Инвестиционный бизнес-план

К инвестиционному предложению прикладывается бизнес-план, а также могут быть прикреплены иные документы, относящиеся к сути проекта. Авторы Попов В.М. и Ляпунов С.И. называют следующие наиболее актуальные приложения к бизнес-плану

1. Если бизнес является франчайзингом, - соответствующее соглашение.

2. Копии всех относящихся к делу контрактов.

3. Копии деловых соглашений.

4. Любой контракт, связанный с менеджментом.

5. Копии соглашений о техническом обслуживании.

6. Список основных клиентов с указанием объемов годовых продаж и их условий.

7. Список основных поставщиков с указанием объемов закупок и их условий.

8. Ежегодный отчет.

9. Копии страховок.

10. Любые патенты и авторские права.

11. Любые другие относящиеся к делу официальные документы. Бизнес-планирование: Учебник / Под. ред. В. М. Попова и С. И. Ляпунова, -- М.: Финансы и статистика, 2001. - с.332-333

Глава 3. Практическое применение инвестиционного бизнес-плана

3.1 Пример расчета бизнес-плана инвестиционного проекта строительства жилого малоэтажного комплекса «Заречье» в г. Павловск Ленинградской области

3.1.1 Анализ рынка малоэтажного строительства жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

Развитие малоэтажного домостроения на федеральном уровне признано одним из приоритетных направлений реализации жилищного национального проекта. Сейчас наиболее активная малоэтажная застройка ведется в Выборгском и Приморском районах города, в будущем Петербург должен прирасти малоэтажными домами на юге - в Красносельском, Петродворцовом и Пушкинском районах. Однако чтобы планы развития оправдались, необходимо соблюдение нескольких условий. На данный момент в стадии продаж находится, по разным оценкам, 27-29 объектов малоэтажной застройки, включающих в себя таунхаусы и многоквартирные дома. Большая часть из них - 75 % - располагается в границах Санкт-Петербурга: в Выборгском, Приморском, Курортном и Петродворцовом районах. Кроме того, единичные предложения встречаются в Красногвардейском, Красносельском, Петроградском и Кировском районах Петербурга. Остальные 25 % сосредоточены на территории Всеволожского и Тосненского районов Ленобласти. Застройщики сейчас активно осваивают спальные районы города, а также близлежащие пригороды.

Всеволожский район - один из самых близких к черте города и удобных по транспортному сообщению районов. Курортный район также занимает одну из лидирующих позиций в предложении таунхаусов, здесь, по данным компании «Петербургская недвижимость», сосредоточено около 21 % предложения. Далее предложение минимально - только лишь в Петродворцовом районе, Пушкинском и Тосненском районах. Такое распределение предложения весьма обоснованно, ведь квартиры в таунхаусах на данный момент - это прямая альтернатива квартирам в многоквартирных домах.

При анализе ценовой ситуации на рынке таунхаусов и квартир в малоэтажных домах становится очевидно, что со значительным отрывом лидирует предложение в историческом центре Санкт-Петербурга - Петроградском районе, от компании «ЛЭК», второе место по уровню цены за 1 кв. м занимает предложение Курортного района, что совсем не удивительно, так как элитность данного района и очень дорогая стоимость земли оказали влияние на формирование цены. Средняя стоимость 1 кв.м в таунхаусе достигает здесь 164 тыс.р.

Со значительным отставанием в размере стоимости за 1 кв.м идут такие районы, как Всеволожский и Тосненский. Южное направление недостаточно развито, и в предложении лишь два объекта в Пушкинском районе, которые и формируют уровень средней цены. Аналогичная ситуация и в Тосненском районе, где к реализации представлен комплекс таунхаусов в поселке «Бель Виль» (деревня Глинки). Всеволожский район же имеет в своем предложении объекты, где цена находится в диапазоне от 40-50 т.р. за 1 кв. м. Поскольку рынок малоэтажного строительства не очень развит, здесь не спрос порождает предложение, а наоборот - там, где появляется предложение, там есть и спрос.

Основополагающим является формат проживания. В многоквартирном доме огромное количество собственников, разнородная среда, очень высокая плотность проживания, что устраивает далеко не всех. Таунхаус - это более экономичный вариант по сравнению с коттеджем.

Прогноз. Лидерами застройки малоэтажного строительства в ближайшие годы, по мнению аналитиков, будет Приморский район (25 %), Выборгский (12 %), а также Красносельский и Пушкинский районы (по 11 %).

В настоящее время в Санкт-Петербурге и его окрестностях в продаже находятся 202 загородных комплекса или 4 069,6 тыс. кв. м. В 2008 году было сдано в эксплуатацию 450 таунхаусов общей площадью 98 тыс. кв. м. За 2009 год предложение загородных комплексов возросло на 35%. Увеличение количества проектов связано с тем, что в условиях кризиса продажи падают, проекты остаются на рынке, меняя только концепции и предложение, но в то же время на рынке появляются новые загородные комплексы. Несмотря на кризис, в 2009 году были закончены продажи в ряде загородных поселков, в основном в классе «эконом», например «Новое Щеглово», «Преображение», «Южный берег», «Зеленые каскады». С начала года на загородном рынке недвижимости начались продажи в порядке 50 комплексов. Лидирующее место по количеству поселков, вышедших на рынок в 2009 году занимают Всеволожский (24 %), Выборгский (18 %) и Приозерский (18 %) районы, продолжается освоение южных районов: Ломоносовский (8 %), Гатчинский (6 %). Лидирующее место в 2009 году занимает класс «эконом» - 72 %, на класс «бизнес» приходится 14 %, «элит» - 8 %, «премиум» - 6 %.

