Проблемы банковского права

- Формальные результаты. Целью консультационного содействия является решение проблем клиента, а не написание консультационного отчета. Задачей деятельности консультанта не должно быть создание красивых по форме и пустых по содержанию отчетов, „фантиков“, которые используются для создания видимости полезной управленческой деятельности. Поэтому не стоит приглашать консультанта для написания такого отчета, который будет затем храниться в ящике стола и время от времени доставаться оттуда для демонстрации - это слишком дорогой и неоправданный способ производить впечатление.

Исходя и сказанного выше, можно сформулировать случаи, когда нужно приглашать консультантов. Вообще говоря, консультантов нужно приглашать тогда, когда имеется управленческая проблем, которую клиент хочет решить. Однако особо эффективным является участие консультанта в характерных ситуациях, приведенных ниже:

- Когда проблема носит комплексный, системный характер. Если масштаб проблемы таков, что для ее решения необходимо осуществить радикальные комплексные преобразования в системе управления, принципах построения бизнеса, лучше всего пригласить сторонних экспертов, которые привнесут свежие идеи и предоставят необходимые трудовые ресурсы. Решение комплексных проблем обычно требует значительных трудовых затрат и специализированных знаний.

- Когда проблема носит разовый, ситуационный характер. Если перед клиентом встала проблема, которая обусловлена стечением специфических обстоятельств и не носит повторяющегося, рутинного характера, а также требует оперативного решения, эффективнее не создавать внутренний организационный потенциал для ее решения, а осуществить разовое приглашение консультантов. Вместе с тем, не является эффективным приглашение консультантов для решения рутинных, повседневных задач, т. е. для осуществления текущей управленческой деятельности.

- Когда существуют расхождения во взглядах на проблему и пути ее решения внутри руководства клиента или между руководством и собственниками. В этой ситуации консультанты являются оптимальным независимым арбитром, способным объективно оценить проблему и предложить объективно обоснованные пути ее решения.

- Когда решение проблемы может повлечь за собой серьезные последствия, в том числе стратегические, финансовые или социальные. Это ситуация, похожая на предыдущую, с той лишь особенностью, что в данном случае цена решения проблемы и связанная с этим ответственность достаточно высока. Поэтому руководству клиента может потребоваться независимое экспертное обоснование определения и решения проблемы. Иногда это является способом для клиента разделить с консультантом ответственность, не части принятия решения, но в части его разработки.

Могут быть и другие ситуации, когда лучше пригласить консультанта.

Общими критериями для них всех является:

- Наличие проблемы;

- Недостаток временных или человеческих ресурсов для решения проблемы;

- Недостаток специальных знаний для решения проблемы;

- Высокая цена вопроса.

Нет необходимости говорить о том, что приглашенный консультант должен быть добросовестным профессионалом - это обязательное условие. Однако существует ряд принципиальных факторов, обуславливающих успех взаимодействия клиента с консультантами:

- Правильный подбор консультанта. Ни один консультант не может знать всего. Одни консультанты хороши для решения одних видов проблем, другие - для других.

Поэтому правильный подбор консультанта под конкретную проблему является крайне важным моментом. При этом необходимо учитывать, что известное название не всегда гарантирует правильность подбора. Существует много узкоспециализированных и просто малоизвестных консультантов, о которых клиент не может знать, пока не столкнется с проблемой, требующей их участия. Главное здесь - оценить методологию и практический опыт, которые предлагает консультант для решения проблем клиента.

- Коммуникация. Консультант с клиентом должны пользоваться сходным понятийным аппаратом или, иными словами, говорить на одном языке. В противном случает может возникнуть ситуация, когда консультант, пользуясь своим аналитическим инструментарием, сможет определить проблему и найти пути ее решения, а вот клиент может не понять рекомендаций консультанта. Поэтому необходимо заранее договориться о значении тех понятий и терминов, которыми пользуются и клиент, и консультант.

- Уровень подготовки. Рекомендации приносят эффект, только будучи внедренными. Но для того, чтобы использовать рекомендации консультанта, клиенту порой необходимо обладать соответствующим минимальным уровнем подготовки. Точно так же, как внедрение даже детально расписанного технологического процесса требует определенного уровня технической подготовки, так и внедрение самых подробных управленческих рекомендаций требует определенного уровня управленческой подготовки. Если такая проблема возникла, необходимо принять дополнительные меры для обеспечения подобной подготовки.

- Понимание целей и задач. Бывают ситуации, когда клиент неясно представляет, чего именно он хочет, но он твердо намерен этого добиться. Это обычно приводит к наиболее серьезным проблемам во взаимодействии клиента консультантом. Поэтому необходимо совместными усилиями определиться с целями и задачами, и только затем приступать к работе.

