Развитие инструментария оценки влияния государственного регулирования на рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

НОЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия

Развитие инструментария оценки влияния государственного регулирования на рынок недвижимости

Окуренков Алексей Олегович

Научный руководитель: Тельминова Наталия Витальевна

Okurenkov Alexey Olegovich

Moscow Financial and Industrial University «Synergy», Moscow, Russia

Academic adviser: Tel'minova Nataliya Vital'evna

Moscow Financial and Industrial University «Synergy», Moscow, Russia

Development of tools for assessing the impact of government regulation on the real estate market

Abstract

Within the framework of the presented publication, the author analyzes the features of the real estate market in Russia, and also determines measures of state support and regulation of the real estate market. The development of the real estate sector occurs every year, having a significant impact on the overall economic progress of the country. Over the past few decades, the real estate sector in many countries has shown significant growth and has become an investment magnet for both local and foreign citizens. First of all, the author pays special attention to the analysis of approaches to determining the essence of real estate and the real estate market in Russian and foreign literature. The fundamental difference identified by international authors regarding the concept of «real estate» is the direct connection of the material aspect with the land, which makes the mentioned objects immovable due to the potential damage when moving. Based on the analysis, the author formulates the conclusion that the real estate market is a market of imperfect competition. This is due to the fact that each property is not standard and unique; information about transactions is often not publicly available. The author also focuses on the fact that the state plays a decisive role in influencing the real estate market, putting the welfare of its citizens at the forefront, since real estate serves traditional market purposes and performs a critical social function -- it improves the quality of life of citizens. The article indicates a number of measures used by the state to regulate and support the development of the real estate market. It was also revealed that the fundamental aspects of government control over the real estate market, especially in relation to publicly owned properties, and their effective management, include several key factors.

Keywords: real estate; real estate market; mortgage credit lending; government regulation; investment attractiveness; government programs; maternal capital

Аннотация

В рамках представленной публикации автором анализируются особенности рынка недвижимости в России, а также определяются меры государственной поддержки и регулирования рынка недвижимости. Развитие сектора недвижимости происходит ежегодно, оказывая значительное влияние на общий экономический прогресс страны. За последние несколько десятилетий сектор недвижимости во многих странах продемонстрировал значительный рост и стал магнитом для инвестиций как местных, так и иностранных граждан. В первую очередь автор отдельное внимание уделяет анализу подходов к определению сущности недвижимости и рынка недвижимости в российской и зарубежной литературе. Фундаментальное отличие, выявленное международными авторами в отношении понятия «недвижимость», заключается в прямой связи материального аспекта с землей, что делает упомянутые объекты недвижимыми из-за потенциального ущерба при перемещении. На основе проведенного анализа автором формулируется вывод о том, что рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции. Это обусловлено тем, что каждый объект недвижимости является не стандартным и уникальным, информация о сделках часто не является общедоступной. Автор также акцентирует внимание на том, что государство играет решающую роль в оказании влияния на рынок недвижимости, ставя во главу угла благосостояние своих граждан, поскольку недвижимость служит традиционным рыночным целям и выполняет важнейшую социальную функцию -- повышает качество жизни граждан. В статье указан ряд мер, используемых государством для регулирования и поддержки развития рынка недвижимости. Также было выявлено, что основополагающие аспекты государственного контроля над рынком недвижимости, особенно в отношении объектов, находящихся в государственной собственности, и эффективного управления ими, включают несколько ключевых факторов.

Ключевые слова: недвижимость; рынок недвижимости; ипотечное кредитование; государственное регулирование; инвестиционная привлекательность; государственные программы; материнский капитал

Введение

Развитие сектора недвижимости происходит ежегодно, оказывая значительное влияние на общий экономический прогресс страны. Динамика рынка недвижимости страны иногда может превосходить динамику всей экономики, что делает его ключевым показателем экономического здоровья. Исторические данные показывают, что некоторые экономические спады имели своей причиной крах недвижимости, что подчеркивает ключевую роль рынка. Несмотря на подверженность кризисам, сектор недвижимости также может выступать в качестве катализатора экономического развития, привлекая инвестиции. Стратегии управления инвестиционной деятельностью могут сильно различаться в разных странах. Чтобы повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости и определить направления его развития, необходимо всестороннее понимание механизмов управления им.

