Оценка бизнеса

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Оценка бизнеса

Введение

управление бизнес стратегический менеджер

Управление стоимостью компании начинается с определения стратегических целей и разработки системы показателей, обеспечивающей руководителей релевантной информацией о результатах работы их менеджеров. По собственному опыту могу сказать, что успех здесь зависит во многом от того, насколько правильно руководство сможет расставить приоритеты и определить ключевые факторы стоимости верхнего уровня. Как правило, первый этап в данном процессе -- определение финансовых факторов стоимости.

Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимость от целей его оценки, и стоимость определяется различными методами.

1. Факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса. Выделите наиболее значимые из них и их влияние на процесс оценки бизнеса

При определении стоимости бизнеса оценщик анализирует влияющие на нее различные микро - и макроэкономические факторы. Макроэкономические показатели характеризуют инвестиционный климат в стране, содержат информацию о том, повлияет ли и как именно на деятельность предприятия изменение макроэкономической ситуации. Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, возникающий из внешних событий, и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики. Стоимость предприятия, действующего в условиях высокого риска, ниже, чем стоимость аналогичного предприятия, функционирование которого связано с меньшим риском. Обычно более высокий доход характеризуется большей степенью риска. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» -- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. -- 303 с.

Основные факторы, влияющие на стоимость бизнеса:

-- ликвидность доли и (или) бизнеса (зависит от спроса);

-- полезность бизнеса для собственника: характеристики дохода (величина, время получения дохода) и риски, связанные с его получением;

-- нематериальные активы, имидж предприятия на рынке;

-- ограничения для рассматриваемого бизнеса;

-- размер оцениваемой доли бизнеса;

-- степень контроля, получаемая новым собственником;

-- перспективы развития оцениваемого бизнеса;

-- финансовое положение предприятия (наличие собственных средств, оборачиваемость капитала и др.);

-- затраты на создание аналогичных предприятий;

-- степень конкурентной борьбы в данной отрасли;

-- диверсификация производства (состав и структура выпускаемой продукции, услуг);

-- качество выпускаемой предприятием продукции;

-- технология и затраты производства;

-- степень изношенности оборудования;

-- ценовая политика;

-- взаимоотношения с потребителями и поставщиками;

-- уровень управления;

-- кадровый состав предприятия.

Рассмотрим эти факторы подробнее. Ликвидность доли и (или) бизнеса зависит от спроса. Спрос определяется предпочтениями потребителей, зависящими от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, какова получаемая при сделке степень контроля, какие риски связаны с получением доходов, какова социально-политическая и экономическая среда функционирования бизнеса. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» -- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. -- 303 с.

Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья -- комфортное проживание, полезность бизнеса -- это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Инвестирование и возврат капитала могут быть отделены значительным промежутком времени, поэтому существенно влияет на стоимость информация о том, как быстро и как много дохода от предприятия собственник будет получать с учетом рисков. Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Получение дохода собственником возможно от операционной деятельности и от продажи объекта, поэтому на рынке выше будет стоимость тех активов, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости. Отсюда можно сделать вывод: стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» -- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. -- 303 с.

Бизнес может иметь ограничения (ограничение цен на продукцию предприятия государством, экологические ограничения и т.п.). Стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Важен учет перспектив развития оцениваемого бизнеса. Неплатежеспособные предприятия могут быть привлекательными для инвестора, предполагающего благоприятные пути развития, а стоимость предприятия в предбанкротном состоянии будет ниже стоимости предприятия с аналогичными активами, но финансово устойчивого.

При оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли и в настоящее время, и в будущем. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

При оценке предприятий особенно важен анализ следующих внутренних факторов:

- диверсификация производства (отдельно учитывается при определении ставки дисконтирования);

- ценовая политика и качество продукции (влияют на спрос);

-степень изношенности оборудования (влияет на вес затратного подхода в итоговом согласовании);

- финансовое состояние (основа для прогнозирования доходов, существенно влияет на стоимость бизнеса);

- взаимоотношения с потребителями и поставщиками, уровень управления, кадровый состав предприятия, нематериальные активы предприятия (фирменное имя, знаки, патенты, технологии, маркетинговая система и др.);

- степень контроля (в среднем на 20--35% может повлиять на итоговую стоимость пакета акций).

Анализ факторов, влияющих на стоимость предприятия, становится важной задачей, решение которой необходимо для получения обоснованной стоимости бизнеса. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» -- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. -- 303 с.

Раскройте особенности оценки недвижимого имущества: методы оценки и их характеристика.

Стоимость недвижимости относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью - способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение - и выступает как мера ее полезности. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с. По выражению Карла Менгера, стоимость - «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности». Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо было бы понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной, вещи. В-третьих, стоимость также связывается с относительной редкостью вещей: для того, чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, то есть потребность в таких вещах должна превышать их наличие. В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги. В-пятых, существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей, и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то, и другое одновременно. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Термин «цена» часто используют как синоним стоимости, хотя это различные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с.

Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как рыночная стоимость - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон - стоимость вещи. В связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме - с соотношением спроса и предложения. Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости - огромна.

Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода к оценке.

Рыночная стоимость относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки.

Согласно распространенному определению, рыночная стоимость недвижимости - это «цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобретать, согласен был бы приобрести». Более полно уяснить глубокий смысл этого краткого определения можно в сопоставлении с определениями рыночной стоимости, принятыми в других странах. Так, в «Единообразных стандартах профессиональной оценочной деятельности» США рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, за которую имущество могло бы быть продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий справедливой сделки, когда и покупатель, и продавец действуют благоразумно и со знанием дела, и в предположении, что цена не подвержена каким-либо чрезмерным воздействиям. В этом определении подразумевается, что продажа имущества совершалась бы, а права на него переходили бы от продавца к покупателю на определенную дату в условиях, когда:

1. покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

2. обе стороны в сделке хорошо информированы либо пользуются квалифицированными консультациями и действуют таким образом, чтобы в наибольшей степени удовлетворить собственные интересы;

3. имущество предлагается к продаже на открытом рынке в течение разумно необходимого времени;

4. покупка оплачивается долларами США или эквивалентными им финансовыми инструментами;

5. цена представляет собой нормальную компенсацию за продаваемое имущество, на размер которой не влияют какие-либо специальные финансовые условия или уступки, оказываемые кем бы то ни было, имеющим отношение к сделке. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с.

Тем самым рыночная стоимость определяется как результат своего рода «мысленного эксперимента», проводимого оценщиком, гипотетически справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

- открытость рынка, на котором совершается сделка;

- конкурентность рынка;

- типичная мотивация сторон;

- разумная информированность сторон;

- достаточное время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи;

- использование типичных средств платежа;

- отсутствие необычных финансовых условий сделки.

В Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ рыночная стоимость определяется как «...наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с.

В Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

- рыночная стоимость;

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения объекта оценки;

- стоимость воспроизведения объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость;

- стоимость объекта для целей налогообложения;

- ликвидационная стоимость;

- утилизационная стоимость;

- специальная стоимость.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативную (нормативно рассчитанную стоимость). Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов. В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость - стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но ее не достигая. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта. Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости мы создаем точную копию оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость. Стоимость при существующем использовании - стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме. Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и при открытой распродаже на аукционе. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость. Инвестиционная стоимость - стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица и при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть: различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им. Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы - это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект. Специальная стоимость - стоимость объекта оценки, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т.п. При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость - это стоимость активов, равная большей из двух величин: инвестиционной стоимости активов для данного владельца или стоимости их реализации. Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, служит не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью. Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, выступает его полезность.

2. Задача

Определить средневзвешенную цену капитала предприятия на основе данных:

предприятием получен кредит под 18 % годовых;

годовой доход на собственный капитал должен составить 20 %;

структура капитала: собственный - 40%; заемный - 60 %.

Решение:

Средневзвешенная стоимость капитала находится по следующеё формуле:

WACC=Е Ki+Ci

Где, Ki - удельный вес i- го источника средств в общей величине капитала;

Ci - стоимость i - го источника средств.

WACC=0,6*0,18+0,4*0,2=0,188 или 18,8%

Средневзвешенная цена капитала составляет 18,8 %.

Заключение

Финансовый кризис поставил под сомнение эффективность традиционных методов оценки бизнеса. Как следствие, сегодня результаты оценки должны рассматриваться в качестве отправной точки в поиске истинной рыночной стоимости бизнеса с максимальным исключением субъективизма и противоречивости при согласовании результатов оценки.

Между подходами к оценке бизнеса, применяемыми независимым оценщиком и финансовым аналитиком, существует ряд значительных отличий. Цель отчета независимого оценщика -- его соответствие требованиям закона и национальным стандартам по оценке стоимости. Оригинальные мысли, гипотезы в отчете независимого оценщика не приветствуются.

Для инвестора, обладающего большими финансовыми ресурсами, как правило, важно не финансовое состояние компании, а то, каким образом она будет функционировать в будущем. Поэтому, чтобы отобрать наиболее привлекательные для вложения денег компании, финансовые аналитики используют многоуровневую систему отсева. На первом этапе проверяется соответствие деятельности компании целям (с точки зрения отраслей, регионов, рынков, где она работает, и т. п.). На втором этапе с помощью финансового анализа отсеиваются организации с неудовлетворительными значениями отдельных коэффициентов. Причем в условиях кризиса критерии ужесточились.

Список использованной литературы

1. Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПб.: Издетельство «МКС», 2003 -- 422 с.

2. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» -- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. -- 303 с.

3. Виноградов Д.В. «Методы финансирования развития объектов недвижимости: международный опыт и российская практика» // Сайт INVESTANALYSIS.INFO -- Инвестиционный анализ, 2006.

4. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008. - 356 с.

Размещено на Allbest.ru