Формирование системы управленческих решений с учетом принципов системного подхода к управлению объектом недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Сущность и особенности системного подхода к управлению объектами недвижимости

1.2 Характеристика сделок с недвижимым имуществом с целью принятия эффективных управленческих решений

1.3 Описание многоэтажного жилого дома как объекта управления

2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г.ВОЛГОДОНСКА И ОЦЕНКА ОСНОВОПОЛАГАЮЩИХ ФАКТОРОВ РАЗВИТИЯ МНОГОЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА

2.1 Комплексный анализ рынка недвижимости г. Волгодонска

2.2 Выполнение экспертизы объекта недвижимости для выявления факторов его развития

3. ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ С УЧЕТОМ ПРИНЦИПОВ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К УПРАВЛЕНИЮ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Основы благоустройства прилегающих территорий многоэтажного жилого дома

3.2 Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости

3.3 Выбор наиболее эффективного варианта управления объектом недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

управленческий решение недвижимость инвестиционный

ВВЕДЕНИЕ

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

- экономическое -- управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке;

- техническое -- содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями;

-правовое -- комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью;
Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные цели.

Экономические задачи управления недвижимостью:

- планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;

- привлечение инвестиций;

- маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов;

анализ эксплуатационных расходов и их снижение;

- контроль за поступлением арендных платежей;

- поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;

- создание прозрачных для собственника финансовых отношений.

Технические задачи управления недвижимостью:

- техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;

- отношения с коммунальными службами;

- организация охраны объекта недвижимости;

- отношения с субподрядчиками по эксплуатации;

- согласование перепланировок и реконструкций.

Правовые задачи управления недвижимостью:

- подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчикам;

- представление интересов в государственных и муниципальных органах;

- разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде.

Основная цель данной курсовой работы - решение управленческих задач недвижимого имущества. Объектом исследования работы является 10-ти этажный жилой дом.

Помимо этого в рамках курсовой работы будут изучены особенности системного подхода к управлению объектами недвижимости. Так же будет проведен комплексный анализ рынка недвижимости. В конце будут сформирование системы управленческих решений с учетом принципов системного подхода к управлению объектом недвижимости.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Сущность и особенности системного подхода к управлению объектами недвижимости

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом.

Система профессионального подхода к управлению недвижимостью начинается в Англии XV-XVI веков, именно тогда была впервые сформирована первая государственная служба специально уполномоченных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Появление такой службы стало необходимостью в связи с тем, что земля в те времена была основой жизнедеятельности человека и главным источником дохода, а отсутствие законно обоснованных границ земельных участков создавало массу проблем и конфликтов. Тогда же получило широкое применение понятие "сервейинг" (от англ. Survey - межевание, обмер, инспектирование), представляющее собой реализацию системного подхода к анализу, развитию и управлению земельным участком, или объектом недвижимости. Развитие рынка требовало новых квалифицированных специалистов в этой области, и в 1868 году в Лондоне был основан институт по подготовке сервейеров. В 1881 году этому учебному заведению было присвоено звание "Королевский институт полномочных оценщиков" (Royal Institution of Chartered Surveyors). С тех пор до настоящего времени сервейеры занимаются всем комплексом работ, связанных с недвижимостью. Они владеют всей необходимой информацией по городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, реконструкции и модернизации зданий, принимают участие в оценке, продаже, аренде и управлении коммерческой недвижимостью. 