Цель данной статьи заключается в анализе оценки влияния государственного регулирования на рынок недвижимости.

Объектом исследования является рынок недвижимости, предметом -- влияние государственного регулирования на рынок недвижимости.

Методы и материалы

При написании научной статьи автором применялись методы сравнительного анализа, дедукции, обобщения научной литературы, конкретизации.

Для достижения данной цели в работе были поставлены следующие задачи:

рассмотреть подходы к определению сущности недвижимости и рынка недвижимости;

проанализировать изменения, происходящие на рынке недвижимости в связи с геополитическими факторами;

определить роль государства в развитии рынка недвижимости;

выделить меры государственной поддержки рынка недвижимости.

В основу исследования легли публикации отечественных авторов, посвященные рассмотрению особенностей рынка недвижимости в России. В их число входят публикации таких авторов, как Круглякова В.М. [1], Домнина С.В., Савоскина Е.В. [2], Бердникова В.Н. [3] и другие.

государство рынок недвижимость

Результаты и обсуждения

За последние несколько десятилетий сектор недвижимости во многих странах продемонстрировал значительный рост и стал магнитом для инвестиций как местных, так и иностранных граждан. В частности, азиатские инвесторы проявляют все большую активность на европейском и российском рынках недвижимости. Чтобы понять причины интереса инвесторов к рынку недвижимости конкретной страны, необходимо изучить его уникальные характеристики и преобладающие тенденции. Этот анализ становится еще более важным в

условиях сложного геополитического и экономического ландшафта. В данном исследовании используется корреляционный анализ для изучения влияния различных факторов на динамику инвестиций.

Понятие «рынок недвижимости» тесно переплетается с более широким понятием «недвижимость». Поэтому крайне важно рассмотреть подходы к данному понятию. Хотя в различных научных трудах существует множество определений понятия «недвижимость», мы рассмотрим наиболее общепринятые подходы.

На данный момент наиболее компетентным документом, раскрывающим понятие «недвижимость» в России, является Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее -- ГК РФ). Таким образом, ссылаясь на статью 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.1

К недвижимому имуществу относятся воздушные суда, морские суда и суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации. Кроме того, некоторые активы могут быть отнесены к недвижимому имуществу в соответствии с законодательными нормами [4].

В зарубежной литературе термин «недвижимость» разграничивается на две основные составляющие, известные как «недвижимое имущество» и «недвижимость». Такая классификация приводит к выделению двух аспектов в понятии «недвижимость». Первая грань, физическая и осязаемая, включает в себя такие активы, как земельные участки, леса, постоянные плантации, здания и другие материальные сооружения. С другой стороны, вторая грань носит юридический характер и включает в себя ряд прав, которыми обладают физические лица в отношении указанного имущества. Эти правовые аспекты включают в себя права собственности (основные и первичные), права оперативного управления, права финансового управления, ипотеку и различные другие права, установленные действующими законами и нормативными актами [5].

Фундаментальное отличие, выявленное международными авторами в отношении понятия «недвижимость», заключается в прямой связи материального аспекта с землей, что делает упомянутые объекты недвижимыми из-за потенциального ущерба при перемещении. Юридический аспект, напротив, подразумевает возможность передачи прав собственности от одного субъекта к другому.

Кроме того, недвижимость воспринимается как ценный актив, удовлетворяющий потребности и желания людей, а также приносящий доход.

Анализируя понятие «рынок недвижимости», можно обнаружить его сложную природу с различными интерпретациями, которые подчеркивают различные аспекты. Например, рынок недвижимости можно рассматривать как сложную экономическую и правовую арену, способствующую обмену между покупателями и продавцами недвижимости, или как область для капиталовложений в недвижимость и взаимодействий, связанных с операциями с этими объектами.

Бромберг Г.В. определяет рынок недвижимости как сложную сеть правовых, экономических, организационных и культурных взаимодействий между участниками, включающую разработку, структурирование, обращение, торговлю и использование ценных объектов недвижимости, а также права и обязанности, связанные с владением недвижимостью [6].

При изучении международной литературы необходимо подчеркнуть понятие рынка недвижимости. Это понятие включает в себя особый набор методов и систем, которые способствуют обмену правами на собственность, определяют цены и распределяют пространство на основе различных практик использования земли.

Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции. Это обусловлено тем, что каждый объект недвижимости является не стандартным и уникальным, информация о сделках часто не является общедоступной, а также существуют высокие операционные издержки (иногда доходят до 10 % от стоимости имущества) [7].

Равновесие в секторе недвижимости не поддерживается из-за присущего ему дисбаланса между спросом и предложением. Затяжной характер строительных проектов в сфере недвижимости приводит к запаздыванию реакции предложения на колебания спроса. Как следствие, рыночные цены в сфере недвижимости отличаются высокой волатильностью по сравнению с другими отраслями. В отличие от обычной динамики рынка, где цены определяются пересечением кривых спроса и предложения, в сфере недвижимости этот механизм не может точно отразить реальную рыночную стоимость.

Активы недвижимости, как правило, характеризуются низкой ликвидностью на рынке недвижимости. В отличие от высоколиквидных финансовых инструментов, таких как акции «голубых фишек» и другие ценные бумаги, объекты недвижимости зачастую сложно продать, что вынуждает продавцов снижать цены и выдерживать длительные периоды ожидания повышенного спроса. В связи с этим недвижимость относят либо к умеренно ликвидным (со средним периодом продажи около 5 месяцев), либо к низколиквидным, когда объект может находиться на рынке 16 месяцев и более [8].

Государство играет решающую роль в оказании влияния на рынок недвижимости, ставя во главу угла благосостояние своих граждан, поскольку недвижимость служит традиционным рыночным целям и выполняет важнейшую социальную функцию -- повышает качество жизни граждан. Как и на других рынках, на рынок недвижимости постоянно влияют внешние факторы.

Глобальный экономический спад, вызванный пандемией коронавируса в последние годы, оказал далеко идущее влияние на все аспекты российской экономики. В том числе это заметно отразилось на секторе недвижимости, что привело к снижению деловой активности, банкротству компаний, уменьшению потребности в офисных помещениях из-за перехода к удаленной работе и последующим последствиям для владельцев недвижимости.

В этот период за счет государственной помощи в виде субсидирования процентных ставок (свыше 6,5 % в год) были решены жилищные вопросы более двух миллионов человек. Одновременно наблюдался заметный рост инвестиций в строительный сектор, составивший около 1 триллиона рублей, и увеличение объема вновь построенного жилья -- примерно на 15 миллионов квадратных метров [9].

Государственная программа материнского капитала сегодня широко признана как успешная инициатива государственной поддержки сектора недвижимости. Этот стратегический инструмент не только помогает управлять демографической политикой и рынком жилья, но и дает синергетический эффект под контролем государства. Признавая значимость этих мер, федеральные чиновники преобразовали механизмы немедленной поддержки в широкомасштабные гибкие программы.

В рамках совместной работы государственных органов и местных властей по реализации дополнительных инициатив, направленных на стимулирование роста сектора недвижимости, одной из действенных стратегий является финансирование развития социальной инфраструктуры в новых развитых районах. Повышение уровня жизни является убедительным фактором, влияющим на принятие решений о покупке недвижимости.

Продуманные действия правительства на рынке недвижимости во время пандемии COVID-19 позволили усилить и расширить инициативы по государственной поддержке сектора. Однако длительная неспособность поддерживать низкие темпы привела к росту стоимости жилищных кредитов, что снизило их привлекательность для населения. Экономическая нестабильность в районе западных границ в 2020 году отразилась на рынке недвижимости, что потребовало реализации новых стратегий, предусматривающих различные меры государственного вмешательства.

Резкий рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в 2022 году, можно объяснить главным образом инициативой застройщиков, предлагающих нулевые процентные ставки, после запуска государственной программы льготного ипотечного кредитования в ответ на блокировку. Согласно исследованиям, потенциал роста ипотеки достиг своего пика уже к 2020 году, но продление государственного субсидирования ипотечных ставок с апреля 2020 года дало дополнительный толчок спросу на ипотеку. Введенная во время пандемии для стимулирования спроса на жилье в условиях исторически низких ключевых процентных ставок, программа 2020-2021 годов позволила предотвратить спад на рынке жилья. Соответственно, уже в 2021 году эксперты предсказывали, что эрозия реальных доходов и снижение предельной полезности повлияют на выдачу ипотечных кредитов [10].

