К вопросу о существенных условиях договора ипотеки

Debeeva G.D. THE QUESTION OF THE ESSENTIAL TERMS OF THE MORTGAGE AGREEMENT

the article discusses some aspects of the legal regulation of the mortgage agreement. The author analyzes the essential terms of the mortgage agreement, which are important for the recognition of the contract concluded.

Основная часть

Актуальность рассмотрения данной темы заключается в активном росте ипотечного кредитования в Российской Федерации, побуждающее весьма стремительное развитие залоговых правоотношений. Договор ипотеки (залог недвижимости) является одним из наиболее важных правовых инструментов, который позволяет минимизировать правовые риски участникам правовых отношений, начиная с финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения кредитных сделок. По этой причине особое значение заслуживает раскрытие и рассмотрение существенных условий договора ипотеки.

На основании предписания закона в ч. 2 п. 1 ст. 432 Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) [1] в статье 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке)) перечислены следующие существенные (обязательные) условия договора ипотеки. В нем «должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой» [2].

Предмет ипотеки является одним из существенных условий договора ипотеки. Большое значение имеет грамотное определение предмета в договоре, описание его индивидуальных признаков (наименование, место его нахождения (адрес), описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (это могут быть такие характеристики как: площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.)), позволяющих юридически обособить, зарезервировать, одновременно персонифицировать его.

Важно понимать, что в случае возникновения спора недостаточно точное описание имущества, не позволяющее четко установить предмет ипотеки, может повлечь признание договора ипотеки незаключенным.

Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом по рассматриваемому договору может выступать недвижимое имущество (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2].

Следует отметить, что здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Также предметом ипотеки может быть незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке.

Хоть законодатель и перечисляет имущество, которое может выступать предметом ипотеки, но данного перечисления недостаточно. Так, в одном из дел суд признал недействительным договор залога учебных помещений [3], а в другом деле признал невозможным залог здания, которое является объектом культуры [4]. Таким образом, суды отрицали возможность некоторого вида имущества быть предметом договора ипотеки.

Также в договоре ипотеки необходимо указывать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета договора ипотеки также является важным существенным условием. Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. В оценке определяется рыночная стоимость объекта на основании стандартов осуществления оценочной деятельности, и указывается в договоре ипотеке в денежном выражении в виде оценочной и залоговой стоимости предмета договора. Следует отметить, что оценка предмета залога не всегда может соответствовать его рыночной цене. Так Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который в одном из дел пришел к следующему выводу: «Оценивая законность оспариваемой сделки, суды правомерно исходили из того, что несоответствие указанной в договоре ипотеки стоимости предмета залога его рыночной стоимости не является достаточным основанием для признания договора недействительным, а может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении вопроса об обращении на него взыскания в порядке п. 3 ст. 350 ГК» [5].

В договоре ипотеки может быть указано несколько оценок, но при этом обязательно должно быть определено, какая из этих оценок признана сторонами договора существенным условием. На практике возникают случаи, когда в заключенном договоре ипотеки были указаны несколько разных оценки залогового имущества и не ясно какая из оценок представляет ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора ипотеки. На практике данный факт служит основанием для признания договора недействительным.

Вопрос о последствиях неправильно определенной величины оценки неоднократно поднимался в судах. При этом суды стоят на твердой позиции, что неправильное определение величины оценки может являться основанием для ее оспаривания, но не для оспаривания самого договора ипотеки.

В практике судов неоднократного вставал вопрос о правомерности требования относительно обязанности отражать в договоре ипотеки в отношении нескольких объектов недвижимости оценки каждого из них в отдельности. Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 № 755/13 [ 6], ни ст. 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре ипотеки, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть отражена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Исходя из этого, не является обязательным отражение в договоре ипотеки в отношении нескольких объектов недвижимости оценки каждого из них в отдельности.

Еще одно существенное условие договора ипотеки, выделяемое законодателем, это существо, размер и срок обязательства, которое обеспечивает ипотека. договор ипотека правовой регулирование

Договор ипотеки является акцессорным (дополнительным) договором по отношению к основному обязательству. Поэтому все указанные в нем параметры обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору. Если сумма обеспечиваемого обязательства не определена, но подлежит определению в будущем, в договоре ипотеки также должны быть указаны порядок и все необходимые условия ее определения. Если обязательство подлежит исполнению по частям, должны быть указаны условия такого исполнения (сроки, размеры или условия, позволяющие определить эти размеры). Также в договоре ипотеки должны быть указаны стороны, заключающие основной договор обязательства, и все необходимые для идентификации реквизиты этого договора (номер, дата и место его заключения).

В договоре ипотеки обязательно должно содержаться указание всех существующих праве третьих лиц на предмет залога. Сокрытие или искажение этой информации может привести к признанию договора ипотеки недействительным.

Кроме того, договор ипотеки может содержать условия о страховании залогового имущества; о запрете на отчуждение; о возможности передачи этого имущества в аренду или предоставления другому лицу права ограниченного пользования им; о возможности передачи заложенного имущества в ипотеку (последующая ипотека); о порядке обращения взыскания на предмет залога; другие условия.

По разъяснениям ВАС РФ изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту или изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре об ипотеки, само по себе не является основанием для прекращения залога. Также в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее - ПП ВАС РФ №10) было закреплено, что в силу статьи 337 ГК РФ отсутствие в договоре о залоге условий о размере и/или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору, но не влечет за собой незаключенности договора ипотеки в целом [7].

Таким образом, обеспечиваемое ипотекой обязательство должно включаться в договор с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре ипотеки должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Условие о сроке исполнения признается существенным в связи с тем, что основное и ипотечное обязательство находятся в тесной связи, обычно сосуществуют между собой в едином временном промежутке. Выясняя вопрос о выполнении данного условия в договоре ипотеки, суды, как правило, руководствуются нормами ГК РФ, предусматривающие правила исчисления сроков. Как установлено в ПП ВАС РФ №10, изменение срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога [7].

Нельзя считать согласованным условие о сроке, согласно которому договор действует до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, поскольку срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит.

Последствия изменения условий обязательства, обеспеченного залогом, законодательно не урегулированы. Некоторые спорные вопросы судебной практики в этой части урегулированы Пленумом ВАС РФ в Постановлении от 17.02.2011 г. №12. Как следует из п.13 Постановления, при изменении размера или срока исполнения обеспеченного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, на которых было заключено [8].

Подводя итоги вышесказанного, следует вывод о том, что хоть законодатель и перечисляет существенные условия договора ипотеки, но в достаточной степени не конкретизирует их, что вызывает некоторые проблемы на практике.

Таким образом, для избежания возникновения спора по поводу незаключенности договора ипотеки, сторонам необходимо обратить внимание на четкое и последовательное определение всех предусмотренных законодателем существенных условий, убедиться в их ясности и понятности.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 -ФЗ: по сост. на 18 июля 2019 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ: по сост. на 02 августа 2019 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400

3. Постановление ФАС ЦО от 23 ноября 2005 г. № А14-3160-2005/65/32 // СПС, Гарант, 2013.

4. Постановление ФАС СКО от 17 августа 2011 г.; Ф08-3480/2011 // СПС, Гарант, 2013.

5. Постановление ФАС СКО. от 21 дек. 2006 г. № Ф08-6600/2006. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

6. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 сентября 2013 № 755/13 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 12.

7. О некоторых вопросах применения законодательства о залоге: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17 февраля 2011 № 10 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 4.

8. О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 № 12: по сост. на 27 июня 2017 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 4.

Размещено на Allbest.ru