Имущественный комплекс как объект гражданских правоотношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Лысикова Наталия Борисовна

Магистрант

Аннотация

В статье рассматриваются имущественный комплекс как объект гражданских правоотношений.

Ключевые слова: недвижимость, субъект гражданского права, объект гражданского оборота, корпоративная репутация, категория недвижимости.

Abstract

Lysikova Natalia Borisovna Master Degree Student PROPERTY COMPLEX AS AN OBJECT OF CIVIL RELATIONS

The article examines the property complex as an object of civil legal relations.

Key words: real estate, subject of civil law, object of civil turnover, corporate reputation, category of real estate.

Основная часть

Исходя из текущих потребностей гражданского оборота недвижимости, подкрепленного интересом собственников, растет необходимость в изменении законодательства и укреплении комплексных объектов недвижимости. Категория недвижимости и сегодня встречает непонимание и вызывает разногласия, а иногда даже рассматривается как предмет дискуссии в профессиональной юридической среде.

В некотором смысле это можно объяснить его долговременным игнорированием и отсутствием тщательных исследований его юридического положения. Однако, важность недвижимости навязывается нам самой жизнью, заставляя относиться к ней с максимальной серьезностью. В рамках правовой системы мы вынуждены опираться на различные международные практики, которые не всегда согласованы [4].

Англо-американская real property совершенно не подходит как ориентир, потому что в common law нет частной собственности на землю.

Для российских экономистов это было открытием, повергшим их в растерянность и недоумение, поскольку они привыкли некритически заимствовать законодательные решения из англо-американского права (например, разделение хозяйственных обществ на публичные и частные корпорации). Между тем англо-американская и континентально-правовая системы существенно различаются в регулировании имущественных отношений и прежде всего - прав на земельные участки [5].

К сожалению, осознание этой особенности не явилось стимулом принятия обновленного раздела ГК РФ о вещных правах, как планировалось при подготовке Концепции развития гражданского законодательства, а вызвало волну изменений в Земельном кодексе РФ, основанном на советских образцах. [2]

В результате в российском законодательстве появились разные режимы земель, притом что в Земельном кодексе принципиально отсутствует регулирование ограниченных вещных прав, за исключением сервитутов, причем предусмотренная им конструкция публичного сервитута на деле не составляет особого вида сервитута, а по сути оформляет косвенное, замаскированное изъятие земли у собственника в интересах крупных линейных компаний.

В воспринятой рядом европейских правопорядков (Германия, Швейцария) пандектной системе недвижимость является чисто научным понятием, догматическим, закон его вообще не знает, используя понятие "земельный участок", права на который подлежат регистрации в поземельной книге. Но континентальное европейское право в этом вопросе не отличается единообразным подходом.

Другие континентально-европейские правопорядки (французский, австрийский и даже современный Гражданский кодекс Нидерландов) пошли по пути, пройденному и российским дореволюционным правом, признавая различные виды объектов недвижимости, не ограничиваясь земельным участком.

Первоначально этот подход восприняли и разработчики ГК РФ, опиравшиеся на традиции дореволюционного русского права, правда, при этом не понимая до конца значения недвижимости. Впервые после ГК РСФСР 1922 г. термин "недвижимость" появился в Основах гражданского законодательства 1991 г. (абз. 1 п. 2 ст. 4).

К слову, А.Л. Маковский в своих последних статьях подчеркивал, что указанные Основы - это предшественник ГК РФ.

Негативное влияние на развитие категории "недвижимость" в российском праве оказала и судебно-арбитражная практика. Для начала ею было инициировано включение в разновидность недвижимости "объектов незавершенного строительства", хотя аналогов такому решению нигде в мире нет. А в российской действительности незавершенное строительство рассматривается как недвижимость, хотя, конечно, интерес участников оборота сконцентрирован не на яме или котловане, а именно на земельном участке. [3]

Российский правопорядок обязан судебной практике и тем, что нежилые помещения были отнесены к самостоятельным объектам недвижимости, притом, что жилые помещения еще раньше были признаны в этом качестве жилищным законодательством. И вот уже десятки лет не теряет актуальности вопрос: собственником чего стал гражданин, приватизировав квартиру, например, на третьем этаже многоэтажного жилого дома, если пол в его квартире для кого-то - потолок, его потолок для кого-то - пол, а стены квартиры и трубы - общие?

