Проблемы выявления правообладателей ранее учтенных земельных участков и способы их решения

This article examines the mechanism for identifying the right holders of previously recorded land plots. Based on the results of the analysis of the legal regulation of the procedure for identifying previously recorded land plots, the stages for carrying out the relevant activities are formulated. Based on the practice of identifying the right holders of previously recorded land plots, the problems of legal regulation in this area are highlighted. Legislative proposals are proposed to improve the procedure for identifying the right holders of previously recorded land plots.

Keywords: land plots, real estate objects, previously recorded land plots, copyright holders, cadastral registration, registration of rights, heirs, information about copyright holders, identification mechanism, owners.

30.12.2020 Президентом РФ подписан Федеральный закон № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 29.06.2021 [1].

В соответствии с указанным Федеральным законом органы государственной власти городов федерального значения и местного самоуправления наделены полномочиями по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости.

Батуева Э.Ц. отмечает, что в качестве общей проблемы, предшествующей принятию Федерального закона № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», послужило отсутствие на практике механизмов выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимого имущества, несмотря на то, что все ранее возникшие права признаются государством и при этом не предусмотрена обязательность или обязанность по их перерегистрации в ЕГРН [2].

Однако указанное утверждение необходимо уточнить. Выявить собственников объектов недвижимости до принятия вышеуказанного Федерального закона можно было на основании имеющихся в распоряжении органов государственной власти и органов местного самоуправления документов в отношении отдельных объектов недвижимости, например, при наличии в распоряжении органов государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования.

Другое дело, что, выявив собственника ранее учтенного объекта недвижимости, органы государственной власти городов федерального значения и местного самоуправления не обладали полномочиями по регистрации прав на ранее учтенные объекты недвижимости. Они могли лишь рекомендовать выявленному правообладателю обратиться в Росреестр за регистрацией права на объект недвижимости.

Согласно пояснительной записке к проекту вышеуказанного Федерального закона, отсутствие актуальных и достоверных сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости снижает степень защиты права собственности и иных вещных прав на такой объект, создает риск невозможности учета наличия соответствующего права, к примеру, при возмещении убытков при ограничении прав на землю, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, согласовании местоположения границ земельных участков, решении вопроса о лице, несущем бремя содержания объекта недвижимости. Кроме того, законопроект будет способствовать решению задачи по вовлечению в налоговый оборот ранее учтенных земельных участков и объектов капитального строительства, поскольку отсутствие соответствующих сведений о правообладателе объекта недвижимости в ЕГРН препятствует уплате законно установленных имущественных налогов [3].

На момент подготовки вышеуказанного законопроекта в отношении значительной части (около 25 млн. объектов) ранее учтенных объектов недвижимости в ЕГРН отсутствовали сведения об их правообладателях.

К ранее учтенным объектам недвижимости относятся:

1) объекты недвижимости, права на которые возникли до 31.01.1998 (даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) объекты недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен до 01.03.2008 (до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);

3) объекты недвижимости государственный кадастровый учет или государственный учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 4. ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В ходе проведения мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости органами исполнительной власти городов федерального значения, а также органами местного самоуправления в соответствии со ст. 69.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - № 218-ФЗ) можно выделить несколько этапов:

1 этап - анализ сведений, содержащихся в документах, находящихся в архивах и (или) в распоряжении уполномоченных органов, осуществляющих данные мероприятия

Органы местного самоуправления и органы исполнительной власти городов федерального значения на данном этапе анализируют перечни объектов недвижимости с учетом документов, имеющихся в их распоряжении.

2 этап - направление запросов в различные органы и организации, опубликование сообщения о способах и порядке предоставления сведений о правообладателях

Запросы могут направляться в органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации, осуществлявшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учет и регистрацию прав на объекты недвижимости, а также нотариусам в целях получения сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости, которые могут находиться в архивах и (или) в распоряжении таких органов, организаций или нотариусов (пп. 2 п. 2 ст. 69.1 № 218-ФЗ).

Уполномоченные органы направляют запросы, в том числе:

1) в федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел либо его территориальный орган - в целях получения информации о первичной выдаче и (или) замене документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации, выданного лицу, выявленному в порядке, в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, об адресе регистрации такого лица по месту жительства и (или) по месту пребывания, а также о дате и месте его рождения (при условии отсутствия информации о дате и месте его рождения и подтверждающих ее документов в распоряжении уполномоченного органа);

2) в орган, уполномоченный на присвоение страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, - в целях получения сведений об этом номере (при условии отсутствия указанных сведений и подтверждающих их документов в распоряжении уполномоченного органа);

3) оператору федеральной информационной системы Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния - в целях получения сведений о возможной смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, перемене его имени;

4) нотариусу по месту открытия наследства - в целях получения сведений о лицах, у которых возникли права на ранее учтенный объект недвижимости в результате наследования (при наличии информации о смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости);

5) в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, - в целях получения сведений о государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей;

6) в налоговый орган по субъекту Российской Федерации - в целях получения имеющихся в налоговых органах сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, сведений о правообладателях, которых недостаточно для постановки на учет правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости в налоговом органе по месту нахождения принадлежащих им объектов недвижимости (при условии отсутствия указанных сведений и подтверждающих их документов в распоряжении уполномоченного органа).

