Кадастровая оценка земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 Основные понятия кадастровой оценки

1.2 Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки земельных участков

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Расчёт кадастровой стоимости земельного участка

2.2.1 Определение ценообразующих факторов для земельного участка

2.2.2 Расчёт рыночной стоимости типового земельного участка

2.2.3 Расчёт кадастровой стоимости земельного участка

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости России стремительно развивается. Соответственно возрастает актуальность и востребованность оценки стоимости объектов недвижимости. На основе оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчет об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Целью курсовой работы является изучение различных методов кадастровой оценки, а также проведение кадастровой оценки земельного участка, расположенного в Мышкинском районе Ярославской области, с кадастровым номером 76:07:014301:184.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

1) Изучить основные понятия и технологию выполнения государственной кадастровой оценки;

2) Рассмотреть нормативно-правовые акты и методические документы, регулирующие выполнение кадастровой оценки;

3) Исследовать подходы и методы, которые используются для определения кадастровой стоимости;

4) Провести кадастровую оценку земельного участка с кадастровым номером 76:07:014301:184, на основе выбранного метода.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 Основные понятия кадастровой оценки

Кадастровая оценка земли является прикладным экономическим анализом спроса и предложения на использование и определением точной цены земельных участков. Все варианты оценки, включая кадастровую, необходимы для установления денежного выражения цены земли.

Кадастровая оценка земли отличается от остальных тем, что считается основным показателем для налогообложения и проводится массовым методом. В результате территория делится на части, определяется цена, кадастровая стоимость и рыночная стоимость, которая считается пригодной для продажи в рыночных условиях.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка - вот два понятия, которые важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Он используется как регулятор земельных отношений при заключении договоров аренды и сделок купли-продажи, а также для расчета суммы налога, который будет уплачен государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже одного раза в пять лет. Данные, полученные на основе такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведет Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра. кадастровая оценка земельный участок

Российское законодательство предусматривает не только кадастровую стоимость, но и нормативную, и рыночную. Норматив применяется в тех случаях, когда кадастровое определение не производилось. Он рассчитывается в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении банковских кредитов под залог земли, выкупе муниципальных и государственных земель и в других случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяется как 200-кратная ставка земельного налога за квадратный метр площади участка, исчисляемая исходя из целевого назначения, при этом берутся повышающие коэффициенты во внимание и не учитываются налоговые льготы.

Рыночная стоимость земли обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение земли определенной категории в конкретном регионе в текущий момент времени. По стоимости она не должна превышать наиболее вероятный уровень цены покупки аналогичной территории. Изменение конъюнктуры рынка или целевой направленности сайта может повлиять на его размер. Рыночная стоимость земли характерна для вторичного рынка, где осуществляется перепродажа земли, принадлежащей частникам. Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель, находящихся в частной собственности, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные отличия. В кадастровой и нормативной стоимости наблюдается сходство с инвентаризационной ценой, а в рыночной - с традиционным спросом и предложением.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения в России имеет давнюю историю, поэтому неудивительно, что ей уделяется большое внимание.

На сегодняшний день площадь сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации на 1 января 2020 года составляет 382,5 млн га или 22,3% земельного фонда страны, в том числе площади сельскохозяйственного назначения (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и залежи) - 197,7 миллионов гектаров.

В течение 2017-2019 годов в России начала формироваться принципиально новая система государственной кадастровой оценки земли и иного недвижимого имущества, в ее основу легли Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и «Методические указания по проведению государственной кадастровой оценки» от 12 мая 2017 г. В 2019-2020 годах создается налоговая база, исчисляемая по новой методической инструкции. Первая работа, проведенная на новой методологической и правовой базе, продемонстрировала недостатки и неточности в методике, которые требуют осмысления, выявления причин и устранения перед очередным туром кадастровой оценки.

Тем более актуальным является сравнительный анализ результатов кадастровой оценки, полученных в разных раундах и с использованием разных методов.

Ключевое отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что кадастровая стоимость рассчитывается для нескольких однотипных объектов на основе ряда заранее определенных параметров, а рыночная стоимость определяется для каждого объекта индивидуально и включает неограниченное количество факторов, влияющих на стоимость объекта. цена недвижимости. Расчет рыночной стоимости сотен тысяч объектов недвижимости потребует слишком много ресурсов; следовательно, на основании ряда правил в отношении более или менее однородных объектов государство будет устанавливать условную стоимость - кадастровую стоимость. Однако в случае возникновения споров законы фактически отдают приоритет рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость используется для следующих целей:

- выкуп земельных участков и имущества общественного назначения;

- расчет земельного налога;

- расчет налога на имущество;

- расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной/муниципальной собственности;

- разнообразный.

