Правові засади обігу земель в Україні в сучасних умовах

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правові засади обігу земель в Україні в сучасних умовах

Олексій Гоигорійович Журавльов,

аспірант Київського університету права НАН України

Резюме

Журавльов О.Г. Правові засади обігу земель в Україні в сучасних умовах.

Проаналізовано законодавчу основу для організації та функціонування ринку землі. Визначено правові підстави набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Окреслено перспективи розроблення дієвого механізму використання земельного потенціалу в умовах ринкових відносин та світового прогресу. Вказано на доцільність урахування міжнародного досвіду регулювання земельних питань тих держав, де ринок земель найкраще розвинений, головним завданням якого має бути збереження земельних ресурсів як основного ресурсу країни.

Ключові слова: обіг землі, розвиток земельного ринку, правове регулювання, право власності, землекористування, земельний потенціал, законодавча основа.

Summary

Oleksii Zhuravlev. Legal basis of land circulation in Ukraine in modern conditions.

The legal framework for the organization and functioning of the land market has been analyzed. The legal grounds for acquiring ownership of agricultural plots of land have been determined. The prospects for the development of an effective mechanism for the use of land potential in the conditions of market relations and world progress are outlined. It is pointed out the expediency of taking into account the international experience of regulating land issues in those countries where the land market is the best developed, the main task of which should be the preservation of land resources as the main resource of the country.

It is indicated that today there is a legal basis for the organization and functioning of the land market with certain restrictions and exceptions, however, in practice, authorities need to pay even more attention to the development of an effective mechanism and methods of using land potential in the conditions of market relations and world progress. It will not be superfluous to take into account the European and world practice of legal regulation of the land market, because in our country today there is an insufficient development of the legal foundations of land circulation, the imperfection of the entire modern system of legislation regulating these relations, which is a factor that restrains the development of the land market in general. Improvement of the mechanisms of mutual coordination of interests is achieved by developing certain procedures of state and public regulation of the land market. It is necessary to ensure a comprehensive approach to subjects and objects of land ownership in such aspects as integrity, structure, functionality, purposefulness, relationship with the external environment.

It is also appropriate to point out that the formation and establishment of the market circulation of agricultural land in our country should be carried out taking into account the international experience of regulating land issues, since those models of regulating the land market that are used in the world already have answers to certain questions that are just beginning to arise in Ukraine. When building a model of the agricultural land market, it would be appropriate to take into account the experience of those countries where the land market is best developed and functioning, the main task of which should be the preservation of land resources as the main resource of the country. It is important to improve the order of interaction between the information systems of state registers in order to control the total area of agricultural land owned by one person and persons related to it, to avoid possible errors (formation of reliable databases), as well as to enter information about the price and value of property rights to the Register of Property Rights and the State Land Cadastre; transfer of all administrative services of the State Land Cadastre to electronic format.

The issue of realizing the potential of property relations in the process of their reformation, transformation and improvement is important. The potential of property relations in a broad sense is their ability to influence the development of productive forces to achieve the goal of the subjects of these relations. The potential of land ownership relations is defined as their ability to increase the productivity of agricultural land to realize the economic interests of landowners, land users, society as a whole and individual local communities. It is considered necessary to strengthen the role of the state in regulating the agricultural land market in order to achieve the goals of sustainable development.

Key words: land circulation, land market development, legal regulation, ownership, land use, land potential, legislative basis.

Постановка проблеми

право власність обіг земля

Сьогодні вже недостатньо просто охороняти природні ландшафти, є гостра потреба у їх відтворенні та розширенні. Недарма ООН пропонує оголосити 2020-2030 рр. десятиліттям відтворення природних екосистем. Великий рівень розораності призводить до ерозії ґрунтів, зникнення річок і відповідно до змін клімату. Деградація земель - це не тільки аграрне питання, це проблема екологічної безпеки. Саме тому актуальності набуває питання ефективного правового регулювання обігу земель з метою збереження та відновлення оптимальної структури земель в Україні.

Аналіз останніх досліджень і публікацій

Питання ринкового обігу земель, у тому числі сільськогосподарського призначення, проблеми реформування відносин власності набули відображення у наукових працях таких українських вчених, як: О. Д. Гнаткович, В. А. Голян, Д. С. Добряк, Й. М. Дорош, Л. Я. Новаков- ський, А. Я. Сохнич, М. Г. Ступень, А. М. Третяк, М. М. Федоров, О. І. Гуторова, Ю. О. Лупенко, П. Т. Саб- лук, Т. О. Степаненко, В. А. Торчук, О. В. Ходаківська, Г. І. Шарий та ін. Водночас реалії сьогодення потребують нових підходів до розуміння правового регулювання земельних ресурсів, що надає підстави виокремити ряд нових напрямів у розробленні цієї проблематики.

