Механизмы управления недвижимсотью находящаяся в собственности государства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова»

КР 308304.17.000 ПЗ

По дисциплине «Управление государственной и муниципальной собственностью»

Механизмы управления недвижимостью находящаяся в собственности государства

Студент группы

ГМУ - 41 Е.А.

Пылков

Руководитель

доцент, к.э.н.

В.Н. Ротова

БАРНАУЛ 2018



Содержание

Введение

Глава 1. Законодательные и теоретические основы управления государственной собственностью

1.1 Цели, задачи и принципы управления государственным имуществом

1.2 Объекты системы управления государственной недвижимостью

Глава 2. Характеристика механизмов и программно-целевого управления в деятельность государственных предприятий

2.1 Управление недвижимостью находящейся в государственной собственности

2.2 Управление объектами государственной и муниципальной недвижимости коммерческого назначения

Глава 3. Проблемы эффективного использования государственной собственности в Российской Федерации и примеры использования гос.собственности путем приватизации

3.1 Проблемы управления государственной собственностью

3.2 Примеры использования гос.собственности путем приватизации

Заключение

Список использованных источников



Введение

Несмотря на некоторое сокращение государственной собственности в период рыночных преобразований, она по-прежнему является решающим фактором развития нации.

Государство в Российской Федерации является крупнейшим собственником имущественно-земельного комплекса страны. При этом оно выступает номинальным, или титульным собственником. Реальным, или первичным собственником, является население страны. Государство от его имени и в его интересах осуществляет права собственности. Это включает реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения. Объектом собственности является недвижимость разного функционального назначения: земельный, водный и лесной фонды, недра, жилые строения, производственные и непроизводственные здания и сооружения и некоторые другие объекты. управление государственный собственность

Государственная власть в сфере недвижимости проявляется в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая нормативные и правовые акты. С другой - государство, являясь собственником значительного числа объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования и распоряжения ими.

Государственное регулирование отношений в сфере недвижимости направлено на:

1) надежное обеспечение прав и интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимости с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ;

2) поддержание баланса общественных и частных интересов при использовании и обороте недвижимости;

3) стимулирование эффективного использования недвижимости в экономической деятельности на всех уровнях экономической системы;

4) обеспечение социальной справедливости в сфере недвижимости.

Государственное имущество может быть использовано государственными организациями и предприятиями (на праве оперативного управления или хозяйственного ведения), а также передаваться в пользование частным лицам, если они способны более эффективно его применять в соответствии с назначением и развивать функциональные характеристики. Во втором случае в государственный бюджет поступает часть дохода, получаемого негосударственными хозяйствующими субъектами.

В последние годы в связи со снижением роли приватизации в формировании доходов бюджетной системы проблема эффективного управления государственной собственностью становится особенно актуальной. Вместе с тем, реформа управления государственным имуществом не сводится лишь к обеспечению доходов государства за счет неналоговых источников. Применительно к сектору государственного недвижимого имущества на первый план выступает задача государства в создании более эффективных систем управления. Это способствует выполнению возложенных на государство функций обеспечения публичных интересов, рационализации и повышения эффективности бюджетной политики

Оценка управления государственной недвижимым имуществом - одна из важнейших функций государственного финансового и имущественного контроля, как части контроля за государственной собственностью в целом. Именно поэтому ее сущность и содержание обусловлены, с одной стороны, признаками и функциями теории управления, а с другой - спецификой объекта оценки - результатами и процессами управления государственной собственностью.

Переход на рыночную модель развития потребовал жестких подходов к эффективности функционирования государственной собственности и повышению доходности от её участия в различных сделках (аренда, передача в доверительное управление, приватизация, банкротство и прочее). В связи с этим в 1999 г. была разработана Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации.

Согласно Концепции, четко определены цели, задачи и механизм реализации управленческих функций в отношении разных форм функционирования государственной собственности.

От имени государства функции управления выполняют Правительство, различные министерства (Минимущества РФ, отраслевые, Министерство антимонопольной политики) и ведомства (Российский фонд федерального имущества, Росземкадастр, Федеральная комиссия по ценным бумагам, Федеральная служба по финансовому оздоровлению и банкротству и др.). Специализированные учреждения управляют различными типами недвижимого имущества: жилищным фондом, производственными и непроизводственными объектами, недрами, земельными и лесными ресурсами. На местах интересы государства реализуют государственные представители, доверительные управляющие.

Функционирование большей части недвижимости, принадлежащей государству, происходит в рамках государственных казенных учреждений, унитарных предприятий и акционерных обществ, часть акций которых принадлежит государству.



