Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма и аренды жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма и аренды жилого помещения

Лотырев М.Д., студент

Саратовская государственная юридическая академия

(г. Саратов, Россия)

Миронов Д.А., студент

Саратовская государственная юридическая академія

(г. Саратов, Россия)

Научный руководитель: Мичурина Е.А.

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права, заместитель директора Института правоохранительной деятельности по воспитательной работе.

Саратовская государственная юридическая академія

(г. Саратов, Россия)

Аннотация

В данной статье рассматриваются проблемы правового регулирования договора коммерческого найма и аренды жилого помещения.

Ключевые слова: правовое регулирование, договор, коммерческий найм, жилое помещение, аренда.

Abstract

Lotyrev M.D.

Saratov State Law Academy (Saratov, Russia)

Mironov D.A.

Saratov State Law Academy (Saratov, Russia)

Scientific advisor:

Michurina E.A.

Saratov State Law Academy (Saratov, Russia)

PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF CONTRACT OF COMMERCIAL LEASE AND LEASE OF RESIDENTIAL PREMISES

This article discusses the problems of legal regulation of the contract of commercial lease and lease of residential premises.

Keywords: legal regulation, commercial tenancy, lease.

Самые широко распространенные и популярные договоры в Российской Федерации, урегулированные гражданским кодексом, - это договоры аренды, найма и ссуды. Они предусматривают временный переход права пользования или владения имуществом от собственника к другому лицу. В соответствии с законодательством, договор аренды означает, что арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность пользоваться или владеть имуществом за плату. Этот договор основывается на принципах взаимности, согласия и двустороннего соглашения.

В современном обществе вопрос обеспечения граждан жильем становится все более актуальным. Исследование договора коммерческого найма жилого помещения является одним из способов решения социальных проблем. Приобретение жилого помещения в собственность в условиях современной экономики считается основным способом обеспечения жильем. Однако, разрыв между заработной платой и ценами на жилье часто мешает удовлетворению данной потребности. В связи с этим возникает необходимость использования альтернативных методов обеспечения граждан жильем.

Договор коммерческого найма жилого помещения предоставляет возможность оплаты за пользование жильем, что привлекательно для большинства людей, не нуждающихся в финансовой поддержке. Однако научное и практическое внимание к этому виду договора оказывается недостаточным по сравнению с договором социального найма. Это приводит к проблемам в отсутствии необходимого законодательства в России, регулирующего предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма. Также отсутствуют гражданско-правовые механизмы, способствующие формированию жилищного фонда для коммерческого использования.

Требуется улучшение существующего законодательства, чтобы подтвердить актуальность исследования договора коммерческого найма жилого помещения. Сведения и данные свидетельствуют о необходимости более подробного изучения социальных отношений, связанных с коммерческим наймом жилья. Гражданские и жилищные права регулируют правоотношения по найму жилья. После анализа современного законодательства становится понятно, что договор коммерческого найма жилого помещения признается юридически консенсуальным, двусторонним, обязывающим и возмездным. Этот договор схож с договором аренды, так как оба направлены на передачу имущества во владение и пользование.

Правоведы поделились на две группы из-за мнений об институтах жилищного и имущественного найма. Существует точка зрения о том, что договор аренды жилья является разновидностью договора аренды, а также мнение о том, что договор аренды жилья самостоятелен и является самостоятельным юридическим соглашением. Однако, если изучить Гражданский кодекс Российской Федерации, можно заметить, что договоры аренды и коммерческого найма жилья имеют много общего. Оба являются соглашениями по взаимному согласию, с вознаграждением, двусторонними и обязывающими, направленными на передачу имущества для использования и владения.

Жилищные правоотношения, регулируемые гражданско-правовыми конструкциями, представляют собой один из наиболее часто встречающихся элементов в повседневной жизни. Нововведения в законодательстве в сфере жилища вызвали ученый и практический интерес к договору аренды жилого помещения. Но, несмотря на близкое родство между ними, лучше признать самостоятельность указанных договоров. Для поддержки этой точки зрения можно указать на существенное различие между договорами коммерческого найма жилья и аренды жилого помещения.

Для обоих видов договоров - коммерческого найма и аренды жилых помещений - полностью совпадают условия. Жилое помещение, являющееся объектом, также идентично для обеих сделок. Однако, функциональное предназначение этого помещения может различаться. Например, компания может использовать снятое жилье для размещения своих сотрудников. Следовательно, если для аренды жилья наниматель стремится удовлетворить свои личные жилищные потребности, то для коммерческой аренды - это удовлетворение потребностей других граждан.

Договор аренды и договор коммерческого найма, хотя и имеют схожий объект, различаются. В договоре аренды предметом является всё имущество, включая жилые помещения, в то время как договор коммерческого найма относится только к жилым помещениям. Таким образом, договор аренды может быть заключен на любое имущество, включая жилье.

Основная характеристика договора коммерческого найма жилого помещения - его потребительский характер. Именно этот признак отличает его от договора аренды и позволяет выделить договор коммерческого найма жилого помещения как самостоятельный тип договора, имеющий свои особенности в отличие от других гражданско-правовых договоров.

