Современное состояние рынка недвижимости и бизнес-процессы анализа рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Учреждение образования «БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСТИТЕТ»

Факультет ИЭ

Кафедра ОПиЭН

Специальность 1-26 02 02

Специализация 1-26 02 02 04 Менеджмент недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине Управление бизнес-процессами

Тема Современное состояние рынка недвижимости и бизнес - процессы анализа рынка недвижимости

Исполнитель

студента 3 курса группы 12 Арашкевич Р.Г.

Минск 2014

Реферат

Бизнес-процесс, виды недвижимости, функционирование рынка недвижимости, субъект, процесс функционирования, сегмент, инфраструктура

Целью данной курсовой работы является анализ современного состояния рынка недвижимости и рассмотрение бизнес-процессов, которые существуют на рынке недвижимости

Содержание

Введение

1. Современное состояние рынка недвижимости

1.1 Краткий экономический обзор

1.1.1 Экономика

1.1.2 Строительство

1.1.3 Законодательство

1.2 Жилая недвижимость

1.2.1 Новостройки

1.2.2 Рынок вторичного жилья

1.3 Офисная недвижимость

1.3.1 Долевое строительство

1.3.2 Офисные площади в собственность

1.3.3 Офисные площади в аренду

1.4 Торговая недвижимость

1.4.1 Предложение

1.4.2 Спрос

1.5 Гостиницы

2. Бизнес-процессы анализа рынка недвижимости

2.1 Сущность рынка недвижимости

2.2 Субъекты рынка недвижимости функционирования рынка недвижимости

2.3 Процессы

2.4 Сегменты рынка недвижимости

2.5 Инфраструктура рынка недвижимости

3. Пример бизнес-процесса на рынке недвижимости (на примере сдачи в аренду предприятия)

Заключение

Введение

Рынок недвижимости -- сравнительно новая сфера предпринимательской деятельности в Беларуси. Он является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д.

Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Целью написания курсовой работы является анализ современного состояния рынка недвижимости и рассмотрение бизнес-процессов, которые существуют на рынке недвижимости.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) рассмотреть современное состояние рынка недвижимости;

2) рассмотреть рынок недвижимости и его особенности;

3) рассмотреть бизнес-процесс, который существует на рынке недвижимости.

При написании курсовой работы были использованы следующие источники литературы: журнальные статьи и электронные ресурсы.

1. Современное состояние рынка недвижимости

1.1 Краткий экономический обзор

1.1.1 Экономика

По итогам нескольких месяцев 2013 года, объем валового внутреннего продукта составил 284 983,2 млрд. руб., что всего на 1% больше 2012 года, огорчает также сокращение объема промышленного производства - 302 802,9 млрд. руб., что на 4% меньше 2012 года.

Размер инвестиций в основной капитал составил 85 275,0 млрд. руб., что составляет 109% в 2012 году.

1.1.2 Строительство

За несколько месяцев 2013 года в Минске было введено в эксплуатацию 528,6 тыс. кв. м общей площади жилья, что составило 52% от годового задания (1 млн.м²). Задание по Республике было выполнено только на 40% - введено 2 618,9 м², при этом 54% данного объёма было введено для лиц, состоящих на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Строительно-монтажные работы в I полугодии 2013 года были выполнены на 43,4 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 103% к уровню I полугодия 2012 г. Удельный вес строительно - монтажных работ составил 51% от общего объема инвестиций в основной капитал.

На строительство жилья было использовано 15,1 трлн. рублей инвестиций в основной капитал, что составило 18% к общему объему инвестиций и 115% к уровню I полугодия 2012 г. Преобладающими источниками финансирования жилищного строительства являются собственные средства населения (52%) и кредиты (займы) банков (33%).

1.2 Жилая недвижимость

1.2.1 Новостройки

Первичный рынок жилой недвижимости по состоянию на конец июня 2013 года был представлен 128 объектами, из которых 85 объектов или 66% относятся к «бизнес» классу, 37 объектов (29%) «эконом» класс и 6 объектов (5%) класс «элит».

Среди наиболее застраиваемых коммерческими застройщиками районов можно выделить Московский (22%), Первомайский (16%) и Фрунзенский (17%).