Глава 1. Законодательные и теоретические основы управления государственной собственностью

1.1 Цели, задачи и принципы управления государственным имуществом

Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ - это " … земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения". При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты". В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом - предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ, в редакции № 189 - ФЗ от 29. 12. 2004г. К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон от 16 июля 1998 года № 102 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в редакции от 07.05.2013 N 101-ФЗ, где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона" Об ипотеке" добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, "предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью. [1]

В сложившейся социально - экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственным имуществом, усиления государственного контроля и регулирования в государственном секторе экономики.

Усиление роли государства в регулировании экономики не следует понимать как политику наращивания массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны. Сегодня как никогда ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления государственного управления на базе жесткого, детально регламентированного механизма управления и контроля за государственной собственностью.

Государственная политика, в основу которой положена настоящая Концепция, преследует следующие цели:

1.увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;

2.оптимизация структуры собственности (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых основ для экономического роста;

3.вовлечение максимального количества объектов государственной собственности в процесс совершенствования управления;

4.использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

5.повышение конкурентоспособности коммерческих организаций, улучшение финансово - экономических показателей их деятельности путем содействия внутренним преобразованиям в них и прекращению выполнения несвойственных им функций.

Для реализации указанных целей федеральным органам исполнительной власти необходимо решить следующие задачи:

1.полная инвентаризация объектов государственной собственности, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;

2.повышение эффективности управления государственным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация процессов управления;

3.классификация объектов государственной собственности по признакам, определяющим специфику управления;

4.оптимизация количества объектов управления и переход к пообъектному управлению;

5.определение цели государственного управления по каждому объекту управления (группе объектов);

6.обеспечение прав государства как участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;

7.обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих

8.обеспечение поступления дополнительных доходов в федеральный бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.

Задачи реализации настоящей Концепции являются приоритетными для всех федеральных органов исполнительной власти.

В рамках настоящей Концепции Правительством Российской Федерации будут установлены меры ответственности федеральных органов исполнительной власти за реализацию предоставленных им полномочий по управлению и распоряжению государственным имуществом.

В основу настоящей Концепции положены следующие принципы управления государственным имуществом, обеспечивающие достижение указанных целей и решение вытекающих из них задач:

1.Определение цели управления. Применительно к каждому объекту управления (группе объектов) государством должна быть определена и зафиксирована цель, которую оно преследует и достижению которой служит объект.

2. Выбор способа достижения цели. Государство в силу многообразия объектов управления, их специфики, в большинстве случаев не может и не должно определять способы достижения цели.

Способ достижения цели определяется в рамках установленной (как правило, конкурсной) процедуры назначения управляющего и утверждается уполномоченным государственным органом.

Ответственность за осуществление утвержденного способа достижения цели государства возлагается на управляющего и должна не только стимулировать его надлежащую деятельность, но и сводить к минимуму риски государства при недостижении запланированного результата.

3.Принцип наилучшего использования. Основной критерий эффективности управления недвижимостью - обеспечение наилучшего использования. Под наилучшим использованием недвижимого имущества, понимается такое использование объектов недвижимости, которое способствует росту валового внутреннего продукта, устойчивости доходной части бюджета, формированию комфортной социальной среды и повышению ценности недвижимого имущества.

Наилучшее использование объекта - основание для выбора варианта его использования, определения цены, арендной платы, отчислений в государственной бюджет управляющим недвижимостью и прочих объектов недвижимости.

4. Принцип платности (возмездности). Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей и инструмент регулирования вариантов ее использования.

Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов государства от использования недвижимости.

5. Обеспечение эффективности управления. Принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления ценой максимальной экономии ресурсов.

6.Обеспечение профессионализма управления. Государство крайне заинтересовано в профессиональном управлении государственным имуществом, в связи с чем необходимо создать систему подготовки и аттестации управляющих.

Система управления государственной недвижимостью

Управляемая подсистема
Управление преобразованием форм и отношений собственности: приватизация, банкротство, национализация	Управление использованием государственной недвижимости: аренда, доверительное управление, залог, хозяйственное ведение, оперативное управление
Подсистема обеспечения
Учет, оценка, страхование, кадровое обеспечение, контроль эффективности и т.п.

Рис.1 Общая схема системы управления государственной недвижимостью

Принципы управления, а также подходы к их реализации конкретизируются в настоящей Концепции применительно к таким объектам управления, как унитарные предприятия и учреждения, акции, находящиеся в федеральной собственности, доли Российской Федерации в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ, федеральная недвижимость, в следующей логической последовательности:

а) оценка состояния (количественная характеристика, классификация объектов, распределение полномочий между государственными органами, положение дел и основные выводы);

б) постановка целей и задач управления;

в) предлагаемый механизм управления (алгоритм достижения целей и решения поставленных задач, перечень правовых актов);

г) контроль эффективности управления. [2]

1.2 Объекты системы управления государственной недвижимостью

Основа системы управления государственной недвижимостью - разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений.

