Зарождение и правовое становление института аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зарождение и правовое становление института аренды

Кукин А.М.

магистр кафедры учёта и статистики Санкт-Петербургский государственный университет (г. Санкт-Петербург, Россия)

Новосёлов Д.О.

магистр кафедры гостиничного дела Санкт-Петербургский государственный экономический університет (г. Санкт-Петербург, Россия)

Федотова В.Б.

магистр кафедры учёта и статистики Санкт-Петербургский государственный университет (г. Санкт-Петербург, Россия)

Аннотация

В данной статье рассмотрена история аренды и её развития.

Ключевые слова: аренда, история, частное право, развитие аренды.

Abstract

Kukin A.M.

Master of Accounting and Statistics Department Saint Petersburg State University (Saint Petersburg, Russia)

Novoselov D.O.

Master of the Department of Hotel Business Saint Petersburg State Economic University (Saint Petersburg, Russia)

Fedotova V.B.

Master of Accounting and Statistics Department Saint Petersburg State University (Saint Petersburg, Russia)

THE ORIGIN AND LEGAL FORMATION OF THE INSTITUTE OF RENT

This article discusses the history of the lease and its development.

Keywords: lease, history, private law, lease development.

Возникновение арендных отношений берет свое начала за несколько тысячелетий до нашей эры.

Как пишут О.А. Жидкова, Н.А. Крашенникова, аренда зародилась еще в Древнем Египте, когда развитие хозяйства достигло высокого уровня (по тем временам), а социальное и имущественное расслоение имело четкую градацию. Примерно в это время в Древнем Вавилоне также наблюдается сепарация населения на две группы: полноправные (авилум), составляющие основную долю населения, и неполноправные (мушкенум), основная масса которых состояла из населения покоренных городов, которые не обалдели достаточным капиталом для ведения хозяйства, что вынуждало население брать во временное пользование земельные участки.

В Древнем Риме было самое большое количество рабов из-за значительных территориальных владений и сильных соседствующих государств. Усложнение социального развития, развитие форм эксплуатации требовало все более глубокого изучения права, что в свою очередь повлияло на развитие права в целом. Господство системы римского права обусловлено глубокой проработкой для того времени. Ввиду того, что основа римского права базируется на институте частной собственности, в период «республиканского Рима зародились правовые основы современной «аренды». Именно в Древнем Риме договор аренды приобрел юридическую силу и юридические элементы, которые до сих пор в нашем современном обществе сохранили свою актуальность.

Дальнейшее развитие аренды прослеживается во франкской монархии (Современная Франция). В этот момент (VII веке н.э.) аренда несколько меняет свой первоначальный замысел, а именно становится механизмом «закабаления» крестьян, что позже будет наблюдаться в Древней Руси и Российской Империи. Стоит отметить, что в этот период во франкской монархии наблюдаются зачатки зарождения финансовой аренды, ввиду возникновения такого слоя населения как «прекарий возвращенный». Суть его заключалась в том, что крестьянин передает сеньору собственный земельный участок с последующим возвратом данного участка, но уже в качестве условного владения с правом выкупа (опцион действовал примерно семь лет).

Во времена Древней Руси славяне периодически совершали походы в Византию. Первое упоминание об отношениях, схожих с арендой, было связано с передачей во временное пользование земли. В древнерусском праве прямого регулирования аренды нет. Есть источники, которые в незначительной степени содержат в себе нормы правового регулирования аренды. Так, в Псковской судной грамоте было написано, что арендатор должен был оплачивать аренду или мог подать жалобу на своего арендодателя.

Дальнейшее развитие арендных отношений затрагивается в «Судебнике» Ивана III, в котором закрепляются элементы аренды путем создания статей для учета «приплода и прибытков», т.е. обязательным юридически закрепленным условием аренды становится взимание платы. Таким образом, можно утверждать, что в XV веке фактически образовались арендные отношения несмотря на то, арендные отношения закреплялись лишь незначительными нормами. Стоит также отметить и «срочность договора». В Судебнике 1497 года было установлено, что крестьянин мог покинуть помещичью землю «по правилу Юрьева дня», то есть за неделю Юрьева дня и неделю после.

Примерно в это время (XVI-XVII вв. н.э.) появляются порядные грамоты - поземельный договор, заключаемый крестьянином-единоличником с помещиком, в котором регламентировались размер и условия использования земли, размер и порядок оплаты за пользование участком перед основным собственником.

С момента преобразования Московского царства в Российскую империю «нечто, напоминающее арендные отношения,» несколько трансформируются. Вплоть до 1731 года в XVII веке действовавшее законодательство позволяло взять в найм участок земли при условии, что на участке будут производится строительные работы. Наниматель пользовался постройкой в течение оговоренного времени, а после - объект строительства переходил в полное владение и пользование хозяину земельного участка. Данный порядок был закреплен в Указе Петра I Великого от 30 января 1701 г. Позднее, Петр I издал указ о единонаследии, согласно которому «..."Недвижимые вещи", вотчины, поместья, дворы, лавки не отчуждаются, но "обращаются в род"», иначе говоря, появляются зачатки частной собственность и институт наследования.

