ЖБК або ОСББ: проблеми та перспективи співіснування

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 332.8

ЖБК або ОСББ: проблеми та перспективи співіснування

к.е.н., доцент О.В. Безсмертна,

Факультет менеджменту та інформаційної діяльності

Вінницького національного технічного університету

студентка В. О.Слободяник,

Факультет економіки, менеджменту та права

Вінницькоготорговельно-економічного інституту КНТЕУ

Протягом останніх років триває розробка законодавчої бази для розвитку об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), які мають стати головним інструментом реалізації реформи у сфері житлово-комунального господарства. Водночас серед населення настрої неоднозначні - через невідомість та острах, що всі проблеми зношеного житлового фонду впадуть на плечі самих мешканців.

В травні 2015 року до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» було внесено суттєві зміни стосовно порядку створення ОСББ. Запропонована система несе в собі реформаторську ідею, оскільки пропонує ефективніше задоволення потреб населення шляхом підвищення якості обслуговування та ціноутворення, необхідності та можливості самостійно проводити поточні та капітальні ремонти багатоповерхівок та нести особисту відповідальність за наслідки проведення таких модернізацій. Це підтверджується позитивним досвідом таких країн як Польща, Фінляндія, Бельгія, Франція, Литва та Естонія.

Після прийняття і вступу в силу Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон 417) виникло ряд питань, які залишилися неврегульованими цим нормативним актом. Зокрема, мова йде про подальшу долю житлово-будівельних кооперативів. З одного боку, Закон 417 не заперечує таку форму управління багатоквартирним будинком, а з іншого боку, не залишає іншої альтернативи самоорганізації власників квартир багатоквартирного будинку, крім як ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирних будинків). Слід порівняти обидві форми управління багатоквартирним будинком та з'ясувати, чи можна розглядати житлово-будівельний кооператив дієвою альтернативою ОСББ.

Метою статті є обгрунтування необхідності ОСББ, та порівняння його з ЖБК. кооператив співвласник реформа

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) - дітище радянської епохи. І якщо виходити з норм Житлового кодексу України (прийнятого ще в далекому 1983 році), то ЖБК були одним з варіантів вирішення житлової проблеми в СРСР, оскільки право вступу до них надавалося в порядку суворої черговості [2].

ЖБК організовувалися при виконкомах місцевих рад, підприємствах, установах, організаціях. Квартири в ЖБК надавалися на підставі ордерів, виданих виконкомами місцевих рад. Фактично, склад членів ЖБК формувався ще до спорудження будинку і здачі його в експлуатацію.

Статут ЖБК, відповідно до Житлового кодексу України, повинен відповідати статуту ЖБК, затвердженим Радою Міністрів УРСР, що діє з невеликими змінами. При цьому, саме зразковий статут є найбільш повним нормативним актом, що регулює правовий статус ЖБК, хоча деякі його положення не відповідають чинному українському законодавству, в тому числі і Закону України «Про кооперацію». Разом з тим, більшість наших ЖБК живе за статутами, прийнятими ще в радянську епоху, не приведеним у відповідність до законодавства України.

Розглянемо майно, кошти та землі ЖБК. Говорячи про кошти житлово-будівельного кооперативу, то вони складаються з:

1) вступних внесків;

2) пайових внесків;

3) внесків на проведення капітального ремонту житлового будинку (будинків);

4) внесків на експлуатацію житлого будинку (будинків) і утримання прибудинкової території;

5) інших надходжень [1].

Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом.

Вступні внески вносяться членами ЖБК, які вступили до кооперативу до здачі будинку (будинків) в експлуатацію. Розмір вступного внеску визначається загальними зборами членів кооперативу.

Внески на проведення капітального ремонту житлового будинку стягуються з членів ЖБК, виходячи з балансової вартості квартир, а внески на експлуатацію житлового будинку та утримання прибудинкової території - в розмірах, необхідних для покриття фактичних витрат кооперативу на ці цілі, виходячи з житлової площі квартир.

За рішенням Загальних зборів членів ЖБК можуть створюватися спеціальні фонди на цілі, що відповідають завданням кооперативу (на благоустрій території, культурно-масову роботу серед членів кооперативу і членів їх сімей, преміювання членів правління, ревізійної комісії, та інших членів кооперативу і т. д.).

Земля кооперативу складається із земельних ділянок, наданих йому в оренду або придбаних ним у власність. Житлово-будівельним (житловим) кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Крім того, кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Тепер розглянемо більш докладніше ОСББ.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) -це юридична особа, створена власниками квартир та (або) нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використання їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Метою створення ОСББ є захист прав та інтересів співвласників, забезпечення належного утримання та використання спільного майна, своєчасного надходження коштів для сплати всіх необхідних платежів [3].

Законодавець декларує, що основною діяльністю ОСББ є здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю ОСББ.

Статут об'єднання складається відповідно до типового статуту, текст якого затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 № 141 (в редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23.09.2015 № 238) , і з вимогами Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків».

Об'єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його в порядку, встановленому законодавством та статутом ОСББ. За рішенням загальних зборів функції управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (все або частково) керуючому або асоціації.

Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів передані керуючому, відносини управління регулюються договором, укладеним між ОСББ та керуючим, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого тим же наказом, що і типовий статут ОСББ.

На кінець березня 2016 рокубез урахування непідконтрольних територій, в Україні діяло понад 15 тисяч об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (рис. 1). Перше місце з кількості утворених ОСББ посідало місто Вінниця. Про це повідомляє прес-служба Міністерства регіонального розвитку будівництва і житлово-комунального господарства [5].