Наиболее существенные признаки, по которым должно быть структурировано недвижимое имущество в интересах управления, - распределение объектов государственного недвижимого имущества по уровням управления и функциональному использованию.

Политика государства в сфере управления недвижимостью основана на необходимости достижения рационального распределения недвижимого имущества между уровнями управления с точки зрения интересов развития территории как социально-экономического целого.

Для достижения этой цели необходимо:

1. уточнение и объектное разграничение недвижимого имущества, включая землю, находящегося в государственной собственности, на объекты федеральной собственности и собственности субъекта РФ;

2. определение масштабов и объектного состава недвижимого имущества, необходимых и достаточных для реализации государственных полномочий;

3. определение масштабов и объектного состава недвижимого имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность.

Порядок распоряжения государственной недвижимостью устанавливается законодательными и иными нормативными правовыми актами РФ и субъекта Российской Федерации.

Приобретение и отчуждение имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации, а также передача его юридическим или физическим лицам в такой форме, следствием которой может быть его отчуждение, осуществляются администрацией субъекта Российской Федерации только на основании постановлений, принимаемых законодательным органом государственной власти.

Как правило, безвозмездное отчуждение объектов государственной собственности не допускается, исключение составляет их передача в порядке разграничения государственной муниципальной собственности (законом могут быть предусмотрены и иные основания).

Достижение рационального распределения объектов недвижимости по различным видам их назначения одна из основных задач.

Нормативы и масштабы выделения недвижимости для выполнения административных и социальных функций должны согласовываться с финансовыми органами.

Система нормирования использования административной недвижимости включает:

1.определение перечня государственных функций, для осуществление которых необходимы объекты государственной недвижимости;

2.определение объективных потребностей в конкретных областях для реализации указанных функций;

3. формализацию потребностей в объектах недвижимости в виде нормативов, определяющих количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, выделяемых для административных функций;

4. использование системы нормативов для предоставления объектов недвижимости в пользование органам государственной власти и учреждениям.

Социальные функции могут выполняться как государственными, так и негосударственными организациями.

В соответствии с принципами платности и равенства коммерческих и некоммерческих организаций основной способ государственной поддержки социально значимой деятельности - целевая полная или частичная компенсация затрат по аренде недвижимости за счет средств государственного бюджета.

В качестве основных вариантов управленческих решений, используемых по отношению к объектам коммерческой недвижимости выступают:

1. передача в аренду;

2.передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;

3.передача в управление специализированным организациям (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования);

4.отчуждение (на инвестиционных условиях);

5.внесение объектов государственного недвижимого имущества и/или имущественных прав на него в уставные капиталы хозяйствующих обществ и товариществ;

6.концессия (вид договора о создании или реконструкции за счет средств инвестора (или -- совместно с концедентом) объектов (как правило) недвижимого имущества в государственную собственность, за счет чего инвестор получает возможность эксплуатировать объект на возмездной основе, собирая доход в свою пользу).

Таким образом, при формировании перечня объектов, которые составляют систему управления государственной недвижимостью, их также следует разделить на группы по составу имущественных прав.

Рис.4. Структура государственной недвижимости по составу имущественных прав

В отношении федерального недвижимого имущества необходимо развивать:

1.учет количественных, технических и правовых характеристик объектов недвижимости (включая объекты незавершенного строительства) в реестре федерального имущества;

2.планирование использования и определение условий совершения (согласования) сделок с недвижимым имуществом;

3.контроль использования имущества по назначению.

Эффективность управления федеральным недвижимым имуществом оценивается сегодня исходя из динамики доходов от использования федеральной собственности и соответствия этих доходов установленному бюджетному заданию.

Структура и динамика поступления указанных средств от использования федерального имущества приведена в таблице 1.

Таблица 1.Структура и динамика поступления указанных средств от использования федерального имущества. [3]

Доходы, млн. руб.	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Дивиденды	270,7	574,6	848,1	3675,1	6478,0	10259,5	12395,2	17228,2
Часть прибыли федеральных государственных унитарных предприятий	-	-	-	-	209,6	902,9	2387,6	2539,6
Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности	305,0	466,6	2191,4	3427,2	4896,1	7843,3	9573,9	11928,8
Доходы от приватизации федерального имущества	18100,0	15442,5	8547,4	31367,6	9990,6	13200,1	91245,6	65776,9



Глава 2. Характеристика механизмов и программно-целевого управления в деятельность государственных предприятий

2.1 Управление недвижимостью находящейся в государственной собственности

Государственное имущество может быть использовано государственными организациями и предприятиями (на праве оперативного управления или хозяйственного ведения), а также передаваться в пользование частным лицам, если они способны более эффективно его применять и развивать функциональные характеристики. Во втором случае в государственный бюджет поступает часть дохода, получаемого негосударственными хозяйствующими субъектами.