 В России слово "сервейер" встречается значительно реже, чем общепринятое понятие "девелопер" (от англ. Development - развитие, рост, улучшение, усовершенствование). Под этим понятием подразумеваются качественные преобразования, которые обеспечивают рост стоимости объекта недвижимости по сравнению с первоначальной. Эти изменения могут быть кардинальными (застройка пустующего участка), или совсем незаметными (перевод помещений из жилого фонда в нежилой), но именно они являются признаком и необходимым условием девелопмента. 
В русском языке этот вид деятельности принято называть "профессиональным управлением недвижимостью". С появлением рыночных отношений в России возрождается класс собственников коммерческой недвижимости. В начале 90-х ими стали директора акционированных предприятий, успешные риэлтеры, крупные бизнесмены, вложившие свободные средства в недвижимость с целью защиты капитала от инфляции. Став собственниками, все они столкнулись с множеством проблем, главной из которых стало отсутствие квалифицированных кадров. Хозяйственные службы, или другие, специально созданные подразделения, на которые обычно возлагалось управление, не имели специалистов, способных правильно определить проблему объекта, провести маркетинг, разработать концепцию развития, рассчитать долгосрочный прогноз рынка аренды и пр. В то время в России не существовало учебных заведений, обучающих управлению коммерческой недвижимостью. Лишь в 1995 году Институт Управления Недвижимостью Национальной Ассоциации Риэлтеров США (Institute of Real Estate Management - IREM) совместно с Восточно-европейским фондом недвижимости впервые провел пробный недельный курс. В США членами IREM является лишь 9% всех управляющих, но именно они считаются наиболее квалифицированными, под их управлением находится 43% недвижимости. А в 1997 году Российская Гильдия Риэлтеров выиграла гранд и запустила программу в России. После успешного завершения курса слушатели становятся членами IREM и получают квалификацию CPM (Certified Property Manager - Сертифицированный управляющий собственностью). Эта квалификация является наиболее универсальной и востребованной не только в России, но и на Западе. Постоянное внедрение новых проектов обязывает компании управляющие объектами недвижимости компанию предусматривать обязательное наличие подразделений, отвечающих за объекты, переданных ей в управление, что отражено на рисунке 1:

Рисунок 1 Общий вид отдела управления

Конечно, приведенная выше схема не является догмой, подразделений может быть больше, а взаимоотношения между ними могут быть другими. Но отсутствие, какого либо из этих отделов значительно осложнит профессиональную деятельность управляющей компании, или повлечет дополнительные расходы на оплату услуг посредников. Поскольку о назначении большинства отделов говорит их название, остановимся только на некоторых из них: 

Управляющий объектом - на основе данных маркетинга разрабатывает стратегию и тактику развития объекта, занимается подбором арендаторов, контролирует денежные потоки, связанные с его объектом, направляет и контролирует работу служб охраны и эксплуатации. 

Отдел эксплуатации - обеспечивает хозяйственное обслуживание и надлежащее состояние (в соответствии с правилами и нормами производственной санитарии и противопожарной защиты) зданий и помещений, в которых расположены подразделения предприятия. Контролирует исправность оборудования (лифтов, освещения, систем отопления и вентиляции); принимает участие в разработке планов текущих и капитальных ремонтов основных фондов предприятия (зданий, систем водоснабжения, воздухопроводов и других сооружений). Тесно сотрудничает с подрядными организациями и коммунальными службами. 

Отдел капитального строительства - заключает договора на проектирование, реконструкцию и строительство объектов, находящихся в собственности, или переданных в управление управляющей компании, контролирует работу подрядных организаций, занимающихся этими видами деятельности. 

Юридический отдел - постоянная работа с собственниками, арендаторами, и всевозможными государственными органами делает наличие юриста в управляющей компании просто необходимым. 

Практически все современные науки построены по системному принципу. Важным аспектом системного подхода является выработка нового принципа его использования -- создание нового, единого и более оптимального подхода (общей методологии) к познанию, для применения его к любому познаваемому материалу, с гарантированной целью получить наиболее полное и целостное представление об этом материале.

1.2 Характеристика сделок с недвижимым имуществом с целью принятия эффективных управленческих решений

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться. Что включает в себя понятие сделки по недвижимости, какие сделки бывают и в чем могут быть серьезные отличия?

Сделки с недвижимостью -- это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Все совершаемые сделки подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра,

Основные виды сделок с недвижимостью:

Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции: дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья.

Аренда

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Обмен (мена)

Обмен - осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи).

Купля-продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым: купля-продажа жилья в т. ч. и в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.

Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация).