Ответ на этот вопрос дала судебная практика, в том числе Высший Арбитражный Суд РФ и подготовленный его работниками раздел Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве, в котором недвижимостью признаны отдельные помещения дома как части "трехмерного пространства".

Позднее эти подходы получили неудачное развитие при дополнении ГК РФ новым видом недвижимости - машино-местами, права на которые теперь тоже подлежат государственной регистрации.

Дальнейшая инициатива Минэкономразвития России об отнесении к недвижимости еще и "площадок" (крыш и стен домов), к счастью, не была реализована в законодательстве. Однако в результате множественность объектов недвижимости в российских условиях доведена до абсурда.

Очевидно, пора возвращаться к истокам и думать, что же такое недвижимость как юридическая (гражданско-правовая), а не техническая (физическая) или экономическая категория.

Недвижимость -- это, конечно, все-таки земельный участок. А все, что на нем, как это ни удивительно, лишь его составная часть, причем в отличие от принадлежности составная часть вещи лишена качеств отдельной, самостоятельной вещи [2].

Недвижимость - довольно новая и неоднозначная тема гражданских прав в современном гражданском праве. ГК РФ в соответствующем пункте не устанавливает такое понятие как недвижимый комплекс, то есть законодательного определения закона, содержащегося в стандарте, нет. В Гражданском кодексе Российской Федерации предприятие упоминается только как субъект права.

Под субъектом гражданского права понимается, с чем возникают правоотношения, с точки зрения содержания это объект двух типов: прямой объект - поведение субъектов правоотношений; косвенный объект (материальный) - денежные и моральные выгоды, в отношении которых установлены правоотношения [1].

Итак, предприятие как объект гражданского оборота - это не просто вещь или совокупность вещей, а целый недвижимый комплекс, в который входят:

- недвижимость (земля, здания, сооружения)

- движимые активы (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция)

- имущественные права и обязанности (кредитные и долговые права);

- права на обозначения, которые индивидуализируют компанию, ее продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) [4].

По сути, по этому вопросу все было сказано давно, еще во времена Гая, и лучше, чем принцип superficies solo cedit, трудно придумать. Весьма своеобразна конструкция единого объекта недвижимости (подп. 5 ст. 1 ЗК РФ).

Но и здесь, по сути, все опять поставлено с ног на голову: не строение следует за землей, а земля за строением. Поэтому в последней редакции законопроектов о внесении изменений в разд. II и ст. 130 ГК РФ, подготовленных рабочей группой под руководством профессора В.В. Витрянского, предложен постепенный переход к пандектному пониманию недвижимости как к земельному участку. Принцип "единого объекта" может считаться переходной ступенью к такому классическому пониманию недвижимости.

Собственник строения в идеале должен быть собственником земельного участка, на котором оно находится. Без этого не будет нормального оборота, и не только недвижимости - вообще нормального гражданского оборота, и никакие индемнити, эстоппели здесь не помогут. Однако реализация этой идеи связана с множеством проблем, преимущественно неюридических. Прежде всего, классическое понимание и регулирование недвижимости рассчитано на развитые отношения частной собственности. А сегодня в России ситуация другая, у нас, как известно, 90% земельных ресурсов находятся в публичной собственности, а не в частной.

И, к сожалению, случай, когда собственник земли и собственник строения, находящегося на ней, не совпадают, - не исключение, как в развитых правопорядках, а правило. Возникает вопрос о развитии законодательства в этих условиях.

Рабочая группа долго спорила по этому поводу, и в результате было предложено соломоново решение: сохранить сложившееся регулирование, поскольку его невозможно изменить одномоментно. Но по мере того, как в результате нормального развития гражданского оборота будут совпадать в одном лице собственники строений и собственники земли, разумно запретить дальнейшее разделение права собственности на земельный участок и находящееся на нем строение [6].

