Аспекты договорного регулирования земельно-ипотечных отношений в законодательстве Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

АСПЕКТЫ ДОГОВОРНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Зубарева Т.М.

Аннотация

договор ипотека земельный законодательство

В статье рассматриваются конструкция договора ипотеки земельного участка. В работе рассматриваются существенные условия ипотеки земельного участка по законодательству Российской Федерации, рассматривается соотношении понятий «договор об ипотеке» и «закладная».

Ключевые слова: земельное право, ипотека земельного участка, ответственность залогодержателя, существенные условия договора ипотеки

Annotation

The article discusses the design of a land mortgage agreement. The work examines the essential conditions of a mortgage of a land plot under the legislation of the Russian Federation, and examines the relationship between the concepts of “mortgage agreement” and “mortgage”.

Key words: land law, mortgage of a land plot, liability of the mortgagee, essential terms of the mortgage agreement.

Основная часть

Основным законом, регулирующим вопросы земельно-ипотечного кредитования, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[1] (далее - Закон об ипотеке). Прежде всего, этот Закон определил, какие земельные участки могут быть отданы в залог, а какие нет. Согласно анализу п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). Имущественный характер отношений с земельными участками как объектами недвижимости получает свое подтверждение и в принципе платности за пользование землей.

Залог недвижимости - ипотека - представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству в случае неисполнения должником этого обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Таким образом, смысл обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что должник по основному договору (таким договором может быть кредитный договор, договор займа или иное обязательство, в том числе обязательство, основанное на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) предоставляет кредитору дополнительную гарантию того, что интересы последнего в связи с исполнением основного обязательства будут соблюдены.

При заключении договора ипотеки необходимо руководствоваться общими правилами Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положениями Закона об ипотеке.

Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 Закона об ипотеке и Гражданском Кодексе РФ. К ним, в частности, относятся следующие условия.

1. Предмет договора об ипотеке, сформулированный в соответствии с п. 1 ст. 339, п. 1 ст. 432 ГК РФ.

2. Предмет ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке) - наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателя с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 3 Закона об ипотеке), в том числе

5. Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.

6. Указание о закладной - при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит.

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельноправовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ[2] и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3].

В п.1 ст. 65 Закона об ипотеке изложены правила о возведении залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке, которые гласят, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Закон об ипотеке определяет общие требования к оценке земельного участка при его ипотеке, а также особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации. Это норма носит диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть установлено либо запрещение их возведения, либо получение предварительного согласия залогодержателя на их возведение.

Правовое значение ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств заключается в том, что она призвана обеспечить уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке). Важно отметить, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ были внесены изменения в п. 4 ст. 340 ГК РФ, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Залогодатель и залогодержатель согласно ст. 64 Закона об ипотеке вправе определить, что ипотека: распространяется на все здания и сооружения, возводимые залогодателем на земельном участке; распространяется на отдельные здания и сооружения, возводимые залогодателем на земельном участке; не распространяется ни на какие здания и сооружения, возводимые залогодателем на земельном участке.

Строительство зданий и сооружений на заложенном земельном участке не должно влечь снижения стоимости предмета ипотеки в связи с ухудшением качества земельного участка. Очевидно, например, что, если на приусадебном участке возводится животноводческая ферма, которая исключает возможность на какое-то время использовать его по иному назначению, стоимость заложенного участка может значительно снизиться.

Соответственно, это должно квалифицироваться как существенное нарушение договора об ипотеке, поскольку у залогодержателя возникает ущерб, вызванный ухудшением обеспечения основного обязательства (например, уменьшением стоимости заложенного земельного участка - п. 2 ст. 450 ГК РФ) [4]. Залогодержатель лишается в значительной степени того обеспечения, на какое рассчитывал при заключении договора об ипотеке. Это дает ему право требовать изменения договора об ипотеке земельного участка, вплоть до включения в предмет ипотеки возведенного строения (ч. 2 п. I ст. 65 Закона об ипотеке).

Однако право залогодателя на возведение зданий, сооружений на своем заложенном земельном участке без согласия залогодержателя имеет одно исключение. Если по условиям договора об ипотеке выдается закладная, право залогодателя на возведение зданий, сооружений должно быть закреплено в закладной, где определены условия возведения залогодателем на заложенном земельном участке зданий, сооружений (п. 2 ст. 65 Закона об ипотеке). Что же касается соотношения закладной и договора об ипотеке, то здесь следует сказать о том, что понятие «Договор об ипотеке» намного шире, чем понятие «Закладная».

Другая аналогия, применяемая к этому виду ипотечной документации, относится к кредитному ипотечному договору. Однако на самом деле это два разных документа, хотя в закладной и указываются некоторые общие с кредитным договором условия и принципы отношений заемщика и кредитора.

В том случае, когда в закладной предусмотрено право залогодателя возводить здание или сооружение на земельном участке, на них распространяется ипотека. В таких случаях основное обязательство становится обеспеченным не только ипотекой земельного участка, но и ипотекой возводимых на заложенном земельном участке зданий и сооружений, если иное не предусмотрено в закладной.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание, сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого участка имел залогодатель.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого земельного участка, залогодержатель вправе (вне зависимости от того осуществлялось такое возведение с согласия или без согласия залогодержателя) в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки (установления ипотеки) на возведенное здание или сооружение[5].

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что, так как изменение предмета ипотеки в виде его разделения, реконструкции, увеличение или уменьшение различных параметров заложенного имущества не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и, соответственно, такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а, значит, ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать. Однако полагаем, что некоторые из перечисленных спорных ситуаций можно было бы избежать при гибком регулировании этих отношений условиями заключаемых договоров.

Список литературы

1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

3. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

4. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 902/11 по делу № А29-1504/2010.

5. Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2011 № Ф09- 996/11-С6 по делу № А34- 2298/2010.

Размещено на Allbest.ru