Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: проблема выплаты возмещения частным собственникам

Размещено на http://www.allbest.ru

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: проблема выплаты возмещения частным собственникам

Таусагарова М. У. студент бакалавриата 3 курса Оренбургский институт (филиал) Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА)

Россия, г. Оренбург Научный руководитель: Шевлякова И. М.

Преподаватель кафедры предпринимательского и

природоресурсного права Оренбургского института(филиала)Университета имени О.Е.

Кутафина (МГЮА)

Аннотация

В статье рассматривается правовое регулирование возмещения убытков собственнику изымаемого участка. В данный момент в законодательстве не предусмотрен оптимальный вариант равноценного и справедливого возмещения изъятых земельных участков для государственных или муниципальных нужд, что свидетельствует значительное число споров, встречающихся в судебной практике.

Ключевые слова: изъятие земельных участков, равноценное и

справедливое возмещение, государственные (муниципальные) нужды.

возмещение собственник убыток земельный

Annotation

The article discusses the legal regulation of compensation for losses to the owner of the seized plot. At the moment, the legislation does not provide for the optimal option for equivalent and fair compensation of seized land plots for state or municipal needs, as evidenced by a significant number of disputes encountered in judicial practice.

Key words: seizure of land, equal and fair compensation, state (municipal)

needs.

В современной действительности, учитывая первостепенную важность национальных проектов, возникает все больше вопросов по поводу изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правоотношения регулируются рядом норм, которые содержатся в Конституции Российской Федерации, Земельном, Гражданском и Градостроительном кодексах Российской Федерации, а также в федеральных законах, регулирующих более узкий круг вопросов, например, ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и другие нормативные акты.

Несмотря на внушительный перечень законодательных актов, некоторые вопросы остаются без рассмотрения, что влияет на

правоприменительную практику. К таким вопросам можно отнести и выплаты возмещения частным собственникам. Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации: «принудительное отчуждение имущества для

государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» [1]. Однако в настоящее время законодателем не урегулирована проблема определения критериев «равноценного» и «справедливого» возмещения.

В ст. 49 ЗК РФ перечислены основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, стоит отметить, что приведенные случаи являются исключительными, т.е. речь идет об исключительных нуждах государства и муниципального образования. Так, исключительными случаями являются:

выполнение международных договоров Российской Федерации;

строительство, реконструкция объектов государственного или местного значения, но при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;

иные основания, предусмотренные федеральными законами [2].

Рассматривая иные основания, стоит обратиться, например, к Закону РФ

от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах». Так, в положениях закона указывается, что допускается осуществлять изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, если такие земельные участки необходимы для осуществления пользования недрами [3].

Помимо вышеперечисленных оснований, в ст. 56.3 ЗК РФ устанавливается также:

изъятие земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории;

изъятие земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [2].

В ст. 56.12 ЗК РФ предусмотрено еще одно основание изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд - комплексное развитие территории. Решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на них, принимается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъектов РФ или органом местного самоуправления. При этом основанием для принятия соответствующего решения являются утвержденные проекты планировки и межевания территории. Комплексное развитие территории также регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ. Так, глава 10 регламентирует что, комплексное освоение территории включает в себя, в том числе, строительство в границах данной территории объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

Согласно п.1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется только в случаях, установленных земельным законодательством. Пункт 6 данной статьи предусматривает наличие соглашения об изъятии, в котором указываются сроки, размер возмещение и иные условия, на основе которых осуществляется изъятие земельного участка. Действующее законодательство, возлагая обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену, устанавливает только одну сторону соглашения - собственника земельного участка. Второй стороной должен быть орган, который осуществляет от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю. Формой такого соглашения является письменный договор.

Основное условие, при котором допускается изъятие участка, как у собственников, так и у землевладельцев, землепользователей и арендаторов - это предварительное и равноценное возмещение. Данное положение регулируется п. 1 ст. 281 ГК РФ «за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение [4]». При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, а также убытки, причиненные изъятием такого участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если происходит одновременное изъятие земельного участка и расположенных на таком участке и принадлежащих правообладателю объектов недвижимого имущества, то в возмещение также включается рыночная стоимость соответствующих объектов недвижимости.

Таким образом, законодатель предусматривает заключение соглашения об изъятие недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд между собственником и органом государственной власти, согласно которому собственник получает возмещение за изымаемый участок, а также предусматривают возмещение потерь, понесенных собственником земельного участка, и данная компенсация должна являться равноценной и своевременно уплаченной собственнику публичным образованием. Но судебная практика свидетельствует о том, что это условие часто нарушается.

