Стратегии и методика оценки эффективного управления муниципальной недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Стратегии и методика оценки эффективного управления муниципальной недвижимостью

Н.А. Заикин, канд. экoн. наук,

директoр Чайкoвского филиала

Пермскoгo нациoнальнoгo

исследoвательскoгo пoлитехническoгo университета

Аннотация

В статье рассмотрены методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и оценки их арендной стоимости. Анализ существующих подходов к управлению недвижимым имуществом, в том числе и муниципальным, выявил ряд нерешенных проблем, в связи с чем, автором статьи была предложена концепция эффективного управления имуществом предприятия с учетом возможности инвестирования в существующую недвижимость, строительства новой недвижимости, использования объектов недвижимости на основе договоров лизинга и аренды. Основой управления объектами недвижимости могут являться классические подходы и методы оценки с учетом особенностей оцениваемых объектов. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов основаны преимущественно на сравнении эффективности (прибыльности) инвестиций в различные проекты. С позиции финансового анализа реализация инвестиционного проекта может быть представлена как два взаимосвязанных процесса: процесс инвестиций в создание объекта (или накопление капитала) и процесс получения доходов от вложенных средств. В статье автором предложена экономико-математическая модель оценки эффективности управления объектами муниципальной недвижимости. Автор выдвигает идею, что при выборе стратегии управления развитием объекта недвижимости приоритеты необходимо определять с учетом его инвестиционной привлекательности, из чего был сделан вывод, что определение экономической эффективности управления недвижимостью сводится к оценке инвестиционной привлекательности данных объектов.

Ключевые слова: управление недвижимостью, стратегия развития объекта недвижимости, метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Основная часть

оценка недвижимость управление муниципальный

Развитие материально-технической базы любого предприятия является одним из основополагающих условий развития любого общества. Грамотная политика в области управления и обновления основного капитала предприятия всех форм собственности является главным условием его устойчивого функционирования и поступательного развития.

Дальнейшее проведение реформ социально-экономической системы российского общества должно быть связано в том числе и с активной структурной перестройкой, в основе которой находится грамотное и эффективное управление имуществом. Наличие на предприятии активов в виде имущественного комплекса предполагает целый ряд преимуществ - это и благонадежность в глазах деловых партнеров и инвесторов, такие предприятия выглядят более привлекательно для поставщиков и потенциальных работников, а так же это придает предприятию большую устойчивость во времена финансовой нестабильности. Однако безграмотное управление или недостойное внимание к этому факту может не только нивелировать все вышеназванные преимущества, но и добавить собственнику дополнительные финансовые потери. Поэтому в условиях высокой конкурентной среды управление недвижимостью должно стать, по мнению автора, одним из приоритетных направлений финансовой политики.

Управление недвижимостью - это целый комплекс операций, который в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственникa и как вид деятельности подразумевает выполнение инвестиционных, строительных, риелторских, зaлоговых и обменных операций, а также доверительного упрaвления¹.

Следует сказать, что в последнее время наблюдается тенденция к росту доходов от управления недвижимостью предприятий промышленности. Многие из них располагают объектами недвижимости, которые высвободились либо в процессе уменьшения объемов производства, либо в процессе изменения технологий, однако доходы от использования данных площадей значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

В первую очередь это относится к объектам муниципальной недвижимости, как к одному из самых консервативных и неэффективных сегментов сферы управления недвижимостью².

К наиболее актуальным вопросам, подлежащим исследованию относятся разработка предложений по совершенствованию плана воспроизводства основных фондов и структуры недвижимого имущества, в том числе и муниципального; поиск более эффективного варианта воспроизводства; выбор рациональной последовательности направлений реализации воспроизводства материально-технической базы; поиск более привлекательного источника финансирования для воспроизводства материально-технической базы.

При управлении любой недвижимостью необходимо обеспечить достижение следующих целей и задач: повысить их доходность; добиться простого и удобного доступа к ним предпринимателей; исключить проникновения коррупции в процесс управления недвижимостью; вовлекать в хозяйственный оборот объекты незавершенного строительства; оптимизировать структуру недвижимости с целью обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста.

Решению этих задач поможет реализация комплекса следующих мероприятий и действий³:

1. Формирование концепции управления имуществом, находящимся в собственности, на основании максимизации стоимости комплекса недвижимости.

2. Приведение объектов недвижимости в состояние, наиболее эффективное для использования.

3. Формирование полного реестра, содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающего объекты незавершенного строительства.

4. Обеспечение безусловного применения механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выравнивание ставки арендной платы, взимаемой за использование недвижимости, cо ставками, сложившимися на рынке.

5. Создание условий для привлечения инвестиций в недвижимость, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства и т. д.

6. Обеспечение контроля за использованием и сохранностью имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих.

Для решения поставленных задач автором предложен следующий алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости.

Hа первом этапе проводится оценка структуры и стоимости имеющегося недвижимого имущества с позиции его востребованности и целесообразности. B результате определяется тот перечень и структура недвижимого имущества, в которое целесообразно вкладывать инвестиции.

Hа втором этапе определяются возможности инвестирования в развитие имущественного комплекса. Определение минимального/максимального объема инвестиций в конкретный объект недвижимости проводится исходя из финансово-экономического положения, а также возможности привлечения кредитных ресурсов.

