Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Валеева Зоя Сергеевна

Студент магистратуры

Аннотация

договор жилищный помещение фонд

Автор настоящей статьи обращается к актуальной теме - вопросам, связанным со специализированным жилищным фондом и договором найма жилых помещений в этом фонде. Статья рассматривает вопросы конституционного права граждан на жилище, возникновение специализированного жилищного фонда. Основными проблемами при заключении договора найма специализированного жилого помещения автор считает несовершенство действующего жилищного законодательства.

Ключевые слова: специализированный жилищный фонд, российское законодательство, договор найма жилого помещения специализированного жилого фонда, служебное помещение.

Abstract

Valeeva Zoya Sergeyevna Master's student

CONTRACT OF LEASE OF RESIDENTIAL PREMISES OF THE SPECIALIZED HOUSING FUND

The author of the present article addresses a topical subject - issues related to the specialized housing fund and the contract of hiring residential premises in this fund. The article deals with the issues of the constitutional right of citizens to housing, the emergence of the specialized housing fund. The author considers imperfection of the current housing legislation as the main problems in the conclusion of the contract of rent of specialized housing.

Keywords: specialized housing fund, Russian legislation, contract of lease of specialized housing premises, service premises.

Основная часть

Любая сфера государственной и общественной жизни в правовом государстве регламентируется действующими на его территории нормативно - правовыми актами.

Любые правоотношения между субъектами (физическими и юридическими лицами, органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления) осуществляются в рамках правового поля и подлежат урегулированию со стороны государства федеральным, региональным и местным законодательством.

Основным Законом в Российской Федерации является Конституция РФ, которая принята 12 декабря 1993 года на референдуме (всенародном голосовании, имеющем высшую юридическую силу).

Согласно статье 2 Конституции РФ человек его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

В соответствии со ст.18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Таким образом, из содержания Основного закона государства следует, что гарантируемые Конституцией РФ основные права и свободы человека и гражданина должны быть фактически реализованы посредством их закрепления в действующем законодательстве при непосредственной деятельности всех органов государственной власти и их должностных лиц, а также должностных лиц органов местного самоуправления.

Одним из основных прав человека и гражданина наряду с правом на свободу и личную неприкосновенность, является право на жилище.

Так, Всеобщей декларацией прав человека 1948 года и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах 1966 года, признано право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни.

Статья 40 Конституции РФ определяет, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государства и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Конституция РФ провозглашает, что жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе, как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Нормы Основного закона РФ являются основополагающими для всего законодательства, принимаемого на территории российского государства. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации не должны противоречить Конституции РФ. Нормативно -правовые акты в Российской Федерации принимаются на основании и во исполнение Конституции РФ.

В пределах своей компетенции органы законодательной, исполнительной власти, органы местного самоуправления принимают федеральные, региональные (законодательство субъектов РФ) и муниципальные нормативно-правовые акты в той или иной сфере государственной и общественной жизни.

В каждой стране существует своя иерархия нормативно-правовых актов. В Российской Федерации высшей юридической силой, после Конституции РФ, обладают федеральные законы, принимаемые высшими федеральными органами законодательной власти.

В Российской Федерации жилищные правоотношения между их участниками регулируются Жилищным кодексом РФ, иными федеральными, региональными, муниципальными законами и подзаконными правовыми актами (постановления, распоряжения, приказы федеральных и региональных органов исполнительной власти и их должностных лиц).

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а также на признании равенства участников (субъектов правоотношений) регулируемых жилищным законодательством отношений.

Жилищный кодекс РФ, принятый 29.12.2004 года, закрепляет нормы института специализированного жилищного фонда.

Понятие «специализированные дома» впервые появилось в Законе Российской Федерации от 24.12.1992 года № 4218 -1. В ЖК РФ используются понятия «специализированный жилищный фонд», «специализированные жилые помещения».

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Из содержания ст. 19 ЖК РФ следует, что в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования;

2) специализированный жилищный фонд;

3) индивидуальный жилищный фонд;

4) жилищный фонд коммерческого использования.

Специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондов.

Таким образом, в Российской Федерации не только признается, но и гарантируется право на жилище, в том числе, на жилище, предназначенное для отдельной категории граждан.