Рисунок 1 - Структура предложения новостроек города Минска

Рисунок 2 - Структура предложения новостроек города Минска в разрезе классов качества

По сравнению с началом 2013 года количество строящихся объектов класса «эконом», к середине 2013 года, увеличилось на 6 объектов, класса «бизнес» и «элит» на 14 и 1 объект соответственно.

Рисунок 3 - Динамика предложения объектов жилой недвижимости на первичном рынке города Минска

На начальных стадиях строительства (до выхода строительных работ на уровень 2-го этажа) находились 23% всех строящихся объектов, на стадии строительства каркаса и отделочных работ - 53% объектов, на стадии подготовки объектов к сдаче и реализации квартир оставшихся после ввода объекта в эксплуатацию - 24% всех объектов.

По схеме долевого строительства предлагались квартиры в 52% всех строящихся объектов. Кроме того, в 34% объектов приобрести квартиру можно было путем покупки жилищных облигаций, посредством купли-продажи - 14% объектов.

Рисунок 4 - Динамика изменения средних цен, USD/

Как видно из вышеприведенной диаграммы, тенденция поквартального роста цен на наблюдается по всем квартирам, однако наибольший рост отмечен в отношении однокомнатных квартир.

Стоимость квартир на первичном рынке в июне 2013 года составила: «эконом» класс - 1 381 USD за , «бизнес» класс - 1 576 USD, класс «элит» - 2 517 USD. Таким образом, средневзвешенная цена в июне текущего года составила 1 590 USD за , что на 13% больше, чем в январе 2013 года.

Рисунок 5 - Динамика изменения средних цен в разрезе классов качества, USD/

Рисунок 6 - Динамика изменения средневзвешенной цены новостроек, USD/

Средний темп роста цены квадратного метра на первичном рынке жилья в 2013 году составил порядка 3% в месяц, наибольший рост цен был зафиксирован в январе 2013 года (4%).

1.2.2 Рынок вторичного жилья

Для рынка вторичного жилья первое полугодие 2013 года был характерен высокий уровень спроса и соответствующий рост цен.

По мнению экспертов сложившаяся ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости была обусловлена в том числе:

- ожидаемым в среднесрочной перспективе сокращением объемов строительства жилья в границах Минска;

- стремлением покупателей вложить имеющиеся сбережения;

- сокращением льготного кредитования. Те, кто раньше рассчитывал на льготные кредиты, вынуждены сейчас искать иные варианты улучшения жилищных условий, к которым относятся размены, обмены имеющегося жилья на более комфортную, удобную жилплощадь.

Структура покупательских предпочтений оставалась практически неизменной - активно покупались квартиры, как в новых домах, так и в домах советской постройки. Последние особенно популярны ввиду своей малой площади а, значит, более низкой окончательной стоимости квартиры.

Общее число предложений на рынке по состоянию на конец июня 2013 года составило порядка 1 970 квартир.

Рисунок 7 - Структура предложения в разрезе комнат

Под «Хрущевками и брежневками» понимаются квартиры, расположенные в домах 1958-1975 года постройки высотой до 5 этажей, с минимальными подсобными площадями, проходными общими комнатами, совмещенными санузлами и кухней до 6 .

Рисунок 8 - Структура совершенных сделок

Рисунок 9 - Структура предложения по типам квартир

Под квартирами стандартных потребительских качеств понимаются квартиры находящиеся в 9-19 этажных жилых домах 1967-1999 года постройки. Дома некоторых серий имеют высокие (2,7 м) потолки и удобные лестнично-лифтовые холлы. Для квартир рассматриваемого типа характерны свободные коридоры и прихожие со встроенной мебелью, кухни размером не менее 7 , раздельные санузлы, изолированные жилые комнаты.

Квартиры современного типа находятся в среднеэтажных и многоэтажных жилых домах от 2000 г. постройки, для которых характерны индивидуальность наружного архитектурного облика (эркеры, художественная отделка и окраска фасадов), увеличенные по сравнению с квартирами стандартных потребительских качеств площади, кухни от 10 , оконные блоки с двойными стеклопакетами.

