Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости

Шарыпов Ильдар Ринатович

Аннотация на русском языке: Анализ правовых аспектов, связанных с проблемами правового регулирования аренды части объекта недвижимого имущества в условиях реформирования гражданского законодательства Российской Федерации. аренда объект недвижимости гражданский договор

Ключевые слова: аренда, объект недвижимости, гражданско-правовой договор, гражданское законодательство, жилищное законодательство, сделки с недвижимым имуществом.

Sharypov Ildar Rinatovich

PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF LEASE OF PART OF A REAL ESTATE PROPERTY

The summary in English: Analysis of legal aspects related to the problems of legal regulation of the lease of part of a real estate property in the context of reforming the civil legislation of the Russian Federation.

Key words: rent, real estate, civil contract, civil legislation, housing legislation, real estate transactions.

Одним из наиболее актуальных и требующих правовой регламентации вопросов в сфере аренды нежилых помещений является определение прав и обязанностей владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в отношении использования инфраструктуры здания, а также его элементов, относящихся к общей собственности собственников помещений.

Также остается нерешенным вопрос статуса владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в многоквартирном доме в отношении общего имущества собственников помещений такого дома.

Так, по общему правилу согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как следует из приведенных норм, гражданское законодательство предусматривает наличие права общей долевой собственности в отношении перечисленного имущества только у собственников жилых помещений (квартир) в таком доме.

В свою очередь, в п. 1 ст. 36 ЖК РФ в качестве обладателей права общей долевой собственности на помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, указаны собственники помещений в целом (безотносительно к их функциональному назначению).

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В преамбуле данных Правил указано, что они регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащег о на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Ссылки на функциональное назначение (жилое или нежилое) помещений, на собственников которых распространяют свое действия указанные Правила, в данном документе также не содержатся.

В этой связи можно сделать вывод о коллизии норм гражданского и жилищного законодательства, суть которой заключается в том, что субъектный состав правоотношений по использованию общего имущества в многоквартирном доме, определенный ГК РФ, отличается от субъектного состава аналогичных общественных отношений, урегулированных нормами ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными актами.

Необходимость законодательного устранения данной коллизии правовых норм имеет первостепенное значение для решения следующих важнейших вопросов:

• во-первых, обязанности владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома наравне с собственниками иных помещений в таком доме;

• во-вторых, права владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, на пользование общим имуществом в многоквартирном доме.

Формирующаяся судебная практика по данной проблеме признает за владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме наличие прав и обязанностей, аналогичных тем, что имеются у собственников жилых помещений в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ.

В этом отношении показателен следующий пример из судебной практики.

ООО «А» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к ОАО «Ю» о внесении изменений в договор энергоснабжения. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению апелляционной жалобы с учетом следующих обстоятельств.

Между ОАО «Ю» (энергоснабжающая организация) и ООО «А» (абонент) был заключен договор энергоснабжения, согласно которому энергоснабжающая организация обязуется отпустить абоненту тепловую энергию и воду, а абонент -- принять и оплатить указанные ресурсы.

Потребитель тепловой энергии ООО «А» располагался в нежилом помещении, принадлежащем на праве собственности гражданке С.

Между С. (арендодатель) и ООО «А» (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендатор самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг и энергоснабжения по арендуемому помещению [1].

По мнению апелляционного суда, собственник помещений в многоквартирном доме в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ является одновременно сособственником принимающих устройств и иного оборудования, а также инженерных коммуникаций, через которые осуществляется снабжение всех помещений в многоквартирном доме энергоресурсами. Как арендатор, ООО «А» в соответствии с общими положениями главы 34 ГК РФ имеет право пользования и владения арендуемым имуществом.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что истец имеет доступ к принимающему устройству и другому оборудованию (инженерные коммуникации), необходимому для получения от снабжающей организации тепловой энергии.

Решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из приведенного примера, судами обеих инстанций справедливо отмечено, что владелец (и собственник, и арендатор) нежилого помещения в многоквартирном доме обладает правом общей долевой собственности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе принимающих устройств и инженерных коммуникаций.

ТСЖ «С» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Л» о взыскании обязательных членских взносов. Решением суда с ООО «Л» в пользу ТСЖ «С» была взыскана заявленная сумма.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы на принятый судебный акт, Девятый арбитражный апелляционный суд исходил из следующего.

Как установлено судом первой инстанции, ООО «Л» является собственником нежилых помещений, расположенных в жилом доме. ООО «Л», как член ТСЖ «С», в спорный период не выплатил истцу взносы за техническое обслуживание общего имущества в должном размере, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с требованием о возмещении расходов за техническое обслуживание общего имущества в кондоминиуме. В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 39 ЖК РФ, несут собственники помещений в многоквартирном доме [2].

Поскольку общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности ТСЖ, апелляционная инстанция согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что ООО «Л», как собственник нежилых помещений, расположенных в жилом доме, должно нести бремя расходов по техническому обслуживанию общего имущества в этом здании.

Таким образом, с нашей точки зрения, для законодательного закрепления равенства в правовом статусе собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу собственников помещений такого дома необходимо внести ряд существенных изменений в действующее законодательство в соответствии со сформировавшейся судебной практикой в данной сфере отношений.

Литература:

1. Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды за период с января 2015 года по апрель 2016 года // Двенадцатый арбитражный апелляционный суд РФ: сайт. Режим доступа: http://www.12aas.arbitr.ru/node/12766 (дата обращения: 10.05.2017).

2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2016 г. дело № А40-78797/2016 // Доступ из спр.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 10.04.2017).

Размещено на Allbest.ru