Договор долевого участия в строительстве как договор продажи недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

НО частное учреждение

ВО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия»

Договор долевого участия в строительстве как договор продажи недвижимости

Прасолов Евгений Андреевич

Студент

Аннотация на русском языке

Данная статья посвящена исследованию договора долевого участия в строительстве как договор продажи недвижимости. Нами были описаны договор долевого строительства, а также договор купли-продажи. На основании нормативной документации приведены сравнения, а также взяты некоторые материалы из судебной практики.

Ключевые слова: долевое участие, договор купли-продажи, недвижимость, нормативная документация, застройщик.

The summary in English

Equity participation agreement in construction as a real estate sale agreement

Prasolov Evgeny Andreevich Student

Moscow Financial and Industrial University "Synergy"

This article is devoted to the study of an equity participation agreement in construction as a real estate sale agreement. We have described the shared-equity construction agreement, as well as the purchase and sale agreement. Based on the normative documentation, comparisons are made, as well as some materials from judicial practice are taken.

Key words: equity participation, purchase and sale agreement, real estate, regulatory documentation, developer.

В обязательном порядке следует понимать, что любая серьезная сделка всегда должна сопровождаться наличием договора. Ведь именно этот документ и выступает гарантией между всеми участниками сделки. Одни застройщики продают квартиры по договору долевого участия, а другие предлагают заключить обычную сделку купли-продажи. В данное время продается большое количество квартир и в данное время очень важно рассматривать договор долевого участия в строительстве как договор продажи недвижимости. Это один из актуальных вопросов, который интересует действительно многих.

В настоящее время одним из наиболее распространенных способов проявления конституционного права граждан на жилище является долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предполагающее привлечение денежных средств физических и юридических лиц путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Значительная часть общественных отношений регулируется путем соглашения двух или более сторон, в результате которого у лиц возникают определенные права и обязанности.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ))[1].

До вступления в силу Закона о долевом строительстве, в судебной практике и в литературе существовали различные мнения по поводу квалификации договора долевого участия. А.Е.Казанцева, С.Н. Медведев относят данный договор к договору купли-продажи; Ю.В.Романец, В.В.Мельник, О.Л.Капица, Е.В. Резцова - к договору подряда (договору строительного подряда); М.И.Брагинский, Е.А.Павлодский, Д.С.Соловьев - к договору простого товарищества; Е.Г.Донских, Б.В.Муравьев, Е.В.Лапутева, М.А.Бобровникова, А.В.Майфат - к инвестиционному договору, а Е.Г. Донских, Б.Л.Хаскельберг, - к смешанному договору. Проанализировав данные точки зрения, можно будет определить сущность юридической природы данного договора.

Е.Г.Донских относил договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, полагая, что «участник долевого строительства выполняет роль вкладчика, который вкладывает денежные средства в строительство с целью получения положительного эффекта, т.е. жилья».

По мнению Н.Н. Брюховецкого, «юридическое лицо, выполняющее любую работу, не может быть стороной договора об инвестиционной деятельности. Однако в долевом договоре то же лицо - допустимый, полноправный, а зачастую единственно возможный контрагент участника долевого строительства. Налицо различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей. Поэтому долевой договор не может считаться подвидом договора об инвестиционной деятельности». Как полагает ученый, также и различны цели заключения данных соглашений. Целью заключения договора об инвестиционной деятельности является получение прибыли или иного полезного эффекта, целью договора участия в долевом строительстве - возникновение права собственности у участников долевого строительства на объекты долевого строительства^, ст. 65].

Существует предложение квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем. Однако в данном случае логичнее было бы не квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи, а рассмотреть, как соотносятся вышеуказанные договоры. Предметом договора купли-продажи является передача в собственность покупателя товара, который взамен оплачивает продавцу покупную цену. Таким образом, помимо того, что и договор купли-продажи, и договор участия в долевом строительстве являются возмездными, так их сближает и то обстоятельство, что они основаны на эквивалентном обмене, на встречном характере. Как известно, любой взаимный договор в значительной мере может исполняться и без детализации в контракте, только на началах справедливости и возмездности.

В таком случае положение дольщика напоминает положение покупателя. Неслучайно в одном из дел прокурор указал, что договор долевого участия «прикрывает сделку купли-продажи квартиры». Сходным будет и тот факт, что, в конечном счете, объект созидательной деятельности (жилые и нежилые помещения, кроме объектов производственного назначения) перейдет в собственность одной из сторон. Можно также обнаружить совпадения и в существенных условиях в части, касающейся оплаты, так как в договоре купли-продажи в рассрочку, как и договоре участия в долевом строительстве, порядок и сроки оплаты выступают существенными условиями.

Опасность безусловного отождествления рассматриваемых договоров заключается в признании договора незаключенным при неопределенности объекта. конституционный право договор строительство

В отличие от договора купли-продажи в договоре долевого участия невозможно соблюсти специальные требования ст. 554 ГК РФ, в соответствии с которыми в договоре продажи указываются данные, которые позволяют индивидуально определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю в соответствии с договором, это будут также и такие данные, которые позволят определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. [1].

