Маркетинг в управлении недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Теоретическая часть

1.1 Построение системы управления и обеспечение эффективности управления объектом недвижимости

Важнейшим принципом является использование системы управления как неразрывного единства следующих элементов: обеспечение обязательного порядка определения способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений органами местного самоуправления, порядка выбора управляющих, мотивации управляющих, контроль за объектами управления и деятельностью управляющих, предоставление отчетности государственными органами и управляющими, принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности, ответственность за результаты управления, постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и объектов управления.

Функционирование системы управления и порядок взаимодействия органов местного самоуправления должны быть детально регламентированы соответствующими правовыми актами.

Принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой максимальной экономии ресурсов. Указанный критерий является обязательным при оценке деятельности органов местного самоуправления и управляющих.

Органы местного самоуправления заинтересованы в профессиональном управлении имуществом, в связи с чем необходимо создать систему подготовки и аттестации управляющих.

Принципы управления, а также подходы к их реализации конкретизируются в настоящей Концепции применительно к таким объектам управления, как унитарные предприятия и учреждения, акции, находящиеся в собственности города, доли города в уставных капиталах хозяйственных обществ и товариществ, городская недвижимость, в следующей логической последовательности:

а) оценка состояния (количественная характеристика, классификация объектов, распределение полномочий между органами местного самоуправления, положение дел и основные выводы);

б) постановка целей и задач управления;

в) предлагаемый механизм управления (алгоритм достижения целей и решения поставленных задач, перечень правовых актов, которые необходимо разработать или изменить для обеспечения эффективной реализации механизма управления);

г) контроль эффективности управления.

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости:

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8% до 50% в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и «расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь - арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

* общие данные об объекте;

* контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

* задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

* данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

* внутренние и наружные поверхностные конструкции;

* плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

* плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

* количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

* ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта;

* инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

* данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Особое внимание следует уделить принципам оценки объектов недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды-то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя - полезности; замещения; ожидания - позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Анализ методов управления объектом недвижимости в муниципальном образовании

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Уже при первичной инспекции объекта, подлежащего эксплуатации, необходимо определить профилактические меры, которые увеличат надежность объекта в эксплуатации. На объекте, взятом в управление, работает заранее сработавшаяся, слаженная команда, которая может предвидеть и предупредить неполадки. Для этого составляется план профилактических мероприятий. Предвидеть проблему - значит решить ее.

Деятельность анализируемого объекта по управлению недвижимостью направлена на прогнозирование неисправностей и своевременный ремонт изношенных систем сооружений. Принимая заказ на управление эксплуатацией помещения, специалисты проводят тщательный осмотр всех инженерных систем здания. По результатам осмотра сигнализируют о скором износе оборудования, необходимой реконструкции или недостаточном качестве каких-либо устройств.

Техническое совершенство означает, в первую очередь, что Клиенты остаются, довольны работой анализируемого объекта во всех отношениях. При этом не имеет значения, идет ли речь об устройствах автоматизированного контроля и управления техническими системами недвижимости, системах энергообеспечения или кухонном оборудовании.

Услуги по управлению объектами недвижимости включают увеличение эффективность работы бизнеса, максимализация прибыли, оптимизация налогов, решение спорных вопросов с арендаторами, налоговой, пожарной, санитарно-эпидемиологической службой, другими государственными органами власти и местного самоуправления, предоставление охраны объектов, ведение бухгалтерию, разделение денежных потоков и другие услуги.

Работа с клиентом начинается с инспекции объекта и переговоров, в результате которых четко понимаются все потребности и проблемы Заказчика и определяются способы их решения.

Управление недвижимостью, как вид услуги, сегодня в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный оборот объектов и услуг в сфере управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это и пресловутое «отсутствие нормативно-правовой базы» (К какой только сфере деятельности в России не применима эта проблема!), и специфика отношений собственности в пост-приватизационный период, и многое другое.

2.1 Анализ эффективности использования объекта исследования

Прежде всего хотелось бы отметить, что наибольший эффект использования объекта исследования состоит в сдаче отдельных помещений в аренду. Большинство подвальных помещений сейчас не используются. Реестр свободных подвалов отсутствует. Создать реестр свободных подвальных помещений во всех зданиях, находящихся в муниципальной собственности (жилые дома, общежития, сады и т.д.). Предложить Администрации рассмотреть вопрос о сдаче в аренду подвалов предпринимателям. Предусмотреть возможность освобождения от арендной платы на период ремонта и реконструкции. Договор аренды должен заключатся с ним на срок не менее чем на 15 лет.

В связи с отсутствием открытой информации о наличии муниципальных площадей, создаются условия, когда вопрос об аренде муниципальной площади решается «индивидуально». Необходимо провести ревизию всех муниципальных помещений, находящихся в хозяйственном ведении всех МП, ЖЭКов и т.д. Необходимо разработать Положение о предоставлении в аренду муниципальных площадей, в котором был бы прописан порядок учета заявок от предпринимателей, перечень предоставления необходимых документов и т.д.