Жилое помещение, предназначенное для коммерческой аренды, используется для обеспечения прибыли владельца и удовлетворения жилищных потребностей арендатора. Таким образом, коммерческая аренда жилья представляет собой сложные гражданско-жилищные отношения.

Договор коммерческой аренды жилого помещения является важным институтом гражданского и жилищного права, представляющим собой самостоятельное и комплексное явление.

На сегодняшний день эти отношения в основном регулируются Конституцией, Гражданским кодексом и Жилищным кодексом Российской Федерации.

Ранее был принят жилищный закон, который регулировал аренду и найм жилых помещений одновременно. Отличие между этими двумя видами соглашений заключалось в их потребительском и коммерческом характере. Также важно отметить, что договор найма был постоянным, в то время как договор аренды заключался на определенный срок.

Жилищный кодекс утвердил соглашение о социальной аренде жилого помещения, которое было разработано для удовлетворения потребностей граждан в жилье. В то же время договор найма продолжал существовать и регулироваться гражданским законодательством, подтверждая свою сущность как арендного соглашения.

В 1996 году с введением Части второй ГК РФ была утверждена законодательная база для договора аренды жилого помещения. Однако в официальных документах, таких как ГК РФ и ЖК РФ, этот тип договора не получил прямого обозначения "коммерческий". Вместо этого его просто называют договором аренды жилого помещения, в то время как термин "коммерческая аренда" используется исключительно в теоретическом контексте.

Ответственность, возникающая при заключении и выполнении договора аренды жилого помещения, является частью гражданско-правовых отношений. Следует отметить, что правила, регулирующие эту ответственность, также относятся к нормам жилищного права, поскольку аренда жилья служит средством обеспечения жилищных потребностей населения.

Некоторые ученые считают, что при обсуждении отношений, возникающих в сфере жилых помещений, важно учитывать соблюдение норм гражданского и жилищного законодательства. Какие же нормы права приоритетны при регулировании таких отношений - гражданские или жилищные? Каково взаимодействие норм ГК и ЖК при урегулировании вопросов коммерческой аренды жилья? В соответствии с Гражданским кодексом РФ, нормы гражданского права, прописанные в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Подобная же норма присутствует и в Жилищном кодексе РФ.

Сначала необходимо решить вопросы о соотношении норм Гражданского и Жилищного кодексов, касающихся регулирования жилищных отношений в целом и отношений коммерческого найма жилых помещений в частности. Это можно сделать следующим образом: вначале необходимо устранить несоответствия между нормами других актов жилищного законодательства и положениями ЖК РФ, признав преимущественную силу ЖК РФ, как подтверждает Верховный Суд РФ. Вторым шагом следует рассмотреть разнообразные отношения, связанные с жилыми помещениями.

Согласно постановлению Пленума ВС № 14, жилое помещение может быть объектом гражданских и жилищных правоотношений. В рамках гражданского законодательства регулируются вопросы владения, пользования и распоряжения жилым помещением как объектом экономического оборота. Это включает сделки с жилыми помещениями, в том числе их передачу в коммерческую аренду. Таким образом, взаимоотношения, связанные с коммерческой арендой, подпадают под действие норм ГК РФ.

В связи с отсутствием норм ГК РФ, жилищное законодательство становится жизненно необходимым. Две модели аренды жилых помещений - коммерческий найм и социальный найм - предоставляют различные правовые рамки, причем социальный найм регулируется жилищным кодексом РФ, а коммерческий - нет. Таким образом, законодательство устанавливает правильную основу для договорных отношений в сфере найма жилых помещений, охватывая как социальный, так и коммерческий найм.

В Гражданском кодексе РФ содержится определение договора найма жилого помещения в статье 671. Согласно экспертам в области юридической литературы, договор найма жилого помещения можно разделить на две категории: коммерческий и социальный. Сравнение договора найма с арендным договором позволяет выявить пробелы, и для их устранения предлагаются два варианта: введение дополнительных норм в Гражданский кодекс РФ или применение правил аренды к договору коммерческого найма жилого помещения с учетом их совместимости с нормами главы 35 и сущностью найма, что указано в статье 671 Гражданского кодекса РФ.

Регулирование договоров по аренде жилья в России вызывает много вопросов и неразрешенных противоречий, что требует пересмотра соответствующих положений законодательства. Необходимо привнести общие нормы о договоре аренды и внести изменения в Главу 35 Гражданского кодекса РФ для улучшения ситуации.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

договор коммерческий аренда помещение

1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 01.07.2020). Консультант Плюс;

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021). Консультант плюс;

3. Гражданский Кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от от 09.03.2021 N 33-ФЗ). Консультант Плюс;

4. Гражданский Кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 09.03.2021 N 33-ФЗ). Консультант Плюс;

5. Гражданское право. Особенная часть: учеб. пособие / В.Н. Ивакин. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Юрайт, 2019. - 289 с;

6. Гражданское право России. Практикум: учеб. пособие / А.Я. Рыженков, А.П. Анисимов, М.Ю. Козлова, А.Ю. Чикильдина, под общ. ред. А.Я. Рыженкова. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва: Издательство Юрайт, 2019. - 333 с

Размещено на Allbest.ru