Рисунок 10 - Структура предложения по районам

За первое полугодие 2013 года. в Минске совершено 6 813 сделок с квартирами, что на 41% больше 2012 года. Самым активным месяцем был апрель, в течение которого совершено 1 168 сделок. Количество сделок, зафиксированных в июне, увеличилось почти на 11% по отношению к показателям мая и почти сравнялось с показателями марта - апреля и составляет 1 123 сделки.

Рисунок 11 - Структура средних цен в разрезе районов, USD/



Рисунок 12 - Динамика средних цен предложения квартир стандартных потребительских качеств, USD/

Наибольшим покупательским спросом среди квартир стандартных потребительских качеств пользовались однокомнатные квартиры стоимостью до 60 000 USD, двухкомнатные - до 80 000 USD и трехкомнатные - до 120 000 USD.

Таблица 1.1 - Средняя цена по сделкам, USD/

Рассматривая совершенные сделки, можно констатировать, что в июне 2013 года средняя цена 1 в квартирах типовых потребительских качеств на вторичном рынке недвижимости Минска стала самой высокой за последние четыре года - 1 512 USD. По отношению к сделкам, заключенным в январе 2013 года, рост составил 18%. Рост цен в июне по отношению к январю составил: на однокомнатную квартиру - 19% до 1 626 USD/, двухкомнатную - 12% до 1 430 USD/, трехкомнатную - 18% до 1 387 USD/. Цена 1в домах современного типа не сильно отличается от цены прочих типов жилья - в разные месяцы 2013 г. отклонение составляло от -1% до +3%.

В среднем цена сделки от цены предложения отличается на 15% в сторону уменьшения.

В денежном эквиваленте, средняя цена предложения на рынке выше средней цены сделки на сумму порядка 242 USD. Наибольшее отклонение было отмечено по итогам января (17%) и апреля (18%) 2013 года.

В отношении аренды квартир в Минске, стоит отметить, что средняя стоимость 1 в июне 2013 года практически не отличалась от установившейся в мае. Заключение договора аренды однокомнатной квартиры в июне происходило в среднем за 337 USD за месяц, двух и трехкомнатных - за 398 USD и 428 USD соответственно.

1.3 Офисная недвижимость

В Минске на стадии строительства в 2013 году находилось 43 бизнес - центра с совокупной арендуемой площадью административного назначения 406,0 тыс. На условиях долевого строительства можно было приобрести площади в 28 из них (65% от общего числа строящихся бизнес - центров), офисная площадь которых составляла 237,7 тыс. .

Остальные объекты, площадью 168,4 тыс. , после ввода здания в эксплуатацию предполагали сдачу площадей исключительно в аренду.

Перспективный объем предложения офисных площадей к концу 2013 года составил 631,6 тыс. . Столь высокий прирост офисных площадей обусловлен переносом сроков ввода значительного числа бизнес - центров, предполагаемых к сдаче в 2012 г. В разрезе классов качества, к концу 2013 года прирост площадей составил: класс «А» - 40,9 тыс. или 76%, «В» - 76,8 тыс. или 41%, «С» - 54,0 тыс. или 25%.

Рисунок 13 - Структура действующих бизнес - центров в 2013 году

Рисунок 14 - Структура строительства бизнес - центров в 2013 году

По состоянию на 1 июля 2013 г. в Минске существующее предложение офисных площадей составило 493,1 тыс. .

Рисунок 15 - Совокупный объем предложения офисных площадей по годам, 1

В структуре бизнес-центров Минска преобладал «С» класс, на долю которого приходилось 241,0 тыс. или 49% всех офисных площадей, в то время как классы «А» и «В» были представлены 54,1 тыс. (11%) и 197,0 тыс. (40%) соответственно.

1.3.1 Долевое строительство

Цена предложения площадей по схеме долевого строительства офисов класса «В», доля предложений которого в общем объеме предложения в 2013 году составляла 71%, колебалась от 1 500 USD с НДС до 2 560 USD с НДС, средняя стоимость составляла порядка 2 152 USD с НДС. По сравнению с I кварталом 2013 года средняя стоимость 1выросла на 4%.

Предложения долевого строительства класса «С» в общем объеме предложения составляло 29% с диапазоном цен за от 1 520 USD с НДС до 2 000 USD с НДС, средняя цена - 1 765 USD с НДС.