Из вышесказанного следует, что бизнес - это не простой набор разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый комплекс недвижимого имущества, необходимого для предпринимательской деятельности.

Таким образом, можно вывести следующие положения недвижимого комплекса:

- консолидация имущества (формирование комплекса) под определенный вид предпринимательской деятельности;

- фактическое осуществление предпринимательской деятельности, направленной на получение выгоды от использования данного имущества («Предприятие в движении»).

Также необходимо подчеркнуть, что комплекс свойств является объектом второго типа, то есть косвенным материалом [3].

Компания также включает в себя «клиентов» (гудвилл), то есть стабильные экономические отношения с потребителями их продуктов или услуг. Такие связи очень важны в конкурентной рыночной экономике. Наличие этой функции является функцией бизнеса как комплекса недвижимости и обычно определяет целесообразность заключения сделок с ним именно как с комплексом недвижимости, а не с простым набором вещей или других объектов. Исходя из этого, компания не может существовать как комплекс недвижимости, который не состоит ни теоретически, ни практически только из вещей [7].

Субъектом соответствующих прав и обязанностей недвижимого комплекса обычно является юридическое лицо (хотя возможны и другие субъекты, например, объект публичного права может владеть недвижимым комплексом), а не собственность. Таким образом, закон подразумевает, что компания - это объект, который в основном принадлежит организациям. Как часть бизнеса (например, владелец магазина), так и производственная единица, не имеющая гражданского юридического лица (например, магазин, кафе, гостиница, студия и другой «бизнес» в сфере услуг), может быть предметом продажи для гражданского населения.

В случае продажи, аренды, залога или другой сделки с такими недвижимыми комплексами его собственник (который может, в частности, быть компанией, деловым партнерством или индивидуальным предпринимателем) является не только недвижимым и движимым для покупателя или любого другого контрагента по условиям соглашения передаются активы, но также их права, обязанности и даже связанные с ними клиенты (ст. 559 и 656 ГК) [6].

При колебаниях бизнеса, требующих свободных рыночных отношений, некоторой конкуренции, репутация юридического лица - участника гражданско-правовых отношений не только имеет нематериальную ценность, но и приобретает выраженный характер собственности, прямую связь с получением реальных доходов от активов. «Введение категории «корпоративная репутация» вполне разумный и логичный шаг законодательного органа в условиях рыночной экономики, когда каждый производитель товаров, вовлеченный во взаимоотношения с сектором недвижимости, заинтересован в сохранении и укреплении своего имиджа надежной компании, партнер, реальный партнер и т. д. "

Кроме того, ГК РФ предусматривает возможность создания корпоративной репутации в качестве вклада в договор простого товарищества (статья 1042). Помимо профессиональных и иных знаний, навыков и умений, коммерческих связей, репутация компании зависит от оценки земли и, следовательно, как заключает К. Гасников, приобретает коммерческое значение не только в совместной деятельности, но и в сфере Объекта. недвижимость законодательство право комплекс

Таким образом, корпоративная репутация связана не только с отношениями собственности, в которых участвует ее владелец, но и с торговым наименованием, торговой маркой и знаком обслуживания - это реальная ценность, которая выражается для юридического лица. - участник экономических отношений. в росте сектора недвижимости, расширении коммерческих связей круга, получении финансовых и других преимуществ. Это означает, что строительный комплекс в целом является настолько специфическим и уникальным объектом гражданского права, что все его составляющие элементы нельзя строго и однозначно разделить на отдельные группы, типы и категории. Действующая компания не только принимает человеческий фактор, но в некоторых случаях обязательно включает в себя особенности социального и личного характера. Эти моменты нельзя игнорировать, поскольку комплекс недвижимости, фактически участвующий в выручке компании, кажется занятым, а это означает, что репутация компании как определенный элемент «внешнего выражения» компании по - прежнему определяется более «человеческими» отношениями. Объект также является частью компании. [1]

