будинків). Житловий будинок має містити обладнані квартири (квартиру) та допоміжні приміщення. Допоміжні приміщення -- це приміщення житлового будинку, призначені для забезпечення експлуатації будинку чи житлового будинку побутового і культурного обслуговування населення за місцем проживання (Додаток 1 до наказу Держжитлокомунгоспу України від 31 грудня 1991 р. № 135 «Про затвердження Положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України»).

Будинок може знаходитися у власності різних суб'єктів цивільних відносин. ЦК окремо згадує у якості власника будинку житлово-будівельний (житловий) кооператив, вказуючи, що будинок, споруджений або придбаний таким кооперативом, є його власністю. При цьому член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооператив} -- і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її (ст. 384 ЦК).

1.3 Садиба як об'єкт права власності

Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями.

У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Садиба -- це земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК). Як слідує з цього визначення, садиба є складним майновим комплексом, який включає земельну ділянку, житловий будинок, допоміжні приміщення, багаторічні насадження тощо. Житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Допоміжними приміщеннями будинку можуть бути: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо. На присадибних земельних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї, хліви, літні кухні, гаражі, майстерні, вбиральні тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, навіси, огорожі, ворота, хвіртки, бруківка тощо). До прибудов належать: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

Багаторічними вважаються насадження, які мають вегетативний цикл більш ніж два роки.

Оскільки садиба є складним майновим комплексом, то у разі відчуження житлового будинку відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

1.4 Квартира як об'єкт права власності

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом -- свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Власник неприватизованої квартири багатоквартирного будинку є співвласником допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності (Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 р.). Тому перебудова та добудова житлових приміщень здійснюється за спільною згодою усіх власників квартир у багатоквартирному житловому будинку.

Однак наявність у особи права спільної власності на частку у спільному майні багатоквартирного будинку зовсім не свідчить про можливість власників квартир окремо від самої квартири розпорядитися своєю часткою у спільному майні будинку. Перехід допоміжних приміщень та приміщень загального користування до набувача відбувається разом з квартирою.

Власники квартир багатоквартирного будинку спільно беруть участь у витратах на його утримання у частці, яка є пропорційною розміру квартири, яка є їхньою приватною власністю.

1.5 Права власника житлового будинку, квартири

Використання житла є цільовим. Тому власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (частина 1 ст. 383 ЦК).

Схоже положення міститься також у ст. 6 ЖК УРСР, відповідно до якої жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

Порядок користування приміщеннями, а також утримання житлових будинків незалежно від відомчої належності і форми власності визначається Правилами користування приміщеннями житлових будинків, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (далі -- Правила).

Власники та наймачі (орендарі) квартир зобов'язані укласти договір на надання житлово-комунальних послуг; оплачувати надані житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом; дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил; проводити за власні кошти ремонт квартири (наймач (орендар) -- згідно з договором найму (оренди); використовувати приміщення житлового будинку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання; не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання будинку, порушують умови проживання громадян; дотримуватися правил утримання тварин у домашніх умовах; утримувати тварин у квартирі, де проживають співвласники або наймачі (орендарі), за погодженням з ними; не захаращувати сходові клітки, позаквар-тирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, підтримувати чистоту і порядок в ньому (п. 7 Правил).

Забороняється зберігати в приміщеннях житлових будинків вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети, виконувати роботи та інші дії, що викликають псування приміщень, підвищений шум чи вібрацію, порушують умови проживання громадян. Використання телевізорів, радіоприймачів, магнітофонів та інших гучномовних пристроїв дозволяється лише за умови зменшення звуку до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. Утримання собак і кішок у квартирах дозволяється лише за умови дотримання Правил утримання собак і кішок у містах та інших населених пунктах, а в квартирах, де проживає два і більше власників, наймачів або орендарів, -- з їхнього дозволу. Утримання на балконах і лоджіях тварин, птиці і бджіл забороняється.

Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, -- за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (частина 2 ст. 383 ЦК).

2. ДОГОВІР НАЙМУ БУДІВЛІ АБО ІНШОЇ КАПІТАЛЬНОЇ СПОРУДИ

Окремим різновидом договору найму (оренди) є найм будівлі або іншої капітальної споруди, що обумовлено специфікою його предмета.

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) одна сторона (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) будівлю, іншу капітальну споруду або їх окрему частину в користування за плату на певний строк.

У разі неврегулювання певних відносин, що випливають з договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (далі - будівлі), у договорі або спеціальними нормами ЦК та іншими актами цивільного законодавства до них застосовуються загальні положення про найм (глава 58 ЦК).

Договір найму будівлі є відплатним та двостороннім. Він може бути консенсуальним або реальним.

Сторонами договору найму будівлі є наймодавець та наймач. Наймодавцем може бути власник будівлі або особа, якій належать майнові права на неї. Наймачем виступає будь-який учасник цивільних відносин, а також особа, уповноважена на укладення договору найму будівлі. Виходячи з функціонального призначення предмета цього договору, наймачем, як правило, є суб'єкт підприємницької діяльності.

Договір найму будівлі вважається укладеним з моменту, коли сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, якщо момент укладення договору не пов'язаний з передачею будівлі наймачу. У зв'язку з тим, що законом не встановлено спеціальних істотних умов договору найму будівлі, єдиною загальною істотною умовою останнього (крім ініціативних) є предмет договору.

