Способи захисту порушених прав у сфері оренди землі: співвідношення з реєстраційною процедурою

Способи захисту порушених прав як цивільно-правова категорія, з однієї сторони, та реєстраційна процедура, як адміністративно-правовий інститут, з іншої сторони, вже ставали об'єктом правових досліджень. Зокрема, О. Лєтнєва справедливо зауважує, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно має міжгалузеве спрямування, що пов'язана з адміністративно-правовими, цивільно-правовими, цивільно-процесуальними, кримінально-процесуальними та іншими правовідносинами [1, с. 117].

Розкриваючи правову природу державної реєстрації речових прав, В. Джафарова зазначає про те, що вона є складним правовим явищем та може розглядатися у вузькому та широкому розумінні: у вузькому розумінні державна реєстрація є правовстановлюючим фактом у порядку набуття речового права; у широкому розумінні державна реєстрація речового права є: 1) юридичним фактом; 2) процедурою; 3) юридичним (фактичним) складом [2, с. 35].

В свою чергу, Л. Мілімко зосередила увагу на дослідженні поняття та ознак провадження з реєстрації прав на земельні ділянки. У своїй статті вона приходить до висновку, що реєстраційні провадження прав на земельні ділянки - це регламентована адміністративно-процесуальними нормами неюрисдикційна діяльність уповноважених органів публічної адміністрації, що здійснюється шляхом вчинення поетапних юридично значущих дій в порядку черговості на платній основі за зверненням заявника про внесення відповідного реєстраційного запису до Державного реєстру речових прав на земельну ділянку у ході якої вирішуються питання про офіційне визнання такого права [3, с. 110].

Зміст поняття ефективного способу захисту цивільних прав теж неодноразово ставав предметом наукових досліджень. Зокрема, Д. Спєсівцев виділяє широке і вузьке значення ефективності способу захисту: у широкому розумінні належність способу захисту розглядається як його відповідність характеру порушення; у вузькому розумінні ефективним (належним) способом захисту права власності на об'єкт нерухомого майна є такий спосіб, який може досягти визначеного результату в умовах конкретної правової обставини, в тому числі взагалі може бути використаний у відповідних умовах (власне ефективний спосіб) [4, с. 109].

Заслуговує на увагу також висновок, зроблений в статті І. Коваль, про те, що спосіб захисту має відповідати правовій природі і змісту права або інтересу, що порушені, характеру дій, якими вони порушені, наслідкам, що спричинені цим порушенням, меті, якої бажає досягти позивач, та враховувати можливість примусової реалізації способу захисту [5, с. 32].

Мета та завдання

Метою цієї статті є встановити, який спосіб захисту є ефективним в разі оспорювання факту укладення договору оренди землі; з'ясувати, чи призведе рішення про зобов'язання повернути земельну ділянку до змін у державному реєстрі; з'ясувати, чи є нормативно-правові підстави для скасування державної реєстрації речових прав і договорів; виявити проблеми в публічно та приватно-правовому законодавстві щодо ефективного захисту порушених прав власників земельних ділянок в разі проведення реєстраційних дій за відсутності укладеного договору оренди.

Методи дослідження

В статті застосовано метод юридичного моделювання, під час якого застосування того чи іншого способу захисту співвідноситься з існуючою реєстраційною процедурою і прогнозуються правові наслідки застосування такого способу захисту. Також застосовуються методи тлумачення правових норм (передусім буквальне і телеологічне тлумачення), метод аналогії (при застосування правового висновку, викладеного в певних правовідносинах, до подібних правовідносин).

Результати

Перш за все слід звернути увагу на постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц. В цій справі позивач просив визнати недійсними договори оренди землі. В обґрунтування позову зазначав, що ці договори не підписував, і це було підтверджено в ході судового розгляду. Суд касаційної інстанції дійшов висновку, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення. Цей висновок став основою для іншого висновку - про те, що ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майно, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок [6].

З одного боку, логіка цього правового висновку є очевидною - не можна визнати недійсним той договір, який не був укладений, а якщо особа не підписувала договір - то це свідчить про те, що такий договір просто не укладався, а тому і визнати його недійсним теж неможливо. В той же час, суд касаційної інстанції вказав на необхідність застосування такого способу захисту, як повернення земельної ділянки (тобто негаторний позов). Однак постає питання - чи є такий спосіб захисту сам по собі ефективним з огляду на те, що навіть після набрання законної сили судовим рішенням про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку, в реєстрі існуватиме запис про державну реєстрацію, що була проведена на підставі неукладеного договору оренди.

У відповідності до ч. 5 ст. 6, ст. 17 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом [7]. Тобто законодавець пов'язав момент виникнення права оренди земельної ділянки саме з моментом державної реєстрації такого права, зробивши таку державну реєстрацію обов'язковою. З урахуванням того, що до теперішнього часу є чинними значна кількість договорів оренди, що були укладені до 1 січня 2013 року, слід враховувати, що положення ст. 18 Закону України "Про оренду землі" в редакції, яка була чинною до цього моменту, передбачали, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації [7]. Отже, до 1 січня 2013 року обов'язковою (і такою, що зумовлювала виникнення орендних правовідносин) була державна реєстрація договору оренди землі, а після 1 січня 2013 року - державна реєстрація права оренди землі.