На рис.6 представлена структура загородных комплексов в период кризиса по классам жилья.

Рисунок 6 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.96.. Структура загородных комплексов в 2009 году по классам

Структура предложения по классам жилья загородной недвижимости представлена на рис.7.

Рисунок 7 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.96.. Динамика предложения загородных комплексов по классам

В настоящее время наибольший объем предложения приходится на класс «эконом» (38 %) и бизнес (39 %). Доля «эконом» класса за год в общем числе комплексов увеличилась, за счет того, что около 70% поселков из начавших продажи в 2009 году относятся к классу «эконом». Рисунок 8 показывает долю малоэтажного строительства в различных районах Ленинградской области и Санкт-Петербурга.

Рисунок 8 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.97.. Структура загородных комплексов по районам (кв. м)



Традиционно, наибольший объем предложения сосредоточен во Всеволожском (31 %) и Выборгском (25 %) районах. Значимая доля приходится на Пушкинский (13 %) и Курортный районы (10 %). С начала 2009 года в классе «эконом» произошел небольшой ценовой рост: около 6 % на коттеджи и порядка 7 % на участки. Это обусловлено перераспределением спроса на более экономичные проекты, а также увеличением спроса на земельные участки. В классе «премиум» произошло наибольшее падение цен на коттеджи (на 23 %), что удержало темпы продаж на прежнем уровне. При этом произошла небольшая отрицательная корректировка цен на участки - 4%. Падение цен на землю менее значительное в связи с тем, что увеличивается доля инвестиционного спроса на земельные участки. Динамика цен по классам жилья представлена на рис.9.

Рисунок 9 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.97.. Динамика цен по классам жилья

На следующий год можно прогнозировать изменение цен:

* класс «эконом» - рост в среднем на 8-10 %;

* «бизнес» - впервые полгода стоимость будет продолжать падать (на 3-5 %) , потом возможна стабилизация цены или незначительный рост.

* в классе «элит» - впервые полгода стоимость также будет продолжать падать (на 5-10%), потом возможен ~5%;

* «премиум» снижение на уровне 7-10 %, но возможна стабилизация цен.

Сегодня покупателей интересует ряд факторов:

* исключительность местоположения;

* концепция проекта;

* стадия готовности поселка (почти завершенный или готовый).

В объектах «эконом» и «бизнес» класса потенциальных клиентов прежде всего привлекает стоимость.

Продолжится тенденция освоения более удаленных районов Ленинградской области (Кингисеппский, Волосовский и пр.), появление проектов «эконом» класса;

Девелоперы будут продолжать снижать стоимость проектов за счет сокращения объектов инфраструктуры в комплексе;

Основной спрос будет все также сосредоточен на недорогих объектах (на участках без подряда, на домах площадью до 100 кв. м);

активных продаж не следует ожидать, так как возвращения былого инвестиционного ажиотажа, доступных кредитов, расцвета ипотеки и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, не предвидится;

будет продолжаться коррекция цен (снижение) в проектах с неудачной концепцией на 5-20 % в зависимости от ценовой политики в предыдущие периоды;

строительные компании Санкт-Петербурга продолжат освоение загородного рынка Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.93-98.

Рынок малоэтажного строительства в Пушкинском районе

В Пушкинском районе много свободных земель, но крупные жилищные проекты стартовали тут совсем недавно. Это одна из самых перспективных в градостроительном плане территорий. Площадь Пушкинского района (после объединения с Павловским) превышает 24 000 га. (Обширнее только Курортный - более 25 000 га.) Сейчас в его административное подчинение попадают города Пушкин и Павловск, а также несколько поселков: Шушары, Московская Славянка, Кандакопшино, Александровская, Новоселки, Белозерка и т. д. Численность населения - свыше 120 000 человек.

Массовое строительство в районе сдерживается неравномерным размещением объектов социальной инфраструктуры. Если города обеспечены школами, детскими садами, поликлиниками и т. д. в полной мере, то в окрестностях их недостает. Есть сложности и с магазинами. В Пушкине и Павловске сосредоточено лишь 2 % петербургских торговых площадей (около 135 000 кв. м). В районе нет ни одного современного крупного торгового или развлекательного комплекса. С 2000 по 2008 год в районе введено в эксплуатацию порядка 500 домов общей площадью около 620 000 кв. м. Большинство новостроек - индивидуальное и малоэтажное жилье. В 2008 г. на территории района построено 128 домов (1119 квартир) общей площадью 104 500 кв. м, из них 27 - многоквартирные дома, остальные - односемейное жилье.

Состав современного жилого фонда неоднороден. В центре Пушкина и Павловска сохранилось много старых зданий, попадаются «сталинки». Окраины застроены в основном панельными и кирпичными «хрущевками». Высотных домов в этих городках практически нет. Здесь преобладают мало- и среднеэтажные здания, много индивидуального жилья. Общая площадь жилья в Пушкинском районе составляет порядка 3 млн кв. м. Средний размер квартир в Пушкине - 33,4 кв. м, в Павловске - 35,4 кв. м. Самые престижные территории расположены вблизи парков и дворцов. Цены в этих местах сопоставимы со стоимостью жилья в престижных кварталах Московского района.

