Легализация самовольных изменений объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЛЕГАЛИЗАЦИЯ САМОВОЛЬНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Климаков Е.А. магистрант

Иванова Л.В. канд. юрид. наук,

доцент кафедры гражданского права

Аннотация

в настоящем исследовании рассмотрены проблемы легализации самовольных изменений объекта недвижимости. Обозначены некоторые проблемы, возникающие в судебной практике.

Ключевые слова: самовольная постройка, жилое помещение, реконструкция, переустройство, перепланировка, переоборудование.

Abstract

Klimakov E.A., Ivanova L.V. LEGALIZATION OF UNAUTHORIZED PERSONS CHANGES TO THE PROPERTY

this study examines the problems of legalizing unauthorized changes to a real estate object. Some problems arising in judicial practice are outlined.

Легализация самовольных изменений объекта недвижимости

Возможность легализации самовольных изменений практически является возможной на основании решения суда. Однако, в каждом отдельном случае необходимо обращать внимание на особенности каждого дела. Важно отметить, что возможность легализации самовольного изменения функционального назначения жилого помещения не установлена российским законодательством.

На прямую закон не предусматривает возможность легализации самовольной реконструкции ни в судебном, ни в административном порядке, однако, как будет рассмотрено ниже самовольные перепланировку и переустройство возможно легализовать в рамках главы 4 ЖК РФ. По мнению таких ученных как А.В. Сафонов данное явление в законодательстве является курьезным [1, с. 25].

Такой законодательный пробел был исправлен судебной практикой пусть и не в полной мере. Так, к отношениям по узакониванию самовольной реконструкции применяется порядок идентичный порядку узаконивания самовольной постройки в целом. Однако, не всегда такое право будет признано за застройщиком или иным лицом, обратившимся с соответствующим требованием.

Судами указывается, что признание права собственности на самовольную постройку (реконструкцию) в судебном порядке является исключительным способом защиты права и подлежит применению лишь в случае лишения лица по независящим от него причинам получить правоустанавливающие документы в ином порядке.

Так, в Нижегородской области гражданин обратился в Администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, на которое впоследствии был получен отказ. Заявителем были проведены работы по возведению пристройки и мансарды в результате чего площадь жилого дома увеличилась. Администрация аргументировала данную позицию тем, что земельный участок относится к территориальной зоне Р-1, а именно зоне особо охраняемых природных объектов. Однако, судом было установлено, что отнесение данного земельного участка у указанной категории территориальной зоны было принято после постройки основного жилого дома.

Заявителем были представлены документы, свидетельствующие о соответствии произведенных изменений строительно-техническим, пожарным, санитарным, градостроительным нормам и правилам, а также об отсутствии конструктивных изменений. Более того, такие изменения не нарушают прав и законных интересов третьих лиц и не нарушают предельные параметры разрешенного строительства. Суд пришел к выводу о том, что реконструированный жилой дом может эксплуатироваться по своему назначению.

Таким образом, суд первой и апелляционной инстанции приняли решение об удовлетворении требований гражданина [2, с. 11].

Схожее дело было рассмотрено Восьмым арбитражным апелляционным судом [3, с. 26].

В Департамент строительства Администрацию города Омска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию на объект капитального строительства обратился индивидуальный предприниматель. Однако, в ответ на данное заявление он получил отказ со ссылкой на отсутствие положительного заключения Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области. В данном случае реконструкция представляла из себя вынос части грунта и укрепления фундамента здания, а также иные работы по его улучшению.

Суд апелляционной инстанции указывает, что сведения, отраженные в технических планах, противоречат сведениям в технических паспортах, а именно в части размера площади помещений.

По итогам рассмотрения дела судом было отказано в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, судебная практика по рассмотрению споров, связанных с самовольной реконструкцией разнообразна. Однако, мы можем прийти к выводу о том, что административный порядок узаконивания самовольной реконструкции фактически не находит своего применения.

Так, видится необходимым, внесение изменений в нормативные акты, регламентирующие деятельность органов местного самоуправления в рассматриваемой сфере. Более того, также важно отметить необходимость дальнейшего реформирования ст. 222 ГК РФ в части урегулирования действий по реконструкции объектов.

В случае легализации самовольного переустройства или перепланировки также отсутствует единая судебная практика. Возможность легализации таких изменений заключается в их узаконивании в судебном порядке.

Судебная практика в данном случае является разнообразной

самовольный легализация постройка судебный

Так, суд обязал собственника квартиры привести межквартирную стену в смежной ванной комнате в прежнее состояние, так как счел нарушенными права собственника смежной квартиры. А именно, площадь ванной комнаты смежной квартиры оказалась уменьшена на 0,6 кв. м. вследствие действий ответчика.

Также поступил суд и при разрешении спора о произведенной перепланировке одним из собственников без согласия второго собственника помещения, отказав в иске о признании перепланировки незначительной, сохранении помещения в нынешнем состоянии и обязании внести изменения в технический паспорт [4, с. 19].

Однако существует и положительная практика в части сохранения помещений в измененном состоянии. Так, апелляционным определением Липецкого областного суда было удовлетворено требование о сохранении помещений в перепланированном состоянии, несмотря на то, что отсутствовало согласия второго собственника данных помещений. Судом было указано, что заявитель принимала все необходимые действия, а именно направляла письмо второму собственнику, для осуществления перепланировки, но ответа по данному вопросу не получила. Данное обстоятельство было принято судом и требования были удовлетворены [5, с. 33]. В другом же деле суд обратил внимание на соответствие произведенных изменений нормам градостроительного законодательства, а также отсутствие нарушений прав и интересов других лиц вследствие таких изменений и удовлетворил иск [6, с. 22].

Для получения более единообразной судебной практики представляется необходимым не только законодательно установить перечень и последствия самовольных изменений, как было указано ранее, но и установить условия, при которых возможна легализация таких изменений или же её отсутствие.

Список литературы

1. Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: Дис. канд. юр. наук. Екатеринбург, 2011 // СПС Консультант плюс;

2. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 12.03.2019 по делу № 33-2550/2019;

3. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу № А46-21462/2018;

4. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2019 по делу № 33-18735/2019 / Доступ СПС Консультант Плюс;

5. Апелляционное определение Липецкого областного суда от 29.08.2018 по делу № 33-3026/2018 / Доступ СПС Консультант Плюс;

6. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 № 09АП-48128/2017 по делу № А40-140372/16

Размещено на Allbest.ru