Таким образом, на вторую часть вопроса, сформулированного в названии этой статьи, можно ответить так: учиться нужно в любом случае - знания никогда не помешают, даже если (можно сказать - особенно если) приглашены консультанты (на примере компании INТЕRFINАNСЕ, www.dеnisshеvсhuк.nаrоd.ru, www.intеrfinаnсе.ru).

Как считает Шевчук Денис, Заместитель генерального директора, Вице-президент „Кредитный брокер INТЕRFINАNСЕ“ (ИПОТЕКА * КРЕДИТОВАНИЕ БИЗНЕСА), само обучение, без практического применения полученных знаний, мало чего стоит. Когда последний раз кто - либо из высших руководителей предприятий имел возможность посетить серьезный образовательный курс? И какая часть полученных ими знаний реально применяется сегодня в повседневной управленческой практике? При работе же консультантами - независимо от того, в режиме какого именно консультирования, - знания непосредственно воплощаются в практической деятельности, или, наоборот, приобретаются в процессе решения конкретных задач.

В любом случае решение по первой части вопроса - приглашать или не приглашать консультантов - остается за клиентом. Консультанты, как и всегда, могут лишь дать необходимые рекомендации, что и было сделано в данной статье.

Как считает Шевчук Денис, Заместитель генерального директора, Вице-президент „Кредитный брокер INТЕRFINАNСЕ“ (ИПОТЕКА * КРЕДИТОВАНИЕ БИЗНЕСА), услуга по получению финансирования в кредитных организациях пользуется спросом у предприятий, реализующих инвестиционные проекты, стоимость которых значительно превышает стоимость проектов реализованных ранее, а также в случае отсутствия собственного опыта банковского кредитования (www.dеnisкrеdit.ru).

Реализация таких проектов может включать в себя план работ по повышению инвестиционной привлекательности предприятия как Заемщика.

Команда консультантов, в которую входят разнопрофильные высококвалифицированные специалисты (финансисты, юристы, экономисты, маркетологи и др.), может обеспечить клиенту весь комплекс услуг - от подготовки бизнес-плана до поиска и определения финансового источника (банк, инвестиционная компания, инвестиционный фонд, частные инвесторы и т. п.) с целью оказания помощи предприятиям и организациям - потенциальным заемщикам - в подготовке документов на получение кредита, выбора форм и методов кредитования, поиска инвесторов и организации финансирования.

Предлагаемые Кредитным агентством (кредитным брокером) консультационные услуги и продукты максимально приближены к требованиям инвесторов - банков и других кредитных учреждений и инвестиционных компаний.

Активно сотрудничая с различными банками, Кредитное агентство предлагает клиентам организацию финансирования - поиск и подбор банков для кредитования инвестиционных проектов, финансирования развития производства, его реорганизации и технического первооружения, а также получение кредитов на пополнение оборотных средств.

В рамках услуги Кредитный консалтинг предлагается сопровождение процедуры получения кредита, а именно:

- общее ознакомление с рынком кредитования в Москве.

- предоставление информации и выбор наиболее оптимальной кредитной программы и банка.

- помощь в сборе и оформление пакета документов для получения кредита.

- согласование пакета документов с банком и подача заявки на получение кредита.

Обратившись за консультацией по кредитованию, Вы не только сэкономите бесценное время, потраченное на поиск подходящей программы, но получите наиболее достоверную информацию о банке и условиях получения кредита, которая часто значительно отличается от предоставляемой банком в целях рекламы.

Кредитование бизнеса, по мнению сотрудников кредитного брокера INТЕRFINАNСЕ (ООО „ИНТЕРФИНАНС МВ“), несмотря на не стабильное состояие экономики, предполагает возможность принятия решения некотороми банками в короткие сроки (от 1 до 10-15 дней), до открытия счета, учет управленческой (неофициальной) отчетности, группы компаний. Кризисы не помеха если пользоваться советами профессионалов.

Несмотря на кризис российской экономики, большинство экспертов по кредитованию бизнеса сходится во мнении, что этот сектор банковской деятельности в России будет развиваться.

Рассмотрим детально существующие на данный момент возможности финансирования бизнеса.

Юридическим лицам:

Все виды кредитов, в том числе:

- овердрафт (беззалоговый кредит под обороты по чету, до 50 % от среднемесячных поступлений на счет от сторонних контрагентов, исключая платежи самим себе в рамках группы компаний);

- кредит на пополнение оборотных средств;

- кредит на развитие бизнеса;

- кредит на покупку бизнеса;

- кредит на покупку недвижимости (в т. ч. коммерчская ипотека);

- кредит на покупку оборудования;

- кредит на покрытие кассовых разрывов;

- кредитная линяя;

- факторинг;

- лизинг;

- ломбардное кредитование бизнеса;

- банковские гарантии.

- инвестиции в предприятия РФ (в т. ч. вложения в новые фирмы (до года) Москве).

