Существенные и иные условия предварительного договора

Размещено на http://www.allbest.ru

Московский финансово-промышленный университет «Синергия»

Moscow Financial and Industrial University «Synergy»

Существенные и иные условия предварительного

договора

ESSENTIAL AND OTHER CONDITIONS OF THE PRELIMINARY

AGREEMENT

Максимова Тамара Александровна Maksimova Tamara Alexandrovna

Магистрант Master Degree student

Аннотация

В статье рассматривается существенные и иные условия

предварительного договора.

Ключевые слова: основной договор, предварительный договор, принудительная договорная связь, урегулирование отдельных разногласий.

Abstract

The article discusses the essential and other conditions of the preliminary agreement.

Key words: main agreement, preliminary agreement, forced contractual relationship, settlement of individual disagreements.

Существенными условиями в исследуемой правовой конструкции являются предмет основного договора, т.е. определяются основные обязательства с достаточной степенью детализации и те условия, характеризующие параметры, как предварительного договора, так и основного.

Законодатель регулирует основной список существенных условий договорного документа в ст. 432 ГК РФ. При заключении правовой конструкции теперь нет необходимости согласовывать условия, не характеризующие предмет договора, но являющиеся неизменными для основного договора в соответствии с законом (п. 3 ст. 429 ГК РФ ).[8]

При этом законодатель определяет, что без согласования неизменных существенных условий заключить основной договор запрещается (п.1 ст. 432 ГК РФ). Возникает спорная ситуация, которую законодатель решает, устанавливая в п. 5 ст. 429 ГК РФ следующую норму: когда лица при заключении окончательного контракта так и не смогут договориться по таким существенным в силу закона условиям, то таковые будут определены по судебному решению. В соответствии с п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. №2 49 судом будет рассматриваться не просто требование о понуждении к заключению основного договора, но и требование об урегулировании разногласий по существенным в силу закона условий.

П. 1 ст. 446 ГК РФ не запрещает сторонам договориться о передаче спора об урегулировании разногласий на рассмотрение суда, в т. ч. по существенным в силу прямого указания в законе условиям. [5]

Получается, что закон подразумевает наличие воли сторон на возможную передачу преддоговорного спора об урегулировании разногласий по существенным условиям суду на этапе заключения основного договора, выводя эту подразумеваемую волю из того, что стороны заключили предварительный договор и недвусмысленно вступили в принудительную договорную связь, не согласовав то или иное условие основного договора, являющееся в силу прямого указания в законе существенным и без которого договор невозможно заключить. Получается, что законодатель возлагает на судебные органы определения данных условий, если сами стороны по ним не смогли договориться за период с момента заключения предварительного договора и до возникновения спора о заключении основного договора. Другими словами, на законодательном уровне конструкция предварительного договора приспосабливается к ситуациям, при которых его стороны готовы делегировать суду урегулирование отдельных разногласий. В такой ситуации возникает вопрос почему тот же подход не применяется, когда речь идет о простом заключении основного договора при отсутствии предшествующего предварительного договора. [4]

Например, если в заключенном договоре подряда или страхования стороны не оговорили обязательное в силу прямого указания в законе существенное условие, то данный договор судом признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Ответ заключается в том, что, когда стороны опускают такое условие в предварительном договоре, намного проще увидеть подразумеваемое соглашение о делегации суду компетенции по урегулированию преддоговорного спора, так как заключение основного договора отложено, и сам сценарий предполагает, что у сторон будет возможность договориться по данным условиям на этапе заключения основного договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет и условия основного договора, относительно которых должно быть достигнуто соглашение при его заключении (п. 3 ст. 429 ГК РФ). [8]

Если управомоченная сторона заявит соответствующее требование и инициирует заключение основного договора, то обязанность заключить договор созревает при поступлении предложения, выступающего одновременно в качестве требования исполнить условия предварительного договора. Это означает, что на каждую из сторон, возлагается обязательство с исполнением до востребования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если соответствующее требование своевременно, т.е. заявляется в пределах срока предварительного договора, обязательство необходимо выполнить. В случае если требование заявляется по истечению срока правовой конструкции, то правовая связь прекращается.