Переход на рыночную модель развития потребовал жестких подходов к эффективности функционирования государственной собственности и повышению доходности от её участия в различных сделках (аренда, передача в доверительное управление, приватизация, банкротство и прочее). В связи с этим в 1999 г. была разработана Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации.

Согласно Концепции, четко определены цели, задачи и механизм реализации управленческих функций в отношении разных форм функционирования государственной собственности.

От имени государства функции управления выполняют Правительство, различные министерства (Минимущества РФ, отраслевые, Министерство антимонопольной политики) и ведомства (Российский фонд федерального имущества, Росземкадастр, Федеральная комиссия по ценным бумагам, Федеральная служба по финансовому оздоровлению и банкротству и др.). Cпециализированные учреждения управляют различными типами недвижимого имущества: жилищным фондом, производственными и непроизводственными объектами, недрами, земельными и лесными ресурсами. На местах интересы государства реализуют государственные представители, доверительные управляющие.

Функционирование большей части недвижимости государства, происходит в рамках государственных казенных учреждений, унитарных предприятий и акционерных обществ, часть акций которых принадлежит государству.

Казенные учреждения

Целями управления государственной недвижимостью, на базе которой работают казенные учреждения, является наиболее эффективное ее использование, ,для реализации стратегических интересов государства, содействия социально-экономическому развитию страны и в гораздо меньшей степени для извлечения прибыли. Первая цель требует определения оптимального количества объектов недвижимости разного назначения и поддержания их в работоспособном состоянии. Главным здесь является предоставление в достаточном объеме социально значимых услуг (обороны и правопорядка, воздушного и железнодорожного транспорта, образования, здравоохранения и иных). Управление государственной собственностью сводится к определению основных направлений деятельности и контролю за их выполнением. Задачи улучшения финансовых показателей их деятельности в качестве главных не ставятся.

Государственные унитарные предприятия

Гораздо сложнее управление недвижимостью, функционирующей в рамках государственных унитарных предприятий и акционерных обществ. Здесь уже ставятся задачи не только обеспечения нормального функционирования объектов, но и повышения отдачи от их использования, а также производство отдельных видов продукции, находящихся в сфере национальных интересов РФ, дотируемых или ограниченных в гражданском обороте.

Государственные унитарные предприятия занимают важное место среди предприятий, использующих государственную собственность. Их деятельность с момента образования и в процессе функционирования находится в поле внимания государства. Правительство России и исполнительные органы субъектов Федерации выполняют учредительскую функцию, определяют предмет и цели деятельности ГУП. Министерство имущественных отношений наделяет унитарные предприятия имуществом и согласовывает вопросы распоряжения им. Отраслевые федеральные органы назначают руководителей, заключают контракты и оценивают степень их выполнения.

ГУПы функционируют в рамках «Программы деятельности предприятия», в которой отражается бюджет (все возможные доходы и расходы), основные технико-экономические показатели, мероприятия по развитию предприятия. Учитывается динамика таких показателей деятельности, как выручка от продажи товаров (работ); чистая прибыль; часть прибыли, подлежащая перечислению в бюджет; чистые активы предприятия. Уделяется внимание повышению рентабельности.

Отраслевые министерства и ведомства в целях реализации национальных интересов оказывают влияние на хозяйственную деятельность: поддерживать или ставить в жесткие рамки. Но их возможности связаны только с утверждением ежегодных показателей экономической эффективности деятельности и контроль за их выполнением. Других рычагов воздействия они практически не имеют

При этом сложившаяся структура управления государственной собственностью не ориентирует ГУП на её эффективное использование. Отсутствует эта мотивация как в управляющих структурах министерств, так и на самих предприятиях. В соответствии с уставом предприятия и заключенным контрактом с руководителем, последний принимает на себя определенные функции и обязательства. От имени предприятия он полностью владеет, пользуется и распоряжается имуществом, денежными средствами, произведенной продукцией. Берет на себя обязательства по сохранности имущества, эффективному его использованию и по целевому назначению, обеспечению прибыльной работы предприятия, выполнению установленных для него годовых экономических показателей и прочее. Однако при невыполнении взятых на себя обязательств или даже полном провале деятельности, при доведении предприятия до банкротства руководитель предприятия не несёт никаких экономических потерь, так как является наемным работником.