Обращение к кредитным брокерам, которые имеют опыт штатной работы в банках (желательно на руководящих должностях в профильных подразделениях), позволяет провести экспресс-анализ финансовой отчетности и потенциальной кредитоспособности, увеличить максимальные лимиты (суммы) кредитования, оптимизировать налогообложение, повыить кредитную привлекательность и ускорить рассмотрение заявок, получть возможность приоритетного льготного рассмотрения заявок в банках.

Индивидуальным предпринимателям:

- кредит;

- кредитная линяя.

Поправочные коэффициенты (дисконт), применяемые в рамках программ кредитования бизнеса (По мнению Заместителя генерального директора INТЕRFINАNСЕ (ООО „ИНТЕРФИНАНС МВ“) Шевчука Дениса Александровича):

Объекты недвижимости (здания, сооружения, отдельные помещения в здании, незавершенное капитальное строение): не более 0,8.

Оборудование: не более 0,7.

В качестве предмета залога может выступать офисная и компьютерная техника, а так же личное имущество физических лиц. Залоговая оценка офисной и компьютерной техники, личного имущества производится кредитным экспертом на основании визуального осмотра, изучения документации и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов и применения к рыночной стоимости поправочного коэффициента не более 0,6.

В случае залога оборудования наряду с технологическим, производственным и т. п. оборудованием могут рассматриваться торговые павильоны (зарегистрированные как временные сооружения). Оценка их залоговой стоимости производится путем применения к рыночной стоимости поправочного коэффициента не более 0,6.

Автотранспортные средства: не более 0,7.

Товары в обороте (товары, готовая продукция и т. д.): не более 0,6.

По товарам в обороте, как правило, в качестве рыночной стоимости принимается цена приобретения данных товаров залогодателем без учета НДС (по покупным товарам) / производственная себестоимость товаров (по товарам собственного производства). При этом кредитным экспертом обязательно должен быть изучен вопрос конкурентоспособности данной цены на рынке.

До принятия в залог имущества, кредитный эксперт при выезде на место ведения бизнеса, проводит осмотр и проверку фактического наличия имущества, соответствия данным о количестве и ассортименту (по виду и родовым признакам), проводит проверку наличия документов, подтверждающих право собственности. При залоге товаров в обороте обязательно проверяются сертификаты соответствия (выборочно, но не менее позиций).

Сумма кредита = сумма обеспечения * дисконт.

Сумма обеспечения - ликвидная рыночная стоимость (по которой можно быстро продать, как правило немного ниже обычной рыночной).

МИНИМАЛЬНЫЕ СРОКИ РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВОК: от 1-5 дней до месяца.

ГИБКИЙ ПОДХОД К ОБЕСПЕЧЕНИЮ: до 1000000 рублей без залога, кредиты с частичным обеспечением. В качестве обеспечения по остальным кредитам принимается любое ликвидное имущество (в том числе приобретаемое оборудование и недвижимость). БОЛЬШОЙ ДИАПАЗОН СУММ.

БАЗОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКУ:

Наличие стабильного и прибыльного бизнеса со сроком фактического существования не менее 6 месяцев обязательно.

Срок официальной регистрации бизнеса - не менее 6 месяцев.

Отсутствие отрицательной кредитной истории. Отсутствие фактов невыполнения обязательств.

БАЗОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К СОБСТВЕННИКУ БИЗНЕСА:

Гражданство РФ.

Возраст - от 25 до 60 лет включительно (для мужчин до 28 лет урегулированный вопрос с призывными органами).

Отсутствие судимости.

Отсутствие отрицательной кредитной истории.

У представителей бизнеса сегодня достаточный выбор среди банков, готовых дать „деньги в рост“ и поддержать различные бизнес-проекты. Предпринимателям необходимо только хорошо разбираться в условиях и процентных ставках, чтобы выбрать максимально выгодную для себя кредитную программу.

Предпринимателей часто интересует вопрос: зависит ли возможность получения кредита от юридической формы, по которой зарегистрировано предприятие малого бизнеса. Например, многие уверенны, что в банках существует предубеждение относительно „индивидуальных предпринимателей“, получить кредит при этой форме собственности гораздо сложнее, чем, скажем, для общества с ограниченной ответственностью (ООО).

Однако эта установка далека от реальности: для банков, серьезно занимающихся кредитованием предприятий малого и среднего бизнеса, юридический статус организации не влияет ни на количество документов для получения кредита, ни на процентные ставки, ни на условия кредитования, то есть ко всем представителям этого сектора экономической деятельности предъявляются равные требования.

В некоторых банках бывают ограничения по другим параметрам, например по доле иностранного капитала, но форма собственности компании значения не имеет. Однако для юридических лиц существует ограничение: доля государства или нерезидентов в уставном капитале не должна превышать 49 %».