В последние годы в Пушкинском районе активно ведется малоэтажное строительство. Среди заявленных присутствуют весьма масштабные проекты. Так, строительная компания «Балтрос» планирует в 2010-2011 г. завершить сооружение малоэтажного жилого комплекса «Славянка» под Пушкиным. На территории свыше 280 га планируется разместить четырех-шестиэтажные жилые дома, общественно-деловые здания, рекреационные зоны. Квартал будет полностью обеспечен объектами социальной и транспортной инфраструктуры. Под жилую застройку планируется отвести 183 га. На этой территории будет возведено 1,4 млн кв. м жилья. Сейчас в Пушкинском районе много проектов по возведению коттеджных поселков на разных стадиях реализации. Например, «Царскосельское поместье» (Пушкинская финансовая строительная компания), «Бель Виль» (ИК «Павловский посад»), «Павловская усадьба» (ИСК «ЕвроСплав»), «Павловград» («Альфа-Строй»), «Глинки» («СтройСвет») и др. Самые престижные территории расположены вблизи парков и дворцов. Цены в этих местах сопоставимы со стоимостью жилья в престижных кварталах Московского района. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Пушкинском районе составляет примерно 93 тыс. руб. Самый дорогой квадратный метр предлагают в домах старого фонда и кирпичных зданиях на Пушкинской и Дворцовой улицах, в Лицейском переулке. Цена квадратного метра здесь достигает 179 тыс. руб. Самые дешевые варианты можно найти в кирпичных домах в поселках Шушары и Ленсоветовский. Стоимость квадратного метра в таких квартирах составляет около 56 тыс. руб.



Таблица 5 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.100.. Средние цены предложения на 1 октября 2009 года по нас.пунктам Пушкинского района (по сегментам строящегося жилья)

Рисунок 10 показывает рыночные цены квартир в строящихся объектах Пушкинского района по классам жилья Там же - с.98-101..

Рисунок 10 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.101.. Динамика цен Пушкинского района по классам жилья

3.1.2 Маркетинг и продажи

Локальный анализ месторасположения объекта

Рассматривается бизнес-план жилого малоэтажного комплекса «Заречье», расположенного на участке общей площадью 25 337 кв. м в г. Павловске Пушкинского района по ул.Звериницкой, участок 1 (участок, ограниченный ул. Декабристов, Звериницкой ул., 2-й Краснофлотской ул. и ул. Луначарского). Он расположен в центральной части квартала 16 273 Павловска и соседствует с индивидуальными жилыми домами. Комплекс находится в городе Павловске на территории парка «Зверинец», отнесенного к объектам культурного наследия регионального значения. Современный жилой комплекс клубного типа для комфортного проживания людей. На территории комплекса будет сохранен природный ландшафт, ручей, протекающий через всю территорию комплекса, пруд, единый архитектурный стиль. Курортная зона, 500 м до Павловского парка и Павловского дворца. На территории сочетаются городская жизнь и свобода загорода. Хорошо развита инфраструктура: детский сад, кадетское училище, школа, магазины. Месторасположение Благополучная экологическая обстановка, развитая инфраструктура и близость к центральной части Петербурга делает Пушкинский район весьма привлекательным для проживания. Девелоперы в ответ на увеличение спроса со стороны состоятельных покупателей активно развивают элитную малоэтажную застройку. Пушкинский район образован в 1936 году. Он расположен в южной части Петербурга. На востоке граничит с Колпинским районом, на севере - с Фрунзенским и Московским, на западе - с Ломоносовским районом Ленинградской области, на юге - с Гатчинским и Тосненским районами Ленинградской области. На территории Пушкинского района около десяти населенных пунктов: города Пушкин, Павловск, поселки Шушары и Александровская, Московская Славянка, Кандакопшино, Новоселки, Белозерка и др. Площадь района составляет 24 тыс. га. Население - 121 тыс. чел. Второй крупный муниципальный округ Пушкинского района, город Павловск, расположен в 26 км к югу от Петербурга. Доминанта территории - Павловский дворцово-парковый ансамбль, памятник русской художественной архитектуры конца ХVIII - начала XIX века, - одно из популярных мест отдыха горожан и туристов. Транспортная и пешеходная доступность Транспортная доступность Пушкинского района лучше, чем многих других пригородов Санкт-Петербурга, однако автомобильное сообщение, проходящее по двум основным направлениям - Московскому и Пулковскому шоссе - может вызывать неудобства, связанные с чрезмерными пробками. Завершение строительства Кольцевой автодороги и реконструкция Московского шоссе улучшат транспортное сообщение с южными пригородами, и приведут в город крупные проекты по строительству жилья и торговых объектов. Открыто движение транспорта по тоннелю на повороте на Пушкин с Пулковского шоссе. «Новый тоннель - это еще один шаг вперед в решении транспортных проблем нашего города. Он позволит не только ликвидировать пробки на Пулковском шоссе, но и сделать дорогу намного комфортнее и безопаснее», - подчеркнула губернатор Санкт-Петербурга В. Матвиенко. Хорошо развит железнодорожный транспорт: от станции «Детское село» за 40 минут можно попасть практически в центр Петербурга (Витебский вокзал), за 15 минут - доехать до станции метро «Купчино». По территории Пушкинского района проходят две магистрали международного значения: М-10 (трасса «Россия») и М-20 (Киевское шоссе). По железнодорожной линии от Витебского вокзала расположены станции Шушары, Паровозный музей, 21-й км, Детское Село, Павловск; по линии от Балтийского вокзала - станции Александровская и Кандакопшино. Таким образом, Павловск, сочетая в себе уникальные качества города-парка и современной жилой территории, может стать развитым пригородом европейского типа. Среди достоинств Павловска - хорошая экологическая обстановка, обилие зелени, малое количество промышленных предприятий. Павловск находится в стороне от крупных транспортных магистралей и через него не проходят транспортные грузовые потоки. Жилая недвижимость в локальном районе В последние годы в Пушкинском районе активно ведется малоэтажное строительство. В основном здесь сегодня создаются жилые комплексы высокого уровня комфортности. Среди заявленных присутствуют и весьма масштабные проекты. Сейчас в Пушкинском районе много проектов по возведению коттеджных поселков на разных стадиях реализации. Например, «Царскосельское поместье» (Пушкинская финансовая строительная компания), «Бель Виль» (ИК «Павловский посад»), «Павловская усадьба» (ИСК «ЕвроСплав»), «Павловград» («Альфа-Строй»), «Глинки» («СтройСвет») и др. Территорию Пушкина по составу жилищного фонда можно условно разделить на две части. Историческая часть города, примыкающая к курортной зоне - состоит из панельных хрущевок и домов современной постройки.