Основной формой экономической реализации государственной собственности, применяемой к унитарным предприятиям, является перечисление последними части прибыли в бюджет. В то же время, если нет прибыли, то государство не реализует свое право на получение дохода от использования его собственности. Учитывая это, предприятия часто завышают себестоимость производства.

Широкие полномочия руководителей унитарных предприятий при отсутствии экономической ответственности приводят к экономическим злоупотреблениям. До недавнего времени наблюдалась практика перевода имущества и части финансовых средств унитарных предприятий в фирмы-спутники, создаваемые с целью изменения направления финансовых потоков. В результате прибыль, которую могли бы получать унитарные предприятия, оседала именно в этих фирмах. В 2002 г. вышел закон «О государственных и муниципальных предприятиях», который запретил унитарным предприятиям создавать дочерние фирмы путем передачи им части своего имущества.

Процесс управления и контроля со стороны государства деятельности унитарных предприятий осложняется отсутствием полной информации о стоимости ГУП как имущественных комплексов с учетом стоимости земельных участков, на которых они расположены.

Направления совершенствования имущественной политики для государственных унитарных предприятий в целом сводятся к следующему:

1.число и деятельность унитарных предприятий и распределение состава их имущества (функционально-целевого и коммерческого) должны быть увязаны с целями их деятельности;

2.неэффективные унитарные предприятия должны быть переведены в казенные, реорганизованы либо приватизированы;

3.для предприятий, которые будут оставлены в государственной собственности, должна быть разработана система контрольных показателей деятельности, а также механизмы ответственности руководителей за их выполнение;

4.при реорганизации унитарных предприятий должна быть определена и учтена их социальная значимость;

5.должны найти развитие отношения аренды и концессии, а также иные со-временные формы ведения хозяйства.

Хозяйственные объединения ( акционерные общества)

Наряду с полностью государственными предприятиями существуют хозяйственные объединения с определенной долей государственной собственности - от контрольного до неконтрольного пакета акций. В зависимости от доли государства в уставном капитале хозяйственных обществ, роль государства в их деятельности разная. Обладание контрольным пакетом акций позволяет государству, как стратегическому собственнику, осуществлять функции управления, при небольшой доле собственности государство, как один из многих собственников, может осуществлять функции контроля за деятельностью предприятия. В то же время во всех случаях оно заинтересовано в повышении эффективности государственных инвестиций, в обеспечении определенной доходности от использования государственной собственности в форме отчислений от прибыли или дивидендов на акции.

В качестве объекта управления здесь выступает обособленная доля в общей собственности акционерного общества, выраженная в наборе имущественных прав. Акционерные общества представляют более эффективную форму функционирования государственного капитала, так как она заставляет его работать вместе с частным капиталом. А это означает ориентацию на эффективное использование экономических ресурсов, в том числе объектов недвижимости, и достижение максимальной прибыли.

Задачи государства в этих хозяйственных обществах разноплановые. Прежде всего, обеспечение потока доходов от использования государственной собственности. Государство, как акционер, проводит работу по получению дивидендов в высокодоходных отраслях экономики, производящих ликвидную продукцию и имеющих стабильное финансовое положение. Важным направлением государственного управления является ориентация деятельности ОАО на решение общенациональных задач: обеспечение выпуска социально-значимой продукции, привлечение инвестиций, осуществление научно-технических программ развития предприятий, контроль над уровнем цен и прочее.

Управляя долями, государство может изменять их количество (продавать или покупать) в зависимости от возможностей решения задач управления. Так, если повысить эффективность функционирования АО можно, привлекая новых стратегических акционеров, то целесообразно продать часть акций государства. При этом приватизация государственного пакета может быть обременена рядом инвестиционных или социальных условий.

Продажа - одно из правомочий собственника. И оно должно быть реализовано с максимальной выгодой. Для этого силами государственных управляющих необходимо создать благоприятные условия для повышения капитализации собственности, представить в выгодном свете товар, обеспечить конкурентный рынок, свободный торг.

Интересы государства на предприятиях с государственной долей собственности отстаивают государственные представители. По законодательству они осуществляют стратегическое руководство и текущую работу по всем производственным и экономическим вопросам. Стратегию поведения государственного представителя в каждом конкретном случае определяет Министерство имущественных отношений.

В целях усиления ответственности представителей РФ за результаты управления государственными долями в акционерных обществах предусмотрена процедура их отчетности перед Минимущества и отраслевыми министерствами. В отчете должны быть отражены 40 финансово-экономических показателей, характеризующих деятельность АО. В пояснительной записке отмечается конкретный вклад государственного представителя по выполнению поставленных задач управления, в частности, по обеспечению своевременного перечисления дивидендов в государственный бюджет, позиция в решении спорных стратегических вопросов.