Периодически прослеживается желание Администрации привести цены аренды за муниципальную собственность к уровню коммерческих, то есть к тем ценам, по которым сдают площади частные собственники. Но это в корне неправильная политика. Так как именно Администрация должна создавать условия для малого бизнеса. Кроме того, когда предприниматель подписывает договор аренды с предпринимателем, то они договариваются и чаще всего все расходы по капитальному ремонту и т.д. возмещаются в счет арендной платы. А вот при аренде муниципальных площадей этого практически сейчас не происходит, и предприниматель не договаривается с Администрацией, а вынужден следовать всем тем условиям, которые диктует Администрация. При этом нарушается Гражданский кодекс.

Раньше в аренду входила и стоимость содержания инженерных коммуникаций, сейчас администрация требует заключения договоров с коммерческими структурами на их содержание.

Согласование на проведение косметического ремонта, улучшений (замена окон, батарей и т.д.) требует затрат времени и «хороших» личных отношений с руководителем комитета.

Для принятия решения о повышении ставок арендной платы необходимо иметь экономическое обоснование. Кроме того, повышение ставок арендной платы не должно являться основным источником пополнения местного бюджета.

1. Что фактически входит в стоимость арендной платы? Какова реальная себестоимость содержания имущества для города? За что платит арендатор? Если в цену входит налог на имущество, то может рассмотреть вопрос о передаче в оперативное или доверительное управление предприятием, освобожденным от этого налога?

2. Необходимо внести дополнения в решение Городского Собрания по размеру арендной платы на период реконструкции выделенного помещения.

3. Если предприятие самостоятельно, на протяжении многих лет содержит здание и коммуникации это необходимо учитывать при определении размеров арендной платы.

4. Необходимо рассмотреть упрощение механизма согласования. Оставить его при проведении капитальных изменений и т.д.

В настоящее время отсутствует Положение о порядке возмещения затрат арендатора на капитальный ремонт муниципального помещения. Данный вопрос решается «индивидуально» для каждого арендатора.

При аренде муниципальной собственности арендатору должны возмещаться расходы на капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку, т.е. расходы, которые ведут к увеличению стоимости муниципального объекта. Возмещение может происходить путем взаимозачета по арендной плате.

Должно быть подготовлено Положение о порядке возмещения вышеуказанных расходов. Каждому арендатору должно быть понятен и известен перечень работ, попадающих под статью «капитальный ремонт» и т.д.

При сдаче в аренду имеющихся на балансе помещений анализируемого объекта должны преследоваться как интересы городского бюджета, так и интересы предпринимателей. Очень часто муниципальные объекты предаются в хозяйственное ведение организациям не по профилю данных объектов.

Провести ревизию постановлений Администрации города о передаче объектов муниципальной собственности в хозяйственное ведение муниципальных предприятий и учреждений для принятия решений о целесообразности данных решений.

Очень многие объекты муниципальной собственности переданы либо в хозяйственное пользование муниципальным предприятиям, либо числятся у них на балансе. Муниципальные предприятия сдают площади, здания и земли в аренду. При сдаче в аренду многие муниципальные предприятия нарушают закон. Площади сдаются в аренду не по ставкам арендной платы, утвержденным Городским Собрание, а по произвольным ставкам. В сумму арендных платежей директоры муниципальных предприятий включают свои собственные затраты на заработную плату, на ремонт помещений, процент рентабельности и т.д.

В любом муниципальном образовании правом сдачи в аренду субъектов муниципальной собственности должно обладать одно лицо, и необязательно Комитет по имуществу.

Многие арендаторы муниципальных площадей получают уведомления о расторжении договоров аренды без разъяснений причин.

В Положении об аренде муниципальных помещений должно быть прописано, на каких условиях Администрация может расторгнуть договор аренды с предпринимателем.

Вывод: Поскольку данный анализируемый объект не сможет существовать лишь на бюджетных ассигнованиях, то сдача в аренду свободных помещений окажет существенную финансовую поддержку. Полученные средства от данной сделки позволят укрепить свое положение анализируемому объекту на рынке и получить дополнительную прибыль.

Литература

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Административный Российской Федерации.

4. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2002 г. №178-ФЗ

5 Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2002

6. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1 од ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992, с. 110 - 115.

7. Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992, с. 268.

8. Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. - Петроград, 1914, с. 71.

9. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М., 1995.

10. Коуз Р. Фирма, рынок и право. - М., 1993, с. 59.

Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-5.

11. И.В. Смирнова «Экономика недвижимости», уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 1996 - 49 с.

12. В.Н. Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова «Экономика недвижимости», уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 1999, с. 83 - 135.

13. Е.И. Тарасевич «Оценка недвижимости», СПб.: СПб ГТУ, 1997, 422 с.

14. И.В. Смирнова «Экономика недвижимости», уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 1996 - 49 с.

15. В.Н. Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова «Экономика недвижимости», уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 1999, с. 83 - 135.

недвижимость муниципальный управление оценка

Размещено на Allbest.ru

...