Формулювання мети статті

З огляду на викладене метою цієї статті є аналіз законодавчих засад організації та функціонування ринку землі в Україні та визначення перспектив розроблення дієвого механізму використання земельного потенціалу в умовах ринкових відносин і світового прогресу.

Викладення основного матеріалу

Згідно зі ст. 14 Конституції України та ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Така охорона полягає у забезпеченні раціонального використання земельних ресурсів, збереженні й відтворенні родючості ґрунтів, захисті їх від псування і забруднення, реалізації громадянами, юридичними особами та державою їхніх прав власності та землекористування відповідно до закону1.

Важливим є питання реалізації потенціалу відносин власності в процесі їх реформування, трансформації і вдосконалення. Потенціал відносин власності у широкому розумінні - це їх здатність впливати на розвиток продуктивних сил для досягнення мети суб'єктів цих відносин. Потенціал відносин земельної власності визначається як їх спроможність забезпечувати підвищення продуктивності сільськогосподарських угідь для втілення у життя економічних інтересів землевласників, землекористувачів, суспільства в цілому і окремих місцевих громад. Необхідним убачається посилення ролі держави в регулюванні ринку землі сільськогосподарського призначення з метою досягнення цілей сталого розвитку, удосконалення земельної політики, досягнення позитивних екосоціально-економічних змін і запобігання проявам деструктивних процесів в умовах трансформацій національної економіки у системі раціонального землекористування та землеволодіння шляхом ефективної дії органів законодавчої та виконавчої влади2.

Дослідники зазначають, що за активізації обігу земель варто законодавчо враховувати як мінімум дві складові цієї проблеми. Це: 1) недопущення місцевого монополізму; 2) ефективність застосування сучасних технологій залежно від спеціалізації регіону3.

Варто згадати, що земельна реформа в Україні була однією з найбільш тривалих у світі (процес було запущено 15 березня 1991 р.). Це було пов'язано з тим, що за цей час було запропоновано декілька моделей відкриття ринку земель. А 31 березня 2020 р. Верховна Рада України ухвалила проєкт Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (введення в Україні ринку землі).

Яка мета земельної реформи? Держава декларує, що мета реформи - це: 1) забезпечення реалізації конституційних прав громадян на вільне розпоряджання своєю власністю (право власності в Україні гарантовано Конституцією, попри це, у земельній сфері в частині можливості розпорядження своєю власністю це положення не спрацьовує. Запровадження повного і відкритого ринку земель є обов'язком держави); 2) формування територіальних громад шляхом передачі в їхнє розпорядження сільськогосподарських земель державної власності (цей принцип почав реалізовуватися з запровадженням реформи децентралізації. Наразі триває процес формування об'єднаних територіальних громад і передачі їм земель сільськогосподарського призначення, які розміщені за межами населених пунктів. Очікується, що така передача сприятиме більш ефективному використанню земель); 3) прозоре й ефективне управління земельними ресурсами, які не підлягають передачі до територіальних громад.

Донедавна земельна сфера була найбільш корумпованою. З настанням реформи децентралізації ситуація змінилася на краще. Проте для економіки негативними наслідками заборони на купівлю-продаж сільськогосподарських земель стали не лише корупція, а й міграція сільського населення; недоотримання власниками земель орендної плати за свої землі; виснаження ґрунтів через нераціональне використання земельних ресурсів; розвиток тіньової економіки). Унаслідок дії заборони на відчуження сільськогосподарських земель земельні ділянки приватної форми власності є низьколіквідним економічним активом (тобто можливе залучення лише земель у обробіток, а не їхній продаж).

Це унеможливлює довгострокове кредитування сільського господарства, залучення додаткових інвестицій в аграрний сектор економіки, призводить до блокування довгострокових інвестицій у садівництво, овочівництво і тваринництво, переробку сільськогосподарської продукції та меліорацію. Ефективне управління землею було невдалим ще й через певні технічні проблеми, а саме відсутність у Державному земельному кадастрі відомостей про земельні ділянки, права на які виникли до 1 січня 2013 р., а також про земельні ділянки сільськогосподарського та лісогосподарського призначення, природно-заповідного фонду, прибережних захисних смуг.

Існує проблема відсутності відомостей про значну кількість таких земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. Реалізація відкриття ринку землі передбачає такі етапи:

- І етап: 1 липня 2021 р. - землі сільськогосподарського призначення зможуть набути тільки фізичні особи, що є громадянами України. Важливо: максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством - 100 га на людину.