В данной работе мы будем рассматривать сделки только виды по аренде коммерческих помещений. Данный вид сделок подробнее будет рассмотрен в главе 3.

1.3 Описание многоэтажного жилого дома как объекта управления

Объектом исследования является 10-ти этажный жилой дом, который относится к числу современных построек. Расположен он в г. Волгодонске. Общий вид расположения исследуемого дома представлен на рисунке 2.

Рисунок 2 - Расположение жилого дома по ул. Авиационной

Застройщиком данного жилого дома является общество с ограниченной ответственностью «ДАР-Строй» (разрешение на строительство №RU 32301000-745 от 15 апреля 2009г. выдано Волгодонской городской администрацией.)

Застройщику принадлежит право аренды на земельный участок площадью 2013 кв.м., на основании договора уступки прав от 02.10.2009г., зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной Службы по Ростовской области о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 ноября 2009г. сделана запись регистрации №01/080/2009-258, кадастровый номер 32:28:030503:23, находящийся в собственности Администрации г. Волгодонска.
Здание является 10-этажным, каркасным, 2-секционным, 3-подъездным. 

Фундаменты в нем свайные; стены наружные - из пеноблоков, облицованные кирпичом, стены внутренние из пазогребневых плит, 2-х слойные армированные; окна из профилей ПВХ с тройным остеклением; кровля рулонная из 2-х слоев «Унифлекс». Здание обеспечено лифтами, мусоропроводом. Горячее водоснабжение предусмотрено от крышной котельной.

Общее количество квартир в доме 144, в том числе: 

37 - однокомнатных (площадь квартир от 36,35 кв.м. до 77,0 кв.м.); 
80 - двухкомнатных (площадь квартир от 61,4 кв.м. до 80,01 кв.м.); 
27 - трехкомнатных (площадь квартир от 80,35 кв.м. до 98,85 кв.м).

Планировка квартир представлена на рисунке 2

Рисунок 3. - Поэтажный план жилых помещений.

Торгово-офисные помещения общественного назначения занимают 1132 кв. м. Планировка данных помещений представлена на рисунках 3 и 4:

Рисунок 4 - Цокольный этаж

Рисунок 5. - Первый этаж.

К числу основных преимуществ данного дома относятся:

-Наличие Автономного отопления на 1 дом (крышная котельная), с возможностью самостоятельного регулирования теплоотдачи.

- Возможность свободной перепланировки.

- охраняемая парковка

- Огороженный дом с круглосуточной охраной

- благоустроенный дом с детскими площадками и зоной отдыха для взрослых.

- Для беспрепятственного передвижения предусмотрены пандусы

Рядом с объектом исследования расположены объекты социального назначения. К ним относятся Детский сад №150 «Юбилейный»; МОУ Средняя общеобразовательная школа №62, минирынок, сбербанк, гипермаркет «Линия»

Общие характеристики исследуемого объекта приведены в таблице 1.

Таблица 1. Общие характеристики исследуемого объекта недвижимости

Площадь жилого здания, м2	4585
Общая площадь квартир, м2	3387
Общая площадь нежилых помещений, м2	1120
Количество подъездов	1
Количество квартир	54
Площадь 1-комнатных квартир, м2	от 44 до 46,7
Площадь 2-комнатных квартир, м2	от 61 до 80
Площадь 3-комнатных квартир, м2	От 80 до 99

Общий вид объекта управления приведен на рисунке 5.

Рисунок 5 - Общий вид10-ти этажного жилого дома по ул. Авиационной

2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г.ВОЛГОДОНСКА И ОЦЕНКА ОСНОВОПОЛАГАЮЩИХ ФАКТОРОВ РАЗВИТИЯ МНОГОЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА.

2.1 Комплексный анализ рынка недвижимости г. Волгодонска

Рынок недвижимости -- это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, характеризуется тенденциями развития и динамикой цен на недвижимость.

В данной курсовой работе мы производим анализ предложений продаж и аренды нежилых помещений.