Задачи управления государственными долями в акционерных обществах сложные и не всегда реализуются в силу объективных и субъективных причин. [4]

2.2 Управление объектами государственной и муниципальной недвижимости коммерческого назначения

Аренда объектов государственной и муниципальной недвижимости.

Аренда нежилых помещений в городах - основной (хотя и не всегда самый эффективный) из всех возможных механизмов управления государственной коммерческой недвижимостью, т.к. органами городской власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т.е. отсутствует объектный подход к управлению.

Аренда объектов государственной и муниципальной недвижимости - возобновляемый источник доходов бюджетов. Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся во вложениях. При передаче объектов государственной и муниципальной недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие условия:

1.уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости

2.использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов

3.соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, сдаваемых в аренду;

4.риски, возникающие при эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;

5.арендаторам, выполняющий условия договора аренды, может разрешаться субаренду с соблюдением уведомительного порядка.

Передаче в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях подлежат объекты, функционирующие как комплексы (комплексы объектов, связанных единой территорией, назначением и инфраструктурой), способные принести совокупный эффект и требующие существенных инвестиций.

Передача объектов в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях предполагает вложение арендаторам денежных средств или иного имущества в реконструкцию и модернизацию объекта (комплекса объектов).

При этом соблюдаются следующие принципы:

1. в качестве факторов, определяющих финансовые условия выступают техническое состояние объекта, размер вложений, размер арендной платы, срок действия договора аренды;

2. срок договора аренды, должен быть достаточен для возврата вложений арендатора и получения им обоснованной прибыли. Однако в отдельных случаях, когда размер необходимых капиталовложений не может быть полностью возмещен арендатором в течение срока договора, исполнительные органы государственной власти города могут взять на себя обязательства по организации и осуществлению части капиталовложений;

3. при необходимости предотвращения снижения качества услуг, предоставляемых арендатором потребителям, исполнительные органы государственной власти города вправе определять минимальные стандарты качества этих услуг, а также другие требования, которые обязательны для арендатора. В качестве таковых могут быть требования бесперебойности предоставляемых услуг, поддержания определенного уровня технического состояния объектов и т.д.;

4. при заключении договора аренды должны быть предусмотрены основания, по которым он может быть прекращен досрочно по инициативе арендодателя и арендатора, а также порядок контроля арендодателя.

Пополнение государственного бюджета на основе повышения эффективности использования государственной недвижимости зависит от активности властей в стремлении к определению ставок арендной платы, максимально приближенных к рыночным значениям.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003г. №861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» арендная плата рассчитывается на основе затратного подхода и имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

1. затратную часть, равную сумме годовых затрат собственника на содержание и оформление объекта аренды

2. доходную часть, равную чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам и в расчет арендной платы не включается. [5]



Глава 3. Проблемы эффективного использования государственной собственности в Российской Федерации и примеры использования гос.собственности путем приватизации

3.1 Проблемы управления государственной собственностью

В последнее время наблюдается тенденция роста доходов от управления государственной собственностью, однако эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению государственным имуществом

Применительно к государственной собственности долгое время господствовал тезис о том, что главная задача государства - любыми путями избавиться от собственности, а рынок сам отрегулирует взаимоотношения хозяйствующих субъектов. В результате такого подхода к роли государства экономика катастрофически потеряла не только объемы производства и услуг, но и рынки сбыта, и, прежде всего, внешние рынки. Поэтому необходима смена приоритетов в государственной политике приватизации с целью такого управления государственной собственностью, чтобы обеспечить повышение эффективности функционирования предприятий, а не только максимизация бюджетных поступлений от приватизации.

Именно производство способно наполнить государственный бюджет, и не меньше чем экспорт. Например, расчеты показывают, что для производства 10 автомобилей «Волга» используется одна тонна цветных металлов. При этом государственный бюджет получает налогов с 10 автомобилей в 9 раз больше, чем с одной тонны цветных металлов, отправляемых на экспорт. Для этого наши производители сырья, металла должны быть заинтересованы в том, чтобы поставлять товары, прежде всего, на внутренний рынок, но для этого они должны получать соответствующие доходы. Тем более что на внешних рынках нашим производителям металла часто предъявляют претензии в том, что они применяют демпинговые цены, хотя на самом деле это не демпинг, просто в России сложилась низкая себестоимость металла, прежде всего из-за очень малой заработной платы труда и т.д.