Рисунок 16 - Динамика изменения средних цен предложения долевого строительства в 2013 году, USD/ с НДС

Рынок долевого строительства коммерческой недвижимости в 2013 году сохранил свою высокую инвестиционную привлекательность. Однако, данный вид инвестирования имеет несколько достаточно серьезных рисков: во - первых, это удорожание объекта в ходе строительства, что может значительно снизить инвестиционную привлекательность объекта; во - вторых - ввод объекта в эксплуатацию позже оговоренного срока, что также угрожает инвестору упущенной выгодой и т.п.; в - третьих, это недобросовестное поведение застройщика.

1.3.2 Офисные площади в собственность

Спрос на приобретение офисных площадей в собственность в 2013 году свидетельствует о наибольшей востребованности площадей размерами до 100 , доля которых в общем числе заявок за период с января по июнь 2013 года составила 59%.

Рисунок 17 - Структура спроса на офисные площади в собственность в I полугодии 2013 года, % от общего числа заявок

Рисунок 18 - Динамика изменения средних цен на офисные площади на вторичном рынке, USD/ c НДС

Средняя цена 1 офисной площади класса «В» по итогам первого полугодия 2013 года установилась в размере 2 152 USD с НДС, что на 5% больше средней цены зафиксированной в марте 2013 г. и на 10% больше средней цены января 2013 г.; класса «С» - 1 765 USD с НДС, что составляет 105% к средней цене марта 2013 года и 106% к средней цене января 2013 года.

1.3.3 Офисные площади в аренду

Спрос в 2013 году на аренду офисных помещений показывает наибольшую востребованность площадей до 50 (39% от общего спроса) и достаточно высокую востребованность (24%) помещений площадью от 51 до 100 .

Рисунок 19 - Структура спроса на офисные площади в аренду, % от общего числа заявок

За первое полугодие 2013 года число заявок на офисные помещения в аренду превысило показатель предыдущего полугодия на 8%. Суммарный объем спроса на офисные помещения в аренду за 1 полугодие 2013 года превысил показатель предыдущего аналогичного периода почти на 18%, что свидетельствует об увеличении среднего размера запрашиваемых площадей.

В течение 2012 года наблюдалась переориентация потенциального спроса в более высокий ценовой диапазон: так на начало 2012 года 50% заявленного спроса ориентировалось на арендную ставку в размере 10-15 EUR/ с НДС. В 2013 году почти половина заявленного спроса была ориентирована на ставку арендной платы в 15-20 EUR/ с НДС, а треть спроса - на 10-15 EUR/ с НДС.

В разрезе классов качества, средние ставки арендной платы по итогам первого полугодия 2013 года сложились на следующем уровне: класс «А» - 34,9 EUR/ с НДС, класс «В» - 19,8 EUR/ с НДС, класс «С» - 15,6 EUR/ с НДС.

Рисунок 20 - Динамика изменения средних арендных ставок, EUR/ в месяц с НДС

В 2013 году предложение класса «А» характеризовалось достаточно высокими арендными ставками. До конца 2013 года в разрезе класса «А» изменений ставки арендной платы не было.

Для бизнес-центров классов «В» и «С» с начала 2014 года произошло снижение ставок арендной платы до уровня начала 2012 года («минус» 20% до конца 2014 года). Данное снижение обусловлено выходом значительного объема предложения офисных площадей класса «В» и «С.

В 2013 году средний уровень вакантных площадей в бизнес - центрах Минска составил 6%. Для удачных проектов бизнес-центров, где уровень арендных ставок соответствует рыночному уровню, вакантность площадей составляла 0%.



Рисунок 21 - Диапазон ставок арендной платы в разрезе классов качества в июне 2013 года, EUR/ в месяц с НДС

К концу 2013 г. уровень вакантности несколько возрос за счёт ввода новых бизнес центров. Это также оказало сдерживающее влияние на рост ставок арендной платы и объём возможных льгот при заселении (длительность арендных каникул, покрытие части затрат на косметический ремонт, фиксация арендных ставок).

1.4 Торговая недвижимость

1.4.1 Предложение

На сегодняшний день предложение в сегменте торговых площадей растет не только количественно, но и качественно. Крупные многофункциональные объекты завоевывают все большую долю рынка не только столицы, но и региональных центров.

