• 1. Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона
• 1.1 Введение. Позиционирование микрорайона в масштабах г. Перми
• 1.2 Территориальное зонирование микрорайона "Центр-2"
• 1.3 Типизация объектов жилой недвижимости
• 1.4 Анализ коммерческого сектора микрорайона
• 2. Разработка концепции "проекта". Маркетинг объекта недвижимости
• 2.1 Расчет интегрированного коэффициента ценности местоположения земельного участка
• 2.2 Анализ конкурентных проектов. Разработка маркетинговой стратегии реализации "проекта" и стратегии продаж

1. Комплексный анализ рынка недвижимости микрорайона

1.1 Введение. Позиционирование микрорайона в масштабах г. Перми

Микрорайон Центр-2 (микрорайон центральный Дзержинского района) является частью Дзержинского района г. Перми. Границы данного микрорайона проходят по улицам Крисанова, Пушкина, Луначарского, Екатерининская, Окулова. Микрорайон Центр-2 граничит со следующими микрорайонами: на востоке - Центр-1 (микрорайон Центральный Ленинского района), на юге - Данилиха, на западе - микрорайон Заимка.

Причины возникновения и история развития микрорайона

Микрорайон Центральный имеет на своей территории здания с дореволюционным прошлым. И прежде всего это: усадьба братьев Тупицыных (улица Большевистская, 210), два здания городской клинической больницы № 2 (улица Плеханова, 36) и здание городского психоневрологического диспансера (улица Коммунистическая, 74).

Усадьба братьев Александра и Владимира Тупицыных построена в 1878 году. Она представляет собой два симметрично расположенных кирпичных дома с кирпичной оградой и воротами между ними. С 1940 года в этом здании располагается институт усовершенствования учителей.

Братья Тупицыны в конце XIX владели первым в России фосфорным заводом, который был построен их отцом Ефграфом Тупицыным в 1871 году на речке Данилиха (здание не сохранилось).

Что касается двух зданий из красного кирпича так называемый крестьянский госпиталь по улице Плеханова, то они построены по проекту архитектора В.В. Попатенко в годы Первой мировой войны как второй этапный лазарет для раненных и больных войнов. В 1916 году в связи с переводом из Юрьева в Пермь университета с медицинским факультетом встал вопрос о его клинической базе. Выбор пал на крестьянский госпиталь, и в ноябре 1920 года в нём открылись университетские клиники (терапевтическая, хирургическая и ЛОР). А в 1950 году больница перешла в ведение местных органов здравоохранения. В 2003 году Второй городской клинической больнице присвоено имя Ф.Х. Граля.

А в 2005 году рядом с больницей, там, где улицу Плеханова пересекает улица Ленина, был открыт памятник доктору медицины Фёдору Гралю (скульптор А. Залазаев, архитектор В. Воженников).

Оба старых здания больницы теперь охраняются государством как памятники истории, так как в них работала целая плеяда учёных-медиков.

Зданию по улице Коммунистической повезло меньше. Его история не богата событиями: в 1920 году в бывшем доме Ф.К. Пантюхина разместилась 4-я городская амбулатория, а позднее медицинское учреждение стало именоваться психиатрическим диспансером. Доподлинно неизвестно, кто из знаменитых врачей здесь работал, скольким тысячам больных в этих стенах была оказана помощь, и кто из архитекторов его проектировал. Но будет жаль, если этот "неисторический дом", передающий дух старой доброй купеческой Перми будет снесён, как в 1920-х годах были разрушены и снесены купола храмов Успенского женского монастыря.

Полвека здешние колокола радостно встречали всех приезжающих в Пермь по железной дороге. Монастырь находился в квадрате современных улиц: Ленина, Плеханова, Большевистской и выходил южной стороной к речке Данилиха.

Этот участок земли в районе второй полицейской части Перми по купеческой крепости в 1872 году приобрели братья Фёдор и Григорий Каменские. Тогда на усадьбе находилась старинная сосновая роща и три небольших домика. А вскоре 1 октября 1873 года было совершено торжественное освещение первой монастырской домовой церкви в честь Казанской иконы Божьей Матери (разобрана в 1905 году).