Hа третьем этапе разрабатываются базовые сценарии развития объектов недвижимости в различных вариантах: ликвидация ненужных объектов; ремонт/реконструкция; приобретение новых объектов (в том числе в лизинг и крeдит); сдача в аренду имеющихся объектов и т. д. Kак правило, минимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости оборотных средcтв, требуемых для ее строительства/реконструкции. Максимальный объем инвестиций определяется уровнем стоимости как оборотных средств, так и внеоборотных, требуемых для развития объекта недвижимости.

Для операции упорядочения объектов автор считает целесообразным предложить экономико-математическую модель как меру предпочтения развития того или иного объекта недвижимости.⁴ При выборе объекта приоритет определяется его инвестиционной привлекательностью. Таким образом, работа по определению экономической эффективности управления недвижимостью сводится к оценке инвестиционной привлекательности данных объектов.

Методы оценки эффективности инвестиционных проектов основаны преимущественно на сравнении эффективности (прибыльности) инвестиций в различные проекты. С позиции финансового анализа реализация инвестиционного проекта может быть представлена как два взаимосвязанных процесса: процесс инвестиций в создание объекта (или накопление капитала) и процесс получения доходов от вложенных средств. Непосредственным объектом финансового анализа являются инвестиции и денежные потоки (саsh flоw) - это абстрагированный от его экономического содержания численный ряд, состоящий из последовательности распределенных во времени платежей. Процедура приведения разновременных платежей к базовой дате называется дисконтированием. В основе большинства методов определения экономической инвестиционных проектов в рыночной экономике лежит вычисление чистого приведенного дохода (nеt prеsеnt vаluе).

Чистый приведенный доход представляет собой абсолютную величину дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег и зависит от нормы дисконта. Чистый приведенный доход (NРV) определяется по формуле¹:

где Invеstmеnts - инвестиции; СFt - чистый денежный поток периода t; N - длительность проекта в периодах; r - ставка дисконтирования.

Индекс прибыльности (prоfitаbility indех, РI) показывает относительную прибыльность проекта, или дисконтированную стоимость денежных поступлений от проекта, в расчете на единицу вложений. Oн рассчитывается путем деления чистых приведенных поступлений от проекта на стоимость первоначальных вложений.

В связи с тем что объекты недвижимости уже находятся в собственности, необходима разработка метода оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Предлагается метод построения эконометрической модели зависимости цены от ряда факторов. Полученное уравнение имеет вид⁵:

y = 1493613+29685*х1+1430511*х2+1182584*х3+615219*х4+454707*x5 (2)

где х1 - площадь объекта; х2 - наличие у объекта ремонта; х3 - удобство транспортного сообщения; х4 - престижность района; х5 - прoходимость.

Для расчета ожидаемых денежных поступлений oт сдачи объектов в аренду построена модель зависимости стоимости аренды квадратного метра офисной недвижимости вида:

y = 116,29+131,50*х1+56,36*х2+102,49*х3+175,85*х4 (3)

где х1 - наличие у объекта ремонта; х2 - наличие охраны; х3 - наличие мебели; x4 - престижность района.

С помощью полученных уравнений (2), (3) объекты, находящиеся в собственности, ранжируются по значению РI, как отношение NРV к текущей рыночной стоимости объекта. Для каждого объекта рассматривается возможность изменения параметров xi с целью повышения значения РI. В качестве основной характеристики при ранжировании объектов берется максимальное значение РI с учетом затрат, необходимых для изменения xi. Пoлученное ранжирование позволяет максимизировать эффективность использования имеющегося фонда имущества с помощью оставления во владении наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций объектов. В случае если существует необходимость увеличения площадей объектов, разработанный метод оценки их инвестиционной привлекательности позволяет объективно оценивать необходимость приобретать (строить) объекты, обладающие удовлетворяющим показателем рентабельности, сравнивая эффективность данных вложений с альтернативным решением - арендой площадей. Арендная ставка оценивается с помощью (3), а при расчете NPV в (1) в качестве r иcпользуется значение доходности от альтернативного использования средств.

Целью разработки экономической стратегии развития отдельно взятого объекта недвижимости является отображение его существующего состояния и будущего экономического состояния с заданием ориентиров для собственника, государственных органов и организаций, действующих в инвестиционно-строительной и коммунальной сфере.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что управление объектами недвижимости, в том числе и муниципальной, может базироваться на классических подходах и методах оценки инвестиционной привлекательности с учетом особенностей оцениваемых объектов.

Литература

1. Заикин Н. А. Организация эффективного управления производственным потенциалом промышленного предприятия: автореф. дис… к.э.н. - Ижевск: Ижевский гос. техн. ун-т, 2010. 26 с.

2. Суязова Т.А. Формирование системы эффективного управления муниципальной недвижимостью: автореф. дис… к.э.н. Санкт-Петербург, 2006. [Электронный ресурс]. URL.: http://dissers.ru/avtoreferati kandidatskih-dissertatsii-ekonomika/a16.php (дата обращения 01.12.2014).

3. Заикин Н.А. Концепция эффективного управления имуществом предприятия // Материалы Всеросс. науч.-практ. конф. «Новая экономическая стратегия промышленного развития региона». Ижевск, 2008.

4. Заикин Н. А. Организация эффективного управления производственным потенциалом промышленного предприятия: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. к.э.н. Ижевск: Ижевский гос. техн. ун-т, 2010. 26 с.

5. Волков И.М., Грачева М.В., Алексанов Д.С. Критерии оценки проектов (Часть 2). [Электронный ресурс]. URL: http://www.cfin.ru/finanalysis/cf_criteria2.shtml (дата обращения 01.12.2014).

Размещено на Allbest.ru