Различают вышеуказанные договоры по субъектному составу. Из смысла п. 1. ст. 454 ГК прямо вытекает, что продавцом является собственник, застройщик таковым не является.

Отличие между этими договорами заключается в способе исполнения обязанности по предоставлению объекта, который для каждого договора регламентирован юридически как в договоре, так и в законе.

В соответствии с другой точкой зрения договор долевого участия в строительстве относят к договорам о совместной деятельности. По мнению Е.А. Павлодского, договор участия в долевом строительстве представляет собой «договор простого товарищества, так как все существенные условия данного договора находят свое проявление в договоре участия в долевом строительстве:

а) объединение вкладов (денежные средства первой стороны и услуги по организации строительства второй стороны);

б) общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости;

в) общие совместные действия сторон».

Имеется и противоположная точка зрения. Так, Р.Р. Мифтахов, ссылаясь на В.В. Чубарова, Б.В. Муравьева, Ю.В. Романца, считает, что договоры долевого участия в строительстве «не являются договорами простого товарищества по следующим основаниям[7, ст. 41]:

- цель дольщика - приобретение для потребления, а цель застройщика - получение прибыли;

- застройщик не требует от дольщика никакого другого участия, кроме вкладов;

- дольщик не принимает участия ни в управлении общими делами общества, ни в заключении договоров с третьими лицами;

- дольщику приходится оплачивать не только стоимость строительства причитающейся ему части здания, но и прибыль застройщика;

- отсутствует многосторонняя правовая связь между дольщиками, которые не являются, таким образом, участниками одного договора».

Особенности оформления договора: суть оформления договора заключается в том, чтобы можно было осуществлять инвестирование со стороны дольщика по строительству того или иного объекта. Это может быть квартира, офис и т.д; также важно добавить, что предметом сделки выступает объект недвижимости; заключить такой договор можно на той или иной стадии, что обязательно следует учитывать. Есть некоторые моменты, которые должны быть учтены сторонами обязательно, например, заключать документ следует исключительно с собственником. Как уже было сказано, в качестве предмета выступает то, или иное имущество, к примеру, это может быть квартира или частный дом.

Если выделить договор долевого участия (ДДУ), то здесь следует понимать, что это важнейший документ, отражающий инвестиционное участие дольщика в возведении многоквартирного дома. Причем важно учесть, что все это происходит практически на таких же условиях, что и в момент оформления договора инвестирования. В тот момент, когда собственно и происходит оформление подобного договора, то все участники должны внимательно ознакомиться со всеми его пунктами. Все это связано с тем, что каждый пункт несет определенный смысл. Если не сделать этого, то в дальнейшем есть шанс столкнуться с лишними проблемами, поэтому заранее задумайтесь об этом.

Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи.

Важно понимать, что дольщик обязан осуществить оплату потенциального жилья. Что касается положений документа, то сюда принято относить ответственность и те условия, при которых собственно должны быть внесены взносы, предназначенные для строительства, также, указываются и сроки. Те лица, притязающие на недвижимость в новостройке, уже не станут разделять ответственности за предоставление услуг со стороны строительной компании. Поэтому они имеют полное право требовать исполнения уже принятых услуг, и тех, которые обозначены в соглашении обязательств. Что касается исполнителя услуг, то и он приобретает широкие полномочия.

Договор купли-продажи, как известно, представляет собой важнейший документ, суть которого заключается в том, что одна сторона передает определенный товар другой стороне. Где вторая сторона должна принять его, после чего осуществить оплату, о которой собственно сказано в договоре.

Важно отметить, что договор выступает настоящей гарантией между сторонами сделки, позволяя избежать лишних проволочек в будущем. Это и есть основная причина, по которой его следует оформлять обязательно. Все участники сделки должны внимательным образом ознакомиться со всеми теми пунктами, которыми обладает договор. Конечно, оформление того или иного вида договора - это всегда ответственная процедура[6, ст. 23].

На рынке новостроек покупатели в основном приобретают квартиры по договору участия долевого строительства (ДДУ). Это совершенно законная и даже в некоторых ситуациях даже эффективная схема. Предметом сделки купли-продажи по договору участия долевого строительства является объект долевого строительства, то есть квартира в новостройке, которую застройщик обязуется передать дольщику. Договор долевого участия в строительстве полностью регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Важно отметить, что договору участия долевого строительства проходит государственную регистрацию, и покупатель полностью застрахован от двойных продаж. Однако есть риски, от которых дольщика не может защитить даже вездесущий 214-ФЗ. Жилье, в которое уже вложены деньги, могут не сдать вовремя или вообще не достроить[2].

При продаже недвижимость дольщику должны показать проектную декларацию, разрешение на строительство, экспертизу проектной документации и результаты инженерных изысканий, договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, свидетельство о допуске к определённым работам, аудиторское заключение, свидетельство о праве собственности на земельный участок под застройкой.

Итак, пока дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе заключать только договоры долевого участия в строительстве, а для сделки с готовым объектом недвижимости используют договор купли-продажи.