Поворотным моментов в развитии аренды в Российской империи является 19 февраля 1861 года, когда произошёл кризис феодально - крепостнических отношений. Наиболее точно этот процесс описал В.О. Ключевский «...Общие положения начинаются объявлением крепостных крестьян лично свободными без выкупа. крестьяне, получая личную свободу, вместе с тем в интересах исправного платежа государственных и других повинностей наделяются землей в постоянное пользование. Эти наделы совершаются по добровольному соглашению крестьян с землевладельцами. Там, где такого соглашения не последует, поземельное обеспечение крестьян совершается на общих основаниях местных положений...Крестьяне, освободившись от крепостной зависимости и получив от землевладельца известный земельный надел в постоянное пользование, платят землевладельцу деньгами или трудом, т. е. платят оброк или несут барщину. Выкупая усадьбу или землю, они пользуются известной казенной ссудой; как скоро крестьяне выкупят землю, они выходят из временнообязанных. До выкупа помещик сохраняет вотчино-помещичий надзор над крестьянами; с выкупом прекращаются все обязательные отношения крестьян к землевладельцу, и они вступают в положение крестьян-собственников.». То есть, с выходом положения об отмене крепостного права в Российской Империи начинает развиваться институт аренды и ее производных, так как до этого права на землю были закреплены за отдельными сословиями, которые могли распоряжаться как земельными угодьями, так и человеческим трудом, который обслуживал участки. Как итог, с 1861 года крестьянам во временное пользование предоставлялись земельные наделы за уплату временных платежей.

Одновременно с этим, как отмечает А. Г. Долгорова «.начиная с 1861 г. в рамках земельных общин крестьяне выступают в качестве носителей прав и обязанностей в отношении земли по законодательству». Стоит отметить, что в то время (вплоть до 1922 года) не было юридически закреплены такие понятия как «аренда», «имущественный найм» или «найм вещей».

Бурное промышленное развитие, освобождение крестьян в селах вызвало массовый наплыв населения в крупные города. Стремительный рост горожан обострил и без того сложную ситуацию на рынке недвижимости. Спрос превышал предложение. Дефицит жилья вызвал падение качества сдаваемого имущества. В этих условиях при ограниченном количестве жилья, а, следовательно, существенного наращивания прибыли от сдачи в наем, широкое распространения получили многоквартирные дома с расположением квартир посекционно. При сравнительно небольшой занимаемой площади подобные строения обеспечивали существенное количество нуждающихся в жилье граждан. Такой феномен архитектурной мысли того времени получил название «доходный дом». Примечательно, что отношения между наимодавцем и нанимателем по своей экономической сути являются имущественным наймом, тогда как в некоторых источниках их классифицируют как аренду. Стоит отметить, что подобный подход к расселению формировал постепенно облики городов. Одним из самых ярких примеров по праву принадлежит Санкт- Петербургу. Именно доходные дома занимали грандиозную нишу в формировании культурного облика Северной столицы. правовой арендные отношение

Новый виток развития, а точнее деградации имущественных отношений, приходится на 1917 год. Именно в этому году 26 октября Второй съезд Советских рабочих и солдатских депутатов приняли Декрет «о земле». Согласно ему, все земли провозглашались национальными достоянием, т.е. вся земля стала государственной. Иначе говоря, понятия «частная собственность» перестало существовать, а вместе с ним, и институт аренды.

Последствиями гражданских войн стали массовые восстания крестьян, стачки, упадок промышленности и колоссальное падение производительности рабочих заставили Правительство задуматься о необходимости принятия каких - либо мер. Реализация новой экономической политики, предоставляющей экономические послабления, повлияло на временную либерализацию земельного законодательства в отношении сделок с землей.

В этих целях 17 мая 1921 года Совнарком издает декрет о новом курсе развитии экономики - новой экономической политике (НЭП). Одним из важных положений в юридическом оформлении Нэпа стал Декрет № 313 Совнаркома от 5 июля 1921 года. В соответствии п.1 Декрета разрешалось «Предоставить кооперативам, товариществам и др. объединениям, а также отдельным гражданам право арендовать государственные промышленные предприятия, в целях их эксплуатации.» То есть в этот момент арендные отношения получили официальное закрепление на высшем законодательном уровне того времени, а также нормировали аренду жилых и нежилых национализированных помещений. Так, появились такие понятия как договор аренды, арендная плата, права и обязанности арендатора и арендодателя, субаренда. Одновременно с этим аренда приобретает существенные характеристики: письменная форма (срок аренды свыше года или сумма платежей больше 500 руб. золотом), срочность, возмездность и обязанности обеих сторон сделки.