Документы, которые необходимы для получения кредита предприятиям малого и среднего бизнеса в основном относятся как к юридическому статусу, так и к финансовой отчетности. В банке, например, от вас потребуют: свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, копии паспортов индивидуального предпринимателя поручителей, копию декларации о доходах за две последние отчетные даты, копии страниц книги учета доходов и расходов за 6 месяцев, справки о наличии или отсутствии кредитов в обслуживающих банках.

Нужно также предоставить выписку из обслуживающих банков об оборотах по счету (оборот по дебету или оборот по кредиту) за предыдущие 12 месяцев, а также сведение об оборотах помесячно. Дополнительные документы, которые банки часто просят предоставить, напрямую относятся к деятельности компании: копии договоров аренды помещений, копии договоров с покупателями и поставщиками, копии документов, подтверждающих право собственности на имущество, предлагаемое в залог (договоры, накладные, акты, платежные документы, свидетельства о собственности) и так далее.

Индивидуальный подход к каждому юридическому лицу можно объяснить огромным количеством вариаций параметров предприятий малого и среднего бизнеса в современной России. Вниманию кредитных аналитиков подвергается все: от организационно-правовых документов самого предприятия до договоров аренды помещения и счетов оплаты коммунальных услуг. Если разбить документы по группам, то выделить можно учредительные документы, финансовые документы, документы, подтверждающие право собственности на имущество, предоставляемое в качестве обеспечения, а также дополнительные документы, подтверждающие ведение бизнеса. Сроки кредитования предприятий в каждом банке различны.

Рассмотрение заявки в банках занимает от трех рабочих дней до нескольких недель при условии предоставления полного пакета документов, так что желающим получить кредит предприятиям необходимо заранее учитывать этот факт. Нередко клиенты жалуются, что банки долго рассматривают их заявки, но из практики могу сказать, что обычно такие клиенты не соблюдают инструкции банка и не выполняют все, что от них просят в срок, тем самым сам затягивают процесс принятия решения о возможности кредитования.

Благодаря нацеленности большинства банков на «индивидуальный подход» к каждому заемщику-представителю малого или среднего бизнеса, предприниматели имеют возможность варьировать процентную ставку. О получении кредита для своего предприятия следует задуматься заблаговременно и идти на максимальное сотрудничество с кредитными аналитиками по вопросам, касающимся документов: в этом случае можно подобрать наиболее выгодные для предприятия условия кредитования.

Существенную экономию времени, а часто и многих других затрат, позволят получить своевременное обращение к кредитным брокерам, но только если в штате такой компании все сотрудники ранее работали в банках на руководящих должностях. Обилие так называемых «сертифицированных брокеров», прослушавших рекламные лекции в обычных компаниях, серьезно дискредитирует профессию кредитного брокера. В идеале - чем в большем количестве банков работал кредитный брокер, тем лучше.

Перечень документов для Заемщика.

1. Анкета - заявка по форме Банка.

2. Паспорт(1)для физических лиц, являющихся:

- собственниками бизнеса;

- участниками сделки (заемщик, поручители);

- руководителями (имеющими право первой подписи) юридических лиц, входящих в группу компаний Клиента.

Для мужчин младше 28 лет дополнительно копия военного билета.

3. Свидетельство о государственной регистрации(3)(внесении записи в ЕГРЮЛ/ЕГРИП).

4. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе(3).

5. Лицензии(3)и/или других документы, дающие право на осуществление деятельности.

6. Учредительные документы(3)(Устав и Учредительный договор). Дополнительно если применимо: Решения о внесении изменений и/или дополнений в учредительные документы, а также свидетельства о государственной регистрации таких изменений и/или дополнений.

7. Документы, подтверждающие право собственности(3)на личное имущество владельцев бизнеса.

Финансовые документы.

1. Финансовая (налоговая) отчетность(3)со штампом, либо почтовой квитанцией и описью вложения, подтверждающими сдачу в ИМНС, на последнюю отчетную дату (за последний отчетный период).

1.1. Бухгалтерский баланс (Форма № 1) и Отчет о прибылях и убытках (Форма № 2), либо.

1.2. Налоговая декларация по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, а также квитанция (платежное поручение), подтверждающая уплату единого налога за последний период, либо.

1.3. Налоговая декларацияпо единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности, а также квитанция (платежное поручение), подтверждающая уплату единого налога за последний период.

2. Книга учета доходов и расходов(3)организации и/или индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения или являющихся плательщиками ЕНВД за последние 3 месяца.

3. Учетные документы (ведомости), содержащие информацию о поступлениях в кассу и на расчетные счета с разбивкой по банкам за 6 месяцев помесячно.

4. Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженностей(1)не позднее, чем на 1-е число месяца, в котором была подана заявка.

6. Справка об обязательствах(1)по форме Банка не позднее, чем на 1-е число месяца, в котором была подана заявка.