рынок недвижимость микрорайон конкурентный

В 1920-х годах все двадцать построек монастыря были переданы Пермскому Горкомхозу. Исключение составило здание Казанской церкви, отданной под надзор краеведческого музея.

К 1993 году, когда началось возрождение Успенского женского монастыря, уцелело только три здания: Церковь Казанской Иконы Божьей Матери (1905 - 1908 гг., улица Плеханова, 39), сестринский (трапезный) корпус (1870-1880 г. г., улица Плеханова, 39/5) и игуменский корпус (кон. XIX в., улица Большевистская, 224). Сохранившаяся церковь - лучший образец неорусского стиля в Прикамье. В оформлении церкви принимали участие художники: В.М. Васнецов, С.И. Вашков и Н.К. Рерих.

Говоря о замечательных зданиях микрорайона, обязательно следует остановиться и у многоквартирного дома по улице Ленина 102 построенного в 1957 году. Это здание - образец сталинской архитектуры или, как иногда пишут исследователи проект "социалистического классицизма". Когда-то здание считалось одним из крупнейших в городе - его жилая площадь составляет около четырёх с половиной тысяч квадратных метров.

Дом интересен, прежде всего, фасадом, который ещё называют "воротами города", так как он - визитная карточка при въезде в Пермь. Первоначальный проект здания, которое предполагалось начать возводить в 1936 году на участке бывшего женского монастыря, был выполнен архитектором О.А. Варфоломеевым. Позднее проект претерпел изменения, но его черты всё же угадываются в сегодняшнем облике здания. В 1952 году дом для рабочих и служащих завода имени Дзержинского стал строить трест Молотовсельмашстрой, получивший для этого дефицитный по тем временам башенный кран. Будущих новосёлов здесь ожидало множество удобств: водопровод и канализация, мусоропровод и ванны, лифт на седьмой этаж и детский сад с магазинами на первом этаже здания.

Красивым должен был стать и пятиэтажный 105-квартирный дом в конце нечётной стороны улицы Ленина. Архитектор Г.Н. Елагин зная, что его фасад будет обращён к железнодорожному вокзалу, заложил в проекте и колонны, и балконы, и карнизы, и башню, увенчанную шпилем. Увы! Пока шло согласование проекта в архитектурном совете Пермского горисполкома и в Министерстве путей сообщения, вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве". Так и стоит теперь этот дом в виде "грандиозной казармы" немым укором тем, кто ратовал и ратует за типизацию в области архитектуры.

Зато выделяется другой дом железнодорожников по улице Ленина, 69. Этот 43-х квартирный дом был построен в 1942 году по проекту конторы "Дорпроект". Сюда в детский сад № 85, что позднее открылся на первом этаже здания, не одно десятилетие ходили дети работников железной дороги.

Здание, где теперь "живёт" администрация Дзержинского района, было построено ещё в 1936 году как общежитие ПГУ, а в 1979 году по проекту архитектора В.А. Кондаурова его перестроили, и в нём расположился райисполком.

Пример современного обновления здания - дом по улице Ленина, 77. Бывшее общежитие завода имени Ф.Э. Дзержинского было реконструировано в 1996 году архитекторами О.В. Машковой, Т.Н. Косвинцевой и Е.С. Шаклеиной на основе эскизов архитектора В.А. Высочанского. реконструкцию здания для нефтяной компании "ЛУКойл" выполнила производственно - строительная фирма "Урал-ТАИС".

А вот реконструкция другого общежития - по улице Ленина, 63 - шла в два этапа. Построенное в 1956 году здание приобрел банк "Дзержинский", рассчитывая сделать там свой офис, и даже расселила жильцов. Затем около двух лет общежитие было не у дел, и банк решил его продать. Новый собственник - корпорация "Перспектива" - решила разместить в здании магазин. Перепланировка прошла удачно, ведь достоинство построек 1950-х годов - надёжность и долговечность. В 2001 году здесь открылся торговый комплекс "Покровский пассаж" (до 1920 года улица Ленина именовалась улицей Покровской). В 2003 году "Покровский пассаж" влился в торговую сеть "Мирабелла".

