Актуальні питання оренди землі під час війни

Размещено на http://allbest.ru

Дніпропетровського державного університету внутрішніх справ

Актуальні питання оренди землі під час війни

Ярослав Твердохліб

здобувач вищої освіти

24 лютого 2022 року РФ без оголошення війни почала повномасштабний напад на територію України. Указом Президента України № 64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», затвердженим Законом України № 2102-ІХ від 24 лютого 2022 року, на території України було введено воєнний стан, в умовах якого регулювання земельних відносин за довоєнною моделлю призвело б до повної зупинки функціонування циклу сільськогосподарського виробництва та створило загрозу продовольчій безпеці не тільки України, а і світу.

19 березня 2022 року до Верховної Ради України було подано Проєкт Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану. Згідно із Пояснювальною запискою, завданням законопроєкту є спрощення набуття прав користування на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в умовах воєнного стану з метою їх раціонального використання у 2022 році для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та забезпечення продовольчої безпеки України. земельний оренда сільськогосподарський україна

Проєктом передбачалось доповнення Перехідних положень Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) пунктами 27 та 28, спрямованих на вдосконалення окремих питань, пов'язаних зі спрощенням набуття прав користування на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в умовах воєнного стану з метою їх раціонального використання у 2022 році для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та забезпечення продовольчої безпеки України. 24 березня 2022 року Закон було прийнято Верховною Радою України, а 6 квітня повернуто з підписом від Президента.

Окрім особливого порядку укладення договорів оренди, законом передбачено особливу процедуру формування земельних ділянок державної та комунальної власності як об'єктів цивільних прав.

Відповідно до підпункту 2-ґ пункту 27 Перехідних положень ЗКУ формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яка розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, та затверджується таким органом [1, с. 236].

До 24.02.2022 року проглядалась проблематика, коли орендарі землі, значно занижували суми у договорах оренди і в середньому така сума становила 1500 грн. замість 6000 грн за гектар землі, яка орендується (це середньо ринкова вартість, яку платять фермери за паї). Це призводило до того, що бюджет села (громади ) не доотримував близько 3 млн. грн./рік. І якщо невеличкі села недоотримують таку суму, це відбивається на їхній інфраструктурі (на відсутності коштів на ремонт доріг, на вуличне освітлення, на фінансування шкіл та садочків та умов їх функціонування, на соціальний захист). А це означає, що отримуючи податок у розмірі 19,5% від суми орендної плати (ПДФ та військовий збір) згідно зазначених договорів оренди до бюджету буде сплачено 31 тис.грн. при тому, що підприємство мало б сплатити більш як 124 тис. грн. за умови декларування повної суми орендної плати за орендовані паї (тобто, орієнтовно в одній з об'єднаних громад на 160 га бюджет не доотримує більше 93 тис. грн., а підприємство при цьому обробляє 3300га землі). Жителі громад маю знати, що сума яку людина отримує на руки має бути така ж сама, що прописана у договорі, це захистить власника паю і у разі виникнення певної конфліктної ситуації (фермер не розрахується, або змінить умови, або не належно виконуватиме свої зобов'язання), тоді ця людина може бути впевнена у юридичній захищеності, зможе захисти свої права в судових інстанціях. Якщо договір оренди складено не коректно (вказано не вірні дані), то стає не захищеним як сам пайовик, так і громада. Такий податок сплачується не пайовиком, а власне фермером, який бере ділянку в оренду і з тієї реальної суми, яку платить людині. Не залежно яка сума вказується у договорі, власник наділу жодних податків не сплачує. Тому, відповідно, якщо сума занижена, сума податкових надходжень нижча. Частими проблема у сільських громадах були скарги про те, що існує заборгованість у виплатах орендної плати, виникали прохання вплинути на орендарів для отримання орендної плати. Заборгованості були не лише за 2020 рік, а і за 2019. Часті є і розрахунки натуральною продукцією, при цьому не відома вартість такої продукції і не відомо, чи покриває така продукція суму оренди. Це говорить про відсутність прозорості у розрахунках. Інколи і договори не отримуються на руки орендодавцям. Шантажування орендодавців також мають місце у числі ризиків, з якими може зустрітись пайовик (вимога перепідписати договір оренди з продовження на 10 років, в такому випадку заборговані кошти будуть відшкодовані). Часто орендарі (великі фермерські компанії) можуть обіцяти за користування угіддями проводити фінансування (чи співфінансування) окремих критичних об'єктів громади (для прикладу водогону, газифікації і т.д.) [2,c. 30].

Аби адаптувати регулювання земельних відносин до реалій війни, законодавець прийняв Закон № 1423, який охоплює ширше коло питань та стосується різних категорій земель. Разом із тим, питання саме оренди земельних ділянок Законом № 1423 оновлені немасштабно.

Однією з цікавих новел є виключення іноземних юридичних осіб із кола потенційних орендарів земельних ділянок, яке закріплене у статті 93 Земельного кодексу України та статті 5 Закону України «Про оренду землі». Зазначена категорія орендарів у цілому була досить екзотичною через додаткові обмеження та процедурні умови, але тепер, коли її взагалі виключено, цей факт варто враховувати при плануванні та структуруванні подальшого користування землею.

Також Закон оновлює правила розмежування ділянок, що знаходяться тепер у власності територіальних громад (за межами населених пунктів). Він також встановлює, що відповідна зміна власника таких земель не впливає на чинність укладених договорів оренди та не потребує їх зміни. За оновленим загальним правилом, зміна власника земельної ділянки не вимагатиме обов'язкового внесення змін до договору оренди та відповідної обов'язкової державної реєстрації таких змін (ст 148-1 Земельного кодексу).

На продовження положень Закону № 1423 запроваджується можливість для особи, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису (для сільгоспцілей), передавати її в оренду. В цілому така норма є продовженням норм Закону № 2145 та спрямована на розширення можливостей використання земель для сільгосппотреб.

Відповідно, норми Закону № 1423 радше внесли «косметичні» оновлення до сфери регулювання орендних відносин, які варто враховувати під час укладення та виконання договорів оренди землі [3].

На жаль, у зв'язку з відсутністю відкритих даних щодо кількості укладених договорів оренди земельних ділянок, кількості сформованих за правилами підпункту 2 пункту 27 Перехідних положень ЗКУ земельних ділянок питання щодо ефективності правового регулювання земельних відносин під час дії воєнного стану залишається відкритим.

Бібліографія

1. Бакшеєв О.С. Правовий режим земельних ділянок, сформованих у період дії воєнного стану. Нове українське право, Вип. 3, 2022. URL: http://nеwukrаіnіаnlаw.іn.uа/іndеx.php/jоumаl/іssuе/vіеw/9 (дата звернення: 25.10.2022).

2. Вішка І.С. Аудит землі територіальних громад у довоєнний та воєнний періоди, концептуальні зміни. Наукові перспективи. 2022. URL: http://pеrspеctіvеs.pp.uа/іndеx.php/np/аrtіdе/dоwnlоаd/1862/1860 (дата звернення: 25.10.2022).

3. Сілкій К. Договір оренди землі в умовах воєнного часу: на що звернути увагу. Юридична газета. 2022. URL: https://yur-gаzеtа.cоm/puЫіcаtiоns/prаcticе/zеmеlnе-аgrаmе- prаvо/dоgоvіr-оrеndі-zеmlі-v-umоvаh-vоеnnоgо-chаsu-nа-shchо-zvеmutі-uvаgu.html (дата звернення: 25.10.2022).

Размещено на Allbest.ru