Факторы влияющие на кадастровую стоимость недвижимости.

Основными факторами здесь являются:

- средняя рыночная цена на аналогичные объекты;

- расположение;

- время постройки и степень износа здания (для помещений);

- разрешенное использование земель и качество почвы (для земельных участков);

- уровень экономического развития рассматриваемой территории; наличие или отсутствие коммунальных услуг;

- другие факторы, влияющие на колебания стоимости имущества.

1.2 Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки земельных участков

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

- Земельный кодекс РФ;

- Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2017 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2020 года);

- Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;

- Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2017 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2020 года);

- Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;

- Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;

- Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»; Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;

- Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2017 года);

- Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2017 года); Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

- Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

- Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

- Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;

- Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;

- Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры.

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России. Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года. Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет -- единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок -- не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой. Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

- подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;

- разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;

- формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке; определение стоимости земли внутри каждой зоны;

- оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость. Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка.

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором -- одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта. Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 мІ земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 мІ земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

Вид разрешенного использования -- устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.

Площадь земельного участка.

Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.



2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1 Описание объекта оценки

Рисунок 4 - Местоположение Мышкинского района на территории Ярославской области

Исследуемый объект находится на территории города Мышкин Мышкинского района Ярославской области.

Административный центр района - г. Мышкин

Точная дата возникновения села Большое Мышкино неизвестна. В ХVII -- первой половине ХVIII в. село при-надлежало московскому Чудову монастырю, а с 1764 г. перешло в ведение Коллегии экономии. Став уездным городом Мышкиным в 1777 г.

Мышкин расположен на левом берегу р.Волги между городами Угличем и Рыбинском.

Общая площадь района - 1111 кв.км. (3,1% территории Ярославской области).

Численность населения на 2011 год - 10296 человек (городское население - 5933 человек).

На территории района расположено 253 сельских населённых пункта.

Мышкинский муниципальный район входит в состав Ярославской области и граничит с Некоузским, Рыбинским, Большесельским, Угличским районами Ярославской области и Тверской областью. Город Мышкин расположен на левом берегу р. Волги между городами Угличем (40 км) и Рыбинском (42 км). Автомобильными дорогами город связан со столицей России Москвой (260 км) и областным центром Ярославлем (92 км). Интенсивное автобусное движение связывает город с железнодорожной станцией Волга (22 км). Город имеет пристань, которая используется для приема круизных теплоходов и транспортно-пассажирский паром через р. Волга.

Рельеф местности - слабохолмистый с выраженным чередованием повышенных водораздельных участков и долин малых водотоков. Трассы газа следуют в основном по лесным угодьям. Растительный покров представлен широколиственными лесами.

Территория полосы проложения трассы сильно и неравномерно заболочена. Самые крупные болота происходят от ледниковых равнин и являются остатками существовавших ранее озер.

В Мышкинском муниципальном районе сложилась тенденция к увеличению темпов снижения численности населения, которая на 1 января 2020 года составила 9363 человека, что на 131 человека меньше по сравнению с 2019 годом. Это связано с существенным сокращением притока мигрантов и ускорившимся процессом снижения рождаемости. Удельный вес городского населения - 59,2 процента (5541 человек), сельского - 40,8 процента (3822 человека).

Главной причиной численных потерь населения остается его естественная убыль. За 2019 год родилось 79 человек, умерло - 180 человек.

На снижение численности населения влияет и миграционная убыль. Так в 2019 году число прибывших в район составило 294 человека, что на 70 человек меньше выбывших (364 человека).

На формирование такого тренда повлиял такой фактор, как более значительные темпы снижения рождаемости, нежели темпы снижения смертности, и как результат, увеличение естественной убыли населения.

Земельный фонд городского округа Мышкин:

Рисунок 5 - Распределение земель по категориям в городе Мышкин на 2018 г. (в %)

Таблица 1 - Распределение земель по категориям в городе Мышкин на 2018 г. (в %)

Наименование категории земельного фонда	2019
	Площадь, тыс.га	Удельный вес, %
1	2	3
Земли сельскохозяйственного назначения	1093,5	30,23
Земли населённых пунктов	191,3	5,29
Земли промышленности	76,9	2,12
Земли особо охраняемых территории и объектов	80,3	2,22
Земли лесного фонда	1644,8	45,46
Земли водного фонда	496,6	13,73
Земли запаса	34,3	0,95
Итого	3617,7	100,00

По рисунку 5 видно, что треть земель занимает земля под сельское хозяйство. Данный факт может отразиться на стоимости, так как у таких земель стоимость выше.