7. Перечень имущества, используемого в бизнесе, и товарно-материальных ценностей(1)не позднее, чем на 1-е число месяца, в котором была подана заявка.

Документы, подтверждающие хозяйственную деятельность.

с Контракты (договоры) с основными поставщиками и потребителями(3). Не менее 6-ти (не менее 3-х с поставщиками и не менее 3-х потребителями) с самыми крупными по объему расчетов контрагентами.

2. Документы, подтверждающие право пользования помещениями(3)(склад, офис, точки продаж).

Формы предоставления документов:

(1)Оригинал.

(3)Копия, заверенная организацией/индивидуальным предпринимателем. Ответственным сотрудником Банка могут быть дополнительно затребованы и другие дополнительные документы, необходимые для принятия решения о предоставлении кредита.

Вариантом финансирования бизнеса является кредит под залог жилья на любые цели, по сути вариант ипотеки. Достаточно часто владельцы бизнеса пользуются этим продуктом. Существуют два варианта: залог квартиры и залог дома (коттеджа).

Жилой дом, являющийся предметом залога, должен соответствовать следующим требованиям:

1.1. находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные жилые дома, пригодные для проживания;

1.2. иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд земельному участку, на котором располагается жилой дом, на автомототранспорте;

1.3. быть пригодным для постоянного проживания;

1.4. иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника через присоединенную сеть от энергоснабжающей организации;

1.5. быть обеспеченным системой газового, парового либо печного отопления, а также холодным водоснабжением;

1.6. находиться в надлежащем техническом состоянии и не иметь существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома;

1.7. пройти кадастровый учет, соответствовать поэтажному плану, выданному органом, осуществляющим техническую инвентаризацию имущества, что определяется на основании данных отчета об оценке, выполненного профессиональным оценщиком;

Земельный участок, являющийся предметом залога, должен соответствовать следующим требованиям:

- иметь разрешенное использование (целевое назначение): для садоводства, жилищного или дачного строительства;

- требованиям, указанным в пунктах 1.1., 1.2. и 1.9.

Общие требования. Предметом залога может выступать как Жилое помещение, на приобретение которого предоставлялся ипотечный кредит, так и имеющееся Жилое помещение.

1. Жилое помещение не должно состоять под арестом или запрещением, не должно быть обременено правом третьих лиц, за исключением права проживания, в отношении Жилого помещения должны отсутствовать споры. В случае, если в качестве единственного заемщика по кредитному договору планирует быть лицо, не являющееся одним из собственников (залогодателей) закладываемого Жилого помещения, то необходимо требовать привлечения в качестве второго заемщика (созаемщика) одного из собственников (залогодателей) Жилого помещения.

2. Жилое помещение является отдельной квартирой либо отдельным Жилым домом для постоянного проживания (коттеджем или сблокированным домом (таунхаузом)). Комнаты коммунальной квартиры могут быть предметом залога только в случае, если для обеспечения одного кредита в залог будут переданы все комнаты (помещения) коммунальной квартиры, т. е. в совокупности заложенные комнаты (помещения) составят единое Жилое помещение.

3. Жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь Жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.

4. Жилое помещение имеет входные двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

5. При предоставлении кредита под залог имеющегося жилья в качестве обеспечения не принимаются Жилые помещения в следующих случаях:

Когда собственниками (одним из собственников) Жилого помещения являются несовершеннолетние дети;

Когда в Жилом помещении зарегистрированы на длительный срок (1 год и более) лица, не являющиеся членами семьи залогодателя.

6. Когда одним из собственников (залогодателей) Жилого помещения является лицо старше 65 лет, договор ипотеки подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

7. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

- находится по месту постоянного нахождения;

- не находится в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт (при наличии информации);

- не находится в планах на реконструкцию или снос (при наличии информации);

- иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

- износ здания ранее 1970 года постройки не должен быть более 70 %.

8. Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими правоустанавливающими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи Жилого помещения, договором мены и т. д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

9. Техническая документация (экспликация, поэтажный план) должна соответствовать данным, указанным в ЕГРП. В случае если, Жилое помещение переоборудовано без соответствующего разрешения, такое помещение может быть принято в залог только при условии, что залогодатель в течение 6 месяцев с момента заключения договора об ипотеке (возникновения ипотеки в силу закона) узаконит перепланировку, а случае невозможности узаконить перепланировку залогодатель обязан в течение 9 месяцев с момента заключения договора об ипотеке (возникновения ипотеки в силу закона) привести Жилое помещение в состояние соответствующее данным, указанным в технической документации.

10. При приобретении (оформлении в залог) отдельного Жилого дома одновременно приобретается, оформляется в ипотеку и земельный участок, расположенным под таким домом. Право собственности на земельный участок должно быть подтверждено соответствующими правоустанавливающими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи земельного участка, иным договором), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с Жилым домом, должен быть приложен оригинал кадастрового плана земельного участка.