Анализ основан на информации, опубликованной на официальный сайтах газет «Моя реклама» (http://www.moyareklama.ru) и «Из рук в руки» (www.irr.ru), а так же на рекламном сайте www.avito.ru

Анализ предложений продажи нежилых помещений

Одной из основных задач данной курсовой работы является комплексный анализ рынка многоэтажных жилых домов. В связи с этим проведем анализ данного сегмента рынка за: 2008-2011 годы.

Результаты анализа предложений продажи нежилых помещений за 1кв.м. в г. Волгодонске, полученные в процессе выявления, представлены в приложении 1.

Определим среднюю стоимость продажи нежилого помещения за 1 кв. м в г. Волгодоске, результаты представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Средняя стоимость за 1 кв. м нежилых помещений в 2008-2011 году в г. Волгодоске

Район г. Волгодоске	Анализируемый период, год
	2008	2009	2010	2011
Бежицкий	42000	48800	40000	45600
Советский	47800	53700	43200	50000
Володарский	37600	42300	42000	42000
Фокинский	46000	44000	43000	42000

Изменения средней стоимости за 1кв.м. нежилых помещений по районам за 2008-2011года представлены на рисунках 6-9

Рисунок 8 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Волгодоска за 2008-2011года.

Рисунок 9 - Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Волгодоска за 2008-2011года.

Средняя стоимость за 1 кв. м нежилых помещений в г. Волгодоске достигла своего наименьшего значения в 2010 году (42000 руб/м2 ), наибольшее значение выявлено в 2009 году (47000 руб/м2 ). Цены сложившиеся на рынке недвижимости в 2008-2010 годах значительно снизились; что составило в Бежицком районе - 1,8 раза, Советском районе - 1,7 раза, в Фокинском районе - 1,5 раза). В Володарском районе цены за период 2008-2010 годах повысились в 1,2 раза.

Самое высокое значение средней стоимости за 1 кв. м нежилых помещений характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низкая для объектов расположенных в Володарском районе.

Анализ предложений аренды нежилых помещений

Результаты анализа предложений аренды нежилых помещений в г. Волгодоске, за 2008-2011 года полученные в процессе выявления, представлены в приложении 2.

Определим средний размер арендной платы нежилого помещения за 1 кв. м в г. Волгодоске, результаты представлены в Таблице 3.

Таблица 3 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помещений в г. Волгодоске в период с 2008 по 2011 гг.

Район г.Брянска	Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помещений в г. Волгодоска
	2008 год	2009 год	2010 год	2011 год
Бежицкий	387	480	435	687
Советский	838	613	545	588
Фокинский	290	388	213	575
Володарский	275	275	263	175

Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м нежилых помещений по районам г. Волгодоска с 2008 по 2011 гг. представлены на рисунке 10.

Рисунок 10 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м нежилых помещений в районах г. Волгодоска с 2008 по 2011 гг.

Из построенных зависимостей видно, что арендная ставка нежилых помещений за 1 кв.м. в Бежицком районе в 2011 г. самая высокая, а в 2008 г. она наименьшая. В Володарском районе, наоборот, в 2011 г. арендная ставка самая низкая. Самые высокие значения арендной ставки за 1 кв. м нежилых помещений в 2011 г. характерны для объектов, расположенных в Советском, Бежицком и Фокинском районах, а самое низкое значение - в Володарском районе.

Средние значения арендной ставки за 1 кв. м торговых помещений в

г. Волгодоске в период с 2008 по 2011 гг. представлены в таблице 4.

Таблица 4 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м торговых помещений в г. Волгодоске в период с 2008 по 2011 гг.

Район г. Волгодоска	Средняя арендная ставка за 1 кв. м торговых помещений
	2008 год	2009 год	2010 год	2011 год
Бежицкий	733	643	823	980
Советский	687	583	769	859
Фокинский	586	481	612	742
Володарский	567	489	658	707

Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м торговых помещений по районам г. Волгодоска с 2008 по 2011 гг. представлены на рисунке 11.

Рисунок 11 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м торговых помещений в районах г. Волгодоска с 2008 по 2011 гг.

Средние значения арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Волгодоске в период с 2008 по 2011 гг. представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных помещений в г. Волгодоске в период с 2008 по 2011 гг.