Таким образом, эффективность государственных инициатив, направленных на стимулирование ипотечного кредитования, близка к исчерпанию с точки зрения их способности поддержать рост строительного сектора и, как следствие, стимулировать расширение рынка ипотечного кредитования.

С октября 2022 года наблюдается заметное снижение стоимости недвижимости на рынке, а также сокращение спроса в отдельных регионах России, вызванное в основном значительным переездом жителей, особенно в пострадавших от кризиса Белгородской, Брянской и Курской областях.

Государственные органы и их местные отделения играют ключевую роль в продвижении законодательной базы, преимущественно контролируют приватизационные мероприятия, являются основными участниками сделок с недвижимостью, активно участвуют в заключении договоров аренды, а также выступают в качестве эксклюзивных регистраторов объектов недвижимости и сделок между субъектами различных форм собственности [10].

Механизм государственного регулирования включает в себя разнообразные методы и инструменты, используемые для контроля рынка недвижимости, охватывая как правовые, так и экономические основы, которые взаимодействуют с законодательной, исполнительной и судебной ветвями власти.

Для управления сектором недвижимости органы государственной власти используют целый ряд федеральных законов и правовых актов, включая Конституцию РФ и такие законодательные акты, как Гражданский, Градостроительный и Земельный кодексы. В их задачи входит использование недвижимости в качестве инвестиционного инструмента и средства привлечения капитала частных инвесторов, повышение эффективности использования недвижимости, повышение ликвидности вторичного рынка недвижимости, а также создание системы контроля за экономической деятельностью местных органов власти.

Создание надежной инфраструктуры для обеспечения финансирования строительства, реконструкции и завершения строительства объектов недвижимости является важнейшим аспектом финансово-кредитного надзора в секторе недвижимости. Это предполагает развитие сектора ипотечного кредитования и оптимизацию государственных инициатив по стимулированию инвестиций в недвижимость. Кроме того, экономические сдвиги требуют переоценки налоговой системы, особенно в части налогообложения недвижимости как для физических, так и для юридических лиц, для поддержания финансовой стабильности государства.

Для совершенствования системы нормативных актов, регулирующих рынок нежилой недвижимости в России, необходимо провести комплексные законодательные изменения, в том числе внести поправки в Гражданский кодекс. Это должно способствовать эффективному использованию земельных ресурсов для удовлетворения общественных потребностей и обеспечения устойчивого развития территорий. Мониторинг прогресса в достижении государственных целей должен осуществляться по этапам подпрограммы, в рамках которых будут совершенствоваться услуги по государственному кадастровому учету и оценке стоимости земельных участков.

Чтобы укрепить экономическую основу государственного контроля над рынком недвижимости, необходимо активизировать приватизацию активов и государственных предприятий, а также увеличить выделение государственных средств на строительство доступного социального жилья для пенсионеров и малообеспеченных семей.

Для усиления финансово-кредитного надзора в российском секторе недвижимости необходим уникальный подход к развитию финансовых и ипотечных услуг с использованием передового международного опыта. Для стимулирования рынка необходимо постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, увеличение срока погашения ипотеки и снижение требований к первоначальному взносу.

Нынешняя тенденция роста рынка недвижимости в первую очередь обусловлена недостаточным участием государства в его становлении и развитии. Общеизвестно, что возможности саморегулирования в секторе недвижимости существенно ограничены механизмами ценообразования. Поэтому важным аспектом является внедрение системы государственного вмешательства как на местном, так и на национальном уровне в качестве дополнительной меры регулирования на рынке недвижимости [11].

Связь между развитием рынков и действиями местных органов власти иногда может приводить к негативным последствиям, обусловленным административными мотивами, нарушая конкурентную среду в секторе первичной недвижимости. Такие нарушения служат заметным ускорителем роста цен на недвижимость. Кроме того, на рост покупательной способности населения влияют адаптивные ожидания экономически привилегированных слоев населения. Например, ожидания повышения стоимости недвижимости способствуют росту спроса, тем самым увеличивая прибыль текущих акционеров и привлекая потенциальных инвесторов.