10.1. В случае если земельный участок предоставлен на правах аренды, то одновременно с домом в залог должны быть переданы и права аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка должен быть заключен на срок не менее срока кредитного договора, либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае если в договоре аренды содержится условие о получении согласия арендодателя на передачу в залог прав аренды земельного участка, то такое согласие должно быть получено до заключения договора залога, если такое требование о получении согласия арендодателя не противоречит действующему законодательству.

10.2. В случае если у залогодателя отсутствует право собственности или право аренды на земельный участок, расположенный под Жилым домом, то при кредитовании под залог имеющегося жилья, такое имущество в качестве обеспечение не принимается.

При кредитовании под залог приобретаемого жилья, Жилой дом может быть принят в качестве обеспечения при условии, что у продавца Жилого дома, имеется право аренды на земельный участок, расположенный под Жилым домом.

Кризис на американском ипотечном рынке спровоцировал мировой кризис на рынке денег. Многие российские банки оказались в трудном положении. Нехватка финансовых ресурсов и их повсеместное удорожание привели к недостаточному фондированию. В результате направляемые на выдачу ипотечных кредитов денежные ресурсы целого ряда банков оказались исчерпаны.

В связи с невозможностью быстро восполнить свой потенциал многие банки спешно ужесточили условия кредитования по ипотечным сделкам, а некоторые и вовсе на время отказались от ипотеки. Частым явлением в сегодняшней практике банков стало затягивание сроков рассмотрения заявки на кредит без объяснения причин. Вместе с тем многие заемщики, уже получившие одобрение банка на выдачу кредита, были поставлены перед фактом повышения ставки по ипотечному кредиту. С проблемами столкнулись не только сами банки, но и потенциальные заемщики, вынужденные отказываться от сделок по покупке недвижимости вследствие внезапных отказов банков и затягивания сроков выдачи кредитов.

Нередки случаи, когда получившие одобрение заемщики ждут своих денег по два-три, и более месяцев. В условиях роста цен на недвижимость, задержка в несколько месяцев приводит к существенному удорожанию стоимости квартиры.

Банки, которые в меньшей степени ориентировались на иностранные заимствования, полагаясь на собственные ресурсы при выдаче ипотечных кредитов, продолжают процесс кредитования ипотечных заемщиков. В целом, еще достаточное количество банков предлагают весьма конкурентные условия, но подняли ставки по ипотеке, значительно увеличили первоначальный взнос и ужесточили условия кредитования.

Кредитный брокер - по сути финансовый адвокат. Вы можете пойти в суд сами - а можно нанять юриста, можно постричься дома самому у зеркала - а можно и в парикмахерской у специалиста, кто-то чинит свой запорожец сам - а кто-то отдает свой мерседес в автосервис. Ошибочно считать, что кредитный брокер волшебник и всем раздает кредиты. Если он спец, имеет профильное высшее образование (а не только курсы) и опыт реальной штатной работы в банках (желательно в разных и в соответствующих подразделениях на руководящих должностях, а не только стажировки), то он существенно повысит вероятность положительного решения по кредиту (так же как грамотный юрист увеличит ваши шансы в суде и при составлении юридических документов) и скорость принятия решения.

Могу добавить, что в период кризиса полезно потратить свободное время на самообразование, изучение экономической и юридической литературы. Сотрудники банков имеют привычку сердиться, если соискатели кредитов безграмотны в экономических и юридических вопросах. Широкий кругозор позволяет найти общий язык с банкирами быстрее, т. к. банковское дело давно считается одной из самых высокоинтеллектуальных профессий, некоторые сотрудники имеют по 2-3 высших образования и постоянно повышают уровень знаний.

Существует много мошенников, как правило не имеющих ранее даже минимального опыта работы в банках, предлагающих гарантию 100-процентного получения кредита: это стопроцентный обман или откровенный криминал, который стопроцентно раскроется рано или поздно (с соответствующими последствиями как для клиента, так и для лжепомощника). Это понятно любому опытному банкиру. В любом банке кредиты бизнесу и ипотека (а часто и другие виды кредитов) выдаются после решения кредитного комитета, это коллегиальный орган, при этом клиент предварительно проходит проверку различными службами банка. Один человек, даже большой начальник (если конечно это не хозяин банка) не может по определению принимать таких решений единолично, тем более посредник. Грамотный посредник с опытом штатной работы в банках может в разы повысить вероятность одобрения - это уже реальность, но никогда не даст гарантию 100-процентного получения кредита. Его роль - образовательно-лоббирующая. Кредитный брокеридж полезен всем. С одной стороны, брокер упрощает процедуру получения кредита для клиентов, с другой - привлекает в банки новых «качественных» клиентов.