На данном этапе органы государственной власти и органы местного самоуправления также осуществляют опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов либо законов субъектов Российской Федерации, на территориях которых расположены ранее учтенные объекты недвижимости, сообщения о способах и порядке предоставления в уполномоченные органы сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости такими правообладателями.

Сведения о подлежащих выявлению правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости, в том числе документы, подтверждающие права на ранее учтенные объекты недвижимости, могут быть представлены в уполномоченные органы правообладателями таких объектов недвижимости (их уполномоченными представителями) либо иными лицами, права и законные интересы которых могут быть затронуты в связи с выявлением правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Исходя из практики выявления правообладателей ранее учтенных земельных участков к эффективным способам выявления правообладателей является взаимодействие с председателями садоводческих некоммерческих товариществ. Председатели садоводческих товариществ ведут реестр членов таких объединений. Реестр членов товарищества содержит данные о членах товарищества, в т.ч. номера телефонов, что позволяет оперативно разрешать необходимые вопросы непосредственно с правообладателями ранее учтенных земельных участков, их наследниками и актуальными пользователями.

3 этап - обобщение и анализ полученных сведений

По результатам полученной информации уполномоченными органами проводится анализ полученных сведений.

4 этап - подготовка проекта решения о выявлении правообладателя

После проведения вышеуказанных мероприятий уполномоченные органы подготавливают проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, в котором указываются:

1) кадастровый номер ранее учтенного объекта недвижимости, содержащийся в Едином государственном реестре недвижимости, а в случае отсутствия такого кадастрового номера - вид, назначение, площадь, иная основная характеристика (при наличии), адрес такого объекта недвижимости (при отсутствии адреса ранее учтенного объекта недвижимости - его местоположение);

2) в отношении выявленного правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, являющегося физическим лицом: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, вид и реквизиты документов, удостоверяющих личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, адрес регистрации по месту жительства и (или) по месту пребывания;

3) в отношении выявленного правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, являющегося юридическим лицом: полное наименование юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер;

4) документы, подтверждающие, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости, их реквизиты (при наличии у документов реквизитов);

5) результаты осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, подтверждающие, что на момент проведения мероприятий по выявлению правообладателей таких объектов недвижимости, являющихся ранее учтенными, они не прекратили свое существование. Проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости не подготавливается в случае, если ответы на запросы содержат противоречивую информацию о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости либо если ранее учтенным объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, прекратившие свое существование.

5 этап - направление проекта решения правообладателю

Уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней с момента подготовки проекта решения:

1) размещает в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, сроке, в течение которого могут быть представлены возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, а также в отношении выявленного правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, являющегося физическим лицом, - фамилию, имя, отчество (при наличии), в отношении правообладателя, являющегося юридическим лицом, - полное наименование юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер;

2) направляет заказным письмом с уведомлением о вручении проект решения лицу, выявленному в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, по адресу регистрации по месту жительства и (или) по месту пребывания (в отношении физического лица), или по адресу юридического лица в пределах его места нахождения (в отношении юридического лица) с указанием срока, в течение которого могут быть представлены возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, либо вручает проект решения указанному лицу с распиской в получении.

Лицо, выявленное в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, либо иное заинтересованное лицо вправе представить в письменной форме или в форме электронного документа (электронного образа документа) возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, указанных в проекте решения, с приложением обосновывающих такие возражения документов (электронных образов таких документов) (при их наличии), свидетельствующих о том, что такое лицо не является правообладателем указанного объекта недвижимости, в течение 30 дней со дня получения указанным лицом проекта решения.

6 этап - принятие решения о выявлении и направлении его в Росреестр

В случае, если в течение 45 дней со дня получения проекта решения лицом, выявленным в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, в уполномоченный орган не поступили возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, указанных в проекте решения, уполномоченный орган принимает решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости.

В случае, если в течение 45-дневного срока поступили возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости не принимается. В таком случае по требованию уполномоченного органа суд вправе вынести решение о внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи.

Такое требование может быть заявлено в суд уполномоченным органом в течение одного года со дня поступления указанных возражений.

В срок не более пяти рабочих дней со дня принятия решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости уполномоченный орган направляет в орган регистрации прав:

1) заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости - в случае, если сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, за исключением сведений о его правообладателе, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;

2) заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости в случае, если сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, а также о его правообладателе в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

К вышеуказанным заявлениям прилагаются решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости и документы, содержащие сведения, полученные по запросам.

Уполномоченный орган направляет копию решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости лицу, выявленному в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, по адресу регистрации по месту жительства и (или) по месту пребывания (в отношении физического лица) или по адресу юридического лица в пределах его места нахождения (в отношении юридического лица) либо вручает указанному лицу с распиской в получении.