Район г. Волгодоске	Средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных помещений
	2008 год	2009 год	2010 год	2011 год
Бежицкий	620	512	430	450
Советский	642	464	480	550
Фокинский	198	300	350	350
Володарский	300	150	150	200

Диаграммы изменения средней арендной ставки 1 кв. м офисных помещений по районам г. Волгодоска с 2008 по 2011 гг. представлены на рисунке 12.

Рисунок 12 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м офисных помещений в районах г. Волгодонска с 2008 по 2011 гг.

Средняя величина арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Волгодоске достигла своего наименьшего значения в 2010 году (352 руб/м2 ), наибольшее значение выявлено в 2011 году (388 руб/м2 ). Цены, сложившиеся на рынке недвижимости в 2008-2011 годах, значительно снизились; что составило в Советском районе - 1,9 раза, в Бежицком районе - 1,5 раза. В Володарском районе и Фокинском районе цены за период 2008-2011 годах изменялись не значительно.

Самое высокое значение арендной ставки за 1 кв. м нежилых помещений характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низкая для объектов, расположенных в Володарском районе.

2.2 Выполнение экспертизы объекта недвижимости для выявления факторов его развития

Под экспертизой в общем случае понимается тщательное изучение, обследование, исследование объектов недвижимости и оформление не этой основе профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках и дефектах объекта, а также возможных путях и средствах устранения недостатков, улучшения свойств и т.д., позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца.

К числу проводимых экспертиз объектов недвижимости относятся: правовая, техническая, управленческая, экономическая, экологическая и экспертиза местоположения.

Правовая экспертиза

Сущностью правовой экспертизы проявляется в изучении документов, удостоверяющих право владения объекта недвижимости действующего владельца, выступающего в роли продавца, и оформление заключения о так называемой правовой чистоте объекта, о законности права владения со стороны продавца.

Основные аспекты правовой экспертизы для объектов недвижимости приведены в таблице 6.

Таблица 6 - Аспекты правовой экспертизы [1,с.45]

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Правоудос-товеряющая документация	Право владения и его составляющие	Законность	Качественный	Правовая чистота/нечистота
			Количественный	___________

Правовая экспертиза строительства позволяет проверить и оценить:

наличие прав на земельный участок и их соответствие законодательству;

статус инвестора и легитимность его прав на объект незавершенного строительства;

существующие обременения, ограничения и потенциальные или заявленные требования и претензии со стороны третьих лиц, затрагивающие права на объект незавершенного строительства;

наличие и соответствие законодательству разрешительной документации на выполнение строительных работ;

наличие и соответствие законодательству и интересам заказчика всех договоров, связанных с осуществлением строительства;

наличие и соответствие действующему законодательству исполнительной документации.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

право пользования служит основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов либо полезных свойств;

право распоряжения дает собственнику возможность совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Имущественное право -- право, охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Также это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу обмена товарами, услугами, выполняемыми работами.

По данным курсовой работы имущественными правами на нежилые помещения является частная собственность.

Частная собственность, одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право гражданина или юридического лица на конкретное имущество (землю, другое движимое и недвижимое имущество).

Исходя, из исходных данных имущественным правом на земельный участок является аренда.

Аренда земли, форма землепользования, при которой собственник земли передаёт свой земельный участок на определённый срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённое вознаграждение (арендную плату). По действующему в Российской Федерации законодательству на условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием российских и иностранных юридических лиц, международным организациям, иностранным государствам, иностранным юридическим лицам, а также иным организациям и лицам в случаях, предусмотренных законодательством.

Размер арендной платы устанавливается договором, однако он не должен превышать суммы земельного налога с арендуемых земельных участков.

Основные характеристики правовой экспертизы объекта исследования приведены в таблице 6.