Терминологический словарь

Банк - кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Банковская гарантия - анкоквская операция, в силу которой банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

Банковская группа - не являющееся юридическим лицом объединение кредитных организаций, в котором одна (головная) кредитная организация оказывает прямо или косвенно (через третье лицо) существенное влияние на решения, принимаемые органами управления другой (других) кредитной организации (кредитных организаций).

Банковская система Российской Федерации включает в себя Банк России, кредитные организации, а также филиалы и представительства иностранных банков.

Банковская тайна - сведения об операциях, о счетах и вкладах клиентов и корреспондентов кредитной организации или Банка России.

Банковские операции - это операции по привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок); размещение указанных в пункте 1 части первой настоящей статьи привлеченных средств от своего имени и за свой счет; открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц; осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам; инкассация денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц; купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах; привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов; выдача банковских гарантий; осуществление переводов денежных средств по поручению физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).

Банковский холдинг - признается не являющееся юридическим лицом объединение юридических лиц с участием кредитной организации (кредитных организаций), в котором юридическое лицо, не являющееся кредитной организацией (головная организация банковского холдинга), имеет возможность прямо или косвенно (через третье лицо) оказывать существенное влияние на решения, принимаемые органами управления кредитной организации (кредитных организаций).

Вкладчики банка - граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.

Договор банковского вклада (депозита) - договор, по которому одна сторона (банк), принявшая поступившую от другой стороны (вкладчика) или поступившую для нее денежную сумму (вклад), обязуется возвратить сумму вклада и выплатить проценты на нее на условиях и в порядке, предусмотренных договором.

Договор банковского счета - договор, в силу которого банк обязуется принимать и зачислять поступающие на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету.

Иностранный банк - банк, признанный таковым по законодательству иностранного государства, на территории которого он зарегистрирован.

Кредитная организация - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество.

Небанковская кредитная организация - кредитная организация, имеющая право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Банком России.

Несостоятельность (банкротство) кредитной организации - признанная арбитражным судом ее неспособность удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Орган управления кредитной организации - общее собрание ее учредителей (участников), совет директоров (наблюдательный совет), единоличный исполнительный орган и коллегиальный исполнительный орган.

Представительство кредитной организации - ее обособленное подразделение, расположенное вне места нахождения кредитной организации, представляющее ее интересы и осуществляющее их защиту. Представительство кредитной организации не имеет права осуществлять банковские операции.

Процентные ставки - ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям, устанавливаемые кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Филиал кредитной организации - ее обособленное подразделение, расположенное вне места нахождения кредитной организации и осуществляющее от имени все или часть банковских операций, предусмотренных лицензией Банка России, выданной кредитной организации.

Список рекомендуемой литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.93.), с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.08. № 6-ФКЗ, от 30.12.08. № 7-ФКЗ).

Федеральные законы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации.

3. Таможенный кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон «О Центральном банке РФ (Банке России) от 10.07.2002 г. № 86 - ФЗ (в редакции от 30.12.08 № 317-ФЗ).

5. Закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.90. № 396-1 (в ред. от 30.12.08. № 315-ФЗ).

6. Федеральный закон «О Банке развития» от 17.05.07. № 82-ФЗ.

7. Федеральный закон «О ратификации Соглашения об учреждении Евразийского банка развития» от 03.06.06. № 69 - ФЗ.

8. Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.06. № 135-ФЗ.

9. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» от 25.02.99. № 40 - ФЗ (в ред. от 22.12.08. № 270 - ФЗ).

10. Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.03 № 173-ФЗ (в ред. от 22.02.08. № 150-ФЗ).

11. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.95. № 208-ФЗ (в ред. от 30.12.08. № 315-ФЗ).

12. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.98. № 14-Ф) (в ред. от 22.12.08. № 272 - ФЗ).

13. Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.12.04. № 218-ФЗ (в ред. от 24.07.07 № 214-ФЗ).

14. Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от 23.12.03. № 177-ФЗ (в ред. от 22.12.08. № 270-ФЗ).

Подзаконные акты:

1. Инструкция ЦБ РФ от 14.01.04. № 109-И «О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций».

2. Указание ЦБ РФ от 11.12.06. № 1755-У «О порядке определения рублевого эквивалента минимального размера уставного капитала вновь регистрируемой кредитной организации и минимального размера собственных средств (капитала) кредитной организации».

3. Указание ЦБ РФ от 19.03.99 № 513-У «О порядке оплаты уставного капитала кредитных организаций иностранной валютой и отражения соответствующих операций по счетам бухгалтерского учета».

4. Приказ ЦБ РФ от 23.04.97 № 02-195 «О введении в действие Положения «Об особенностях регистрации кредитных организаций с иностранными инвестициями и о порядке получения предварительного разрешения Банка России на увеличение уставного капитала зарегистрированной кредитной организации за счет средств нерезидентов».