За период действия норм Федерального закона № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основе практики выявления правообладателей ранее учтенных земельных участков можно выявить некоторые пробелы правового регулирования в указанной сфере по ряду вопросов, а также предложить варианты их устранения:

1. Органам государственной власти городов федерального значения и местного самоуправления в рамках проводимых мероприятий предоставлена возможность направлять запросы в федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел либо его территориальный орган - в целях получения информации о первичной выдаче и (или) замене документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации, выданного лицу, выявленному в порядке, в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, об адресе регистрации такого лица по месту жительства и (или) по месту пребывания, а также о дате и месте его рождения (при условии отсутствия информации о дате и месте его рождения и подтверждающих ее документов в распоряжении уполномоченного органа).

В государственных актах на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей указаны фамилия, имя и отчество правообладателя. Иные сведения в отношении граждан, позволяющие их идентифицировать, в указанных документах не содержатся.

Территориальные органы МВД России при поступлении запросов, в которых указаны только фамилия, имя и отчество граждан не всегда могут идентифицировать конкретного гражданина, поскольку лиц, у которых совпадают указанные данные, может быть несколько.

Не всегда на основании анализа дополнительных сведений и документов представляется возможным органам государственной власти и местного самоуправления идентифицировать конкретного гражданина.

В отношении объектов недвижимости, в отношении которых не удалось идентифицировать конкретного правообладателя, необходимо предусмотреть возможность в федеральном законодательстве снятия с государственного кадастрового учета земельных участков.

2. Согласно п. 3 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

В настоящее время в ЕГРН имеет актуальный статус значительное количество ранее учтенных земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет после 01.03.2008 года. Из них подавляющее большинство не может быть предоставлено под первоначальные цели.

В соответствии с действующим земельным законодательством не предоставляются земельные участки под киоски, остановки, эксплуатацию сетей. Однако ранее участки предоставлялись под такие цели. Участки ставились на государственный кадастровый учет. Снять их в соответствии с п. 3 ст. 70 вышеуказанного Федерального закона не представляется возможным. Актуальный их статус не имеет практической значимости.

Исходя из вышесказанного, необходимо скорректировать вышеуказанную норму, исключив из нее дату постановки на кадастровый учет земельных участков.

3. Часть выявляемых правообладателей ранее учтенных земельных участков умерли. Наследниками права на такие участки не оформляются по разным причинам.

Органы государственной власти и местного самоуправления не наделены полномочиями по регистрации права на ранее учтенные объекты недвижимости, в т.ч. земельные участки, за наследниками выявленных правообладателей.

Оформление наследства для некоторых граждан требует серьезных финансовых расходов. Такие затраты могут складываться из затрат на восстановление срока принятия наследства в судебном порядке и нотариальной пошлины в размере 0,3% или 0,6% от стоимости земельного участка.

Решение указанного вопроса возможно упрощением процедуры восстановления срока для принятия наследства во внесудебном порядке, в итоге гражданам не надо будет нести расходы по представительству в суде. Другим вариантом решения проблемы является снижение стоимости оформления наследства для таких категорий заявителей либо освобождение их от уплаты государственной пошлины при регистрации прав на ранее учтенные объекты недвижимости.

4. Согласно п. 7 ст. 69.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости не подготавливается в случае, если ответы на запросы о правообладателях содержат противоречивую информацию о них.

Однако противоречивая информация может содержатся в самих правоустанавливающих документах на ранее учтенные объекты недвижимости.

Так, при анализе документов в отношении земельных участков, предоставленных в собственность гражданам, выявляются расхождения в именах и отчествах граждан, указанных в распоряжениях и государственных актах на земельные участки.

На основании изложенного, целесообразно предусмотреть возможность в вышеуказанном Федеральном законе снятия с государственного кадастрового учета земельных участков, сведения в отношении которых содержат противоречивую информацию.

5. Нельзя исключать, что по результатам проведенных мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных земельных участков, уполномоченными органами будут зарегистрированы права за гражданами на основании предоставленных неверных или некорректных данных. Заинтересованное лицо, несмотря на все проведенные мероприятия по выявлению правообладателей, не всегда может узнать о них на стадии проведения.

Территориальные органы МВД России могут предоставить в уполномоченные органы местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения недостоверные данные о гражданах.

На основании таких данных будут зарегистрированы права за конкретными гражданами. Впоследствии уполномоченными органами возможно будет установлена ошибочность предоставленных сведений.

Оспорить запись в отношении правообладателя земельного участка, сведения о котором внесены в ЕГРН, возможно исключительно в судебном порядке.

Возможность исправить сведения в ЕГРН в связи с пересмотром решения органа государственной власти городов федерального значения и местного самоуправления о выявления правообладателя ранее учтенного земельного участка в упрощенном порядке отсутствует.

Как представляется, в исключительных случаях должен быть предусмотрен упрощенный порядок исправления сведений о правообладателе ранее учтенного земельного участка в ЕГРН.

Список использованных источников и литературы

правообладатель ранее учтенных земельных участков правовой