Вторую жизнь предполагается вдохнуть и в кинотеатр "Россия", открытый в 1967 году. Второй широкоформатный кинотеатр в Перми, рассчитанный на 1200 мест, был когда-то одним из любимых у горожан. В своё время здание было построено по типовому проекту, переделанному специально для Перми архитектором Л.И. Чупахиной (главный архитектор проекта К.Э. Куноф). С 2002 года идёт реконструкция здания. В 2004 году его купила корпорация "Перспектива". Шестиэтажный развлекательный центр WonderHall был открыт в сентябре 2008 года.

В построенном в 1976 году по улице Крисанова,19 новом здании квартиры получили железнодорожники, а для всех горожан в этом доме расположились новые просторные, светлые и уютные городские железнодорожные кассы. В боковых ризалитах здания - квартиры индивидуальной планировки, а фриз имеет рельеф, в котором использовались мотивы "Пермского звериного стиля".

Второе здание - бизнес - центр класса "А" - "Славяновский Plaza". Этот первый в Перми комплекс такового класса и первое в городе здание с "интеллектуальной" начинкой был сдан в эксплуатацию в 2006 г.

Зелёные зоны микрорайона - это скверы имени 250-летия Перми, сквер имени Дзержинского и другие.

Сквер имени 250-летия Перми основан в 1975 году. Он ограниченно сочетается с окружающей его панорамой вокзала и привокзальной площадью. Разбитый в нём сад камней представляет собой коллекцию горных пород, красиво размещённую на лужайке. Тогда же въезд на улицу Ленина - главную городскую улицу - украсила высокая трёхгранная стела с тремя рельефами работы К.М. Собакина.

Сквер имени Дзержинского с 1973 по 1984 носил имя Гайдара, а в 1960-е годы его называли дендрологическим садом имени Гайдара. По проекту скульптора А.А. Уральского в 1977 году в сквере был установлен бронзовый бюст Ф.Э. Дзержинского.

В микрорайоне имеется школа-интернат № 18 (улица Кирова, 195). В этом здании школа-интернат разместилась в 1972 году, а в 1960-е годы в нём была школа № 82.

В 1951 году на месте разрушенной церкви жён Мироносиц, что стояла на территории Успенского женского монастыря, было выстроено здание школы № 92.

В декабре 2000 года в фойе бывшей школы-гимназии № 92 появились два барельефа и мемориальная доска: "Почётным гражданином Перми, купцам и благотворителям братьям Каменским". А вместо школы-гимназии № 92 появилась гимназия № 4 имени Каменских. Закономерным и логичным стало открытие в 2005 году в стенах гимназии экспозиции музея, посвящённой истории известного в Перми и России рода предпринимателей, промышленников и меценатов Каменских.

Известностью за пределами микрорайона и Дзержинского района пользуется и лицей № 15 (улица Кирова, 226). В 2004 году это учебное заведение отметило своё сорока пятилетие (до 1991 года оно именовалось профессионально-техническим училищем).

Определение категорий престижности территории микрорайона

В исследуемом микрорайоне находится 141 жилой дом, их можно классифицировать следующим образом (таблица 2). Рисунок 4 иллюстрирует расположение объектов жилой недвижимости.

Таблица 2. Распределение жилых домов по типам

Рис. 4 Типизация жилой недвижимости

Рассмотрим структуру типов объектов жилой недвижимости (рисунок 5). Более трети составляют дома 1950-1968 гг. постройки ("хрущевки"), пятая часть - "сталинки", значительную долю занимают также индивидуальные жилые дома и "брежневки".

Рис. 5 Структура типов объектов жилой недвижимости

Более половины объектов в микрорайоне относятся к недвижимости средней этажности, наиболее распространены пятиэтажки (рисунок 6). Самый высокий дом - 18-этажный строящийся дом на Толмачева 15.

Рис. 6 Классификация объектов жилой недвижимости по этажности

В микрорайоне Центр-2 преобладают кирпичные дома, около 18% - деревянные, также представлены панельные дома и один с монолитно-каркасным материалом стен (рисунок 7).

Рис. 7 Классификация объектов жилой недвижимости по конструктиву

1.4 Анализ коммерческого сектора микрорайона