5. Указание ЦБ РФ от 21.12.98 № 373-Т»О процедуре и учете операций, связанных с выходом участников из кредитной организации, действующей в форме общества с ограниченной ответственностью».

6. Приказ ЦБ РФ от 07.10.97 № 02-437 «О порядке открытия и деятельности в Российской Федерации представительств иностранных кредитных организаций» от 7 октября 1997 г. № 02-437.

7. Положение ЦБ РФ от 19.04.05. № 268-П «О порядке и критериях оценки финансового положения физических лиц - учредителей (участников) кредитных организаций».

8. Положение ЦБ РФ от 03.10.02. № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации».

9. Положение ЦБ РФ от 01.04.03. № 222-П «О порядке осуществления безналичных расчетов физическими лицами в Российской Федерации».

10. Положение ЦБ РФ от 24.04.08. № 318-П «О порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, перевозки и инкассации банкнот и монет Банка России в кредитных организациях на территории Российской Федерации».

11. Временное положение ЦБ РФ от 10.02.98. № 17-П «О порядке приема к исполнению поручений владельцев счетов, подписанных аналогами собственноручной подписи, при проведении безналичных расчетов с кредитными организациями».

12. Инструкция Банка России от 16.01.2004 № 110-И «Об обязательных нормативах банков».

13. Постановление Правительства РФ от 07.02.07. № 80 «О порядке предоставления органами и агентами валютного контроля в орган валютного контроля, уполномоченный Правительством РФ, необходимых для осуществления его функций документов и информации».

14. Инструкция ЦБ РФ от 30.03.04 № 111-И «Об обязательной продаже части валютной выручки на внутреннем валютном рынке Российской Федерации».

15. Указание ЦБ РФ от 25.03.99 № 527-У «О процедуре замены обязательства, в котором кредитная организация является должником, обязательством, оформленным облигацией кредитной организации, конвертируемой в ее акции».

16. Приказ ЦБР от 15 сентября 1997 года № 02-395 «О Положении Банка России „О порядке подготовки и вступления в силу нормативных актов Банка России“« (с изменениями от 24 июня 1998 года), Указание ЦБР от 24 июня 1998 года № 262-У «О внесении изменений и дополнений в

Положение Банка России „О порядке подготовки и вступления в силу нормативных актов Банка России“« от 15 сентября 1997 года № 519 // Нормативные акты по банковской деятельности, 1998, № 10.

17. Вестник Банка России от 17 апреля 1997 года, № 23 (186); см. также: изменения, внесенные в преамбулу Инструкции № 59 в соответствии с Указанием Банка России от 2 июня 1998 года № 249-У «О внесении изменений и дополнений в Инструкцию Банка России от 31 марта 1997 года № 59 „О применении к кредитным организациям мер воздействия за нарушения пруденциальных норм деятельности“« // Вестник Банка России от 10 июня 1998 года, № 38.

18. Инструкция ЦБР от 1 октября 1997 года № 1 «О порядке регулирования деятельности банков» (в редакции приказа ЦБР от 1 октября 1997 года № 02-430)// Вестник Банка России от 16 октября 1997 года, № 66.

Учебная и научная литература:

1. Ашмарина, Е. М. Банковское право: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е. М. Ашмарина, Ф. К. Гизатуллин, Ф. Ручкина. 3-е изд., перераб. и доп. Москва: Издательство Юрайт,

2019. 405 с.

1. Ручкина, Г. Ф. Банковское право: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Г. Ф. Ручкина, Е. М. Ашмарина, Ф. К. Гизатуллин. 4-е изд., перераб. и доп. Москва: Издательство Юрайт, 2019. 471 с

Принятые сокращения

КБ - коммерческий банк, коммерческие банки.

ЦБ (БР, ЦБР) - Центральный Банк (Банк России).

Ц. б., ц/б - ценные бумаги, ценная бумага ю. л. - юридическое лицо, юридические лица ф. л. - физическое лицо, физические лица р/с - расчетный счет т/с - текущий счет к/с - корреспондентский счет д. б. - должен быть м. б. - может быть (могут быть).

УК - уставный капитал.

СК - собственный капитал.

РКЦ - расчетно-кассовый центр.

АО - акционерное общество.

РЦБ - рынок ценных бумаг.

А - актив.

П - пассив з/п - заработная плата. ГК - гражданский кодекс.

ФЗ - федеральный закон н/а - нормативные акты, нормативный акт.

КО - кредитная организация, кредитные организации т. к. - так как ст. -статья.

ООО - общество с ограниченной ответственностью.

БНА (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти).

Бюллетень ВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда. Ведомости (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР), Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ).

Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

РВ - «Российские вести».

РГ - «Российская газета».

СА РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации.

СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации.

СП (СССР, РСФСР, РФ) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства).

Размещено на Allbest.ru

...