В кратко- и среднесрочной перспективе данная тенденция будет укрепляться, рынок будет насыщаться качественными торговыми площадями.

По итогам 1 полугодия 2013 года совокупное текущее предложение на рынке торговой недвижимости г. Минска составляла более 340 тыс. . До конца года было введено в эксплуатацию еще около 70 тыс. . В стадии проектирования находилось более 25 торговых объектов, совокупная торговая площадь которых составляет более 475 тыс. .

Показатель обеспеченности торговыми площадями торговых центров на 1000 жителей Минска на 2013 год составлял 178,7 . Для сравнения, средний показатель среди европейских стран составляет 1 200 на 1 000 жителей, показатель Варшавы - 600 кв. м, Москвы - 514 кв. м, Праги - 500 , Санкт - Петербурга - 428 .

Темпы роста объемов предложения с каждым годом увеличиваются, что в среднесрочной перспективе (к концу 2015 года) приведет к росту совокупного объема предложения на рынке торговой недвижимости Минска до показателя 900 тыс. .

Рисунок 22 - Совокупный объем предложения на рынке торговой недвижимости Минска по годам

Столь значительный рост ввода торговых площадей в торговых центрах приведет к снижению востребованности ТЦ старого поколения потребителями, а соответственно, и арендаторами. В результате чего многие собственники торговых центров будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки.

Потребуется проведение реконцепции объектов.

В связи с появлением большого числа новых проектов, постепенным наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и, как следствие, роста сроков окупаемости новых проектов в среднесрочной перспективе.

1.5 Гостиницы

В настоящее время в Минске насчитывается 33 гостиницы, из которых 15 гостиниц сертифицированы и соответствуют категориям от 2 до 5 звезд, номерной фонд которых составляет 2 075 номеров.

Рисунок 23 - Структура гостиничного фонда Минска

В центральной части города, в пределах 2 транспортного кольца, сосредоточено 65% всех гостиниц.

Рисунок 24 - Структура размещения гостиниц Минска в зависимости от удаленности от центра города

Девять сертифицированных гостиниц находятся в пределах 1-го транспортного кольца, две гостиницы - в пределах 2-го транспортного кольца, еще 4 гостиницы - за пределами 2-го транспортного кольца (Виктория, IBB, Турист, Звезда).

На основании реализуемых и заявленных к реализации проектов составлен среднесрочный прогноз роста гостиничного номерного фонда.

Рисунок 25 - Прогноз гостиничного номерного фонда Минска, номеров

В начале 2014 года в Минске номерной фонд составил почти до 6 000 номеров, что на 187% больше показателей 213 года, а к 2015 году номерной фонд возрастет до 8 300 номеров.

В зависимости от звездности гостиниц, средняя цена одноместного номера варьируется от 31 EUR до 236 EUR, двухместного - от 51 EUR до 265 EUR.

В настоящее время самой дорогой гостиницей является 5-звездочная гостиница «Европа», где тариф за сутки в стандартном номере (single/double) составляет 245/290 евро.

Среди 3-звездочных гостиниц предложение существенно отличается как по качеству, так и по цене. Цены размещения в гостиницах категории 2-5-звезд Минска представлены на рисунке ниже.

По данным Национального статистического комитета Республики Беларусь средняя заполняемость минских гостиниц составила в 2012 году - 51%, в 2011 году - 48%.



Рисунок 26 - Средний уровень каталоговых цен на стандартные номера в 2013 году

Рисунок 27 - Средняя загрузка гостиниц в 2005-2012 гг.

Помимо гостиниц, в Минске функционирует более десятка хостелов с общей вместимость по итогам первого полугодия 2013 года порядка 600 мест. Стоимость суточного проживания в хостеле варьируется в зависимости от количества проживающих в номере от 7 EUR до 29 EUR за человека, при этом количество проживающих (койкомест) в номере составляет от 2 до 18.

экономический рынок инфраструктура недвижимость

2. Бизнес-процессы анализа рынка недвижимости

Бизнес-процесс -- это регулярно повторяющаяся последовательность взаимосвязанных мероприятий (операций, процедур, действий), при выполнении которых используются ресурсы внешней среды, создается ценность для потребителя и выдается ему результат.