Рисунок 6 - Распределение земельного фонда города Мышкин по формам собственности

Таблица 2 - Распределение земельного фонда города Мышкин по формам собственности

Наименование категории земельного фонда	2019
	Площадь, тыс.га	Удельный вес, %
1	2	3
Собственность юридических лиц	730,1	20,18
Собственность граждан	487,4	13,47
Государственная и муниципальная собственность	2400,2	66,35
Итого	3617,7	100,00

Из данных, представленных в таблице 2, видна стандартная ситуация, в которой подавляющее большинство территории находится в государственной и муниципальной собственности.

Рисунок 7 - Расположение объекта оценки

Таблица 3 - Описание земельного участка

Параметр	Значение
Вид объекта недвижимости	Земельный участок
Местоположение	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во "Волга"
Площадь	574 кв. м
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Для садоводства
Кадастровый номер	76:07:014301:184
Кадастровый квартал	76:20:110202
Объекты капитального строительства	-



2.2 Расчёт кадастровой стоимости земельного участка

2.2.1 Определение ценообразующих факторов для земельного участка

Собранная информация о фактических ценах сделок и (или) предложений из сегмента недвижимости «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка», представлена в таблице 4.

Таблица 4 - Рыночная информация о сделках (предложениях)

Наименование	Месторасположение	Площадь, кв. м.	Стоимость, руб.	Стоимость за 1 кв. м., руб.	Источник информации
Земельный участок	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	500	89 250	178,5	avito.ru
Земельный участок	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга""Незабудка", ул. Рассветная	500	300 000	600	avito.ru
Земельный участок	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	700	150 000	214	avito.ru
Земельный участок	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	950	175 000	184	avito.ru
Земельный участок	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	700	300 000	429	avito.ru

Диапазон в сегменте рынка, к которому относится объект оценки от 214 до 600 рублей за квадратный метр. Разница в цене обусловлена различным местоположением, наличием улучшений и коммуникаций.

Таблица 3 - Объекты-аналоги, отобранные для сравнительного подхода

Элементы сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
		№1	№2	№3	№4	№5
Передаваемые имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования сделки	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Условия продажи	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Дата предложения (сделки)	Март 2023	Март 2023	Март 2023	Март 2023	Март 2023	Март 2023
Вид использования/зонирования	Земли населенных пунктов/Для садоводства	Земли населенных пунктов/Для садоводства	Земли населенных пунктов/Для садоводства	Земли населенных пунктов/Для садоводства	Земли населенных пунктов/Для садоводства	Земли населенных пунктов/Для садоводства
Местоположение	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"	Ярославская область, р-н. Мышкинский, г. Мышкин, садов. тов-во. "Волга"
Наличие улучшений	Дачный дом	Дачный дом	Свободный, многолетние насаждения	Дачный дом	Дачный дом	Свободный
Наличие коммуникаций	Подключено электричество	Имеется возможность подключения	Подключено электричество	Подключено электричество	Подключено электричество	Подключено электричество
Форма	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей
Рельеф	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей	Не имеет особенностей
Общая площадь, кв.м.	574	500	500	700	950	700
Цена за 1 кв.м., рублей	-	178,5	600	214	184	429

2.2.2 Расчёт рыночной стоимости типового земельного участка

Необходимо выполнить корректировку цен объектов-аналогов для определения стоимости типового земельного участка.

1. Скидка на уторгование. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом.

Скидка на уторгование для выбранных аналогов составляет 15%, так как при исследовании сегмента рынка была выявлена его малая активность.

2. Передаваемые имущественные права. Введение корректировки в данный фактор не требуется, так как передаваемые права объектов аналогов и объекта оценки совпадают.

3. Условия финансирования сделки. Для всех объектов аналогов условия финансирования одинаковы, поэтому корректировка не требуется.

4. Условия продажи. Типичные условия продажи - продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Так как условия у всех одинаковы корректировка не требуется.

5. Дата предложения (сделки). Дата предложений (сделок) не отличается, все предложения актуальны на март 2023 года, следовательно, ввод корректировок не требуется.

6. Вид использования/зонирование. Категория земель и разрешенное использование совпадает у всех объектов, корректировка не нужна.

7. Местоположение. Объекты находятся на территории городского округа Рыбинск или поселках, граничащих с ним. Необходима корректировка.



Таблица 4 - Корректировки за местоположение объектов аналогов

	Объект оценки	Аналог
		I	II	III	IV	V
Типовая зона	III	III	II	III	III	III
Корректировка	-	1,00	0,89	1,00	1,00	1,00

8. Корректировка на наличие улучшений. При наличии улучшений на земельном участке необходимо учесть их стоимость при расчете рыночной стоимости земельного участка.