В этой связи обращает на себя внимание, в частности, определение Тверского районного суда города Москвы от 23 ноября 2018 года №2 - 4407/2018 по иску Барановской Е. В., Пахалюка А. С. к Государственной компании «Российские автомобильные дороги» об оспаривании размера возмещения за изъятия земельных участков и нежилого здания. В рамках рассматриваемого судебного разбирательства истцы подали иск, оспаривающий размер компенсации за изъятие земельных участков и нежилых зданий. В обоснование заявленных требований ссылались на то, что являются собственниками земельных участков, а также расположенного на них нежилого здания. В мае 2016 года ими получено уведомление об изъятии данных земельных участков и ангара для федеральных нужд в целях размещения автомобильных дорог, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд, при этом размер возмещения определен на основании отчета об оценке и составил 26 034 822 руб. Истцы, не согласившись с данным заключением, обратились к независимому эксперту, полагая, что стоимость изымаемого недвижимого имущества в размере 53 678 419 руб. на основании выполненного по их заказу отчета является наиболее обоснованной и равноценной, поскольку размер компенсации в нем определен с учетом рыночной стоимости объектов, а также суммы ущерба, включая упущенную выгоду и реальный ущерб. Суд принял решение отказать истцам в удовлетворении исковых требований.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» были разъяснены ряд вопросов по изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Так, в п. 28 «под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка, находящегося на нем недвижимого имущества, все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду [5]».

При этом в случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной уполномоченным органом в решении об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена вовсе не указана, а сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд имеет право самостоятельно определить стоимость объекта, руководствуясь рыночной стоимостью на момент рассмотрения спора.

Необходимо отметить, что согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость устанавливается в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, данное положение подразумевает, что рыночная стоимость объекта оценки -- это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на земельном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства [6, С. 14].

С. Д. Афанасьева, при исследовании изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, обратила внимание на то, что

«базовые определения компенсации не должны быть декларативными, ценностно-ориентированными и необходимо избегать включения в их понятие и определения формулировку типа “справедливая”, которая несет в себе оценочный характер [7, С. 184]». Однако рассматривая опыт зарубежных стран, можно заметить, что термин «справедливое возмещение» имеет место быть в законодательстве, так, например, в ст. 17 Французской Декларации прав человека 1789 г. гласит: «Поскольку собственность является

неприкосновенным и священным правом, никто не может быть лишен ее, кроме как в случаях явной общественной необходимости, установленной законом и при условии справедливого и предварительного возмещения [8]».

В тексте Поправки V Конституции США 1787 г. регламентируется: «Никакая частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации».

Таким образом, можно сделать вывод, что в зарубежной практике понятие «справедливое возмещение» регламентировано на законодательном уровне довольно продолжительное время и остается актуальным на сегодняшний день при регулировании вопросов, связанных с изъятием земель, в то время как в нормах российского права, регулирующего земельные правоотношения, понятие «справедливое возмещение» не считается востребованным в силу неопределенности и неоднозначности.

Е.Д. Андриянова отмечает, что объективность оценки рыночной стоимости изымаемого имущества является необходимым условием справедливой компенсации. Поэтому важно, чтобы при ее проведении аккредитованные оценщики не руководствовались стремлением власти минимизировать финансовые затраты на реализацию проекта, а исходили из необходимости определить реальную рыночную стоимость земельного участка или недвижимости, а также учесть в полном объеме убытки, вызванные лишением имущества [9, С. 106]. Однако отсутствие единой методики оценки изымаемого земельного участка и возможного ущерба, причиненный собственнику со стороны государства в результате данного изъятия, приводят к разногласиям между собственниками (пользователями) и представителями органов государственной власти, заинтересованных в земельном участке, и, как следствие к увеличению количества обращений в суды.

Согласно п.3 ст. 281 ГК РФ при согласии собственника в соглашении об изъятии может быть предусмотрен в качестве альтернативы компенсации предоставление иного земельного участка или недвижимого имущества с зачетом стоимости такого земельного участка или недвижимого имущества, а также прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Но довольно часто возникает ситуация, когда предлагается неравнозначный земельный участок. Данную ситуацию органы государственной власти обосновывают отсутствием требуемой категории или качества земель в земельном фонде.