Регламентирующие его нормы содержатся в ст. 549-558 ГК РФ, а также в Жилищном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ, в 208 -ФЗ (закон «Об акционерных обществах»). Главное преимущество квартиры в новостройке по договору купли-продажи состоит в том, что жилье готово для заселения, уже оформлено в собственность застройщиком[1].

Перед сделкой по договору купли-продажи необходимо проверить полномочия продавца на совершение сделки, правоустанавливающие документы. Также необходимо получить выписку из ЕГРН и домовой книги, кадастровый и технический паспорт. Стоит учитывать практику по оспариванию сделок с недвижимостью, которые попадают под Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, так как сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. Если объект недвижимости приобретается у юридического лица, следует затребовать регистрационные, учредительные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени юридического лица (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату[3].

Разумеется, приобретать жилье в новостройке по договору долевого участия значительно выгоднее, чем в готовом доме. Исходя из анализа рынка, стоимость квартир в новостройках может быть ниже на 30-40% (в зависимости от стадии строительства). Но и риск вложений в квартиру в новостройке также достаточно высокий, особенно с учетом сложившейся экономической ситуации. В условиях, когда цена строительных материалов, как и стоимость заемных средств, неустойчивы, у застройщиков также возникают дополнительные риски. С точки зрения самой процедуры сделки, с учетом сложности проверки документов при приобретении, скорее, покупателю проще заключить договор участия долевого строительства. В сделке по договору купли-продажи история владения недвижимостью по времени устанавливается дольше и проверка требуется более тщательная, состоящая из многих аспектов.

Классификация договоров долевого участия в строительстве в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи означает, что к ним применяются разъяснения, содержащиеся в других пунктах Постановления Пленума ВАС РФ N 54, относящиеся к купле-продаже.

Проиллюстрируем это судебными решениями, которые были использованы нами ранее в качестве примеров по квалификации договоров долевого участия. Так, Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011 подтверждает вывод, что право собственности сначала возникает у застройщика и только после этого переходит к дольщику. Дело в том, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Также согласно ст. 25 Федерального закона N 122 -ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

Применим к договорам долевого участия и вывод, представленный в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее. В частности, ФАС МО в Постановлении от 12.04.2012 по делу N А40- 100759/10-37-812 отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, так как право собственности ответчика на спорное имущество не было зарегистрировано. Судьи указали, что надлежащим способом защиты прав истца является обращение в суд с требованием о возврате уплаченной продавцу денежной суммы и уплате процентов на нее, а также возмещении причиненных ему убытков.

Надлежащие способы и условия оплаты по договору долевого участия в строительстве. Применение ККТ

Как мы выяснили, договор долевого участия в строительстве следует расценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Значит, имеют место отношения по продаже товаров. А при продаже товаров на территории РФ всеми организациями и индивидуальными предпринимателями в обязательном порядке применяется контрольно - кассовая техника (п. 1 ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ ).

К сведению. В названном Законе есть исключения, когда разрешается не использовать ККТ (см. ст. 2). Но в нашем случае эти исключения неприменимы.

Следовательно, при оплате наличными или кредитной картой по договору долевого участия в строительстве применение ККТ и, соответственно, пробитие чека является обязательным условием. Такого же мнения придерживаются и контролирующие органы. В Письме УФНС по г. Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 указано, что организация-застройщик при осуществлении наличных денежных расчетов с участниками долевого строительства обязана руководствоваться нормами Федерального закона N 54-ФЗ и применять контрольно-кассовую технику. При этом приходный кассовый ордер не может являться основанием для получения наличных денег без использования ККТ.

Однако договор долевого участия в строительстве и договор купли - продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем[5, ст. 74].

Договор долевого строительства имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

В качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в результате исполнения договора и последующей государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение договора купли-продажи дано в ст. 549 ГК РФ: "По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество". Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью.

К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, ст. 132 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи.

Предмет договора долевого участия в строительстве уже: права из него могут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объекты, прочно связанные с земельным участком) [1].

В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче имущества, которое на момент передачи не является объектом права собственности.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.

Следует подчеркнуть, что предметом договора купли-продажи может выступать только индивидуально-определенная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным[1].

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по договору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполномоченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли -продажи становится правопреемником предыдущего собственника. Договор купли - продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момента государственной регистрации права собственности дольщика на созданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничения договора долевого участия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства; если сторона договора уже зарегистрировала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительности являться договором купли-продажи.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сторон шире договора купли-продажи.

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в большей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что именно средства дольщика являются одним из источников финансирования строительства.

По общему правилу продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли - продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости[1].

Все вышеизложенное свидетельствует о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (статьи 1 - 453) (с изменениями на 31 июля 2020 года).

2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

3. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ

4. Крушевская М.В. Значение изменений, внесенных в законодательство о долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. - 2017. - № 1.

5. Тарасова А.Е. Проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков // Жилищное право. - 2018. - № 5.

6. Ростошинский А.М. Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2016. - № 2.

7. Ивачев И. Договор купли-продажи будущей вещи: спорные вопросы // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2016. - № 42.

Размещено на Allbest.ru