Станом на 1 травня 2016 року в Україні вже налічується 18 738 таких об'єднань, а це - понад 22% від загальної кількості багатоквартирних будинків країни[4]. Це означає, що 1/5 частина власників квартир вирішили не чекати, що хтось прийде і порядок в їх будинках, а взяли контроль в свої руки.

Станом на 1 липня 2017 в Україні діяло 27 111 ОСББ. Протягом І півріччя 2017 року утворено понад 1000 ОСББ. На кінець 2017 року близько 27,5 тис. багатоквартирних будинків знаходяться в управлінні ОСББ [6].

Рисунок 1- Динаміка створення ОСББ вУкраїні

Розглянемо більш докладніше майно, кошти та землі ОСББ. Отже, майно ОСББ складається з:

? майна, переданого йому співвласниками у власність;

? отриманих доходів;

? іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом [1].

Майно, придбане ОСББ за рахунок внесків і платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

Порядок сплати, перелік і розміри внесків і платежів співвласників, в тому числі, відрахувань до резервного і ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами ОСББ згідно із законодавством та його статутом.

Що стосується земельних ділянок ОСББ, то на відміну від земель ЖБК, законодавство прямо не регулює питання, пов'язані із землею, що належить безпосередньо ОСББ. Норми Земельного кодексу України говорять про земельні ділянки багатоквартирних будинків. А далі стаття 42 Земельного кодексу України говорить про те, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, які знаходяться у спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень в будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном в такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання і водовідведення, теплопостачання та опалення, вивезення побутових відходів, ОСББ за рішенням загальних зборів має право:

? задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;

? визначати керуючого, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими всі співвласники укладають відповідні договори;

? виступати колективним споживачем (замовником) всіх або частини житлово-комунальних послуг.

Самостійне забезпечення ОСББ утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном в багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об'єднанням фізичних і юридичних осіб на підставі укладених договорів.

Газо- та електропостачання квартир і нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками та газо - йелектропостачальними організаціями відповідно до вимог законодавства.

Для фінансування самозабезпечення об'єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, встановлених загальними зборами об'єднання. За згодою правління ОСББ окремі співвласники можуть в рахунок сплати таких внесків та платежів виконувати окремі роботи.

ОСББ оплачує холодну і гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім частини таких послуг, які оплачуються власниками нежитлових приміщень.

Аналізуючи ОСББ, можна зауважити, що воно має як переваги, так і недоліки (табл. 1).

Маючи наснагу та певну мету, співвласники багатоквартирних будинків мають змогу самі покращити свої житлові умови, скористатися допомогою міської влади у цьому напрямку, наприклад взяти участь у конкурсі на кращі проекти з реалізації енергоефективних заходів у житлових будинках, тощо.

Таблиця 1- Переваги та недоліки ОСББ

Тож, не все так складно, проте ця реформа не матиме жодного сенсу, допоки українці не захочуть нести повну відповідальність за свою власність. Без цієї умови жодному закону не буде під силу пришвидшити процес реформування. Так ми зможемо довести, насамперед, самим собі, що живемо у свідомому суспільстві, яке не лише тяжіє до кращого майбутнього, а й готове працювати для втілення своїх бажань.

Отже, виходячи з вищесказаного, можна зробити висновки про те, що функціонально ЖБК та ОСББ дуже близькі між собою. Обидві ці структури є засобом самоорганізації мешканців багатоквартирних будинків з управління цим будинком. Різниця між ЖБК та ОСББ полягає в тому, що ЖБК організовується ще до початку будівництва будинку, а ОСББ створюється вже власниками квартир і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку. ЖБК, як і ОСББ може акумулювати кошти, необхідні для обслуговування будинку, визначати порядок витрачання цих коштів, розпоряджатися майном, що належить кооперативу.

Мінусами в такій структурі, як ЖБК є відсутність чіткого нормативного регулювання його діяльності, складності в проведенні загальних зборів, оскільки досить рідко є можливість зібрати для них кворум, відстежити зміни в складі членів ЖБК і т.д. Однак, ці складності не є непереборною перешкодою для кооперативів в управлінні своїми будинками. Виходячи з норм Закону 417, тільки ті багатоквартирні будинки, які самоорганізувалися в ОСББ і обрали собі управителя або прийняли рішення про самостійне управлінні будинком, будуть звільнені від нав'язування їм місцевими органами влади керуючих організацій.

Список літератури

1. Земельний кодекс України [Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://zem.ua/ru/53-komentar-do-zakonu-ukrajini-pro-derzhavnij-zemelnij-kadastr/1673-zemelnij-kodeks-ukrajini-stattya-42-zemelni-dilyanki-bagatokvartirnikh-zhilikh-budinkiv.

2. Закон України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://minayev.com.ua/wp-content/uploads/2014/12/01_1565.

3. Закон України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://res.in.ua/zakon-ukrayini-pro-osoblivosti-zdijsnennya-prava-vlasnosti-u-b.html.

4. Все про ОСМД в Украине. Вопросы и ответы [Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://ecotechnica.com.ua/stati/1380-vse-pro-osmd-v-ukraine-voprosy-i-otvety.html.

5. В Україні зросла кількість ОСББ [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://osbb.jkg-portal.com.ua/ua/publication/one/v-ukrajin-zrosla-klkst-osbb-468901.

6. Урядовий портал / Геннадій Зубко: На 1 липня в Україні створено понад 27 тисяч ОСББ [Електронний ресурс]. - Режим доступу: https://www.kmu.gov.ua/ua/news/250165005.

Размещено на Allbest.ru