Законодатель не исключает, что правовая конструкция может включать и дополнительные обязанности, которые стороны обязаны исполнять, например:

а) обязанность одного из участников сделки обеспечить наступление отлагательного условия, обусловливающего появления права требования заключить основной договор, или приложить разумные усилия для обеспечения наступления подобного условия;

б) обязанность информирования партнера в случае возникновения условий, которые будут препятствовать исполнению сделки;

в) негативное обязательство не совершать те или иные действия в период до заключения основного договора;

г) согласовывать с партнером те или иные решения или действия;

д) обязанность снять имеющиеся обременения в отношении имущества, (например, погасить обременяющую недвижимость ипотеку путем исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, заключения с залогодержателем соглашения о прекращении ипотеки или иным образом);

е) требование обеспечить получение согласия третьего лица на заключение договора, если оно должно быть в силу закона. При нарушении таких обязанностей возможно взыскание убытков (и (или) неустойки), а также расторжение предварительного договора при существенности нарушения. [6]

При условии, если дополнительные обязанности прямо не согласованы, то они в ряде случаев могут восполнять правоотношение по предварительному договору на основании применения принципа добросовестности. Таким примером является правовая конструкция, предметом которой выступает продажа в будущем здания, и до заключения основного договора предполагаемый продавец решил произвести перепланировку в данном здании, не согласовав ее с контрагентом. В данном случае говорится о нарушении подразумеваемой и вытекающей из доброй совести обязанности не совершать действий, которые могут спровоцировать нарушение обязательств соответствующей стороны по основному договору в случае его заключения. В ответ на нарушение покупатель может расторгнуть предварительный договор и потребовать возмещения убытков [7].

Под согласованием такого существенного условия, как предмет основного договора, следует понимать достаточную степень конкретизации основных обязательств его сторон. Если речь идет о предварительном договоре на заключение в будущем основного договора купли -продажи или аренды, то характеристики отчуждаемого или подлежащего передаче в аренду имущества относятся к категории предмета договора.

Юридическая конструкция, предполагающая в будущем заключить договор об отчуждении имущества, существующего в момент ее заключения, может содержать данные, характеризующие имущество и позволяющие его точно идентифицировать. Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 существенные условия договора могут быть и определенными, и определимыми и в договоре может содержится алгоритм определения такого условия. По Определению СКГД ВС РФ от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 это же относится и к существенным условиям предварительного договора.

Модель определимости предмета договора особенно востребована в тех случаях, когда на момент заключения правовой конструкции еще не существует тот объект, подлежащий отчуждению или обременению на основании окончательного договора. При таком варианте объект в правовой конструкции не индивидуализируется и участники сделки должны описать будущий объект таким образом, чтобы закрепленные в предварительном договоре характеристики позволили бы без труда конкретизировать подлежащий отчуждению или обременению объект к моменту, когда он появится. П. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 конкретизирует данное условие: «Если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче».

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 цена возмездного договора не относится к категории условий, характеризующих предмет договора. В Постановлении приводится в качестве примера допустимого отсутствия в предварительном договоре цены основного договора ситуация, когда речь шла о правовой конструкции на заключение в будущем договора аренды здания. Арендная плата является существенным условием договора аренды здания (п. 1 ст. 654 ГК РФ), и без ее согласования договорной документ не может считаться заключенным. Получается, что ВС РФ исходит из того, что в силу прямого указания в законе п. 3 ст. 424 ГК РФ [1] не применяется, а цена выступает как существенное условие, без установления которого договор аренды не может считаться заключенным, условие о цене может отсутствовать в предварительном договоре. Если стороны не договорятся о цене при заключении основного договора, цена может быть определена судом в процессе судебного разбирательства.