Согласно ст. 96 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Анализируя нормы ст. 96 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что к отдельным категориям граждан относятся следующие физические лица: государственные и муниципальные служащие, а также иные лица, занимающие должности, которые, в соответствии с законодательством РФ, имеют право на предоставление на время службы, работы жилого помещения; вынужденные переселенцы; беженцы; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей и т.п., то есть лица, имеющие определенный правовой статус и в связи с этим, имеющие право на реализацию и защиту их жилищных прав со стороны государства.

Определяя виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, государство гарантирует вышеуказанным лицам право на предоставление жилого помещения для такого гражданина и членов его семьи.

В настоящее время в любом государстве потребность людей в жилище является такой же базовой потребностью, как потребность в пищи и одежде.

В современном обществе любой человек, не имеющий крыши над своей головой, становится максимально уязвимым. Отсутствие у человека жилого помещения создает не только психологический дискомфорт и неуверенность в завтрашнем дне, а также создает и (или) может создать угрозу его здоровью и жизни.

Именно поэтому по этим причинам предоставление жилых помещений вышеуказанной категории лиц является для государства приоритетной задачей.

Российское жилищное законодательство не просто закрепляет понятие специализированного жилищного фонда и определяет цели его использование, но и регламентирует порядок предоставления специализированных жилых помещений и пользование ими. Порядок предоставления и пользования специализированными жилыми помещения, регламентируется главой 10 ЖК РФ.

Предоставление и пользование специализированными жилищными помещениями осуществляется собственниками этих помещений на основании договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Принимая во внимание вышеизложенное, следует, что вступая в жилищные правоотношения, посредством заключения договора, участники отношений не просто реализуют свои права и обязанности по предоставлению и пользованию жилого помещения специализированного жилого фонда, но и получают гарантию защиты своих прав, в том числе, в судебном порядке.

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующего от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользования для временного проживания в нем.

Важным условием для заключения договора найма специализированного жилого помещения является наличие решения о предоставлении такого помещения.

В теории права любой договор является юридической гарантией реализации и защиты возникших правоотношений. Именно условия договора, соответствующие требованиям действующего законодательства, определяют предмет, объем взаимных прав и обязанностей сторон договора, составляющих его содержание.

Договор найма специализированного жилого помещения, регулирующий жилищные правоотношения, имеет большое значение для его участников, как и любой другой договор гражданско -правового характера, потому что именно договор является юридической формой реализации конституционного права гражданина на жилище, а также полномочий органов государственной власти, органов местного самоуправления в сфере регулирования жилищных правоотношений.

Жилищный кодекс РФ содержит положение о том, что типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Так, Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений, утверждены постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42.

Нормам, регламентирующим порядок заключения, расторжения и прекращения договора найма специализированного жилого помещения, посвящено 12 статей ЖК РФ (ст.ст. 99-109.1).

При анализе действующего законодательства и судебной практики в процессе научного исследования нами выявлены ряд проблем правого регулирования в указанной сфере, а именно:

1. Природа любого договора предполагает, что стороны равны в случае принятия решения при досрочном расторжении договора.

Эти же условия распространяются на договор найма специализированного жилого помещения. Стороны договора могут расторгнуть его в любое время по соглашению сторон.

Статья 101 ЖК РФ гласит о том, что договор найма специализированного жилого помещения, может быть, расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Однако статья 101 Жилищного кодекса РФ не содержит норму, устанавливающую обязанность сторон заблаговременно уведомить другую сторону о расторжении, в том числе, досрочного расторжения указанного договора, порядок уведомления, а также период времени (срок) в течение которого наниматель и члены его семьи должны освободить специализированное жилое помещение.

Принимая во внимание данное обстоятельство, предлагаем внести изменения в ст. 101 ЖК РФ, дополнив ее соответствующими нормами.

Считаем, что закрепление в федеральном законодательстве конкретных сроков и порядка уведомления о расторжении договора найма специализированного жилого помещения и включение указанных положений в договор значительно улучшить его содержание, как гаранта прав и обязанностей его участников.

2. В современном обществе решение гражданами жилищного вопроса является одной из насущных проблем. Государство, в лице, компетентных государственных органов, органов местного самоуправления, пытается разрешить эту проблему посредством предоставления льготных ипотек, выдачи жилищных сертификатов. Одним из способов решения жилищной проблемы граждан является предоставление в пользование по договору найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Тем не менее, механизм правового регулирования заключение договора и некоторых его условий остается неурегулированным действующим законодательством.