Таблица 6 - Характеристики правовой экспертизы объекта исследования

Характеристика правовой экспертизы	Описание для объекта (многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу г. Волгодоск, ул. Авиационная)
Права на земельный участок	право аренды
Имущественные права на нежилые помещения	Частная собственность, муниципальная собственность
Фактическое использование земельного участка	Застроенный земельный участок
Фактическое использование нежилых помещений	Под торговые помещения, офисные помещения
Ограничения прав	не выявлено

Техническая экспертиза

Сущность технической экспертизы является изучение как самого объекта недвижимости в натуральном представлении, так и относящейся к нему технической (проектной) документации и оформление заключения о его техническом состоянии: устойчивости, прочности, тепло- и звукоизоляционных свойствах, уровнях износов и т.д.

Результаты технической экспертизы используются в первую очередь при оценке потребительной стоимости объекта недвижимости, во вторую - при разработке эксплуатационных, ремонтно-восстановительных мероприятий и с целью развития недвижимости, т.е. с целью повышения потребительной стоимости объекта недвижимости, другими словами - с целью обоснования допустимых и рациональных вариантов воспроизводства.

Отличительными особенностями технической экспертизы является то, что она осуществляется по отношению к существующим объектам недвижимости и не обязательно связана с рынком. Ее результаты, как уже отмечалось, могут быть использованы в целях рациональной эксплуатации и развития объекта. Ее надлежит осуществлять с определенной периодичностью.

В соответствии с ВСН 58-86, данное жилое здание относится к первой группе капитальности, срок службы - 150лет.

Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Сущность экологической экспертизы является изучение проектной документации по объекту недвижимости, исследование реального процесса его функционирования и оформление на этой основе профессионального заключения о потенциальной или реальной опасности, которую объект может представлять или уже представляет для окружающей среды (эндогенная направленность экспертизы) и для самого владельца (экзогенная направленность экспертизы) в результате производственных или бытовых выбросов (в атмосферу), сбросов (в водную среду), выделений различных веществ, сопутствующих эксплуатации рассматриваемого объекта, а также размещения различных отходов, и выработка предложений по уменьшению такой опасности, вплоть до решения о нецелесообразности возведения или прекращения деятельности существующего объекта.

Экологической экспертизе с помощью дозиметрических приборов подвергаются существующие объекты недвижимости на предмет определения количества выделений в помещения загрязнителей (радиационных, химических, электромагнитных, шумовых, тепловых и др.) с разработкой рекомендаций и технических решений по снижению уровня загрязнения помещений до норм, не превышающих предельно допустимые концентрации.

Исследуемый объект соответствует экологическим требованиям.

Экономическая экспертиза

К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

провести анализ существующего использования объекта недвижимости;

определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Результаты экономической экспертизы приведены в пункте 2.3

3. ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ С УЧЕТОМ ПРИНЦИПОВ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К УПРАВЛЕНИЮ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Основы благоустройства прилегающих территорий многоэтажного жилого дома

Основным принципом в разработке благоустройства территории является создание максимально комфортных условий для жителей в осуществлении ими всего комплекса жизненных процессов.

Основные архитектурно-художественные задачи планировки и застройки жилых районов - создание композиционного единства и выразительности всей системы в сочетании с открытыми пространствами жилых территорий.

Объектами благоустройства являются различные типы открытых пространств и их окружения: парки, сады, скверы, внешний вид фасадов зданий и сооружений (в т.ч. временных); временные сооружения и их комплексы - торговые киоски, павильоны, стационарные лотки, мини-рынки, летние кафе, автостоянки, гаражные боксы, отдельно стоящие объекты наружной рекламы и др.

Следовательно, под благоустройством следует понимать совокупность работ и мероприятий, осуществляемых для создания здоровых, удобных и культурных условий жизни населения на территории городов, поселков городского типа, населенных мест, курортов и мест массового отдыха.

В данной работе мы будем проводить следующие работы по благоустройству территории:

устройство проездов к дому;

устройство пешеходных дорожек на прилегающей к дому территории;

разработка автомобильной стоянки;

установка малых архитектурных форм (скамейки, вазоны, фонари);

работы по озеленению территории;

Определение объемов и сроков работ по благоустройству территорий предполагает определение продолжительности работ по благоустройству территории.

