Особенности субъектного состава договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особенности субъектного состава договора аренды

Познякова Айна Абулфатовна

Анотация

В статье рассматривается особенности субъектного состава договора аренды.

Ключевые слова: аренда, субъективные права, договор, арендуемое имущество, обязательства, арендная плата.

Abstract

Poznyakova Aina Abulfatovna

FEATURES OF THE SUBJECT COMPOSITION OF THE LEASE AGREEMENT

The article discusses the features of the subject composition of the lease agreement.

Key words: lease, subjective rights, contract, leased property, obligations, rent.

Гражданское законодательство классифицирует стороны договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны - арендодатель и арендатор.

Арендодатель - это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду (ст.608 ГК РФ). Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В данном договоре могут участвовать специально уполномоченные органы. Постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991г. № 3020 - 1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» специальными уполномоченными органами признавались Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом, а также территориальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации. Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 функции по управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлению имуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации. Федеральное агентство осуществляет свою деятельность как непосредственно самостоятельно, так и через свои территориальные органы.

Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его регистрации. Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату.

Таким образом, субъектами договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Рассмотрим обязательства, вытекающее из договора аренды образуют права и обязанности арендодателя и арендатора. Указанные права и обязанности возникают в связи с передачей арендодателем арендатору во владение и (или) пользование определенного имущества, пользованием этим имуществом и оплатой по договору.

Важнейшая обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору имущества. При этом, имущество должно быть передано:

- в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами;

- в срок указанный в договоре, или в разумный срок, когда в договоре он не указан (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Следовательно, будет иметь место нарушение срока, которое повлечь последствия, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.[1]

Думается, что наделение арендатора правом требования отобрания по суду у арендодателя сданного внаем имущества, является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Если имущество имеет какие-либо недостатки, препятствующие его использованию по назначению (как полностью, так и частично), то арендодатель обязан об этом сообщить арендатору до заключения договора. В этом случае арендодатель нести ответственность за недостатки переданного арендатору имущества не будет, также как и в том случае, когда недостатки заранее были известны арендатору. «Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или провер - ки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду».

В случае обнаружения арендатором недостатков, которые делают использование переданного имущества по назначению невозможным и направления арендодателю претензии (уведомления), возникает обязанность арендатора немедленно заменить указанное имущество другим, аналогичным имуществом в надлежащем состоянии либо немедленно безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность предупредить арендатора прав третьих лиц на арендуемое имущество15.

Помимо рассмотренных выше обязанностей арендодателя в связи с передачей имущества арендатору, он несет и другие обязанности.

Одна из таких обязанностей - произвести капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет. Указанная обязанность всегда лежит на арендодателе, за исключением случаев, когда стороны в договоре предусмотрели, что обязанность капитального ремонта возлагается на арендатора.

В договоре аренды может быть специально подробно оговорено условие о капитальном ремонте: указан срок, когда арендодатель должен произвести ремонт, виды и объем работ, которые будут выполняться в ходе капитального ремонта.

Не указание в договоре аренды срока капитального ремонта предполагает, что капитальный ремонт должен быть произведен арендодателем в разумный срок или когда в таком ремонте возникнет неотложная необходимость. Например, покрытие крыши здания пришло в негодность, в результате вода с крыши просачивается сквозь потолок, течет по стенам.

В случае, когда арендодатель не осуществляет капитального ремонта, у арендатора возникает право:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.

Эта обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, обладающего правами владельческой (вещно - правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

Изучив обязанности и права арендатора, возможно сделать следующие выводы. договор аренды обязательства

Основной обязанностью арендатора является внесение платы за арендуемое имущество.

При этом, арендная плата может быть:

- регулируемой;

- определяемой правилами, установленными публичным субъектом;

- устанавливаемой сторонами.

В качестве элементов смешанного договора по смыслу п. 3 ст. 421 ГК РФ следует понимать индивидуально определенные обязательства, исполнение которых имеет решающее значение для содержания договора. Включение в договор хотя бы двух таких обязательств позволяет сделать вывод о его смешанном характере. Следовательно, права и обязанности сторон договора аренды с не денежной формой арендной платы в части обязательства арендатора определяются по правилам, относящимся к соответствующему обязательству (обязательство передать вещь в собственность - правила о договоре купли-продажи, обязательство предоставить услуги - правила о договоре возмездного оказания услуг и т.д.).[2]

Такой подход обусловлен смешанным характером рассматриваемого договора, к которому на основании п. 3 ст. 421 ГК РФ в соответствующих частях подлежат применению правила о входящих в него договорах.