При этом для возмездного синаллагматического договора цена таким же образом характеризует одно из двух основных встречных обязательств, как и описание товара и его количества характеризует другое встречное обязательство. В силу п. 3 ст. 424 ГК РФ цена, относясь объективно к категории предмета договора, по прямому указанию в законе изъята из перечня тех существенных условий, без согласования которых договор не будет считаться заключенным. В тех случаях, когда в основном договоре, для которого в силу применения общего правила п. 3 ст. 424 ГК РФ цена не относится к существенным условиям, она может быть не прописана в правовой конструкции. Однако если стороны не согласуют цену при заключении основного договора, тогда цена и урегулирование данного разногласия определяется судом [2].

Если стороны называют свой договор предварительным, но предусматривают внесение на основании такого договора всей или существенной части денежного предоставления по подлежащему заключению в будущем основному договору, то данный договорной документ не является предварительным. Данную правовую конструкцию следует признавать изначально заключенным основным договором, предполагающим внесение предоплаты (аванса) и ставящим исполнение встречных обязательств до востребования. Соответственно, положение такого договора об обязательстве заключить основной договор на основании требования стороны, внесшей предоплату, следует толковать как обязательство осуществить встречное исполнение при его востребовании. Если при заключении окончательного договора стороны не установили в нем несущественные условия, то в процессе судебного разбирательства они не будут определены по усмотрению суда. Не является причиной считать окончательный договор незаключенным из -за отсутствия в нем несущественных условий, т.к. это означает необоснованные попрание свободы договора и вторжение в сферу автономии воли и частные дела.

Если в процессе судебного разбирательства стороны придут к согласию по несущественным условиям окончательного договора, то судебный орган при вынесении решения должен их указать в документе, пополнив тем самым список обязательных к исполнению условий.

Допускается определение судом несущественного условия при отсутствии согласия сторон по его редакции в тех случаях, когда одна сторона потребовала от суда его определить, а другая сторона не выразила протест против компетенции суда по данному вопросу, а представила свое собственное видение в отношении содержания такого условия. В данном поведении сторон видеться выражение воли на делегацию суду компетенции по урегулированию возникших у сторон разногласий (п. 1 ст. 446 ГК РФ) [1].

Итак, законодателем определяются существенные и иные условия правовой конструкции, одним из которых выступает предмет окончательного договора. Следуя из принципа свободы договора стороны при заключении окончательного договора имеют возможность, как договориться о некоторых дополнительных условиях, которые не были оговорены в предварительном договоре, так и установить иное содержание тех условий, которые они ранее согласовали в предварительном договоре. При условии, что речь идет о добровольном соглашении и каких-либо принципиальных препятствий к этому нет. предварительный договор обязанность

Литература

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Введена с 1 января 1995 г. Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ (с измен. и доп. по состоянию на 1 ноября 2020 года). - М.: Изд-во «Проспект», 2020. -

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49

«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» // Справочно - правовая система «КонсультантПлюс». URL:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_314779/102c330716d63d2bc ea31ddf7ab856b22e6223ee/ (дата обращения 10.08.2024)

Анисимов А.П., Рыженков, А.Я., Чаркин, С.А. Договорное право: практическое пособие для вузов / Под общей редакцией А. Я. Рыженкова. - М.: Изд-во Юрайт, 2020. - 297 с.

Аблятипова Н.А., Бородин, А.А. Некоторые особенности предварительного договора в системе организационных гражданских правоотношений [Текст] // Правовая парадигма. Т. 19. - 2020. - № 1. - С. 3240

Гражданское право: учебник МГУ. В 4 томах. Том 1 / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Изд-во МГУ, 2019 - 720с

Договорное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 420-453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. - Москва: М-Логос, 2020. - С. 315.

Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые регулятивные возможности для договоров купли - продажи жилых помещений [Текст] // Семейное и жилищное право. - 2016. - № 1. - С. 36-40.

Максименко А.В. Особенности исполнения обязательств, возникающих из предварительного договора [Текст] // Закон и право. - 2011. - № 3. - С. 54.-57.

Размещено на Allbest.ru