2.1 Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Можно привести следующие встречающиеся в литературе определения рынка недвижимости:

ѕ это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

ѕ это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

ѕ это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

ѕ средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкретного спроса и предложения.

ѕ сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости; экономических субъектов; оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком; и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости обладает следующими особенностями:

ѕ Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождением объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т.д.) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

ѕ Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом.

ѕ Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

ѕ Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

1) затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

2) ежегодный налог на владение недвижимостью;

3) налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

ѕ Сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной. Некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных физиологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников.

ѕ Низкая эластичность предложения объектов недвижимости. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.

ѕ Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.

ѕ Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда (таблица 2.1).

Таблица 2.1 - Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Экономические факторы	уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активности; возможность привлечения заемных средств; цены на рынке недвижимости; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение и др.
Социальные факторы	тенденции изменения численности населения; возрастной состав населения; уровень культуры; социальный статус и др.
Административные факторы	различного рода ограничения; контроль; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.)
Окружающая среда	состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; экология; местонахождение недвижимости.
Физические факторы	Физические качества самой недвижимости

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства вложения в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Можно выделить следующие основные факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости:

1. Политическую и финансовую нестабильность.

2. Политика власти на первичном рынке.

3. Криминогенную обстановку на рынке.

4. Несовершенство законодательства.

2.2 Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.

Выделяют три категории экономических субъектов рынка недвижимости:

1) продавцов (арендодателей);

2) покупателей (арендаторов);

3) профессиональных участников рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) могут выступать юридическое, физическое лицо или орган государственного управления, имеющие право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников

2.3 Процессы функционирования рынка недвижимости

Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка недвижимости определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем расчленения основных процессов рынка как сектора экономики (создание, использование, оборот недвижимости и управление рынком - первая колонка таблицы 2.2.). Расчленение (декомпозиция) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов (в таблице во второй колонке показана только одна ступень такого расчленения). Наконец, оно доводится до так называемых «базовых» процессов, то есть процессов, протекание которых обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации (третья колонка таблицы).

Таблица 2.2 - Процессы, протекающие на рынке недвижимости

1.Создание (развитие) недвижимости	1.1.Организация системы развития недвижимости	1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы государственных и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством
		1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур
		1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур
		1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости
		1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости
		1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала
	1.2.Развитие территорий	1.2.1.Функциональное зонирование территорий
		1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра
		1.2.3.Градостроительное проектирование
		1.2.4.Экологический мониторинг
		1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг
		1.2.6.Социально-демографический мониторинг
		1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвестиционных проектов
		1.2.8.Финансирование развития территорий
		1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфрастуктуры территории
		1.2.10.Налогообложение земли и улучшений
	1.3.Создание (развитие) объекта недвижимости	1.3.1.Определние местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода
		1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации
		1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама
		1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционных проектов
		1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование)
		1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение
		1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация)
		1.3.8.Налогообложение строительства
		1.3.9.Страхование риска застройки
		1.3.10.Регистрация объекта недвижимости
2.Исполь-зование (эксплуатация) объекта недвижимости	2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью	2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью
		2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья)
		2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности
		2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица - управляющего объектом недвижимости
		2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом
		2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом
		2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала
	2.2.Управление объектом	2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости
		2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта
		2.2.3.Техническая эксплуатация объекта
		2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего
		2.2.5.Налогообложение объекта
		2.2.6.Страхование объекта
3.Товарный оборот объектов недвижимости	3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости	3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию
		3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов
		3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы
		3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости
		3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств)
		3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур
		3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости
		3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама
		3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала
	3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости, регистрация сделки	3.2.1.Купля-продажа
		3.2.2.Мена
		3.2.3.Аренда
		3.2.4.Найм
		3.2.5.Залог (заклад)
		3.2.6.Наследование
		3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания
		3.2.8.Исполнение судебного решения
		3.2.9.Взыскание по векселю
		3.2.10.Передача в оперативное управление
		3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение
		3.2.12.Приватизация (деприватизация)
		3.2.13.Национализация
	3.3. Финансирование товарного оборота недвижимости	3.3.1.Оценка стоимости объекта
		3.3.2.Единовременная оплата сделки
		3.3.3.Оплата в рассрочку
		3.3.4.Кредитование покупки
		3.3.5.Ипотечное кредитование покупки
		3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки
		3.3.7.Накопление средств
		3.3.8..Страхование сделки
		3.3.9.Налогообложение сделки
4.Управление рынком	4.1. Исследование рынка	4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы
		4.1.2.Исследование экономики
		4.1.3.Исследование методической базы
		4.1.4.Исследование информационного пространства рынка недвижимости
	4.2.Формирование и развитие рынка	4.2.1.Развитие законодательной базы
		4.2.2.Развитие нормативной базы
		4.2.3.Развитие методической базы
		4.2.4.Развитие инфраструктуры
		4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка
		4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации
	4.3.Контроль и регулирование	4.3.1.Лицензирование и сертификация
		4.3.2.Судебно-арбитражная практика
		4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции

2.4 Сегменты рынка недвижимости

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные части. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:

- по функциональному использованию - для жилого, коммерческого, общественного, промышленного и сельскохозяйственного назначения существуют различные рынки недвижимости;

- по географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие (например, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе);

- по стоимости недвижимости - рынки дорогой недвижимости и массовый рынок относительно недорогой недвижимости;

- по качеству недвижимости - офисные помещения высокого класса с дорогой мебелью могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения среднего или невысокого класса, хотя оба объекта могут находиться на одной улице, не говоря уже о престижности района;

- по инвестиционной мотивации - одни инвесторы заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, но с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;

- по типу прав собственности - различные рынки существуют для различных видов прав на недвижимость: неограниченные права собственности, сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица), право на недра, право на аренду, право на участие в кондоминиумах, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного владения другие виды прав.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок - экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (межнациональный конфликт, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов.

Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.

Остановимся на характеристике отдельных сегментов рынка недвижимости:

- рынка жилья;

- рынка коммерческой недвижимости;

- рынка земельных участков.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду), направления от города, наличия современных коммуникаций, близости от мест отдыха, обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Рынок коммерческой недвижимости, или рынок нежилых помещений стал, формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисных помещений сформировалось три основных сектора:

1) престижные офисы, соответствующие мировым стандартам, для административных помещений;

2) офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера;

3) помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Эти помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота.

Рынок складских помещений является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости. Для него характерны стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности.

Рынок земельных участков. В нашей стране рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками; небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

2.5 Инфраструктура рынка недвижимости

Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. При этом отдельные группы организаций и лиц в силу своей профессиональной ориентации сосредоточивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.

1. Социальное направление включает в себя:

· развитие законодательной и нормативной базы рынка;

· создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками этой деятельности являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровня, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

2. Методологическое (макрорыночное) направление включает в себя:

· создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

· создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

а) органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости,

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий,

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости,

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости,

д) некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

3. В инженерно-технологическое направление входят:

· формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (наиболее продвинутые профессионалы-практики с участием юристов);

· разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий (системные аналитики с участием профессионалов-практиков);

· создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий и профессионалов-практиков);

· формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на рынке недвижимости (органы государственной власти и управления, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций);

· организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов рынка недвижимости (профессиональные общественные объединения, некоммерческие и коммерческие исследовательские организации).

4. Психолого-поведенческое (транзакционное) направление включает в себя: создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям (руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации системы профессионального обучения).

Каждое из приведенных направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.

3. Пример бизнес-процесса на рынке недвижимости (на примере сдачи в аренду земельного участка)

Рисунок 28 - Порядок сдачи в аренду земли как особого объекта недвижимости

Прежде всего следует отметить то, что аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.

Для арендатора важны прежде всего его знания, умения и предприимчивость.

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, установленным законом. Арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

При заключении договора аренды объектов недвижимости на срок свыше одного года договор подлежит обязательной регистрации.

Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, обменяет, подарит или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим тору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим объектом недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

По истечении срока аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства, имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Порядок определения арендной платы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются правительством.

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное исполнение договорных обязательств, т. е. совершение сторонами всего комплекса действий, предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче объекта недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора -- от принятия объекта. При прекращении договора аренды объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю.

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилами реорганизации юридического лица.

...