Таким образом, проблема эффективности функционирования предприятий, относящихся к государственной собственности, напрямую связана с макроэкономической политикой государства. Эта политика должна, прежде всего, создать позитивные условия для создания точек роста (эффективно работающие предприятия) без различия: частные они, смешанные или государственные. Наращивание уже имеющихся точек роста с высокой экономической эффективностью - действенный и продуктивный путь. Это подтверждают и глобальные тенденции слияния крупнейших мировых корпораций. Точки роста, как локомотивы должны вывести российскую экономику из стагнации. Только тогда можно будет в полной мере говорить о возможности повышения эффективности функционирования государственных предприятий. [6]

3.2 Примеры использования гос.собственности путем приватизации

Приватизация компаний "Бритиш Телеком" и "Бритиш Гэз"

Приватизация "Бритиш Телеком"

Приватизация "Бритиш Телеком" была первой крупной приватизацией государственной компании, предоставляющей услуги населению Великобритании, и до настоящего времени этот пример считается одним из самых успешных в мире. В частности, успех состоял в том, что продажа принесла максимальный чистый доход, и сделала владельцами акций компании широкие слои населения. Участие в этом процессе сотрудников компании было также значительным.

В сентябре 1979г. правительство Великобритании объявило о своих планах вывести из-под правительственного контроля телекоммуникационную отрасль страны, и в июле 1981г. был принят закон о телекоммуникационной отрасли в Великобритании, согласно которому был создан "Бритиш Телеком", который был выведен из состава государственной почтовой службы. В июле 1984г. правительство превратило "Бритиш Телеком" в акционерную компанию с ограниченной ответственностью, и 51% ее акций были проданы в ходе первичного предложения в ноябре 1984г.

С 1981 по 1984 годы в "Бритиш Телеком" была проведена:

1.реструктуризация, в результате которой были сокращены штаты;

2.улучшено соотношение долговых обязательств и акционерного капитала превращением задолженности в облигации и привилегированные акции;

3.повышено качество обслуживания.

Увеличив коммерческую привлекательность компании, правительство выпустило на внутреннем и внешнем рынках 3 млрд. акций на сумму в 4,8 млрд. долларов (50,2% от всего акционерного капитала), причем, подписка на эти акции превысила их выпуск почти в девять раз.

Примерно 10% предложенных акций (301 млн.), согласно SOP, было зарезервировано для сотрудников и пенсионеров "Бритиш Телеком". Наряду с широкими слоями населения, было приглашено около 2000 британских инвесторов подписаться на 2,6 млрд. акций на приоритетных условиях. Оставшиеся 415 млн. акций были выделены для покупателей в США, Канады и Японии. После того как распределение было полностью завершено, 47% акций оказались у британских и швейцарских институциональных инвесторов, пользовавшихся приоритетными правами, 14% у инвесторов США, Канады и Японии, 5% у сотрудников и пенсионеров "Бритиш Телеком", а оставшаяся часть - у 2 млн. индивидуальных британских инвесторов.

Акции были зарегистрированы на нескольких мировых биржах. Благодаря этому выпуску в Великобритании появились 2,2 млн. новых держателей акций.

Правительство продолжало регулировать деятельность "Бритиш Телеком" и приобрело привилегированные акции компании со специальными правами ("золотые акции"), что позволяет ему:

1.накладывать вето на любые изменения в Уставе компании, требующем, чтобы исполнительный директор компании являлся британским гражданином и ни одно индивидуальное лицо не имело более 15% голосующих акций;

2.делегировать своего представителя на общие собрания акционеров с правом выступления;

3.назначать двух директоров в состав совета директоров "Бритиш Телеком";

4. требовать письменного согласия при решении определенных вопросов, касающихся ограничений на выпуск акций и изменений прав голоса.

Приватизация компании "Бритиш Гэз"

Приватизация компании "Бритиш Гэз" была вторым примером приватизации государственного предприятия коммунальных услуг Великобритании. Правительство придерживалось той же самой модели приватизации, которая была успешно использована в случае с приватизацией "Бритиш Телеком".

В мае 1986г. правительство Великобритании заявило о своем намерении приватизировать "Бритиш Гэз". После этого был принят соответствующий закон, называемый Закон о газе 1986 года. Кабинет рассмотрел продажу компании "Бритиш Гэз" через серию выпусков акций, начиная с предложения 51%, как это было с компанией "Бритиш Телеком". Однако в конечном итоге было принято решение одновременно предложить все акции на рынке в надежде, что рынок в состоянии поглотить односерийный выпуск.

Основное предпочтение было отдано британским индивидуальным инвесторам, затем британским институциональным инвесторам и далее зарубежным инвесторам.

21 ноября 1986г. правительство предложило к продаже 4 млрд. простых акций, представляющих 97% от общего количества простых акций, при этом удерживая 125 млн. льготных акций для сотрудников и пенсионеров компании. В результате данного выпуска владельцами 1,6 млрд. акций оказались институциональные инвесторы, 1,6 млрд. акций граждане, включая клиентов, сотрудников и пенсионеров "Бритиш Гэз", и 795,5 млн. акций оказалось за рубежом.