Выводы

Таким образом, автором предлагаются различные законодательные и институциональные изменения, направленные на совершенствование механизмов ипотечного кредитования. Предлагаемые изменения направлены на оптимизацию процесса выпуска ценных бумаг, снижение сопутствующих затрат на выпуск ипотечных ценных бумаг и расширение возможностей для инвестирования пенсионных накоплений в такие ценные бумаги.

Организационно-правовая основа государственного регулирования в сфере недвижимости включает в себя несколько ключевых аспектов: постоянное совершенствование нормативно-правовых актов для облегчения работы рынка; разграничение государственных активов между федеральными и муниципальными структурами; определение ролей и взаимоотношений между государственными и частными структурами; контроль за владением недвижимостью и сделками с ней; ведение учета недвижимости с помощью различных систем, таких как техническая инвентаризация, кадастр и регистрационные процедуры.

Основополагающие аспекты государственного контроля над рынком недвижимости, особенно в отношении объектов, находящихся в государственной собственности, и эффективного управления ими, включают несколько ключевых факторов. К ним относятся инициативы по приватизации недвижимости, приносящей доход, регулирование финансово-экономических аспектов в процессе приватизации, методология определения начальной цены на государственную арендную недвижимость, а также финансовоэкономические условия договоров аренды, которые предполагают пересмотр и корректировку арендных ставок.

Литература

Круглякова, В.М. Экономическая оценка недвижимости и зоны с особыми условиями использования территорий -- особенности учета и его методическое обеспечение / В.М. Круглякова // Вопросы оценки. -- 2020. -- № 3(101). -- С. 1725. -- EDN DJLUJL.

Домнина, С.В. Государственная кадастровая оценка недвижимости в условиях развития рынка / С.В. Домнина, Е.В. Савоскина // Фундаментальные исследования. -- 2021. -- № 11. -- С. 66-72. -- DOI 10.17513/fr.43124. -- EDN IRHJYB.

Бердникова, В.Н. Методы государственного регулирования рынка недвижимости в России в период кризиса / В.Н. Бердникова // Вестник Челябинского государственного университета. -- 2021. -- № 12(458). -- С. 27-34. -- DOI 10.47475/1994-2796-2021-11204. -- EDN SUASCS.

Бочарова, О.Ф. Влияние цифровизации на оценку стоимости объектов недвижимости / О.Ф. Бочарова, А.В. Эксузян, К.Н. Антипина // Вектор экономики. -- 2022. -- № 11(77). -- EDN IPRQVN.

Коростелева, А.П. Анализ эффективности и результативности государственного регулирования рынка жилой недвижимости Воронежской области / А.П. Коростелева // Энигма. -- 2020. -- № 28-1. -- С. 5-17. -- EDN TXBDBB.

Бромберг, Г.В. Актуальные методологические проблемы интеллектуальной собственности / Г.В. Бромберг, С.А. Лебедев // Безопасность Евразии. -- 2003. -- № 2(12). -- С. 636-666. -- EDN RAFRRN.

Галиуллина, Г.Ф. Государственное регулирование рынка недвижимости в России: современные вызовы и проблемы / Г.Ф. Галиуллина, А.Ф. Хабибуллина, С.А. Ханнанова // Вестник Алтайской академии экономики и права. -- 2022. -- № 11-2. -- С. 221-225. -- DOI 10.17513/vaael.2554. -- EDN LPMENN.

Куровский, С.В. Анализ влияния мер государственного регулирования на рынок первичной недвижимости в Российской Федерации / С.В. Куровский, Д.А. Соснин, Н.И. Шевчук // Экономика строительства. -- 2023. -- № 7. -- С. 1924. -- EDN NNTYMM.

Рожкова, О.Н. Исследование особенностей рынка недвижимости на современном этапе / О.Н. Рожкова // Международный научный журнал. -- 2020. -- № 4. -- С. 14-20. -- DOI 10.34286/1995-4638-2020-73-4-14-20. -- EDN YBTCLC.

Лазарева, Е.Н. Регулирование рынка недвижимости в России: адаптационные цели и мероприятия / Е.Н. Лазарева // Экономика и управление народным хозяйством (Санкт-Петербург). -- 2022. -- № 17(19). -- С. 1-13. -- EDN OBILYR.

Размещено на Allbest.ru