По данным К.Г. Гаврилова, к 1924 году наибольшее распространение аренда получила в пищевой, кожевенной и полиграфической промышленности. Точных данных, сколько в целом было заключено договоров имущественного найма в период НЭПа, нет.

Что касается найма жилья, то к 1927 году было сдано 42% муниципального жилья. Из числа находившихся в эксплуатации у частных лиц жилых помещений 6% было не охвачено договорами.

В 30-е годы правительство меняет политический курс, и НЭП сворачивается, что приводит к отмене аренды в целом.

Постепенное восстановление аренды началось в 80 -х годах прошлого века в условиях реформирования отношений собственности. Кардинальные изменения в конце 80-х начале 90-х в социально-экономической и политической жизни страны способствовали пересмотру законодательного регулирования отношений в обществе, в том числе и регулированию отношений, предусматривающих передачу права на временное владение и пользование имуществом.

7 апреля 1989 года выходит Указ Президиума Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Ввиду вступления в силу нормативно-правового акта договор аренды претерпевает существенные изменения, вводя тем самым типичный по сегодняшним меркам гражданско - правовой договор аренды. Так, дается определение понятия «аренды» как «...срочное и возмездное хозяйственное пользование».

С 1992 года начинается «перекройка государственной собственности». Так, в ходе приватизации, государственные и муниципальные предприятия становятся базисом для создания акционерных обществ и иных хозяйствующих субъектов. В то время законодательство предусматривало преобразование в обособленный хозяйственный субъект арендованное имущество. То есть, в этот период аренда становится одним из способов национализации государственной собственности в интересах частных лиц.

В настоящее время арендные отношению регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ, принятой в 1996 году, в которой подробно указаны основные элементы договора аренды, права и обязанности сторон сделки.

Вступление в эру рыночной экономики государством способствовало реализации частного права собственности, тем самым задав вектор развития аренды, исходя из принципов эффективности и рациональности.

Таким образом, можно сказать, что несмотря на развитие аренды в течение долгого времени, термин сохранил близкое к первым трактовкам значение, однако получили развитие, как следствия усложнения экономических взаимоотношений.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Белов Валерий Александрович; Российский государственный университет правосудия. - Москва, 2016. - с. 213.

2. Жидкова О.А., Крашенникова Н.А. История государства и права зарубежных стран (часть I): Учебник для студентов юридических вузов и факультетов. М.: Норма, 1998 г. С. 624

3. Змирлов К. Договор найма имущества по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. 2001. № 8. С. 80.

4. Иванова, Е. В. Аренда земли в истории российского государства / Е. В. Иванова, Н. Н. Владимиров // Oeconomia et Jus. - 2017. - № 4. С 7-12

5. Ключевский В.О. Русская история. Полный курс лекций в одном томе. М.: Альфа-книга, 2019. 1064 с. (Серия «Полное издание в одном томе»).

6. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. - М.: Статут, 1997. - 290 с. Памятники русского права. Т. 4. - М.: Юриздат, 1954. С. 445.

7. «О земле»: Декрет II Всероссийского съезда Советов от 26 октября (8 ноября) 1917 г. // Декреты Советской власти. - Т. I. - М., 1957. - С. 17 - 20.

8. Каранова, Е. С. Развитие правового регулирования использования земли по договору аренды в советском законодательстве / Е. С. Каранова // EUROPEAN RESEARCH: сборник статей XXIV Международной научно-практической конференции, Пенза, 07 декабря 2019 года. - Пенза: "Наука и Просвещение" 2019. С. 203-205

9. Декрет II Всероссийского съезда Советов рабочих и солдатских депутатов от 26 октября 1917 года «О земле» // Известия ЦИК. -1917. - 28 окт. - № 209.

10. Канторович Я.А. Частная торговля и промышленность в СССР по действующему законодательству: Систематизированный сборник декретов, постановлений, и инструкций, распоряжений, и пр., с разъясн. замечаниями / Ленинград: «Сеятель» Е.В, Высоцкий , 1925. С. 280

11. Лосяков А.В. Правовое регулирование аренды государственных предприятий в период НЭПА (1921 -1929 ГГ.) // Закон и власть. 2022. №1. С. 8 - 10

12. О взимании в денежной форме арендной платы за пользование земельными и иными принадлежащими государству имуществами: Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 27 июня.1923 г.

13. Гаврилов К. Г. Организационно-правовые формы частных

коммерческих предприятий в промышленности РСФСР в период новой экономической политики (1921-1929 гг. ) // Известия ПГУ им. В.Г. Белинского. 2011. №23. С. 353-360.

14. Веселовский Б. Коммунальное хозяйство к 1928 г.и его динамика // Коммунальное дело. 1929. № 2. С. 102.

15. «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством»: Постановление ЦИК СНК СССР от 01.02.1930 года.

Размещено на Allbest.ru