Наиболее престижное и дорогое жилье находится на улицах, прилегающих к дворцово-парковому комплексу. Но возможности строительства там ограничены. Возведение новых домов главным образом идет на свободных участках старой части города (ближе к вокзалу) и в направлениях к северу и к югу от его исторической части. Здесь, как и во многих пригородах Петербурга, мало многоэтажных построек. Большую часть жилищного фонда составляют индивидуальные и малоэтажные дома. Многоэтажные дома сейчас в Павловске почти не сооружаются, а вот малоэтажное строительство развивается весьма энергично. В некотором удалении от парка возводятся коттеджи - почти за границами самого города, и это направление очень перспективно. Развитие рынка происходит по принципу «ближе к дворцам и паркам». Элитные проекты реализуются, как правило, частными инвесторами. Обычно - это строительство элитных домов либо выкуп небольших малоэтажных заданий в центре города для последующей реконструкции.

В современных кварталах Пушкина реализуются проекты по строительству объектов эконом-класса - панельных и кирпичных малоэтажек Екатерининскому дворцумузею и паркам, - характеризуется смешанной застройкой. Здесь немало домов старого фонда и «сталинок». Изредка встречаются панельные хрущевки. Муниципальные структуры, производство Пушкинский район Петербурга один их самых экологически чистых в городе. Здесь практически нет вредных промышленных предприятий, и, соответственно, меньше загрязнен воздух. В районе расположены заводы «Жилетт», Царскосельский завод «София», завод архитектурного стекла. Центр района - г. Пушкин, один из крупнейших туристических центров Северо-Западного региона.

В Пушкине традиционно выделяют две историко-культурные доминанты - железнодорожный Императорский вокзал и «русский Версаль» - Екатерининский дворец-музей, с примыкающими к нему многочисленными парками. Город обладает развитой социальной и торговой инфраструктурой. Здесь множество продуктовых и продовольственных магазинов шаговой доступности, кафе, ресторанов, зон активного отдыха, спортивных клубов, есть все необходимые объекты бытового обслуживания.

Активно развивается туристическая инфраструктура, в том числе - для делового туризма. В исторической части города есть универмаг - Пушкинский Гостиный Двор, уменьшенная копия петербургского. В Павловске будет реализован проект по строительству детского крытого катка с искусственным льдом. Площадь застройки составит более 3,3 тыс. кв. м. Фасады будут иметь большую площадь остекления. «Начинку» здания составят ледовая арена, трибуны, рассчитанные на 180 зрителей, раздевалки, душевые, помещения для пункта проката коньков, а также два тренировочных зала: один хореографический - для фигуристов, другой - тренажерный - для хоккеистов Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.101-104..

План продвижения объекта

Позиционирование

Оптимальным будет использование образа жилья бизнес-класса, расположенном в экологически-чистом историческом пригороде Санкт-Петербурга.

Потенциальные покупатели

Семьи с детьми, для которых основными потребностями являются семейное благополучие, спокойствие и стабильность, собственное жилье, сочетающее городскую жизнь и комфорт загородного дома. В процессе продвижения нужно ориентироваться на вышеуказанную целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.

Политика продаж

При выводе площадей на рынок основными ориентирами являются:

* соотношение цены и качества объекта;

* расположение объекта в курортно-парковой зоне;

* спрос на жилье в историко-культурном пригороде Санкт-Петербурга.

Рекламная политика

Рекламируемый продукт

Многоуровневые таунхаусы бизнес-класса в экологическичистом пригороде Санкт-Петербурга. Коммерческие площади для инфраструктурного наполнения нового жилого комплекса. Цель рекламной кампании: налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки.

Описание целевой аудитории

Целевая аудитория на 80 % состоит из семейных людей с детьми, для которых основными потребностями являются семейное благополучие, спокойствие и стабильность, здоровье родных, собственный уютный дом, дающий уверенность в завтрашнем дне. На удовлетворении этих мотивов и было выстроено позиционирование малоэтажного жилого комплекса - это таунхаусы для семей с детьми, которые ценят жизнь в экологически чистом месте, предпочитают европейский стиль, ценят высокое качество жизни.