- ІІ етап: 1 січня 2024 р. - крім фізичних осіб, право власності на земельні ділянки сільськогосподар-ського призначення зможуть набувати і юридичні особи. У випадку якщо вони створені й зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. Важливо: максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством - 10 тис. га4.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» передбачено, що набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

а) громадяни України;

б) юридичні особи України, створені й зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

в) територіальні громади;

г) держава.

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, - на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить морем);

2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;

5) юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;

6) юридичними особами, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон, затвердженого Кабінетом Міністрів України;

7) фізичними і юридичними особами, щодо яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення право- чинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов'язаними з ними особами;

8) юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України. Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб'єктом іншій особі, про що такий суб'єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки. Припинення права власності на земельну ділянку особи, якщо земельна ділянка не може належати їй на праві власності та/або у зв'язку з порушенням обов'язку щодо її відчуження протягом установленого законом строку. Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за Цивільним кодексом не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. У разі якщо відповідно до закону власник земельної ділянки зобов'язаний відчужити її протягом певного строку і земельна ділянка не була відчужена ним протягом такого строку, така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду. Забороняються відчуження земельних часток (паїв), земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій і Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб земельних ділянок і земельних часток (паїв), визначених цим пунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок і земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення). До 1 січня 2030 р. ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Також при посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Така перевірка здійснюється з вико- ристанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди5.

Доцільно також вказати, що формування і становлення ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в нашій державі повинно здійснюватись з урахуванням міжнародного досвіду регулювання земельних питань, оскільки ті моделі регулювання ринку земель, які використовують у світі, вже мають відповіді на певні питання, що тільки починають виникати в Україні. Під час побудови моделі ринку земель сільськогосподарського призначення доречно було б урахувати досвід тих держав, де ринок земель найкраще розвинений і функціонує, головним завданням якого має бути збереження земельних ресурсів як основного ресурсу країни. Важливим є питання удосконалення порядку взаємодії між інформаційними системами державних реєстрів із метою контролю сукупної площі сільськогосподарських земель у власності однієї особи та пов'язаних із нею осіб, уникнення можливих помилок (формування достовірних баз даних), а також внесення інформації про ціну та вартість речових прав до Реєстру речових прав і Державного земельного кадастру; переведення надання всіх адміністративних послуг Державного земельного кадастру в електронний формат.

Запровадження механізму поетапного та регульованого процесу обігу земель сільськогосподарського призначення дасть змогу забезпечити залучення в аграрну сферу довгострокових інвестиційних ресурсів і нарощування виробничого потенціалу сільськогосподарської галузі країни6.

Висновки

На сьогодні існує законодавча основа для організації та функціонування ринку землі з певними обмеженнями та винятками, проте на практиці органам влади потрібно ще більше приділити увагу розробленню дієвого механізму та способів використання земельного потенціалу в умовах ринкових відносин і світового прогресу. Не зайвим буде і врахування європейської та світової практики правового регулювання ринку земель, адже в нашій державі сьогодні простежується недостатня розробленість правових основ обігу земель, недосконалість усієї сучасної системи законодавства, що регулює ці відносини, що є фактором, який стримує розвиток земельного ринку загалом. Удосконалення механізмів взаємного узгодження інтересів досягається шляхом вироблення певних процедур державного та громадського регулювання ринку земель. Слід забезпечити комплексний підхід до суб'єктів і об'єктів власності на землю у таких аспектах, як цілісність, структурність, функціональність, цілеспрямованість, взаємозв'язок із зовнішнім середовищем.

Література

1 Конституція України. Відомості Верховної Ради України. 1996. № 30. Ст. 141. Поточна редакція від 01.01.2020. URL: https://zakon.rada.gov.Ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80#Text

2 Жилін О. В. Соціально-економічні наслідки земельної реформи в Україні. Біоекономіка та аграрний бізнес. 2020. Т 11. № 4. URL: http://dx.doi.org/10.31548/bioeconomy 2020.04.008

3 Жук В. М. Обіг земель сільськогосподарського призначення в селозберігаючій моделі аграрного устрою України: наукова доповідь. Київ: Національний науковий центр «Інститут аграрної економіки», 2017. 128 с.

4 Лівіцька А. Земельна реформа в Україні. Кінець і знову початок. Юридична газета. 10 березня 2021 р. URL: https://www.asterslaw.com/ua/press_center/publications/land_refbrm_in_ukraine_legal_nuances/

5 Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення: Закон України. Відомості Верховної Ради України. 2020. № 20. Ст. 142. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/552-IX#Text

6 Ступень Р. М. Стан та особливості ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні. Агросвіт. 2018. № 23. С. 3-9.

Размещено на Allbest.ru