Так, приобретение нанимателем служебного жилого помещения или членами его семьи другого жилого помещения в собственность не является основанием для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения.

В ходе научно-исследовательской деятельности нами было установлено, что судами рассматриваются дела по искам о расторжении договора найма служебного жилого помещения, выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета. В качестве основания расторжении договора найма служебного жилого помещения указывается тот факт, что нанимателем приобретена в собственность другая квартира (другое жилое помещение). Рассматривая дела по указанным спорам, суды первой, второй и апелляционной инстанций ссылаются на отсутствие в действующем законодательстве нормы, предусматривающей возможность расторжения договора найма специализированного жилого служебного помещения в случае приобретения нанимателем или членами его семьи в собственность другое жилое помещение.

В судебных решениях об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора найма служебного жилого помещения, выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, в первую очередь, указывается конституционное право граждан на жилище.

В мотивировочной части судебных решений суды ссылаются на положения Конституции РФ в соответствии с которыми права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В связи с этим основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.

Как было отмечено нами ранее жилищные отношения, возникающие в связи с заключением договора найма специализированного жилого помещения, регулируются федеральным законом, а именно ЖК РФ.

Тем не менее, ни ст. 101 и 102 ЖК РФ, ни ч. 4 ст. 83 ЖК РФ не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

Проанализировав положения Конституции РФ, Жилищного кодекса РФ, судебную практику мы пришили к выводу о необходимости внесения изменений в соответствующие статьи ЖК РФ. Считаем, что при заключении договора найма специализированного служебного жилого помещения необходимо включить условие предусматривающее, в качестве одного из оснований расторжения договора, приобретение нанимателем и членов его семьи в собственность другого жилого помещения. Обосновывая свою позицию, поясняем, что приобретение в собственность иного жилого помещения является безусловным основанием для расторжения договора найма служебного жилого помещения в связи с утратой нуждаемости работника в жилом помещении. Кроме того, считаем, что пользование нанимателем и членами его семьи жилым служебным помещением, при наличии собственного, создает предпосылки злоупотребление правом одной из сторон договора, так как наниматель фактически не нуждается в жилом помещении, но занимает его. К сожалению, в настоящее время, особенно на территориях муниципальных образований, предоставление жилых помещений специализированный жилищный фонда осложняется двумя обстоятельствами: во-первых, ограниченное количество жилых помещении; большое количество лиц, имеющих право на предоставление такого помещения. По этой причине считаем справедливым наличие в законодательстве условия о расторжении и выселении из служебного жилого помещения нанимателя и членов его семьи в случае приобретения ими иного жилого помещения.

3. Действие договора найма служебного жилого помещения не прекращается автоматически в момент увольнения работника. Считаем, что данное положение противоречит существующим нормам, так как предоставление жилого помещения из специализированного жилого фонда напрямую зависит от трудовых отношений в которых состоит наниматель. В данном случае специфика предоставления жилого помещения из указанного фонда, как раз заключается с лицом в результате осуществления им профессиональной служебной деятельности. В таком случае было бы логично предусмотреть в действующем законодательстве соответствующую норму.

Считаем необходимым в качестве в качестве существенного условия договора установить срок его действия, который находился бы в непосредственной зависимости от срока заключенного трудового договора, служебного контракта. При этом данное условие должно быть регламентировано федеральным жилищным законодательством.

Литература

1. Всеобщая декларация прав человека [принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217А (III) от 10.12.1948 г.].Текст: электронный//КонсультантПлюс. ВерсияПроф. Москва, 2019.

2. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года/ Российская Федерация. Конституция (1993). Москва: АСТ, 2019. 63 с. Текст: непосредственный.

3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51 -ФЗ (ред. от 11.03.2024)/ Российская Федерация. Законы. Текст: непосредственный//Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.04.2024, с изм. от 25.04.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2024)/Российская Федерация. Законы. Текст: непосредственный//Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14.

5. Российская Федерация. Правительство. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»/Российская Федерация. Правительство. Доступ из СПС Консультант Плюс (дата обращения 20.07.2024). Текст: электронный.

6. Крашенинников П.В. Жилищное право (12-е изд., перераб. и доп.)/П.В. Крашенинников. Москва: Статус, 2020, 432 с.

Размещено на Allbest.ru