Основные маркетинговые коммуникации:

* печатные издания;

* информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки);

* интернет;

* наружная реклама.

Сроки

Рекламная кампания будет проводиться с момента вывода площадей на рынок до полной их реализации. Ориентировочно - в период с 1-го квартала 3-го проектного года до конца продаж.

Средства продвижения

Опираясь на опыт и практику реализации других проектов, можно выделить основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание:

Печатная реклама

При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория, рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы. Среди тематических и рекламно-информационных изданий освещающих рынок недвижимости, можно выделить:

* «Квадратный метр»;

* «Петербургская Недвижимость».

Аудитория читателей этих изданий соответствует основным характеристикам нашей целевой аудитории. Кроме специализированной прессы информация о проекте будет размещена на страницах лидеров общественно-политических и деловых изданий, аудитория читателей которых также потенциальные покупатели нового жилого комплекса:

* «Бизнес»;

* «Деловой Петербург».

В данных изданиях по мере целесообразности планируется размещать пиар-статьи. Содержание рекламных блоков будет варьироваться от информации об объекте в целом до информации о конкретно продаваемой квартире в таунхаусе. Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах будут размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта. Содержание рекламных блоков в большинстве случаев - это компьютерная версия проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация продавца.

Интернет

Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного Web-узла (сайта), где любой желающий может ознакомиться с планировкой домов, уточнить место размещения на карте города, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую политику и т. д. Рейтинг участка под жилую недвижимость - 89 %, согласно локальному анализу показывает востребованность формата в данном месте (оценка по шкале рейтингов «отлично») Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.104-107..

3.1.3 Резюме проекта

Цель проекта - инвестирование средств в строительство жилого малоэтажного комплекса «Заречье». Объект позиционируется на рынке как современный жилой комплекс бизнес-класса. Комплекс включает в себя таунхаусы трех типов, подземный паркинг, гостевую парковку, сервисные площади. Источниками финансирования проекта являются собственные средства, кредиты банков. Прибыль собственников формируется за счет продажи площадей жилого комплекса Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.107..

3.1.4 Бизнес-концепция проекта

Инициатором проекта является ООО «Стройинвест». Юридический адрес: Санкт-Петербург, ул. Владимирская, д. 2. Фактический адрес: ул. Владимирская, д. 2. Основными видами деятельности предприятия является строительство и реконструкция зданий и сооружений для коммерческого использования, строительство жилых зданий. ООО «Стройинвест» выступает генеральным подрядчиком, подрядчиком, заказчиком, инвестором, соинвестором различных проектов в сфере недвижимости. Инициаторы проекта строительства жилого комплекса (они же и являются и учредителями ООО «Стройинвест») имеют опыт реализации крупномасштабных проектов в сфере строительства жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, Ленинградской области Там же..

Таблица 6 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.108.. Маркетинговая стратегия SWOT-анализ проекта

Таблица 7 Там же. - с.109.. Финансовые показатели по проекту, потребность проекта в финансировании.

Вхождение в проект ООО «Стройинвест» осуществляется путем покупки земельного участка площадью 25 337 кв. м. Вид разрешенного использования: «под строительство жилого комплекса с торговыми площадями и паркингом».

1. Рассматривается неполный цикл объекта недвижимости, который включает в себя:

* предпроектные проработки;

* проектирование;

* строительство-сдача объекта в эксплуатацию.

2. Доход формируется за счет продажи квартир и коммерческих площадей.

Планируется строительство жилого малоэтажного комплекса на участке площадью 25,33 га в г. Павловске Пушкинского района по ул.Звериницкой, участок 1.

Жилой комплекс включает в себя:

* четыре трехэтажных таунхауса на три квартиры;

* четыре трехэтажных таунхауса на две квартиры;

* шесть двухэтажных таунхасусов на две квартиры;

* сервисные площади под магазины;

* подземный паркинг;

* обустроенную внутреннюю территорию.

Техническое оснащение жилого комплекса:

* централизованное кондиционирование и вентиляция;

* система фильтрации воды;

* автономная система энергосбережения;

* спутниковое телевидение;

* цифровая телефонная линия;

* охранная система;

* оптоволоконная линия интернета.

Преимущества объекта:

* экономичность по сравнению с отдельными домами при обеспечении большего уровня комфорта;

* близкое расстояние к Санкт-Петербургу;

* курортная зона, 500 м до Павловского парка и Павловского дворца;

* однородная социальная среда жильцов дома;

* отделка из натуральных материалов;

* подземный паркинг;

* современное техническое оснащения объекта;

* свободная планировка;

* природно-экологические условия.

Текущее состояние проекта:

На сегодняшний момент по проекту проведены следующие работы:

* осуществлена покупка земельного участка по ул. Звериницкой у ООО «Домострой», оформлено право собственности ООО «Стройинвест» на земельный участок;

* получены все технические условия;

* проведены подготовительные работы;

* закончена прокладка внутренних инженерных сетей;

* начаты строительно-монтажные работы.

Ценообразование и план продаж

Согласно прогнозам специалистов Санкт-Петербурге, в течение 2009-2012 гг. ожидаются различные колебания цен на недвижимость бизнес-класса. На период продаж ожидается прирост в размере около 5 %.

Ориентируясь на прогноз роста цен, устанавливаются следующие базовые цены на площади таунхауса, включая машино-места в подземном паркинге:

тип А - 2 900 $/кв. м;

тип В - 3 100 $/кв. м;

тип С - 3 000 $/кв. м.