Подписка на акции "Бритиш Гэз" в четыре раза превзошла предложение, поэтому количество акций проданных иностранным и британским институциональным инвесторам было сокращено и предпочтение отдано британским индивидуальным инвесторам. Окончательное распределение акций было таково: 62% - широким слоям населения, 23% - британским институциональным инвесторам, 11% - иностранным инвесторам и остающиеся 4% правительство оставило за собой. В первый же день продажи 8 декабря 1986г. цена акции подскочила на 25%. 29 мая 1997г. акции "Бритиш Гэз" продавались по цене на 138% выше частично оплаченной цены. Общие скорректированные поступления от продажи акций составили 5,6 млрд. фунтов стерлингов (8,6 млрд. долларов США).

Несмотря на то, что правительство выполнило поставленные перед собой бюджетные цели за короткий срок добилось роста эффективности работы компании и увеличило число акционеров в стране выражались мнения, что компания "Бритиш Гэз" была передана в частный сектор как уже полностью сформировавшаяся монополия и что ведомству Офгаз, регулирующему ее работу, не было предоставлено достаточно регулирующих полномочий. Поэтому существует мнение, что эффективность работы "Бритиш Гэз" и качество обслуживания потребителей являются далеко не оптимальными. [7]



Заключение

Формы воздействия государства на рынок недвижимости разнообразны, но основные - инструменты кредитно-денежной политики, бюджетно-налогового регулирования, администрирования.

Эффективное управление государственной и муниципальной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. Уровень и качество государственной регистрации в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения.

С помощью налогов государство достигает относительного равновесия между общественными потребностями и ресурсами для их удовлетворения. В государствах с развитой рыночной экономикой налоги используются как метод прямого управления бюджетными отношениями и косвенного (опосредованного через льготы и санкции) воздействия на производителей товаров, работ, услуг.

Рассмотренные проблемы управления государственной собственностью свидетельствует о необходимости совершенствования сложившейся его системы. Любой собственник доходной недвижимости в условиях рыночной экономики стремится получить прибыль от ее использования. И государство, как собственник недвижимости в форме государственных предприятий или акций открытых акционерных обществ, должно так организовать систему управления государственным имуществом, чтобы она ориентировала на эффективное его использование, на пополнение бюджета за счет отчислений от прибыли и дивидендов по акциям. Общество в целом и каждый его гражданин в той или иной форме и степени имеет право на получение прибыли от использования государственной собственности.

Для повышения эффективности управления государственной собственностью необходимы изменения по следующим направлениям:

- совершенствование организационно-хозяйственной практики управления;

- введение рыночных принципов во взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами (повышение роли возмездных операций, сокращение льгот для пользователей государственным имуществом, поддержка субарендных отношений арендатора государственного имущества при условии выполнения им договорных обязательств);

- совершенствование системы подготовки управляющих государственным имуществом и формирование рынка менеджеров соответствующего профиля;

- создание адекватной системы вознаграждения управляющих, ориентированной на достижение целей управления;

- рост внимания к дивидендной политике.

Управленческая деятельность должна быть основана на учете, отчетности, контроле, анализе и оценке деятельности по использованию государственного имущества.

Контролю должно подвергаться не только достижение запланированных показателей использования недвижимости, но и распределение финансовых потоков, их целевое использование, а также сохранность государственного имущества.

Основными мерами, призванными обеспечить достижение цели государственной политики в области приватизации, должны стать:

1.дифференцированный подход к приватизации предприятий в зависимости от их ликвидности;

2.расширение инструментария приватизации.

В основе управления государственным недвижимым имуществом лежит сложный организационно-экономический механизм, исследование которого возможно только на основе системного подхода.

Государство продолжает сегодня оставаться крупнейшим собственником недвижимости, в том числе коммерческого назначения, которая принадлежит главным образом субъектам Российской Федерации



Список использованных источников

1. [Теоретические основы управления недвижимостью] https://www.bibliofond.ru

2. [КОНЦЕПЦИИ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ И ПРИВАТИЗАЦИИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ] (в ред. Постановления Правительства РФ от 29.11.2015 N 903)

3. [Объекты системы управления государственной недвижимостью] http://gabrio.ru

4. [ Управление недвижимостью находящейся в государственной собственности 2015г.] http://economicarggu.ru

5.[Управление объектами государственной и муниципальной недвижимости коммерческого назначения 2015г. ] http://gabrio.ru

6.[ Проблемы управления государственной собственностью 2015г. ] http://sbiblio.com

7. [Примеры использования гос.собственности путем приватизации 2016г. ] http://works.doklad.ru

Размещено на Allbest.ru

...