Под недвижимым комплексом понимается не только предприятие как объект и объект гражданско-правовых отношений, но и совместное владение жилым домом, который согласно закону находится в совместной собственности собственников жилых единиц и (или) комнат (статья 290), статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; статьи 36 -43 (ЖК). Обычно это происходит после приватизации квартир в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны делить лестницы, лифты, крыши и подвалы, электричество, сантехнику и другое оборудование, все из которых обслуживают жилые дома, а также прилегающая территория, которые, строго говоря, ни в коем случае не являются отдельными вещами - субъектом гражданских прав. Право собственности на (местную) квартиру неразрывно связано с долей владения общим благом жилого дома.

Такая правовая структура (в науке и праве, часто именуемая кондоминиумом) стала способом решения проблемы владения общими частями и оборудованием многоквартирных жилых домов, при приватизации которых они рассматривались законом как объекты.

Само по себе такое решение нельзя считать самым удачным, так как такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельного использования, потому что они тесно связаны как между собой, так и с другими частями дома (обычно не только стенами, но и пол и потолок, но объект, принадлежащий проводнику, в этом случае, по сути, становится «пространством») [4].

Общие части дома также не являются самостоятельными вещами, которые к тому же лишены оборотной способности вне связи с рассматриваемым жилым помещением (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ст. 37, 38, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Более эффективным, как показывает, в частности, европейский опыт, было бы признание многоквартирного дома как единой, юридически неделимой вещи и, следовательно, в целом - объекта долевой собственности жителей. В этом случае последние получают в пользование (или на особое право собственности) квартиры, находящиеся на их долях, и в этих же долях несут все необходимые расходы по поддержанию дома в надлежащем состоянии [2].

Особым объектом гражданских прав (единым объектом) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и аналогичным оборудованием, установки для переработки нефти и другого сырья). Этот комплекс отличается от предприятия тем, что включает в себя только вещи, а не права и обязанности.

Таким образом, имущественный комплекс выступает как новый и самостоятельный объект гражданских прав, а не просто произвольно выбранный набор разрозненных вещей и обязанностей, а как единый имущественный комплекс, необходимый для хозяйственной деятельности. Недвижимый комплекс - это совокупность движимого и недвижимого имущества, в том числе прав и обязанностей, созданная для достижения определенной цели субъектами гражданских правоотношений. «В связи с бурным развитием рыночных тенденций, разнообразием форм собственности и изменяющимися условиями в экономической сфере, недвижимый комплекс подлежит классификации в составе недвижимого комплекса как «компания», то есть субъект и объект, в гражданском праве как комплекс, связанный с долевой собственностью жилого дома и комплекса технологической недвижимости.

Литература

1. Волкова С.Н. Прогнозирование регионального развития / С.Н. Волкова, Е.Е. Сивак, М.И., А.В. Шлеенко, Пашкова // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2022. №6. С. 9-11.

2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. N 11. Ноябрь. 2009.

3. Осенняя А.В., Осенняя Е.Д., Хахук Б.А., Гура Д.А., Коломыцев А.А. Совершенствование институционально-экономического механизма оценки земель в современных условиях: монография. Краснодар, 2017 - С.35.

4. Сидоренко, Ю. Ю. Особенности правового статуса единого недвижимого комплекса / Ю. Ю. Сидоренко. Текст: непосредственный // Молодой ученый. 2019. № 4 (242). С. 328-329. URL: https://moluch.ru/archive/242/55991/ (дата обращения: 24.04.2024).

5. Суханов Е.А. Вещное право. Научно-познавательный очерк. М., 2016. С. 15 - 32.

6. Тамов А.А., Хахук Б.А. Изменения в воспроизводственной структуре основных фондов как фактор эффективности сельскохозяйственного производства (на примере хозяйств Краснодарского края) / Вестник Адыгейского государственного университета. 2011. No 2. С. 158.

7. Юрченко Д. А. Недвижимое имущество как базовый институт гражданского права: комплексный анализ // Новая правовая мысль. 2018. № 3 (62). С. 65.

Размещено на Allbest.ru