Размер корректировки определялся, согласно материалам источника «Сборник корректировок. Сегмент «Индивидуальные жилые дома» изд. Совет экспертов рынка недвижимости (рис. 10).

Рисунок 10 - Величина влияния наличия типовых дополнительных улучшений на стоимость объекта

Таблица 5 - Корректировки за наличие улучшений (в %)

	Объект оценки	Аналог
		I	II	III	IV	V
Улучшение	Свободный	Дачный дом	Свободный, многолетние насаждения	Дачный дом	Дачный дом	Свободный
Корректировка	-	-10,0	-15,0	-10,0	-10,0	1,0

8. Корректировка на наличие коммуникаций. Необходимо ввести корректировку, согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2020 Земельные участки Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2020 г.

Таблица 6 - Корректировки за наличие коммуникаций (в %)

	Объект оценки	Аналог
		I	II	III	IV	V
Коммуникации	Имеется возможность подключения	Имеется возможность подключения	Подключено электричество	Подключено электричество	Подключено электричество,	Подключено электричество
Корректировка	-	0	-14	-14	-14	-14

10. Корректировка за форму и рельеф. Форма и рельеф не имеют ярко выраженных особенностей для всего перечня объектов, корректировка не требуется.

11. Факторы положительного влияния. Корректировка не производилась.

12. Корректировка на факторы негативного воздействия. Корректировка не требуется, так как отсутствуют факторы негативного влияния на все объекты исследования.

13. Поправка за площадь. Поправка на различия в площади участков определялась согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2020 Земельные участки Часть 2» под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2020 г.

Таблица 7 - Поправка за площадь

	Объект оценки	Аналог
		I	II	III	IV	V
Площадь, кв. м	574	700	500	700	950	700
Корректировка	-	1,0	1,0	1,0	1,0	1,0

После проведения исследования рынка, можно сделать вывод о том, что сегмент рынка, связанный с садоводством, малоактивный, так как мало информации о сделках с недвижимостью и предложений по продаже такой недвижимости. Все объекты недвижимости приведены к следующим характеристикам: отсутствие факторов негативного воздействия, отсутствие факторов положительного влияния, отсутствие улучшений и коммуникаций.

2.2.3 Расчёт кадастровой стоимости земельного участка

Таблица 8 - Расчёт стоимости объекта в рамках сравнительного подход

Элемент расчёта	Объект оценки	Объект-аналог
		№1	№2	№3	№4	№5
Общая площадь, кв.м	574	700	500	700	950	700
Цена за 1 кв.м., руб.	-	214,00	178,50	214,00	184,00	429,00
Корректировка на условия рынка	-	0,75	0,75	0,75	0,75	0,75
Корректировка на местоположение	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка на наличие улучшений		0,90	1,00	0,90	0,90	1,00
Корректировка на наличие коммуникаций	-	1,00	1,00	0,86	0,86	0,86
Корректировка на площадь	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка на факторы положительного влияния	-	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Цена после корректировки, руб.	-	144,45	134,1	124,23	106,81	276,70

Удельная стоимость объекта аналога рассчитана как средневзвешенное значение стоимостей объектов аналогов из таблицы 11 после введения всех корректировок:



Кадастровая стоимость земельного участка:



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполнения курсовой работы были изучены основные понятия ГКО, нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение государственной кадастровой оценки, рассмотрен каждый этап проведения ГКО и способы определения кадастровой стоимости.

Также был проанализирован рынок недвижимости в сегменте «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка» городе Мышкин Ярославской области. На основе полученных данных и сравнительного подхода метода типового (эталонного) объекта была проведена кадастровая оценка земельного участка с кадастровым номером 76:07:014301:184, полученное значение равно 78 833 рублей.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) "О государственной кадастровой оценке" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2023).

2. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методичкских указаний о государственной кадастровой оценке»

3. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - Кадастровая оценка. [Электронный ресурс]: https://rosreestr.gov.ru/activity/kadastrovaya-otsenka/

4. Сайт «Авито.Недвижимость» [Электронный ресурс]: https://www.avito.ru

5. Сайт «Onrealt» [Электронный ресурс]: https://onrealt.ru

6. Сборник корректировок - Сегмент «Индивидуальные жилые дома» по состоянию на 01.01.2017 [Электронный ресурс]: http://www.areall.ru/custom/analytical_materials/jsHG8iiiL05u30uP.pdf

Размещено на Allbest.ru

...