Предполагается рост цен на квартиры в целом на 3-5% в течение всего периода продаж.

График продаж площадей комплекса

Планируется начать продажи в первом квартале третьего проектного года. Продолжительность продаж составит 24 месяца.

Бюджет инвестиционных расходов проекта представлен в табл.8.

График осуществления проекта

Планируется, что срок реализации проекта составит 48 месяцев, инвестиционной фазы - 36 месяцев, в том числе строительно-монтажные работы - 24 месяца Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.110-115..

Рисунок 11 Там же. - с.115.. Сроки реализации проекта Инвестиционный бюджет проекта



При реализации проекта планируются следующие виды работ:

* общепроектные работы (проектирование, подготовительные работы, снос существующих строений, перенос трансформаторной подстанции),

* строительно-монтажные работы (строительство зданий и паркинга),

* прочие работы (благоустройство территории).

Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит $ 9,41 млн без НДС и $ 11,09 млн с НДС.

Удельные инвестиционные вложения составят $ 1 856 на 1 кв. м. общей площади комплекса Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.115..

Бюджет инвестиционных расходов проекта представлен в таблице 8.

Финансирование проекта

Источники и стоимость финансирования проекта

Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств, кредитов банков.

Собственное финансирование

Потребность проекта в собственном финансировании составила 1,35 млн $. До получения разрешения на строительство проект финансируется за счет собственных средств (первый проектный год) в размере $ 1,35 млн.

Кредитное финансирование

Сумма кредита составит $ 5,77 млн.

Процентная ставка по кредиту - 21 % годовых.

Валюта кредита - доллары США.

Сумма процентов по кредиту - $ 1,2 млн.

Кредитная линия открывается в первом квартале второго проектного года.

Погашение процентов по кредиту планируется за счет собственных средств и продажи объекта.

Погашение тела кредита начинается во втором квартале третьего проектного года, и в четвертом квартале третьего проектного года сумма кредита погашается в полном объеме за счет поступлений от реализации площадей жилого комплекса.

График финансирования строительства жилого комплекса с паркингом за счет собственных и кредитных средств представлен в табл. 9.

3.1.5 Финансовая модель проекта

Основные финансовые допущения

Операционные расходы комплекса включают в себя:

* расходы, связанные с организацией продажи площадей и машиномест в жилом комплексе - 3 % от суммы поступлений от реализации;

* налог на прибыль - 20 %;

* налог на добавленную стоимость - 18 %;

* ставка дисконтирования - 14 %.

Далее представлены основные финансовые отчеты (Прогноз движения денежных средств, Прогноз прибылей и убытков), расчет показателей эффективности по проекту, риски проекта (табл.10, 11, 12)

Финансовая отчетность

Прогноз движения денежных средств представлен в табл. 10.

Таблица 10 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.122.. Прогноз движения денежных средств



Таблица 11 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.123.. Прогноз прибылей и убытков.

Чистый денежный поток от реализации проекта Cash-flow составит 7 млн $.

Прогноз прибыли и убытков представлен в приложении 5.

Чистая прибыль составит 5 млн $.

Маржа EBITDA составит 43 %.

Маржа EBITDA (earnings before interest tax, depreciation and amortization) - прибыль до уплаты налогов. EBITDA показывает реальный объем свободных денежных средств, оставшихся в распоряжении компании до выплаты налогов.

Прогнозный баланс представлен в табл.12.



Таблица 12 Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.124.. Прогнозный баланс

Расчет показателей эффективности

В таблице 13 приведены основные показатели эффективности инвестиционного проекта. Ставка дисконтирования определена в размере 14 %, рассчитана методом кумулятивного построения.

Таблица 13 Там же. Показатели эффективности инвестиционного проекта.



Дисконтирование - это определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам (будущих доходов на настоящий момент). Для правильной оценки будущих доходов проекта требуется знать прогнозные значения выручки, расходов, инвестиций, структуру капитала, остаточную стоимость имущества, а также ставку дисконтирования. Ставка дисконтирования в данной работе используется для оценки эффективности вложений. С экономической точки зрения ставка дисконтирования - это норма доходности на вложенный капитал, требуемая инвестором. Метод кумулятивного построения ставки дисконта основан на экспертной оценке рисков, связанных с инвестированием в оцениваемый бизнес. Первоначально производится определение безрисковой ставки, к которой затем прибавляются экспертные значения корректировок всех выявленных рисков, связанных с макроокружением бизнеса, микроэкономическими факторами, со спецификой деятельности компании, ее имущественным и кадровым потенциалом. Этот показатель отражает минимально допустимую отдачу на вложенный капитал, при которой инвестор предпочтет участие в проекте альтернативному вложению тех же средств в другой проект с сопоставимой степенью риска.

* Чистый доход (ЧД, NV) = 5,11 млн $

Чистым доходом (Net Value, NV) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период.

* Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV) = 1,32 млн $.

Чистый дисконтированный доход (NPV, Net Present Value Чистая текущая стоимость) - это разность между текущей стоимостью денежных поступлений и текущей стоимостью денежных выплат на получение инвестиций, либо на финансирование проекта, рассчитанная по фиксированной ставке дисконтирования

Результаты расчетов показывают, сколько средств нужно будет вложить сейчас для получения запланированных доходов, если ставка доходов равна барьерной. ЧДД инвестиционного проекта положителен (при заданной норме дисконта), следовательно проект считается эффективным и может рассматриваться вопрос о его реализации; при этом чем выше величина ЧДД, тем прибыльнее будет проект.