При отсутствии в договоре аренды с не денежной формой арендной платы согласованных условий обязательства арендатора в соответствующей части договор признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Однако, признание его не заключенным в части такого обязательства не влечет незаключенности всего договора в целом, так как обязательство арендодателя и обязательство арендатора не взаимосвязаны и не взаимообусловлены настолько, что не могут друг без друга существовать. Признание рассматриваемого смешанного договора не заключенным в части не исключает возможности сохранения юридической силы за оставшейся частью.

По соглашению сторон размер арендной платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не прописано [5].

Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается, только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случае неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер.

Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества.

Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК)[6].

В частности, арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

«Согласно п. 5. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.» При рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Соглашение сторон могут предусматривать и другой момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Арендатор должен пользоваться арендным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, или в соответствии с назначением имущества, если такие условия не определены договором (ч.1 ст.615 ГКРФ). Способы использования имущества определяются в договоре. В том случае, когда в договоре аренды отсутствуют условия, определяющие особенности пользования имуществом, то эти способы определяются назначением самого имущества. Например, автобус предназначен для перевозки пассажиров (людей), а не грузов. Способы пользования арендованным имуществом при этом не должны нарушать нормы и правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.[5]

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Помимо рассмотренных выше обязанностей, на арендатора возлагаются обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 115 ГК РФ).

Статьей 615 ГК РФ арендатору предоставлено право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ).[1]

Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды. [4]

Преимущественное право появляется не на основании договора, который, хотя и дает возможность использования имущества, но при этом по своей правовой природе отличен от договора аренды.

Закон может запрещать преимущественное право на получение имущества в аренду. Так, оно не действует в рамках договора проката: «правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621 ГК РФ) к договору проката не применяются», аренды транспортного средства с экипажем: «правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются» и без: «правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются».

Сторонами договора аренды может быть предусмотрено, что для осуществления преимущественного права не нужно направления арендатором каких-то уведомлений арендодателю, чтобы облегчить процесс его осуществления. В этой ситуации арендодатель должен будет направлять извещение арендатору, чтобы установить, желает ли он использовать свое преимущественное право или нет. Обычно, данные условия выдвигаются компаниями, которые арендуют огромные площади для размещения своих торговых сетей, отделений и других объектов.

Нарушения обязательств арендатором по договору аренды могут выражаться в просрочке во внесении арендных и других платежей, ухудшение состояния помещения, неисполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, ущемление прав других арендаторов и прочее.

Существование у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок не говорит о необходимости арендодателя его заключать. Это правомочие он осуществляет по собственному усмотрению, и у арендатора нет права требовать заключения договора аренды с ним. Арендатор получает преимущественное право только в ситуации сдачи арендодателем имущества третьему лицу, перед которым арендатор имеет приоритет.

Итак, обязанность арендодателя по заключению с арендатором договора аренды на новый срок предопределяется передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления данного обстоятельства требования общества о продлении срока аренды не имеют обязательного характера и не подлежат защите судебными органами[7].

Таким образом, арендодатель в любом случае может отказать арендатору в заключение договора на новый срок, неся при этом риск возникновения последствий такого отказа.

Последствием отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок является обязанность возместить арендатору убытки, возникшие в связи с таким отказом. Но требовать возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя от возобновления договора, арендатор может только в случае если арендодатель заключит новый договор аренды в течение года со дня истечения срока действия предыдущего договора аренды.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)//Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410

2. Антонова Н.А., Шатских А.А. Арендные обязательства в гражданском праве//В сборнике: государство и правовая система российской федерации в условиях информационного общества сборник статей Международной научно-практической конференции. 2018. С. 11

3. Егорова Н.И., Шумова Ю.В. Договор аренды: основные направления совершенствования норм в российском законодательстве//Студенческий форум. 2019. № 23-2 (74). С. 10-12.

4. Истомин Н.Н. Проблемы субъектного состава договора аренды//Скиф. Вопросы студенческой науки. 2021. № 2 (54). С. 189-193.

5. Книгина О.А. Некоторые проблемы правового регулирования договора аренды//В сборнике: Эволюция российского права. Материалы XVIII Заочной международной научной конференции молодых ученых и студентов. Уральский государственный юридический университет. 2020. С. 88

6. Лебедева В.А. Основные понятия договора аренды//Новая наука: Современное состояние и пути развития. 2017. № 1 -2. С. 139

7. Стрельников В.А. Договор аренды и проблемы обязанностей сторон//В сборнике: проблемы и тенденции научных исследований в системе образования. 2019. С. 243-245.

Размещено на Allbest.ru