Правовою підставою реєстраційної процедури у сфері державної реєстрації права оренди землі є норми Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Зокрема, норма ч. 5 ст. 12 цього Закону передбачає, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом [8]. Отже, достовірність відомостей Державного реєстру прав - презюмується. З цього випливає логічний висновок про те, що захист прав власника земельної ділянки, порушених протиправним внесенням до реєстру відомостей про договір оренди землі, - не буде ефективним доти, доки в реєстрі існуватиме чинний запис про право оренди (або про державну реєстрацію договору оренди, якщо такий укладено до 1 січня 2013 року).

Нинішній стан регулювання реєстраційної процедури у сфері речових прав (в тому числі на землю) передбачає механізм припинення існування запису про речове право на підставі судового рішення. Зокрема, норма абзацу другого ч. 3 ст. 26 наведеного вище Закону передбачає дві самостійних підстави для внесення запису про припинення речових прав на підставі судового рішення: 1) визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; 2) скасування державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав [8]. Отже, в умовах, коли договір оренди землі не укладався, а натомість існує документ з підробленим підписом орендодавця та існує запис про державну реєстрацію права оренди, власнику земельної ділянки необхідно отримати судове рішення про скасування державної реєстрації права оренди. Саме по собі ухвалення судового рішення про зобов'язання особи повернути земельну ділянку - не призведе до припинення речового права оренди державним реєстратором.

В судовій практиці вже існують приклади, коли суди захищали порушені права власника земельної ділянки саме із застосуванням такого способу захисту як скасування державної реєстрації права оренди. До прикладу можна навести постанову Верховного Суду від 25 жовтня 2023 року у справі № 385/1290/21, в якій Верховний Суд дійшов висновку про те, що ефективним способом захисту та таким, що забезпечує реальне відновлення порушеного права у випадку реєстрації неукладеного між сторонами договору оренди, є усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом скасування державної реєстрації [9].

Разом з тим, на теперішній час перелік способів захисту порушеного права, наведений в ст. 16 ЦК України та в ст. 152 Земельного кодексу України, не містить прямої вказівки про наявність такого способу захисту як скасування державної реєстрації. Згадана вище норма абзацу другого ч. 3 ст. 26 Закону України № 1952-IV містить лише правові наслідки ухвалення такого судового рішення, але не містить підстави його ухвалення, адже це не входить до завдань закону, який регулює адміністративну процедуру. Отже, наразі про підстави застосування цього способу захисту можна дізнатися лише із судової практики. Тут слід акцентувати увагу на тому, що нормою ч. 2 ст. 16 ЦК України встановлено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках [10]. Отже, перелік способів захисту, передбачений законом, не є вичерпним. В той же час, судова практика характеризується динамічністю, відступами від попередніх правових позицій. Тому існує потреба в законодавчому врегулюванні підстав скасування державної реєстрації.

Ще однією правовою проблемою є обрання належного способу захисту в тому випадку, коли позивач оспорює факт укладення договору оренди землі, а такий договір було зареєстровано до 1 січня 2013 року (тобто тоді, коли не існувало державної реєстрації права оренди, а натомість державній реєстрації підлягав сам договір оренди). На теперішній час така реєстраційна процедура, як державна реєстрація договорів, скасована, однак закон не має зворотної дії в часі, отже, державна реєстрація, проведена до 1 січня 2013 року за старими правилами, вважається чинною. Складність полягає в тому, що норми Закону України № 1952-IV передбачають підстави державної реєстрації припинення речового права (зокрема таку підставу як скасування державної реєстрації речового права), але не передбачають ні підстав, ні порядку дій органу публічного адміністрування щодо скасування державної реєстрації договорів оренди землі, зареєстрованих за законодавством, що діяло раніше.

Застосовуючи наведені вище правові висновки Верховного Суду за аналогією, доречно дійти висновку, що в цих умовах належним способом захисту порушеного права власника земельної ділянки є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом скасування державної реєстрації договору оренди землі. В той же час, в законодавстві слід заповнити прогалину і встановити механізм виконання такого рішення суду суб'єктом державного управління у сфері реєстраційної процедури, інакше така ситуація означатиме порушення права на ефективний засіб правового захисту, гарантованого ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Дискусія

В цій статті було розглянуто проблему взаємодії публічноі приватно-правового регулювання на прикладі договорів оренди землі, а точніше - спорів, в яких ставиться під сумнів факт укладення таких договорів. В той же час піднята проблема є ширшою. Цивільне законодавство, яке встановлює перелік способів захисту порушених прав і підстави застосування таких способів, потребує узгодження з адміністративним законодавством, яке регулює порядок дій органів державного управління у сфері реєстраційної процедури. Хоча реєстраційна процедура не вважається процедурою примусового виконання рішення, однак вона є такою де-факто, адже від того, чи будуть внесені до відповідного реєстру відомості за судовим рішенням, залежить те, чи буде судове рішення вважатися виконаним.

З одного боку можна стверджувати, що суб'єкти звернення до суду можуть визначати способи захисту з огляду на практику Верховного Суду. В той же час, зміни в судовій практиці не сприяють дотриманню правової визначеності, тому можна стверджувати про потребу на законодавчому рівні врегулювати підстави застосування такого способу захисту як скасування державної реєстрації речового права. Особа, яка звернулася до суду і керувалася існуючою на той час судовою практикою, не може бути позбавленою правового захисту лише на тій підставі, що ця практика згодом змінилася. А особа, яка отримала судове рішення про скасування державної реєстрації договору, має розраховувати на наявність дієвої процедури виконання такого судового рішення.

Перспективним напрямком подальших наукових досліджень є їхній вихід за рамки тематики оренди землі та розгорнутий аналіз ефективності приватно-правових способів захисту в контексті їх співвідношення з повноваженнями органів державного управління у сфері реєстраційних процедур.

Висновки