* Внутренняя норма доходности = 21,5%

Внутренняя норма доходности (прибыли, внутренний коэффициент окупаемости, Internal Rate of Return - IRR) - норма прибыли, при которой чистая текущая стоимость инвестиции равна нулю, или это та ставка дисконта, при которой дисконтированные доходы от проекта равны инвестиционным затратам.

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он показывает ожидаемую норму доходности (рентабельность инвестиций) или максимально допустимый уровень инвестиционных затрат в оцениваемый проект.

Поскольку значение IRR больше 1, проект следует считать эффективным.

В данном проекте внутренняя норма доходности превышает норму дисконта:

IRR > r (0,215 > 0,14), что свидетельствует о положительном NPV.

Это еще раз подтверждает эффективность проекта.

* Индекс доходности затрат = 1,54.

Индекс доходности затрат (profitability index, PI) отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным затратам).

Показатель PI демонстрирует относительную величину доходности проекта, относительную отдачу проекта на вложенные в него средства. Он определяет сумму прибыли на единицу инвестированных средств.

Так как PI>1, то инвестиции в проект оправдают себя.

* Дисконтированный индекс доходности = 1,35

Дисконтированный индекс доходности (Discounted Profitability Index, DPI) рассчитан, как отношение суммы всех дисконтированных денежных потоков (доходов от инвестиций) к сумме дисконтированных инвестиционных расходов.

* Срок окупаемости проекта = 32 месяца

Срок окупаемости (Pay-Back Period, РВР) - период времени, необходимый для того, чтобы доходы, генерируемые инвестициями, покрыли затраты на инвестиции. Этот показатель определялся отношением инвестиций к денежному притоку за 1 период.

Точка, в которой PV принимает положительное значение, является точкой окупаемости.

* Дисконтированный период окупаемости = 36 месяцев

Дисконтированный период окупаемости (DPP, Discounted Payback Period) - это продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый дисконтированный доход становится и в дальнейшем остается не отрицательным. Этот показатель оценивает характерное время инвестиции, а именно определяет, как быстро инвестиционные расходы будут возмещены доходами. Дисконтированный период окупаемости (DPP) позволяет дать грубую оценку ликвидности проекта и приблизительно оценить риск.

* Рентабельность инвестированного капитала = 139%

Рентабельность инвестированного капитала характеризует соотношение объема привлеченных в проект средств (собственного капитала и кредитов) и запланированного объема чистой прибыли. Исключение из формулы краткосрочных кредитов позволяет сгладить колебания, связанные с текущей деятельностью.

Рентабельность инвестированного капитала (РИК) рассчитан, как отношение чистой прибыли к сумме собственного капитала, направляемого на реализацию проекта и привлекаемых в проект кредитов.

* Рентабельности собственного капитала = 26%

Рентабельность собственного капитала (РСК) позволяет определить эффективность использования капитала, инвестированного собственниками проекта, и определяется отношением чистой прибыли к размеру собственного капитала Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.125-127..

3.1.6 Анализ рисков проекта

В предпринимательской деятельности риск принято отождествлять с возможностью потери предприятием части своих ресурсов, снижение планируемых доходов или появление дополнительных расходов в результате осуществления определенной производственной и финансовой деятельности.

Каждая бизнес активность сопряжена с определенными рисками, связанными с особенностями отрасли промышленности, конкурентами, а также общим политическим и экономическим положением страны.

В таблице 14 представлены возможные основные риски проекта Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - с.127..

Таблица 14 Там же. - с.128-129.. Основные риски проекта.



Заключение

В ходе выполнения курсовой работы был рассмотрен такой актуальный в настоящее время инструмент планирования, как инвестиционный бизнес-план.

Российское законодательство в настоящие время не закрепляет обязательность разработки бизнес-плана. Он является новым документом для многих российских предпринимателей. Распространена точка зрения, отрицающая целесообразность разработки развернутого бизнес-плана. Тем не менее, обширный опыт зарубежных и российских предприятий доказывает, что недооценка планирования предпринимательской деятельности в условиях рынка, его игнорирование или некомпетентное осуществление приводят к огромным экономическим потерям и в конечном счете к банкротству.

Итак, бизнес-план это документ, который призван убедить потенциального инвестора в том, что прибыль от вкладываемых в конкретный предпринимательский проект денег будет, по крайней мере, не ниже ставки банковского процента, приемлемой для инвестора.

Характерно, что на современном этапе можно выделить большое количество разновидностей бизнес-планов, например, бизнес-план коммерческой идеи или инвестиционного проекта, бизнес-план компании, бизнес-план структурного подразделения, бизнес-план (заявка на кредит, на грант), по целям - для получения внешнего финансирования, для выработки стратегии развития. По методикам - на основе международной методики ЮНИДО, или на основе российских методик, или новых западных методик. Все это говорит о том, что бизнес-планирование активно встраивается в российскую экономическую действительность.

Инвестиционный бизнес-план - это четко структурированный документ, который обосновывает выгодность, привлекательность и актуальность инвестиционного проекта. Бизнес-план дает точное и объективное представление о потенциалах развития производства, о способах продвижения на рынок нового товара, о стоимости, основных финансовых результатах деятельности компании. Сущность инвестиционного бизнес-плана проявляется в его математической модели.