Предметом договору є будівля, інша капітальна споруда або їх окремі частини. У ЦК та інших актах цивільного законодавства відсутнє визначення понять "будівля" та "капітальна споруда". У Державному класифікаторі будівель подається таке їх визначення: споруди - це будівельні системи, пов'язані із землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт; будівлі -це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначенні для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

Отже, за змістом предмет договору найму будівлі є вужчім, ніж такий об'єкт цивільних прав, як нерухоме майно (нерухомість). По- перше, самостійним предметом цього договору не є така складова нерухомості, як земельна ділянка. Остання у розмірі, необхідному для досягнення мети найму, розглядається як приналежність будівлі або іншої капітальної споруди, що виступає предметом договору найму. По-друге, не будь-яка так звана рукотворна нерухомість, а тільки такий її різновид, як будівля або інша капітальна споруда (їх окремі частини), можуть бути предметом договору найму, який регулюється № 4 глави 58 ЦК. По-третє, не є предметом цього договору будівлі або інші капітальні споруди житлового призначення (житлові будинки). Хоча житловий будинок й є будівлею капітального типу (ст. 380 ЦК), але користування ним здійснюється на підставі договору найму (оренди) житла (глава 59 ЦК). Вилучення будівель житлового призначення з переліку об'єктів, які можуть бути предметом договору найму будівлі, має важливе юридичне значення. Зокрема, у ЦК закріплені різні правила щодо оформлення та державної реєстрації договорів найму будівлі та найму (оренди) житла (статті 793, 794 та 811).

Виходячи зі змісту ст. 376 ЦК, самочинне будівництво не може бути предметом договору найму будівлі, тому що на цей об'єкт не набува- ється право власності. Не включаються у поняття "будівля" тимчасові споруди, які підлягають знесенню після виконання свого функціонального призначення. Це обумовлено, по-перше, тим, що тимчасові будови призначені для задоволення певних потреб (проживання робітників, розміщення матеріалів, устаткування тощо) протягом обмеженого періоду часу. По-друге, такі споруди, як правило, не мають ознак капітального будівництва, зокрема, у них відсутній фундамент, укріплений у землю.

Обчислення строку договору найму, як правило, починається з моменту передання наймачеві предмета договору. За домовленістю сторін у договорі може бути визначений інший момент, з якого починає обчислюватися строк його дії.

Передання наймачеві предмета договору оформлюється відповідним документом, яким, як правило, є акт приймання-передачі. Цей акт підписується наймодавцем та наймачем. Таким же чином оформлюється й припинення договору найму будівлі, а саме - сторони складають та підписують акт про повернення наймодавцю предмета договору найму. В акті засвідчується стан, у якому будівля передавалася однією стороною іншій. У зв'язку з неможливістю встановлення факту передачі нерухомого майна (воно фізично не може бути переміщене) саме дата підписання акта приймання-передачі вважається моментом передання цього об'єкта. Момент же передання будівлі за договором найму має важливе правове значення, тому що саме з ним пов'язуються такі наслідки, як початок та закінчення строку договору найму.

Переданню будівлі може передувати певна процедура: її огляд, перевірка тощо.

Акт не тільки визначає момент (дату) передачі об'єкта найму, а й містить певні характеристики останнього, зокрема технічний та санітарний стан будівлі. Ці характеристики мають істотне значення при вирішенні питання про належний стан будівлі при її поверненні най- модавцеві по закінченні строку договору.

Плата за користування будівлею не є істотною умовою договору найму будівлі. Розмір плати за користування будівлею визначається на підставі амортизаційних відрахувань за основними фондами. При цьому враховуються також такі чинники, як територія розташування об'єкта, призначення його для певних видів діяльності, технічні характеристики тощо. Якщо плата за користування будівлею не визначена сторонами у договорі, він не вважається неукладеним. При цьому розмір плати за користування визначається відповідно до загальних правил, закріплених у ст. 632 ЦК. Зокрема, при визначенні розміру плати за користування можуть застосовуватися ціни (тарифи, ставки тощо), встановлені уповноваженими органами влади або органами місцевого самоврядування. Наприклад, згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 20 листопада 2003 р. № 17871 органи місцевого самоврядування можуть визначати мінімальну вартість місячної оренди за 1 кв. м. нерухомого майна фізичних осіб. Якщо ж розмір плати за користування будівлею не встановлений ні законом, ні договором і не може бути визначений, виходячи з умов договору, то він визначається виходячи із звичайної плати за користування будівлями, що склалася на момент укладення договору (статті 632, 762 ЦК).

Наймач зобов'язаний користуватися будівлею відповідно до її функціонального призначення, своєчасно та у повному розмірі здійснювати плату за користування, а у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві будівлю у належному стані.

У наймача за договором найму будівлі одночасно з правом найму будівлі завжди виникає право користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Крім того, наймач набуває право користування також земельною ділянкою, що прилягає до будівлі, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Труднощі з визначенням розміру земельної ділянки, необхідної для ефективного використання приміщення наймачем, виникають при укладенні договору найму окремої частини будівлі.

Права та обов'язки сторін договору найму будівлі щодо ремонту, поліпшення або погіршення будівлі регулюються загальними нормами про найм (оренду).

Договір найму будівлі припиняється на підставах, зазначених законом для звичайного договору найму (оренди). Особливий порядок припинення встановлений для договору найму будівлі, укладеного на невизначений строк. Так, кожна із сторін договору найму будівлі, укладеного без визначення строку його дії, може відмовитися від договору в будь-якій час, письмово попередивши про це другу сторону за три місяці.

житло право власність оренда будівля

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Цивільний кодекс України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text

2. Конституція України

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80#Text

Размещено на Allbest.ru