1. Для определения объемов выравнивания грунта необходимо от общей площади застройки отнять площадь занятую домом.

2013 -458,5= 1555 кв.м.

2. Площадь автомобильной стоянки на 20 мест определяем исходя Нормы площади стоянки на один автомобиль при свободной расстановке: 2 х 5 м -- 10 кв.м.

20*10=200кв.м.

3. Определяем площадь асфальтирования дороги .

Длина всех дороги Ч ширину дороги + площадь стоянки

длину дороги принимаем 120м. Ширину дороги примем 6 м.

120*6+200=920кв.м.

4. Укладка тротуарной плитки.

Длина тротуаров составляет 90м.

Ширина тротуаров - 1,5 м.

Sтротуаров = 90 * 1,5 = 135 м2

5. Установка малых архитектурных схем

на территории застройки планируется установить 6 скамеек, 5 уличных фонарей, так же возле дома будет установлено 3 мусорные урны.

6. Озеленение территории.

На данном участке по плану будет посажено 10 единиц лиственных деревьев, (береза - 4шт., ива - 4шт., каштан - 2шт.) 20 единиц кустарников ( туя западная). По мимо этого на участке планируется установить 5 вазонов с цветами.

Основные работы предоставлены в таблице 10:

Таблица 10 - Виды работ по благоустройству прилегающей территории жилого дома.

Виды работ	Единица измерения	объем работ
Выравнивание грунта	кв.м.	1555
Асфальтирование дорог	кв.м.	920
Укладка тротуарной плитки	кв.м.	135
Установка скамеек	шт.	6
Установка уличных фонарей	шт.	5
Установка мусорных урн	шт.	3
Посадка деревьев	шт.	10
Посадка кустарников	шт.	20
Установка вазонов	шт.	3

Расчет затрат на благоустройство территории жилого дома сведем в таблицу 12.

Таблица 12 - Калькуляция работ по благоустройству придомовой территории.

Виды работ	Единицы измерения	Объем работ	Стоимость единицы работы, руб.	сумма, руб.
Выравнивание грунта	кв.м.	1555	350	544250
Асфальтирование дорог	кв.м.	920	1650	1518000
Укладка тротуарной плитки	кв.м.	135	3200	432000
Установка скамеек	шт.	6	5136	30816
Установка уличных фонарей	шт.	5	4000	20000
Установка мусорных урн	шт.	3	3520	10560
Посадка деревьев	шт.	10	10365	103650
Посадка кустарников	шт.	20	6488	129760
Установка вазонов	шт.	3	6850	20550
Итого				2809586

3.2 Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости

Любой объект недвижимости в общем смысле представляет собой совокупность потенциальных и реальных свойств и качеств, способных удовлетворить те или иные конкретные потребности владельца или потребителя. полезность недвижимости зависит от ее вида, характера ее использования, срока службы, функциональной и экономической связи с другими объектами, условий рынка, политической и экономической ситуации, что может влиять на ее увеличение или уменьшение.

Общая площадь нежилых помещений данного дома, находящихся в собственности управляющей компании составляет 1132кв.м. Из них площадь первого помещения составляет 546,3кв.м., площадь второго помещения 451,1 кв.м., площадь третьего помещения 134,7 кв.м.

Первоначально предполагалось, что все нежилые помещения сдаются в аренду под магазины. Рассмотрим еще несколько вариантов использования данных помещений. Варианты использования представлены на рисунке 17.

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Рисунок 17 - схема вариантов использования нежилых помещений исследуемого объекта недвижимости.

Выбор наиболее эффективного варианта управления объектом недвижимости

Рассмотрим 3 варианта использования нежилых помещений исследуемого дома и выберем как наиболее выгодно можно использовать данные нежилые помещения.

В первом варианте мы используем все 3 помещения для сдачи в аренду под магазин. Во втором варианте помещение площадью 134,7 кв.м. мы сдаем в аренду под офис, а помещения площадью 451,1 кв.м. и 546,3 кв.м. так же используем для сдачи в аренду под магазин. В третьем варианте предполагаем, что помещение площадью 546,3 кв.м. будет использовано для сдачи в аренду под салон красоты, остальные помещения будут использованы как и в предыдущем варианте под офис и магазин.