Во всем мире общепризнанно, что эффективный бизнес-план не только служит источником немалых предпринимательских доходов. Как правило, добротно составленный бизнес-план включает в себя девять разделов:

1)титульный лист;

2)вводную часть;

3)анализ отраслевого рынка товаров;

4)изложение существа проекта;

5)обоснование производственного плана;

6)план маркетинга;

7)организационный план;

8)оценку рисков реализации проекта;

9)финансовый план.

Ключевым разделом бизнес-плана, безусловно, считается финансовый план. В нем отражаются направления финансовой деятельности, включая предварительную оценку эффективности инвестиций.

Раскрывается информация, характеризующая структуру капитала компании. Приводятся планы погашения заемных средств и распределения инвестиционных ресурсов по годам реализации проекта.

Раскрывается информация, характеризующая финансовое обеспечение деятельности компании и наиболее эффективное использование имеющихся денежных средств на основе оценки текущей финансовой информации и прогноза объемов реализации товаров и услуг на рынках в последующие периоды. Производятся и группируются финансовые расчеты проекта и пояснения к ним.

Раскрывается оценка финансового состояния, производятся расчеты показателей эффективности инвестиционного проекта:

net present value, NPV - чистая приведенная стоимость

internal rate of return, IRR - внутренняя норма доходности

payback period, PP - период окупаемости инвестиций

profitability index, PI - индекс рентабельности .

Для инвестора необходим детальный перечень издержек, связанных с пуском производства, вместе с полными эксплуатационными расходами.

Далее в главе 3 курсовой работы был рассмотрен реальный практический пример инвестиционного бизнес-плана, представленный компанией ООО «Стройинвест». Проект заключается в строительстве малоэтажного жилого комплекса в г.Павловск Ленинградской области. В этой главе приведен полный бизнес-план, состоящий из общей информации, анализа текущего состояния рынка, плана продвижения проекта, технического обоснования, а также все финансово-инвестиционные показатели. ООО «Стройинвест» в своем бизнес-плане сделало упор на такие показатели, как

* Чистый доход (ЧД, NV) = 5,11 млн $

* Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV) = 1,32 млн $.

ЧДД инвестиционного проекта положителен (при заданной норме дисконта), следовательно проект считается эффективным и может рассматриваться вопрос о его реализации; при этом чем выше величина ЧДД, тем прибыльнее будет проект.

* Внутренняя норма доходности = 21,5%

Внутренняя норма доходности (прибыли, внутренний коэффициент окупаемости, Internal Rate of Return - IRR) - норма прибыли, при которой чистая текущая стоимость инвестиции равна нулю, или это та ставка

В данном проекте внутренняя норма доходности превышает норму дисконта: IRR > r (0,215 > 0,14), что свидетельствует о положительном NPV.

Это еще раз подтверждает эффективность проекта.

* Срок окупаемости проекта = 32 месяца

* Рентабельность инвестированного капитала = 139%

Рентабельность инвестированного капитала характеризует соотношение объема привлеченных в проект средств (собственного капитала и кредитов) и запланированного объема чистой прибыли. Исключение из формулы краткосрочных кредитов позволяет сгладить колебания, связанные с текущей деятельностью.

Таким образом, можно видеть, как инвестиционный бизнес-план помогает рассчитать основные инвестиционные показатели проекта. Инвестор на основе подобных данных может принять обоснованное экономическое решение о том, стоит ли вкладывать деньги в данный проект.

Инвестиционный бизнес-план является эффективным инструментом для привлечения средств. А роль инвестиций для предприятия весьма велика, ведь они являются основой для расширенного воспроизводственного процесса, ускорения НТП (обновления основных производственных фондов, внедрения новой техники и технологии), повышения качества продукции и обеспечения ее конкурентоспособности, снижения издержек на производство и реализацию продукции, увеличения объема продукции и прибыли от ее реализации.

Список использованной литературы

1. Бизнес-планирование: Учебник / Под. ред. В. М. Попова и С. И. Ляпунова, -- М.: Финансы и статистика, 2001. -- 672 с.

2. Головань С. И., Спиридонов М. А. Бизнес-планирование и инвестирование. Учебник. Ростов н/Д, Феникс, 2008. - 302 с.

3. Веренин А.П. Бизнес-планирование. Методические рекомендации по разработке бизнес-плана начинающим предпринимателям. -- СПб.: Питер, 2013. -- 35 с.

4. Вагина, Н. Д. Бизнес-планирование : учеб.пособие / Кузбас. гос. техн. ун-т. - Кемерово, 2011. - 120 с.

5. Коршунова, Е. М. Бизнес-план инвестиционного проекта: учеб. пособие / Е. М. Коршунова, Н. А. Малинина, К. В. Малинина, СПб гос. архит.-строит. ун-т. - СПб., 2011. - 135 с.

Интернет-источники:

6. Бизнес-портал WWW.LERT.RU: http://www.lert.ru/article32-page1.html

7. Портал «Бизнес-план. Разработка бизнес-планов»: http://www.fenplan.ru/classification.php

8. Портал «Готовый бизнес»: http://gotbizplan.ru/biznes-plani/prbiznes/78-biznes-plan-investicionnogo-proekta.html

9. Портал «Твое дело»: http://tvoedelo.biz/plans/articles/646009-vidy-biznes-planov.php

Размещено на Allbest.ru

...