Трудности равноценной компенсации иногда вызваны именно тем, что отношения при изъятии земельного участка и заключаемое соглашение между сторонами не носят чисто гражданско-правовой характер. Е.Д. Андриянова отмечает: «изъятие частной собственности для общественных нужд основано на принуждении, и государство в целях реализации социально значимых проектов не может быть поставлено в положение рядового участника гражданского оборота, вынужденного вести переговоры с другой стороной об условиях сделки. Государству не нужно волевое содействие частного собственника, чтобы завладеть его имуществом, необходимым для общественного блага. Имущество изымается у собственника на условиях, установленных законом, с одновременной выплатой собственнику компенсации за изъятое имущество [9, С. 107]».

Неравенство контрагентов при заключении соглашения проявляется в положениях Гражданского кодекса РФ, так, например, в статье 282 регламентируется принудительное изъятие земельного участка в случае, если правообладатель не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением государственных органов об изъятии данного земельного участка. В таком случае изъятие участка для государственных или муниципальных нужд происходит по решению суда (п. 2 ст. 282 ГК РФ)

Более сложным считается вопрос в том, как справиться с последствиями ожидаемой или продолжающейся процедуры выкупа для государственных или муниципальных нужд на местный рынок недвижимости. В связи с этим правомерно сделать вывод, что решение об изъятии существенно меняет ситуацию на рынке земельных участков и может привести к существенному изменению их стоимости. Следовательно, размер компенсации должен определяться без учета рыночных потрясений, вызванных решением об изъятии.

Данные из практики по оценке земельных участков показывают, что, например, после объявления города Сочи олимпийским и принятия Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310 -ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рыночные цены на земельные участки в Большом Сочи значительно возросли. После вступления в силу Федерального закона произошло № 310-ФЗ изменение земельного рынка, поэтому при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд некорректно учитывать их рыночную стоимость, определенную в более поздние сроки.

Некоторые ученые предлагают определять стоимость имущества как среднюю за определенный период времени (5 лет) до даты принятия решения об изъятии с последующим изменением этой стоимости с учетом темпов инфляции и общей динамики изменения в ценах на недвижимость [10, С. 48].

Поскольку будет правомерным и рациональным то, что выкупная цена должна определяться без учета изменений рынка, которые являются следствием принятия решения об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, полагается целесообразным в Федеральный стандарт оценки недвижимости, а также в Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков внести уточнения о дате оценки, а именно о дате определения рыночной стоимости, изымаемых земельных участков. В целях совершенствования указанных предложений некоторые правоведы считают, что будет разумным принять расчетный период до даты принятия решения об изъятии равный 3 годам и определять не среднюю стоимость, а выкупную цену изымаемого земельного участка.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что существует необходимость совершенствования механизма выплаты справедливой и равноценной компенсации собственнику за изымаемый земельный участок, поскольку в данной ситуации собственник является уязвимой стороной и не равноправен по отношению к государственным органам власти, которые выражают интересы государства.

Одни ученые, проанализировав развитие российской практики по возмещению рыночной стоимости прав на земельные участки, приходят к выводу, что размер возмещения должен быть обоснован в первую очередь с позиции экономики. Однако существует альтернативное мнение о том, что при возмещении ущерба государственные органы власти действуют исходя из социальной направленности, а не сводят данные правоотношения сугубо к рыночным сделкам. Но с учетом развития социальных, политических и экономических сфер российскому обществу необходимы более прогрессивная и гибкая форма компенсации собственника, которая будет отвечать интересам обеих сторон

Использованные источники

"Конституция Российской Федерации" (принята всенародным

голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // URL:

https://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 28399/ (дата обращения:;

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136 -ФЗ (ред. от 14.02.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2024) // URL: https://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 33773/ (дата обращения

;

Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 25.12.2023) "О недрах" (с

изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2024) // URL:

https://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 343/ (дата обращения:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с

// URL: https://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 5142/ (дата обращения: 01.04.2024);

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // URL: https://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 52891/ (дата обращения:

Коростелев С.П., Краснова А.Ю. К вопросу определения равноценного возмещения собственникам при изъятии имущества для государственных и муниципальных целей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 8 (143). С. 13 -20

Афанасьева С. Д. Конституционно -правовой институт изъятия земельных участков для публичных нужд: сравнительный анализ опыта Российской Федерации и США : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2016. С. 184-- 185.

"Декларация прав человека и гражданина" (Конституция Франции) (Принята 26.08.1789)// URL: https://www.hist.msu.ru/ER/Etext/cnst1793.htm (дата обращения: 29.03.2024);

Андриянова Е.Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник гражданского права. 2008. № 1. С.103- 115

Пацкалев А.Ф. О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных и муниципальных нужд//Земельное право Вопросы имущественной политики 2017. № 10 (193). С. 45-56.

Размещено на Allbest.ru