Среднее значение Размеров арендных ставок в 2011 году за 1 кв.м представлен во второй главе пункт 2.1. Для офисных помещений размер арендной ставки за 1 кв.м. составляет 550 руб. Для торговых помещений - 860руб./кв.м. Для нежилых помещений - 588руб./кв.м.

Исходя из этих данных составив смету доходов и расходов для каждого из вариантов использования нежилых помещений исследуемого дома.

Смета доходов и расходов для первого варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 13.

Таблица 13 - Смета расходов и доходов (Вариант 1)

№ п/п	Наименование статей	Сумма, руб.
1.	Расходы, всего	2992377
1.1.	Расходы на управление многоквартирным домом	182791
1.2.	расходы на работы по благоустройству придомовой территории	2809586
2.	Доходы, всего	9012207
2.1.1.	Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме	993111
2.3.	Доход от иной деятельности, в том числе:
2.3.1.	Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений	11682240
3.	Финансовый результат	9682974

Смета доходов и расходов для второго варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 13

Таблица 14 - Смета расходов и доходов (Вариант 2)

№ п/п	Наименование статей	Сумма, руб.
1.	Расходы, всего	2992377
1.1.	Расходы на управление многоквартирным домом	182791
1.2.	расходы на работы по благоустройству придомовой территории	2809586
2.	Доходы, всего	9012207
2.1.1.	Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме	993111
2.3.	Доход от иной деятельности, в том числе:
2.3.1.	Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений	11182188
3.	Финансовый результат	9182922

Смета доходов и расходов для третьего варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 5

Таблица 14 - Смета расходов и доходов (Вариант 3)

№ п/п	Наименование статей	Сумма, руб.
1.	Расходы, всего	2992377
1.1.	Расходы на управление многоквартирным домом	182791
1.2.	расходы на работы по благоустройству придомовой территории	2809586
2.	Доходы, всего	9012207
2.1.1.	Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме	993111
2.3.	Доход от иной деятельности, в том числе:
2.3.1.	Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений	9399064,8
3.	Финансовый результат	7399798,8

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе были основные вопросы касающиеся управления объектом недвижимости. Конкретным объектом исследования стал 10-ти этажный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: г. Волгодоск, Советский р-н, ул. Авиационная д. 5а.

Для данного объекта недвижимости было проведено Исследование доходов и расходов в процессе эксплуатации многоэтажного жилого дома. Была составлена смета доходов и расходов (финансовый план).

Так же в рамках данной курсовой работы был разработан проект по благоустройству прилегающей территории жилого дома.

Следующим этапом курсовой работы стал анализ инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, исходя из которого был разработан наиболее эффективный вариант управления данным объектом недвижимости.

Помимо этого в данной курсовой работе был проведен анализ рынка недвижимости. Рассмотрены основные виды сделок с объектами недвижимости, а так же рассмотрены основные виды экспертиз применяемых к объектам недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев.-2-е изд.-М.: 2001.-304 с.

Волгодоской сервер недвижимости: www.brsn.ru

Грабовой, П. Г. Экономика и управление недвижимостью. - Смоленск: Смолин Плюс, М.: «АСВ», 1999. - 430 с.

Ежедневное рекламно - информационное издание «Недвижимость Волгодонск+ Строительство» № 2 (260) от 21 января 2008 г., № 12 (270) от 31 марта 2008 г., № 3 (387) от 21 марта 2009 г., № 16 (390) от 28 мая 2009 г.

Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома. - М.: Центр муниципальной экономики и права, 2006.

Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома. - М.: Центр муниципальной экономики и права, 2006.

Оценка недвижимости: учебник для вузов/ А.Г.Грязнова, М.А.Федотова, Н.В. Агуреев и др.; под общ. ред. профессора Грязновой А.Г. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 495 с.

Размещено на www.allbest.

...